房企发债量创下新高 自身经营性现金流将进一步恶化

　　广东某大型房企内部人士称，自2018年下半年以来，公司在销售方面的确面临去化压力。据她透露，今年1月份，公司权益销售额同比下滑超过20%(去年同期数据未对外公布)。

　　万科高层亦在2018年经营情况电话会议上表示，受限购限贷等因素的影响，即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。如果调控政策没有放松，那么销售难度可能还会逐渐加大，去化的难度也会不断提高。

　　中证鹏元评级表示，预计今年三四线城市商品房成交面积将下滑，带动全国成交面积转为负增长，在因城施策的结构化调整下，本轮下行周期表现会较为缓和，价格总体上保持平稳，部分棚改货币化依赖程度较高、产业结构偏差和经济落后城市面临一定的回调，但跌幅空间有限。

　　金融机构难对房企放水

　　偿债风险一直是悬在房企头上的达摩克利斯剑。

　　日前 ，绿地121亿元“捡漏”中民投上海董家渡土地。 据媒体报道，交易首笔款就将兑付中民投的违约债券。

　　在2328亿债务压力下，2月12日，中民投申请三只公司债券暂停竞价系统交易。此前的10个交易日，中民投发行的“17中民G1”债券价格惨遭腰斩。此外，中民投30亿元债券出现“技术性违约”。

　　事实上，“高负债运行”“借新债还旧债”已成为很多房企的软肋。“房地产行业进入2019年，房企融资难度大，2019年依然会有大量的房企和项目面临股权变动。”业内人士如此表示。

　　在境内融资收紧的背景下，很多房企转向了境外融资。民生证券数据显示，1月银行、地产为美元债发行前两大行业，分别发行美元债158亿美元、101亿美元，占总发行量83.7%。

　　“近年来，房企境外债发行尤其受到关注，”光大证券分析师认为，2016年以来中债iBoxx指数显示，中国房地产回报指数持续攀升。然而在房地产政策调控下，于2018年初逐步下行，目前处在波动中。而从美元债的到期规模来看，2019年至2021年存量债的到期压力较大。

　　民生证券信息显示，2019年2月-6月投机级非金融企业美元债到期的企业中，包括保利及绿地的5亿美元债券及泛海控股的4亿美元债。而截至2月8日前十大地产美元债发行主体中，有三家房企美元债存量均超过50亿美元。其中，中国恒大美元债存量约为122.23亿美元，碧桂园为69.5亿美元、佳兆业集团为61.39亿美元。

　　事实上，早在2018年6月，国家发改委就提出限制房地产企业境外发债投资境内外房地产项目， 房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。

　　“因为美元债集中到期兑付，需关注美元债发债主体的再融资能力，对个别房企来说，‘保命’重于‘保本’。”另有证券分析师这样认为。

　　而对未来的融资环境 ，同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟认为，年初的融资表现并不代表融资趋势好转。因为楼市调控对金融机构有窗口指导，不可能对房企大幅放水，房企资金面仍将紧张。

    （房掌柜整理来自时代周报、证券日报、新京报）