融资成本处于高位
在融资端,虽然今年房企总体发债环境相较2018年宽松,但其发债成本却仍处于高位。
克而瑞数据显示,2019年1月房企平均发债成本为6.98%,境外债融资成本达7.86%。对比2018年数据(统计85家典型房企),当年房企新增融资成本为6.4%,境外债券平均成本为7.08%,
具体到企业,1月份融资成本最低的为招商蛇口发行的一笔15亿元超短融,利率为2.98%,而当代置业在1月9日发行的境外优先票据,利率高达15.5%。此外,时代地产在1月28日发行一笔11亿元公司债。票面年利率为7.5%。华夏幸福基业在1月30日发行的5亿元公司债(简称“19华控03”),利率为8.2%。美的置业在1月3日发行10亿元公司债券,票面利率为7.00%。
“目前债券融资市场更多以大房企为主,中小房企很少有机会,因此,他们的资金状况更加紧张。”上海一家房企高层告诉时代周报记者,不同的房企融资逻辑不同,大房企融资渠道多、信用等级高、融资成本低,从银行贷款到票据、发债、基金、同股同权、小股操盘等,不一而足,关键不在于能否融到资金,而是控制资金成本。
“而中小房企只要能融到钱就可以活下去,但如果融不到钱,就可能现金流断裂;即便能融到钱,如果资金成本过高,则不仅损失利润,甚至可能导致巨亏。”上述高层表示,过去两年三四线城市去库存,拯救了大量中小房企,未来不会再有这样力度的政策刺激,中小房企融资将越来越难,退出地产江湖的步子将越来越快。
“近期房企频繁的融资动作,其实多数是借新还旧,而不是新的融资,现在基本上要借新的融资,依然相当困难。”黄立冲称,目前国家发改委对企业“借新还旧”还是持鼓励态度。
1月11日,佳兆业拟发行1亿美元可换股债券用于偿还部分于2019年2月及3月到期的未偿还银行及其他借款。1月21日,富力地产(港股02777)发行2019年度第二期超短期融资券,其中70%将用于偿还金融机构借款,具体涉及22笔有息借款。1月22日,世茂股份发行20亿元公司债,拟用于偿还2019年到期16世茂G1公司债券。1月24日,荣盛地产发行11.67亿元公司债券,用于偿还公司借款、调整公司债务结构。
回款挑战
在销售端,受限购限贷等多因素影响,房企总体销售情况亦不理想。
据报道,截至2月12日,26家房企公布1月份销售业绩,合计销售金额约3340亿元,同比下降逾13%。
具体而言,部分房企业绩出现明显下滑,另有部分房企业绩增速放缓。2019年1月,龙湖集团合同销售金额149.4亿元,同比下降6.74%;合同销售面积95.8万平方米,同比下降约17.06%。招商蛇口实现签约销售面积56.90万平方米,同比减少5.26%;实现签约销售金额117.87亿元,同比增长0.26%。绿城中国实现总合同销售金额约67亿元,同比下降约23%。万科实现合同销售金额488.8亿元,同比减少28.10%。另一边,保利发展实现签约面积227.85万平方米,同比增长4.58%;实现签约金额335.91亿元,同比增长6.14%。世茂房地产实现合约销售额约为115.2亿元,同比上升15%;合约销售面积为68.53万平方米,同比上升17%。
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