房企发债量创下新高 自身经营性现金流将进一步恶化

　　1月份，房企发债量创下新高。

　　2月12日，克而瑞发布研报称，2019年1月，房企境内外发债总量为1095.79亿元，环比上升91.8%。其中，境外债发行规模为740.4亿元，环比增长141.9%。

　　“房企发债总额环比大幅增长，是由于今年初政策层面略有放松，促使房企加紧融资，以免错过政策窗口期。”上海一家房企高层称，楼市未来量、价均在不穿透下限、不突破上限之间小幅波动，楼市横盘的关键因素之一就在于资金流量，只要房地产行业现金流整体保持基本稳定，楼市就不会大起大落。因此，未来房企融资将会时松时紧、整体稳定。

　　虽然房企融资环境得到改善，但其运营环境仍存诸多挑战。中信证券陈聪指出，房企销售压力加大的风险不可忽视，尤其是在三四线布局较多，且集中在2017年后大规模拿地(从而使得地价过高)的房企，风险尤大。

　　房地产与金融资深评论人黄立冲称，今年房企自身的经营性现金流对比2018年会进一步恶化。黄立冲指出，一方面各地方政府明确要“稳地价、稳房价、稳预期”，要求房价既不能升、也不能降，所以部分房企“以价换量”的经营策略较难实现。另一方面，持观望态度买房人群越来越多，也导致房企库存去化压力更大。

　　节后房企加速发债

　　2月12日，融创中国发布公告称，公司拟进行美元优先定息票据的国际发售。票据的定价，包括本金总额、发售价及利率尚未厘定。公告表示，汇丰、摩根士丹利、中信银行(国际)等已获委任为有关拟发行票据的联席全球协调人及联席账簿管理人。在落实票据条款后，联席全球协调人及联席账簿管理人、融创中国、附属公司担保人及附属公司担保人质押人将签订购买协议，据此，联席全球协调人及联席账簿管理人将为票据的首次买方。融创中国表示，拟发行票据所得款项净额拟主要用于为本集团现有债务再融资。

　　而1个月前的1月11日，融创也曾表示，已于2019年1月10日，与汇丰、摩根士丹利、中信银行(国际)、兴证国际、招银国际、德意志银行、国泰君安国际、工银国际及野村就发行2021年到期的6亿美元8.375%优先票据订立购买协议。票据已获得于新加坡证交所上市及报价的原则性批准。发行票据所得款项拟主要用于为集团现有债务再融资。

　　同一天，正荣地产也发布公告称，将在香港联交所发行2021年到期的2.3亿美元优先票据，年利率为9.8%，所得款项净额拟用于再次拨付现有债项。

　　同时，2月11日，中国奥园也发行了2023年到期的2.25亿美元优先票据，年利率为7.95%。中国奥园表示，发行票据的所得款项净额预计约为2.21亿美元，公司拟将其主要用于集团现有境外债务再融资及作一般营运资金用途。

　　而在1月份，中国奥园已经发行了2笔美元债。1月15日，中国奥园发布公告称，公司成功按票面价发行5亿美元2022年到期8.5%优先票据。另外，1月初奥园还成功按票面价增发2.75亿美元2021年到期的7.95%优先票据，率先打开2019年亚洲美元债券市场。

　　融资成本处于高位

　　在融资端，虽然今年房企总体发债环境相较2018年宽松，但其发债成本却仍处于高位。

　　克而瑞数据显示，2019年1月房企平均发债成本为6.98%，境外债融资成本达7.86%。对比2018年数据(统计85家典型房企)，当年房企新增融资成本为6.4%，境外债券平均成本为7.08%，

　　具体到企业，1月份融资成本最低的为招商蛇口发行的一笔15亿元超短融，利率为2.98%，而当代置业在1月9日发行的境外优先票据，利率高达15.5%。此外，时代地产在1月28日发行一笔11亿元公司债。票面年利率为7.5%。华夏幸福基业在1月30日发行的5亿元公司债(简称“19华控03”)，利率为8.2%。美的置业在1月3日发行10亿元公司债券，票面利率为7.00%。

　　“目前债券融资市场更多以大房企为主，中小房企很少有机会，因此，他们的资金状况更加紧张。”上海一家房企高层告诉时代周报记者，不同的房企融资逻辑不同，大房企融资渠道多、信用等级高、融资成本低，从银行贷款到票据、发债、基金、同股同权、小股操盘等，不一而足，关键不在于能否融到资金，而是控制资金成本。

　　“而中小房企只要能融到钱就可以活下去，但如果融不到钱，就可能现金流断裂;即便能融到钱，如果资金成本过高，则不仅损失利润，甚至可能导致巨亏。”上述高层表示，过去两年三四线城市去库存，拯救了大量中小房企，未来不会再有这样力度的政策刺激，中小房企融资将越来越难，退出地产江湖的步子将越来越快。

　　“近期房企频繁的融资动作，其实多数是借新还旧，而不是新的融资，现在基本上要借新的融资，依然相当困难。”黄立冲称，目前国家发改委对企业“借新还旧”还是持鼓励态度。

　　1月11日，佳兆业拟发行1亿美元可换股债券用于偿还部分于2019年2月及3月到期的未偿还银行及其他借款。1月21日，富力地产(港股02777)发行2019年度第二期超短期融资券，其中70%将用于偿还金融机构借款，具体涉及22笔有息借款。1月22日，世茂股份发行20亿元公司债，拟用于偿还2019年到期16世茂G1公司债券。1月24日，荣盛地产发行11.67亿元公司债券，用于偿还公司借款、调整公司债务结构。

　　回款挑战

　　在销售端，受限购限贷等多因素影响，房企总体销售情况亦不理想。

　　据报道，截至2月12日，26家房企公布1月份销售业绩，合计销售金额约3340亿元，同比下降逾13%。

　　具体而言，部分房企业绩出现明显下滑，另有部分房企业绩增速放缓。2019年1月，龙湖集团合同销售金额149.4亿元，同比下降6.74%;合同销售面积95.8万平方米，同比下降约17.06%。招商蛇口实现签约销售面积56.90万平方米，同比减少5.26%;实现签约销售金额117.87亿元，同比增长0.26%。绿城中国实现总合同销售金额约67亿元，同比下降约23%。万科实现合同销售金额488.8亿元，同比减少28.10%。另一边，保利发展实现签约面积227.85万平方米，同比增长4.58%;实现签约金额335.91亿元，同比增长6.14%。世茂房地产实现合约销售额约为115.2亿元，同比上升15%;合约销售面积为68.53万平方米，同比上升17%。

　　广东某大型房企内部人士称，自2018年下半年以来，公司在销售方面的确面临去化压力。据她透露，今年1月份，公司权益销售额同比下滑超过20%(去年同期数据未对外公布)。

　　万科高层亦在2018年经营情况电话会议上表示，受限购限贷等因素的影响，即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。如果调控政策没有放松，那么销售难度可能还会逐渐加大，去化的难度也会不断提高。

　　中证鹏元评级表示，预计今年三四线城市商品房成交面积将下滑，带动全国成交面积转为负增长，在因城施策的结构化调整下，本轮下行周期表现会较为缓和，价格总体上保持平稳，部分棚改货币化依赖程度较高、产业结构偏差和经济落后城市面临一定的回调，但跌幅空间有限。

　　金融机构难对房企放水

　　偿债风险一直是悬在房企头上的达摩克利斯剑。

　　日前 ，绿地121亿元“捡漏”中民投上海董家渡土地。 据媒体报道，交易首笔款就将兑付中民投的违约债券。

　　在2328亿债务压力下，2月12日，中民投申请三只公司债券暂停竞价系统交易。此前的10个交易日，中民投发行的“17中民G1”债券价格惨遭腰斩。此外，中民投30亿元债券出现“技术性违约”。

　　事实上，“高负债运行”“借新债还旧债”已成为很多房企的软肋。“房地产行业进入2019年，房企融资难度大，2019年依然会有大量的房企和项目面临股权变动。”业内人士如此表示。

　　在境内融资收紧的背景下，很多房企转向了境外融资。民生证券数据显示，1月银行、地产为美元债发行前两大行业，分别发行美元债158亿美元、101亿美元，占总发行量83.7%。

　　“近年来，房企境外债发行尤其受到关注，”光大证券分析师认为，2016年以来中债iBoxx指数显示，中国房地产回报指数持续攀升。然而在房地产政策调控下，于2018年初逐步下行，目前处在波动中。而从美元债的到期规模来看，2019年至2021年存量债的到期压力较大。

　　民生证券信息显示，2019年2月-6月投机级非金融企业美元债到期的企业中，包括保利及绿地的5亿美元债券及泛海控股的4亿美元债。而截至2月8日前十大地产美元债发行主体中，有三家房企美元债存量均超过50亿美元。其中，中国恒大美元债存量约为122.23亿美元，碧桂园为69.5亿美元、佳兆业集团为61.39亿美元。

　　事实上，早在2018年6月，国家发改委就提出限制房地产企业境外发债投资境内外房地产项目， 房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。

　　“因为美元债集中到期兑付，需关注美元债发债主体的再融资能力，对个别房企来说，‘保命’重于‘保本’。”另有证券分析师这样认为。

　　而对未来的融资环境 ，同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟认为，年初的融资表现并不代表融资趋势好转。因为楼市调控对金融机构有窗口指导，不可能对房企大幅放水，房企资金面仍将紧张。

    （房掌柜整理来自时代周报、证券日报、新京报）