北京新房二手房成交量双双下跌 买房人应该怎么选？

新 房

入市节奏放缓 成交量供应量双跌

在二手房买卖双方展开博弈时，新政后的新房市场开始陷入沉寂。

中原地产研究中心统计数据显示：930政策落地后，北京楼市成交开始放缓，新建商品房住宅剔除自住房等，合计签约1312套，相比9月份同期的2363套下调了45%。

据亚豪君岳会统计数据显示，10月第二周(10月10日-10月16日)北京商品住宅市场仅有两个项目入市，即远洋·菲慕8号、北京时代广场两个商办项目。两项目共新增281套，预售许可面积1.4万平方米。10月截至16日，半月有余仅有7个项目入市销售，而上月同期的入市项目个数则多达14个。

北京市住建委网站公开信息也可以查到，截至10月19日，仅有阳光华庭和昭泰典尚家园取得预售许可证，其中阳光华庭为阳光城(资料 论坛 图库 )通州台湖自住房项目，位于朝阳孙河的昭泰典尚家园即景粼原著是10月唯一一个取得预售许可证的商品房项目。

昌平某纯新盘项目，本计划11月底开盘，销售已经驻场培训多时，但近期已经全部撤出至另一项目。该项目销售人员透露，该项目开盘时间已经无限期延长，最快也要到2017年。目前对于前期累积客户的回复，一律是等候通知。该销售人员表示，她手里的客户已经出现了流失，一些客户本来就是被前段时间的购房热潮带入楼市，本来就有些犹豫。新政出台叠加上开盘时间的无限延后，她也无法判断最终这些客户会剩下多少。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，新一轮政策收紧调控之后，北京商品住宅成交量应声而降，首套及二套首付成数的提高，以及普宅与非普宅的区分，使得几乎所有新房项目均受到影响，大量有意向甚至已下定的客户面临首付额度的提升，不得不重新调配资金或是暂缓购房。受此影响，进入10月之后成交量出现下滑，预计这一成交低迷的状况也将延续至10月全月直至整个四季度。

郭毅分析，受到新政影响，市场预期改变，转签周期增长，成交量持续下滑。尤其是土地市场当中增加自住房供应，以及“限地价、竞房价”规则的重提，使得未来市场当中低价位楼市占比增多，对整体房价水平将起到稀释作用，因此从中长期来看，在短暂触顶之后，房价涨幅将进入回落周期。

不过郭毅同时认为，对于纯商品住宅市场，尤其是改善型市场来说受到的冲击相对较小。对于改善型客群来说，二手房不能满足其对居住品质的要求，而未来新增住宅用地外延倾向明显，因此目前在售的中端改善型楼盘仍是其为数不多的选择。

对于未来供应量的发展趋势，郭毅表示，新政之后，首付提升使得大量项目面临重新筛选意向客户，因此不得不推迟入市；另外新政当中“限制涨价”的条款也使得近期新增预售骤减。受到主动与被动两方面的影响，新政之后北京住宅市场供应急剧减小，预计10月入市量或将创造近期新低，而这一趋势也将延续至年底。

贷 款

首付比例提高 首套房贷款主流利率仍是八五折

虽然此轮调控政策针对非普通住宅，在首付比例上进行了大幅调整。二套非普通住宅最低70%的首付重创高端改善和豪宅市场，但对于纯刚需购房人，业内普遍认为影响不大。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京调控政策下，对于刚需来说，影响不大，新建商品房住宅纯商品房部分有22%是普通住宅，叠加自住商品房，合计普通住宅比例为52.9%。这也就意味着一半以上的购房人，购房首付比例不会遭遇大幅提高的情况。

对于刚需人群最关心的房贷问题，《广厦时代》调查发现，目前各银行已经在按照新政执行贷款政策，对于刚需置业首套房贷款利率依然友好。专业贷款机构伟嘉安捷介绍，目前包括农行、工行、浦发在内的6家银行已经针对新政出台了具体的执行细则。而兴业银行针对首套与二套房的首付比例相对于其他银行更为严格，首套房普通住宅为40%，二套房为50%。二套房普通住宅首付比例为60%，非普住宅为70%。而其他各家银行在执行细则中均与政策保持一致，首套房普通住宅为35%，非普住宅为40%，二套房普通住宅为50%，非普通住宅为70%，其中非普通住宅的认定标准以地税标准为准，对于9月30日后网签的客户，将统一按照新政执行。