新一轮地产救市发酵 政策宽松能否救活房地产市场？

    在楼市库存压顶下，政策层面的宽松能否“救活”房地产市场还是未知数。

    连续两个月中央层面密集对房地产表态，地方政府频发"救市"政策，给房地产市场的未来走向留下很多想象空间。

    新一轮的房地产"救市"方案正在发酵。日前，《财经国家周刊》记者在对多地的调研采访中了解到，限购、限贷政策放宽以来，10月份房地产的交易量明显活跃，对购房发放补贴、契税优惠等措施效果渐显。

    但在调研中，不少地方业内人士反馈，在库存压顶之下,仅依靠地方政府的"救市"举措效果有限，期待下一步中央层面在税费政策上进一步调整。比如，将二手房营业税免征期限5年调整为2年，鼓励改善型购房消费。

    政策给力

    9月30日，"央行四条"释放房贷放松信号；10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，要求重点推进住房等六大领域消费。其中，稳定住房消费、加强保障房建设、放宽提取公积金支付房租条件等措施被重点提及。

    地方政府层面为"救市"也使尽浑身解数。截至目前，除北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚之外，46个限购城市中41个已正式取消或变相放松限购。与此同时，部分地方政府已经在酝酿第二轮更大尺度的"救市"动作。

    在近期福建省的房地产专题座谈会上，福建省省长苏树林要求各银行支持房贷新政，要求公安部门支持购房落户政策。10月30日，杭州出台楼市新政，对公积金政策进行了明确调整，对购买第二套改善型普通自住住房的购房者予以政策支持。

    限购取消、限贷放宽、购房补贴力度加大，究竟市场的反馈如何呢？

    《财经国家周刊》记者在对北京、威海、哈尔滨、武汉、常州、无锡、南宁等地的调研中了解到，目前市场交易量明显活跃，楼市新政对改善型购房推动作用尤其明显。不过，受访者也担忧，在库存压顶之下，加之购房者对房地产投资预期的改变，交易量持续增加的局面能否持续，目前并不清晰。

    调研中发现，央行"9·30"政策出台一个月来，多数银行都执行了首套房认定标准放宽政策，但7折利率优惠并未出现。部分银行首贷利率调整为9折优惠，但多数仍执行基准利率。受访者表示，在商业银行存贷比考核不放松、房地产行业风险压力持续、央行坚持流动性定向释放等多重因素影响下，银行出于资金成本、经营收益、风险控制等角度考虑，执行7折利率优惠政策的积极性并不高。

    南宁一位开发企业总经理表示，"银行在执行信贷政策的时候，在信贷规模、放款速度方面仍是'挑肥拣瘦'。一般项目规模大的按揭贷款容易批准，但小项目则比较难受，按揭贷款做不了，开发贷也贷不到。"

    从市场交易情况看，北京的二手房成交量率先抬头，链家地产、我爱我家等二手房中介机构数据显示，10月份二手房交易量环比9月份上涨了1倍。

    作为海滨旅游度假城市，山东威海备受外地购房者青睐，但在前几年政策收紧之时，威海虽不在限购城市之列，但受限贷政策影响，外地购房者必须全款购房，将一部分外地购房者卡在"门槛"之外。此次限贷放开，给威海房地产带来利好。威海盛德集团董事长宋咏泉告诉《财经国家周刊》记者，"认贷不认房"新政最大的优势是释放了改善型住房需求，只要异地无贷款，外地购房也可以享受首套房贷款优惠，这吸引了外来购房需求，最近一个月的交易量明显增加。