三四线城市库存创10年新低 资金压力下土地市场降温

      其中，中弘股份因财务费用增加10亿元、资产减值损失增加1亿元、商业项目销售停滞，住宅项目销售也大幅下滑，导致公司房地产项目销售利润较去年同期大幅减少，预期亏损14亿元，同比下滑4876.59%。

      申万宏源7月20日数据显示，60家发布中报业绩预告的房企中，25家预增、7家扭亏、1家续盈，而首亏、续亏或预减的有22家，占比超过1/3。一名房地产资深评论员表示：“在过去两年销售业绩支撑下，今年房企业绩获得正向增长的可能性较大，至少龙头房企如此。”

      行业分化更突出

      国信证券的统计数据表明，2017年，中国房地产销售TOP5和TOP10市场集中度分别为16.9%、24.1%，较2016年末分别提升了4和5.2个百分点，但对比美国的市场集中度，尚分别有6.7和9.1个百分点的差距。

      但2018年1~6月，中国TOP5和TOP10市场集中度进一步提升至21.37%和29.72%，已经接近美国水平。

      行业三巨头的碧桂园、万科、恒大又再刷新销售纪录。今年上半年，碧桂园已实现合同销售金额4124.9亿元，万科实现3046.6亿元，恒大实现合同销售额3041.8亿元，此三家加起来的合同销售金额已突破万亿元。

      一家在港上市的房企融资负责人对第一财经表示：“今年上半年，房企融资较大，综合融资成本也有所上涨，较去年提高约2~3个百分点。现在基本只有龙头房企能拿到钱，融资的集中度提升将反哺规模提升。”

      资金压力下土地市场降温

      如果说市场的逐步降温对于房企的影响是缓慢呈现的，那么资金的收紧则是房企眼下的困局。

      “今年平均融资成本至少增加2%，你看今年土地拍卖市场，就明显冷清了很多。”旭辉集团副总裁兼财务中心总经理杨欣告诉记者。

      从土地投资节奏看，近期的土地降温可见一斑。今年7月，苏州（楼盘）7宗经营性土地进入限时竞价阶段，其中三种居住地块未拍先流拍。该批地块为苏州市今年集中挂牌的第二批土地中的一部分。此前，苏州土地市场曾一度火爆，如今导致多家开发商因为拿地过高一直项目滞销。

      在合肥，最近2月有5宗居住土地流拍，曾经的楼市“四小龙”之一合肥，让很多地产商深陷其中。“我们在合肥的项目一直捂在手上，开盘就亏损。”一位禹洲地产内部人士告诉记者。

      “融信的债券到期，我们也帮他们找一些中小银行进行对接，希望城商行可以买一些债券，但是难度很大。”一位券商机构客户经理告诉记者。

      此前，有一些小银行依旧在监管下进行委托贷款操作，希望帮一些地产商融资。记者了解到，即便是TOP5地产商，也通过这样的高融资方式进行融资，具体金额超过10亿。

      “新力地产的很多项目也在寻求地产基金介入，但是我们评估后觉得销售并不乐观，不敢轻举妄动。”一位地产基金从业者告诉记者。

      根据Wind资讯此前的统计，目前A股房地产2017年净负债率超过200%的房企分别有：泛海控股、华发股份、中南建设、金科股份、绿地控股等，H股净负债率超过200%的房企有佳兆业。

      根据申万宏源的一份报告，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

      海通证券债券研究员姜超宏认为，伴随企业间分化越来越明显，融资潮水过去后，个别企业的信用违约概率增加。

      经过了前两年的大肆扩张，目前许多房企已然感受到运营的莫大(博客,微博)压力，从而不得不以价换量加速去库存。“我们预计今年第四季度会是一个低谷，那个时候可能土地市场将进入冰点，也是一个窗口期。”一位地产高管告诉记者。

      （来源：证券日报、第一财经日报）