三四线城市库存创10年新低 资金压力下土地市场降温

      随着三、四线城市楼市交易量的提升，全国百城住宅库存再次降低。截至6月底，全国百城住宅库存已经连续35个月减少。

      截至2018年6月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42643万平方米，环比减少0.2%，同比减少8.0%。观察历史数据，2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现出近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国100城库存规模相当于2012年3月份的水平，即库存规模回落到了6年前的水平。

      值得一提的是，在100个城市中，有74个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、杭州和金华的同比跌幅较大，跌幅分别为56%、48%和46%。总体上说，库存同比下跌的城市数量更多，这也带动了百城库存规模出现下跌。

      住宅库存的下跌，意味着消化周期的缩短，导致有些城市可能出现供小于求的楼市供需关系。

      另一组数据显示，截至2018年5月份，100个城市新建商品住宅“存销比”，即库存去化周期为9.8个月，这也意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存，该数值与5月份持平。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，鉴于房地产行业的特性，一般来说，库存去化周期合理区间为12个月-16个月。由此可见，百城住宅库存规模偏小，不足10个月就可以卖完。

      具体来看，一线城市、二线城市、三、四线城市新建商品住宅存销比分别为13.4个月、9.7个月和9.6个月，与5月份相比，一、二线城市存销比有所反弹，而三、四线城市继续收窄。

      更重要的是，三、四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值是2009年以来的月度最低值，即最近10年中，三、四线城市的去化周期达到了最低值。在存销比小于6个月的24个城市中，17个城市为三、四线城市。

      具体来看，在100个城市中，有19个城市的存销比大于16个月，此类城市去库存压力依然较大；有21个城市的存销比位于12个月-16个月之间，此类城市的去库存周期相对适中；有60个城市的存销比小于12个月，此类城市的去库存周期相对偏小。

      严跃进表示，2018年上半年，全国百城库存水平继续下跌，这与房屋销售行情总体不错有关系。库存规模正步入到“缺货”的阶段，这也可以解释今年上半年房价持续上涨的现象。

      他进一步称，2018年下半年，相关城市需要继续调整供求关系，进而稳定房价。若开发商下半年稳定不移地推进补库存战略，包括加大拿地力度和加快开工节奏，那么相关城市将有更多可售房源或库存。但是客观来说，考虑到存销比目前依然处于历史低位，要想反弹、回归到均衡值或合理值水平，仅靠半年时间其实还是略有压力的。

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      在行业一片肃杀氛围中，房企们陆续发布2018年上半年业绩预告。在过往1~2年销售规模的高歌猛进和资金宽松的周期拖底下，主流房企大多能获得不俗的业绩，个别房企甚至获得500%之巨的增长幅度。

      不过，大公司业绩预增并不能完全掩盖行业所面临的隐忧。今年上半年，虽然房地产合同销售金额和销售面积依然获得正向增长，但增速已出现较大程度下调。且在棚改政策的调整下，货币化安置的比例或将大幅降低，这将构成下半年三四线城市的销售压力。

      多重因素叠加之下，房地产企业的资金状况已呈风声鹤唳之势。更为严峻的是，个别房地产企业已陷入经营不善之困境，导致违约现象时有发生。近日，上市公司中弘股份已经“爆雷”，多个项目销售停滞，业绩同比下滑4876.59%。

      房企业绩两重天

      7月23日晚，正荣地产发布正面盈利预告，同日早上，融创发布正面盈利预告，当天收盘股价上涨3.72%。在近期发布预增公告的还有保利地产、招商蛇口、阳光城、中粮地产等房企。

      个别公司的增幅超过了100%。合肥城建预测，2018年1~6月归母净利润的涨幅是400%~450%；中南建设归母净利润增幅达160%~180%；阳光城的预期增长是189.5%~235.2%。

     预增的房企给出的理由普遍是集团已交付建筑面积的增加、平均售价大幅上涨及物业毛利增加、营业收入增加。过去一至两年，房地产业高歌猛进，销售金额向上拉升，同期行业处于宽松周期，融资成本普遍较低。这些因素促使行业净利润率回归两位数水平，如今在房企2018年中报上有所体现。     不过，仍有不少企业陷入预减或亏损之地。近日，华联控股、荣安地产、深物业A等多家公司今年上半年业绩有所下降。而绿景控股、嘉凯城、中弘股份、海航投资等公司相继发布预亏公告。

      其中，中弘股份因财务费用增加10亿元、资产减值损失增加1亿元、商业项目销售停滞，住宅项目销售也大幅下滑，导致公司房地产项目销售利润较去年同期大幅减少，预期亏损14亿元，同比下滑4876.59%。

      申万宏源7月20日数据显示，60家发布中报业绩预告的房企中，25家预增、7家扭亏、1家续盈，而首亏、续亏或预减的有22家，占比超过1/3。一名房地产资深评论员表示：“在过去两年销售业绩支撑下，今年房企业绩获得正向增长的可能性较大，至少龙头房企如此。”

      行业分化更突出

      国信证券的统计数据表明，2017年，中国房地产销售TOP5和TOP10市场集中度分别为16.9%、24.1%，较2016年末分别提升了4和5.2个百分点，但对比美国的市场集中度，尚分别有6.7和9.1个百分点的差距。

      但2018年1~6月，中国TOP5和TOP10市场集中度进一步提升至21.37%和29.72%，已经接近美国水平。

      行业三巨头的碧桂园、万科、恒大又再刷新销售纪录。今年上半年，碧桂园已实现合同销售金额4124.9亿元，万科实现3046.6亿元，恒大实现合同销售额3041.8亿元，此三家加起来的合同销售金额已突破万亿元。

      一家在港上市的房企融资负责人对第一财经表示：“今年上半年，房企融资较大，综合融资成本也有所上涨，较去年提高约2~3个百分点。现在基本只有龙头房企能拿到钱，融资的集中度提升将反哺规模提升。”

      资金压力下土地市场降温

      如果说市场的逐步降温对于房企的影响是缓慢呈现的，那么资金的收紧则是房企眼下的困局。

      “今年平均融资成本至少增加2%，你看今年土地拍卖市场，就明显冷清了很多。”旭辉集团副总裁兼财务中心总经理杨欣告诉记者。

      从土地投资节奏看，近期的土地降温可见一斑。今年7月，苏州（楼盘）7宗经营性土地进入限时竞价阶段，其中三种居住地块未拍先流拍。该批地块为苏州市今年集中挂牌的第二批土地中的一部分。此前，苏州土地市场曾一度火爆，如今导致多家开发商因为拿地过高一直项目滞销。

      在合肥，最近2月有5宗居住土地流拍，曾经的楼市“四小龙”之一合肥，让很多地产商深陷其中。“我们在合肥的项目一直捂在手上，开盘就亏损。”一位禹洲地产内部人士告诉记者。

      “融信的债券到期，我们也帮他们找一些中小银行进行对接，希望城商行可以买一些债券，但是难度很大。”一位券商机构客户经理告诉记者。

      此前，有一些小银行依旧在监管下进行委托贷款操作，希望帮一些地产商融资。记者了解到，即便是TOP5地产商，也通过这样的高融资方式进行融资，具体金额超过10亿。

      “新力地产的很多项目也在寻求地产基金介入，但是我们评估后觉得销售并不乐观，不敢轻举妄动。”一位地产基金从业者告诉记者。

      根据Wind资讯此前的统计，目前A股房地产2017年净负债率超过200%的房企分别有：泛海控股、华发股份、中南建设、金科股份、绿地控股等，H股净负债率超过200%的房企有佳兆业。

      根据申万宏源的一份报告，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

      海通证券债券研究员姜超宏认为，伴随企业间分化越来越明显，融资潮水过去后，个别企业的信用违约概率增加。

      经过了前两年的大肆扩张，目前许多房企已然感受到运营的莫大(博客,微博)压力，从而不得不以价换量加速去库存。“我们预计今年第四季度会是一个低谷，那个时候可能土地市场将进入冰点，也是一个窗口期。”一位地产高管告诉记者。

      （来源：证券日报、第一财经日报）