楼市调控要推动形成合作博弈 房企“补血”难度提升

     无独有偶。同样是在2016年5月，泰禾集团也筹划拟向包括上市公司控股股东福建泰禾投资有限公司在内的不超过10名特定对象，非公开发行A股股票数量不超过53551万股，募集资金总额不超过98亿元。募集资金将用于北京大兴中央广场（泰禾嘉信）项目、北京西局西府大院项目等项目，并偿还金融机构贷款。同年9月，公司便决定将原计划非公开发行股票募集资金总额从98亿元调减至70亿元，发行数量由5.38亿股降至3.85亿股，调整后所募集的70亿资金用途中不包括偿还金融机构借款。

      根据证监会最新披露的截至6月14日的《发行监管部再融资申请企业基本信息情况表》，在目前申请再融资的房地产企业中，包括嘉凯城在内的4家公司为“已通过发审会”状态，包括绿地控股在内的6家房地产公司为“已反馈”状态，而中洲控股、中弘控股和泰禾集团3家公司则为“中止审查”状态。

      实际上，根据Wind统计，从2018年至今，成功定向增发融资的房地产A股公司只有中华企业和我爱我家两家公司。其中，中华企业是大股东为了避免同业竞争而给上市公司注入中星集团，而我爱我家则是昆百大A的“卖壳”。

      2015年和2016年上半年，中国房地产市场火爆，引发了从中央到各地密集出台调控政策。而前述遭遇“中止审查”的A股房地产企业，多数申请再融资的时间窗口，正好赶在了调控政策出台前夕。

      持续收紧的地产融资，以及逐渐降温的地产销售，使不少房企负债率高企，且开始深切感受到来自现金流方面的压力。中弘股份在6月20日晚间发布公告透露，2018年5月1日至2018年6月19日，公司及下属控股子公司累计新增逾期债务本息合计金额为7.5亿元，占公司2017年12月31日经审计归属于上市公司股东净资产73.2亿元的10.29%；截止到2018年6月19日，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额已经超过35亿元，全部为各类借款。

      融资收紧

      A股市场已经多年没有房地产企业实现IPO，而在“一级半市场”上非公开发行融资的收紧，也意味着A股存量房企市场的“抽血效应”有所降低。

      实际上，除了定增难以成行之外，多数房企发行债务和ABS等融资产品也受到挑战。近期，包括碧桂园、富力地产、合生创展等多家房企在内的发债都告中止，甚至有业内人士预计，今年下半年会有部分中小房企违约风险事件发生，中小房企将加速退出市场，行业集中度提高。

      申万宏源证券一位从事固收研究分析师介绍说，2016年10月地产开启调控以来，银监会、交易所等都陆续发文，使地产融资全面收紧。“整体来看，地产融资收紧率先从债券融资开始，地产债发行一改2015、2016年爆发式增长态势，2017年发行量仅1204亿元（不含短融），截至2018年5月16日地产发债1011亿元。银行贷款方面，专项检查、风险防控工作指导意见、规范银信类业务通知也严禁银行资金违规流入地产，通过私募资管计划委外资金流向地产也被禁止，房地产类信托监管在2017年后半年开始也持续收紧。”

      国内融资形势的严峻化，使部分房企将视线转向海外。新城控股子公司新城环球4月便在新加坡交易所发行3亿美元债券，6月4日在4月份的基础上增加发行2亿美元债券，票面利率为6.5%。

      整体来看，融资难无疑会对房企土地储备和存货带来挑战。倘若新增的土地储备跟不上，相关房企在未来特定周期内能否实现业绩的稳定增长，便要画上问号。因此，通过多种方式增加土地储备便成为不少房企面临的新课题。以泰禾集团为例，公司控股子公司运成置业日前筹划，以8.5亿元受让西藏创耀实业有限公司90.91%股权，以1.79亿承接汇欧创业对创耀实业享有的应收账款债权，以增加郑州地区的土地储备。

      (来源：经济参考报、证券时报)