折戟北京亦庄限竞房红海 雅居乐下注门头沟欲翻身？

在京城略显沉寂的雅居乐终于再次出手，5月8日，雅居乐以15.3亿元摘得门头沟永定镇0087地块，楼面地价2.95万元/平方米。与此次集中供地其他地块的热度和竞争激烈相比，门头沟地块只有雅居乐一家报名，底价成交，稍显“寂寞”。

针对同行“位置有些偏僻”的质疑，雅居乐区域总裁的逻辑与众不同：“门头沟区域适合打造好产品，符合公司的气质”。

亦庄红海 出师未捷

时间退回到2019年6月，雅居乐敲开京城大门，斥资31.8亿拿下亦庄河西区地块。土地面积3.64万平，建筑面积8.02万平，楼面价3.96万/㎡，限售均价5.4万/㎡。这个一年后正式定名“京华雅郡”的楼盘，作为雅居乐在北京的首秀，楼盘在户型和小区布局和户型方面都费尽思量，是否“符合公司气质”不好评判，但不合市场胃口倒是存在的。

亦庄的限竞房厮杀有多激烈？作为一个功能区，其限竞房供应量，已远超北京其他城区。直观来讲，长安街以南的人都来亦庄买房，才有可能满足近十个项目的近万套集中供应。雅居乐所在的河西片区更是红海中的红海，有6个限竞房项目，是限竞房最为扎堆的区域，雅居乐要想从中分一杯羹，难度实在太大。

事实情况也确实如此，为数据好看，蓄客许久的京华雅郡首期只开了210套房，本来打算开5栋楼，然后缩减成了3栋，即便有了“售罄”的噱头，实际直到去年下半年，去化数据依旧不太好看。

首次入京房企限竞房项目一览表

根据公开数据整理，数截止2020年8月25日

与首次进京的其他房企相比，同样在限竞房项目上，雅居乐付出了最高的溢价率，即便是挖空心思“打造好产品”，市场接受程度也很有限。在与一众房企的贴身肉搏上，即使再精心的设计，也不免身陷产品同质化的泥潭，不管是产品口碑还是市场定位，都很难成功突围，剩下的唯有以价引流，然而即便如此也未必换来亮眼的业绩。

这个拿地溢价率达到41.3%的限竞项目，腾挪空间太过有限，不能排除雅居乐在拿地时对市场判断过分乐观，但在如今大的市场环境下，是否盈利也将是一个谜题。

门头沟有点“冷”

也许是有了亦庄的前车之鉴，此次雅居乐选择了剑走偏锋，“孤独”地以底价拿走了门头沟地块，底价拿地就能赚到吗？

雅居乐看中的这个底价“礼物”，又何尝不是标好了价格。门头沟可谓近年来最为失落的北京远城区，虽然随着重工业的搬离，地铁开通和生态修复，有着不错的定位，但在地产上，仅仅与隔壁的石景山区的火热相比，也是让人倍感失落和冷淡的。

整体来看，门头沟区房地产市场近年来趋于冷淡，活跃度低，整体供大于求，市场库存较大，项目去化困难。而隔壁石景山区，在配套资源远超门头沟的情况下，供应开始放大，项目产品涵盖层次广泛，对门头沟购房需求起到了阻断，市场马太效应明显。

反应在土拍市场上，门头沟更是寒意阵阵。去年6月，门头沟两宗地经历延期、暂停后，一宗地底价成交，一宗地停拍。而今年北京集中拍地以来，远在郊区的密云都竞争惨烈，而门头沟，却如同被打进了冷宫，仿佛成了地产商遗忘的角落。

（门头沟区划图） 

在区域市场遇冷的情况下，购房者观望，房企拿地谨慎才是正常之举。

“集中”供地之后，拿地比以往更能成为地产商的命门，一旦没有抢到地，地产商在这个城市又将一年颗粒无收。拿好地块、大地块前所未有的迫切，如果资金充裕，谁不愿意拿好地块，哪怕抢一抢又何妨？

雅居乐实在是力不从心。数据显示，2020年中，能供雅居乐动用的现金只有383.62亿元，受限制现金为80.45亿元，而公司将于一年内到期的有息债务为403.03亿元，永续债136.33亿元，净负债率为73.3%，调整永续债后的净负债率为114%，不但杠杆高企，而且偿债压力巨大，踩中两道红线。富有戏剧性的是，半年之后，年报发布时，公司剔除预收款后资产负债率降至71.9%，净负债率降至61%，两项警报解除。

在海南限购几近断粮的情况下，个中滋味，艰难苦恨，恐怕只有雅居乐自己感触最深。

在此情况下，在北京市场与其他房企硬碰硬抢食，恐怕不够现实，雅居乐此次门头沟“非常”之举，更多也许是无奈之举。“寂寞”底价拿地，不甘又能如何？在门头沟这块“寒凉”之地耕耘未来，未必会比亦庄更有起色。