北京首次集中土拍：一场“抢食”与冷静的博弈

历时2天的北京首次集中土拍落下帷幕。200多家房企和联合体抢食25宗地，触及溢价率上限后又去竞政府产权份额、配建公租房面积。触限频频上演，10宗地块转入竞高标准商品住宅建设方案阶段，这其中既有“毫无悬念”的海淀树村地块、朝阳王四营地块，也有“爆冷” 入局的密云、延庆地块。

地块争夺硝烟弥漫，千亿之战持续霸屏。四场揽金981亿，加上先前4宗底价成交地块、1宗招标地块，共计入账1109亿元。全面限价，竞拍规则复杂多变，并未阻止房企抢滩一线的步伐。无论是破纪录竞拍110轮后成交的丰台张郭村地块，还是竞价阶梯调整最多的通州城市副中心1201街区地块，都在刷新北京土地市场的热度。

与以往不同，此次土拍的热度背后不单单是房企的扩张盛宴，更多地是对土地投资决策的冷静思考。土地竞拍环节，首先限定地价上限，遏制“地王“和”“高溢价”地块的诞生；触线后竞租赁、竞政府持比、竞高标准方案，叠加政策包，每一步都在压缩房企的利润空间，未来盈利难度加大。

以树村两地块为例，楼面价6.9万/㎡，房价上限11.2万/㎡，（政府产权20%，“打八折”）后售价8.96万/㎡，叠加高标准住宅方案竞争，最终胜出的开发商“大概率是赔钱拿”。“拿地赔钱，不拿地意味着失去北京市场”，这大概是积极抢地的开发商最真实的处境。

关于集中供地，房企高管们都很冷静。对于一线城市地块的争夺，主要考量市场份额的占有。此前，融创中国董事会主席孙宏斌就曾对此发表过看法，“政策短期内不会造成土地市场热度下降，因为热点城市土地供应还是不足，竞争还是会比较激烈，但大家会更理性。”

融创此次共报名参与了7块地的竞拍，成功拿下朝阳金盏地块，并与石泰以联合体形式拿下石景山衙门口地块，拿地数量仅此于卓越、首开（各4块）。

房企动作：卓越爆发，中海爆冷

卓越绝对算得上此次土拍的黑马了。以4块地的战绩比肩本土房企首开，稳居NO.1，其中丰台张郭庄村项目为双方以联合体形式竞得。

作为粤系房企，卓越现有土储70%位于大湾区。对于大动作在北京买地，卓越方表示，这符合公司的长期战略布局“1+1+X，1是湾区，1是长三角，X是具备高潜能的一二级城市，北京是绝对一线核心城市，是既定战略城市”。

同样获得本场最多关注的是中海，以独自报名18块地高调进场、零收获离场，能否在后续的高标准住宅方案竞争中获胜还不确定。

竞拍前行业内外对“中海能否继续霸屏”的呼声甚高，到第四场土拍时，面对无一进账的中海，不少场内外人士都为其捏一把汗，“要再不出手地就要被抢光了”。

此外，金地+华润+保利黄金三角组合的表现也较为意外。头部房企+品牌央企，以联合体形式报名22宗地块，最终只斩获朝阳崔各庄L01地块。

开发商审慎拿地的背后是对资金周转及开发利润的更多考量。当前环境下，除了开发能力外，房企在关键时点的融资能力、营运能力、投资能力都将成为未来决胜的关键因素。

正如诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱所言，“北京本次集中性推出优质地块，促使开发商理性拿地，结合自身的财务状况谨慎拿地” 。

而就在今日，卓越或将退地的传言开始在业内弥散，昨天还是万众瞩目的拿地明星，在十几个小时之后却成为了退地绯闻的主角。

毕竟在5月10日上午，北京集中供地竞价现场，第一宗宅地，“朝阳区金盏小店村3005-02地块”，一批开发商围猎。最终，来自深圳的卓越集团，击败了包括央企联合体、险资、京派国企在内的众多对手，以39.27亿+13%政府产权份额赢得，房屋销售价格上限为7.6万元/平方米，据说，此地块成交价还没有超出集团的授权。

第二天(5月11日)，来势更猛，卓越与首开、中交在北京土拍市场联合拿下三宗地。联合体买地共计148亿，如果卓越占一半，支付代价是74亿;加上前一天独立拿地的39.27亿，卓越两天即耗资113.27亿。

宅地明牌局 冷静下的变革

宅地明牌化，在供应阶段开始执行“个性化”调控，不仅使开发商更为理性和客观，也让楼市悄然变化。

1、北京五环进入6w+时代

此次集中土拍，超过半数地块集中在五环到六环区域，位于五环内的只有4宗，热门地块几乎全被“五环”霸占。根据北京“指导价”， 有17块地的价格在6-8万之间，其中9块在7-8万之间，8块在6-7万之间，昌平、亦庄、通州纷纷迈入6万+ 。

2、房企未来“以质取胜”

首先，10宗地块转入高标准住宅方案竞报环节，最终获胜的开发商建设品质不言而喻。其次，叠加政策包带来的利润压缩，倒逼开发商比拼产品和服务，减少去化周期、扩大市场占有率及品牌口碑等附加值。

北京城建投资发展股份有限公司李洪兵认为，在土地竞买前开发企业已知晓了销售价格上限和建设品质要求，做到心里有数，有利于各参与主体形成稳定预期，从而稳定房价。地价、房价越稳定，企业更多要拼产品和服务，这对于购房者来说也是一种利好。

3、“70/90”提升户型空间

在户型限制要求方面，此次集中推出的地块中近三分之二设置了套内“70/90”平方米户型要求，仅朝阳就有8宗涉及此项要求。“70/90套型面积变为套内面积，为房企户型设计灵活度、住宅品质提升方面预留了合理空间，在重调控、强保障和稳品质上寻求了一定的平衡”， 中指研究院李益峰分析。

4、租赁房源增多

北京规划和自然资源委员会早前发布2021年的供地计划，明确要求加强公租房供应。据统计，此次推出的29宗土地中，有11块地都配建“公共租赁用房”用地，占比近四成，能够提供27.23万平米建筑面积的租赁房用地。让暂时买不起房的青年人留在城市核心区域，是提升北京吸引集聚人才能力的重大举措。北京住宅产品的供应将更为多元化。

北京首次集中土拍暂时落幕，意味着今年供地已经完成了三分之一的KPI。本次供地弥补了北京主城区内新房项目稀缺的局面，势必影响未来市场的新格局。