一二线城市住宅成交量反弹 昙花一现还是持续回暖？

    国庆长假以来，部分一二线城市商品住宅成交量持续反弹。业内认为，在近期一系列政策利好影响下，市场预期正出现转变，部分需求开始入市，政策叠加效应已经显现，未来市场走势仍取决于各地后续政策调整与银行房贷利率优惠力度，但房价上涨可能性不大。

　　中国指数研究院发布的最新报告显示，10月12日至18日一周，监测的全国20个主要一二线城市住宅合计签约面积环比回升45%。其中，北京、上海、深圳、广州四大城市的住宅成交面积环比涨幅分别达到134%、78%、69%、51%，其中一线城市整体涨幅达到80%。报告指出，随着成交持续回暖，几大代表性城市库存总量在继续下降，去化压力有所缓解。

　　另据中原地产监测，10月房地产市场在持续升温，国庆长假后，监测的54城市成交量已经连续三周呈上涨之势。业内认为，近期楼市反弹与中央层面及各地频繁出台的楼市调整政策密切相关，先是各地陆续取消或放松限购，然后是9月30日央行与银监会放宽房贷政策，10月13日多部门联合降低住房公积金门槛，在此影响下，市场预期出现变化，部分需求，尤其是改善性需求开始加快入市。

　　中国房地产研究会副会长胡志刚认为，市场近期经历的这一波反弹行情，是多重政策利好叠加效应的显现。目前市场正处于缓慢升温阶段，后期市场走势将取决于各地后续政策调整力度与银行房贷利率优惠力度。

　　业内人士指出，此前央行、银监会联合发文调整房贷政策，但从具体落实情况来看，银行出于自身盈利及风险考虑，难以给予大幅利率优惠，此次房贷放松主要释放的是部分改善性需求。房贷机构伟嘉安捷发布报告指出，受住房金融利好消息影响，目前北京地区有约30%的改善置业人群打算申请提前还贷，以便享受到首套房的优惠政策，减轻购房时的经济压力。

　　相对而言，不少首次购房者认为并未得到实惠而选择继续观望。胡志刚特别指出，各地楼市应把握政策调整力度，支持刚性需求还应在信贷政策上有所落实。当前楼市预期已有所升温，市场正处于微妙状态，若未来银行能执行更优惠的房贷利率，将会吸引更多首套房买家入市，楼市成交量有望继续反弹，但鉴于整体库存较高，价格上涨可能性不大。此外，各地房地产政策调整应遵循“微刺激”与“精准刺激”，诸如“购房补贴”等大尺度的地方措施并不可取，否则可能会引起投机力量抬头。

　　房地产开发景气指数处21个月低值

　　21日，国家统计局发布1至9月全国房地产开发和销售情况显示，2014年前三季度房地产开发增速连续9个月回落，景气指数也下滑至94.72，为2012年11月以来的21个月最低值。其中，全国房地产开发投资增速同比名义增长12.5%，创5年来新低。

　　业内人士表示，在楼市整体持续调整的大环境下，房企融资环境尚未改善，资金压力依然较大，导致投资意愿持续降低。进入四季度，房企频频发债以解渴，预计在政策利好下，房企对市场的预期将转好，房地产开发投资增速不会持续处于下滑状态。

　　房地产投资增速下滑至近年来低位。数据显示，1至9月，全国房地产开发投资达68751亿元，同比增加12.5%（扣除价格因素实际增长11.7%），增幅较上月回落0.7个百分点，投资增幅目前已连续9个月持续回落，较2013年同期19.7%下降7.2个百分点，降幅近三分之一。其中，1至9月住宅累计投资达到46725亿元，同比增加11.3%，增幅较上月下降1.1个百分点。

　　上海易居房地产研究院研究员朱光表示，前三季度投资增幅创五年来的新低，主要因为近期行业持续低迷，市场降温态势依旧，在库存压力较大的情况下，房企对后市的预期偏谨慎，工作重点放在了去库存、缓解资金压力方面，导致投资力度放缓。