张宏伟：地方政府松绑救市限购 仍难阻挡“降价潮”

2014年8月18日，国家统计局公布2014年7月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况：

(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有64个，持平的城市有4个，上涨的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降2.5%。

(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，持平的城市有2个，上涨的城市有65个。7月份，同比价格变动中，最高涨幅为7.2%，最低为下降4.9%。

从7月份70个大中城市新建商品住宅房价环比变化城市特征来看，除了厦门、大理之外，其他城市均无上涨迹象，笔者认为，总体来看，受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响，市场去化压力倍增，此时，部分开发企业由于资金面压力、业绩指标等因素开始采取“以价换量”策略，甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金，导致70个大中城市房价64个城市环比下跌，其中，杭州跌幅最大环比下降2.5%。总体来看，70个大中城市跌幅范围进一步拉大，一线城市也全线进入环比降价阵营，即使是厦门、大理这两个有上涨迹象的城市，最高上涨幅度也不过在0.2%。

从7月份70个大中城市新建商品住宅销售价格同比变化特征来看，最大的特征就是房价涨幅明显放缓，从国家统计局公布的数据来看，7月份同比价格变动中，尽管同比上涨城市还有65个，但最高涨幅为7.2%，最低为下降4.9%，已经没有10%以上同比涨幅的城市。同时，全国70个城市住宅均价下降的城市有仅有3个(杭州、温州、韶关)，而此前一直是温州一个城市。

这反映三季度以来全国70个大中城市整体市场并不乐观。

笔者认为，从短期内来看，尽管今年4月份以来46个限购城市已有37个做出了调整或已经明确取消，另外，还有福建、湖南、广西、成都、武汉、绍兴、包头等地方政府发布的楼市“救市”政策，但是，限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。同时，这些“救市”措施反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于市场成交量拉开节奏。从成交价格的角度来看，尽管第二季度以来开发企业定价更贴近市场，但整体市场成交量收效并不好，市场仍然处于博弈状态，难以有大幅下跌的动力。

从7-8月市场表现来看，虽然上海、深圳等个别银行开始恢复首套房贷利率优惠政策，但门槛相比较高，并且是有条件松动，从整体上看银行信贷仍未实质性放松，市场依旧受其影响较大，未走出低谷期。