叶檀：为了避免金融整体风险 房贷证券化不得不做

　　为了扶住房地产这根支柱，地方政府正加大救市砝码。

　　据《华夏时报》报道，根据公开信息的不完全调查统计，目前除潍坊、宁波之外，天津、绍兴、杭州、遂宁、眉山、铜陵、宣城、芜湖、长沙、南京、沈阳、武汉、常州、葫芦岛等超过20个城市都出台了购房补贴、契税补贴等救市措施。这是地方政府能够动用的最后手段，减税、补贴、降公积金利率。

　　根据国家统计局最新公布的数据，今年前9个月，全国房地产开发投资68751亿元，同比名义增长12.5%，环比回落0.7%，房地产投资占比固定资产投资罕见跌破20%。房地产开发企业到位资金、商品房销售面积、销售额均创年内新低。相反，同期商品房待售面积57148万平方米，再创历史新高。一高一低，如热锅上的蚂蚁。9月份，新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为0.4%，最大降幅为1.9%。

　　此前救市政策并未稳定楼市，因为紧缩与实际高利率导致预期没有改变，现金与套利为王。

　　此前房地产有泡沫，租金回报率极低，大家趋之若鹜，看中的是房价上升之后的差价，谁也不指望纯粹靠租金过日子。一旦房价持平，原有的盈利模式发生了根本性改变，投资者不得不计算房租收入多少年能收回成本并小有盈利。最好的情况下，200万元的房子月租1万元，也得17年左右才能收回成本，月租5000元，就得34年收回成本了。更何况，未来还有房产税的负面预期，习惯了赚快钱、赚大钱的投资者，哪能忍受这样的折磨?

　　最乐观的估计来自于刚性需求，不是有2亿农民朋友要进城?他们不得不在保留宅基地上农村别墅的时候，再买一套迁入地的房子，这是他们的刚性需求。中国低收入群体的收入状况不容乐观，他们是价格最敏感群体，绝大部分时候，迁入地的房价不是他们所能承受的，从这个意义上说，拥有刚性需求的人，是无效消费群体。

　　农民工朋友的打工收入与所在地房价相匹配，在大城市通过泥水工等一个月赚8000元，当地的平均房价大多在1.5万元以上，加上这些农民工朋友首先选择在老家盖房、生儿育女，对拉动所在地房价贡献不大。只有把这些农民工朋友培育成有专业、能在城市扎根的中等收入人群，让他们成为购房主体，房地产才能改变靠投资者拉动、作为投资品的风雨飘摇状态。