楼市政策尚有调整余地 房产走出市场颓势尚还需一年

被认为力度超预期的调控政策公布后，房地产市场仍有可能下滑。10月21日，国家统计局发布数据显示房地产投资增速连续8个月下滑，1至9月房地产投资增速降0.7个百分点至12.5%，创2009年8月以来新低。部分专家认为，房地产投资增速的下滑拖累了宏观经济。

三季度国内生产总值(GDP)同比增长7.3%，低于二季度的7.5%，国家统计局新闻发言人盛来运就此解释说，调结构的压力阵痛超预期，表现在多年积累的传统产业以及房地产累积效应增加，影响了相关产业消费、生产和投资。

在中国房地产学会副会长陈国强看来，9月30日颁布的信贷相关政策可以被视为标志性的事件。“经济下滑超预期，情况严峻，中央改变了对房地产行业的态度。”陈国强在接受21世纪经济报道记者采访时认为，行业的调整仍不充分，尤其是房价的调整才刚刚开始。

北京师范大学金融研究中心主任、平安证券首席经济学家钟伟对此表示认同。但他更倾向于认为，被坊间称为“救市”的政策，仅仅是对不再适应市场状况政策的调整，修正过于“激进”的部分。“政策还有调整余地。”钟伟对21世纪经济报道记者说。

尚有调整空间

房地产政策为何此时放松？齐鲁证券近日的研究报告分析认为，当前实体经济内生动力类似于2008年。调控政策大幅放松的背后，是经济增长内生动力的疲软。目前的宏观经济增长内生动力仅好于2008年全球金融危机时期。

一组数据可以进行简单的比较，2014年8月份工业增加值增速将为6.9%、制造业投资增速为11%、固定资产投资增速为13.1%，而2008年金融危机时相应的数据分别为5.4%、18.7%和22.3%。目前海外需求依旧维持在10%左右的增长，但制造业投资增速显著低于2008年危机时期。

陈国强认为，一系列政策的出台和宏观经济下滑有必然的联系。但钟伟认为，中央并非是在保房地产行业，无论是限购解除，还是限贷政策放松的表述，都是有条件、加以限制的。房地产行业总体仍处于健康状态。只是，早前出台的政策是在房地产市场发展过热的背景下出台的，而现在，则是调整其中不合适的成分。例如，既认贷又认房政策，对市场杀伤力过大，应予调整。

被坊间称为“救市”的政策，今年可划分为三轮。第一轮，全国41个城市陆续松绑、取消限购政策，京沪深穗和三亚成“限购孤岛”；第二轮，央行、银监会全面放松限贷，各地住建部门陆续出台要求银行松绑房贷的文件；第三轮各地增加购房补贴，包括对公积金的调整，以及各部门侧面通过调节税费刺激市场的政策等。

除了以此作为卖房噱头的开发商外，大多数业内人士不那么乐观。尽管交易量在新政出台之后有所增加，但这种态势却被认为是不可持续的。