2008年，我们经历了太多，有惊喜有阵痛，东莞楼市经历了冰火两重天，开发商大胆降价，央行的频频减息，继而二套房松绑，七折优惠利率，种种利好政策冲击着东莞楼市，2008年的东莞楼市痛并快乐着。转眼间到了2009，我们有很多的期待与太多的希望，2009年的东莞楼市会呈现一种什么样的趋势，该何去何从，是否真正回暖，是否已经调整到位，楼价是否已经到了抄底的时机等等，通过今天的地产趋势报告会我们也许会找到些许答案。
各位领导，各位嘉宾，各位地产同仁，女士们，先生们，东莞时间网、房掌柜的网友们，大家下午好。马上要过年了，首先给大家拜个早年。但是今年这个年，对我们很多地产界的同仁们来说，可能过得不会太轻松。因为这个冬天，的确有点冷。2008年的东莞地产，我们经历了太多的波折与艰难，而对2009年，我们虽然已经跨入门槛，我们也满怀期待，却又同免不了几分担心甚至是惆怅。所以，我们今天在这里举办2009东莞地产趋势报告会，梳理与回顾2008年的东莞房地产市场，共同探讨2009年的市场走势，理清思路，明晰未来，以便让我们的步伐更加坚实。本次报告会由东莞日报社主办，东莞日报传媒发展有限公司承办，东莞市房地产业协会，合富辉煌，中原地产，瑞峰置业，正太联合协办，由东莞时间网和房掌柜（f-boss.com）提供网络图文直播。
下面向大家介绍参加我们报告会的领导：东莞日报社副社长、东莞日报传媒发展有限公司总经理黎树根；东莞日报社副社长曾平治；东莞日报传媒发展有限公司副总经理、广告公司总经理许玉东；东莞日报编委、专刊新闻部主任何杰；东莞日报广告公司副总经理陈旭；东莞市房地产业协会秘书长陈俊良；欢迎各位的到来。我是东莞日报专刊新闻部副主任秦学寅，今天的报告会由我主持。现在我们有请东莞日报社副社长曾平治为我们的报告会致开幕词。
形势是众说纷纭，唱多和唱空同等，在此我们聚集一起，百感交集，东莞日报作为本地的主流媒体，有责任和义务邀请社会各界共同聚集2009年东莞地产趋势报告会这是一次具有务虚和务虚的研讨，并不希望研讨会有共识，希望收获更多的观点，多元的思想和丰富的智慧，这是作为本土主流媒体责任所在，我们也希望通过此次报告会，理清思路，更进一步的促进东莞房地产业的健康发展。
2009年东莞日报正式第四次改版，我们以大报围方向，核心读者是东莞的各级党政机关、公务人员、企业主、经营人员和研究人员和较高端的白领人员，站在产业发展的高度，密切关注东莞房地产和延伸行业的发展，通过宏观形势产业政策、竞争态势、龙头企业和领袖人物的分析，更高层面引领行业的健康发展，楼市周刊将依据贴近性和服务性的原则，密切关注读者的消费行为和消费过程以专业化的视觉，通俗化的手段位读者购房提供服务。
今天的研讨会是行业内的高峰论坛也是行业内的聚会，此时大家要相互支持和依靠，今天的聚会收获观点的同时，也可以收获友谊和信任，2008年不平常，2009年不容易，东莞日报跟所有的朋友站在一起，共存共荣，共同发展，现在是春回大地，万物复苏，新年之际祝各位身体健康、事业进步，万事如意，谢谢大家。
下面我们首先有请合富辉煌林毓群上台与大家分享他们的市场研究心得。
2008年宏观调控遇到金融海啸，经济箫条，楼市低迷。整个经济受多种因素的影响超过了宏观调控的预期，2008年GDP由高走低，CPI持续下降。整个经济增长步入下行周期，及转恶化，国家政策从2007年年底的双房到2008年的一保一房。
全社会固定资产投资实际增长15.1%，低于去年同期6.5%。净出口快速下降，中国同比下降22%，7年来首次负增长，储蓄持续增长，消费低迷。房地产受到9.27房贷新政的影响，楼市一路下滑，全国房地产销售面积达幅度下滑，2008年投资是前高后低，住房是自2000年以来最低迷的时期，在如此大的市场环境下，东莞的情况是经济增速放缓，出口和利用外资下降，企业利润减少，同时我们看到，东莞经济根基没有动摇，占东莞出口比重大的机电产品和高新技术产品保持稳定的增长。外界传说东莞企业大规模的出现倒闭潮，现在很难用数字化形容，工业要发展要使用电，工业用电每年都是攀升的，说明东莞企业没有出现大规模倒闭的现象，即使有也是企业内部的原因导致。
【去年整个东莞招商引资情况】松山湖共签订62个投资协议，协议金额达到25亿元，土地成交量暴涨，企业家投资信心不减。东莞产业升级坚实的基础还是存在的，东莞制造的微小曲线图，东莞经济可以往两边延伸。东莞在珠三角的发展规划是珠江东口岸的结点城市，松山湖科技园区和服装列为国家战略规划，交通的规划也成为产业升级的重要原因。
从产业结构来看，受欧美金融风暴的影响，东莞首当其冲，珠三角发展纲要中东莞是重要的节点城市，划入了以深圳为中心的组团，城市轻轨的逐步建设，加速了珠三角一体化的建设，便于东莞接受广州、深圳产业的辐射，东莞实体经济根基稳固，城市发展前景乐观，东莞的发展是乐观的。去年的土地市场是冷清的表现在以下几个方面：商住用地极度萎缩，工业用地增加，土地总面积超过了往年，商住面积单位价格下滑，成交下降，商业用地均价小幅度下降，推动产业升级。
【商住用地萎缩】2008年供应土地169宗，同比2007年增长了44%，2008年成交额93.6亿元，同比2007年回落，主要的原因是商住面积达幅度的流拍，今年的工业用地增加，但是成交单价低于商业用地。基本上流拍的数量高于前八年的综合，2008年流拍总共了32宗，金额是106万元，其中三宗土地的流拍达到了63.9万元。
商业用地土地单价不断的回落，地面单价达到3912元/平方米，要结合容积率考虑楼面单价，今年的商业用地基本上都是以低价成交的，城区的用地大幅度的减少，2008年大幅度的减少在南城，从去年的57万平方米，减少到今年的36%，土地的预期导致开发商拿地减少，政府相应减少土地供应。2008年城区楼面地价虽然比2007年低，达到了3000元/平方米，主要是因为2008年平均地价在比较高的水平，今年拍出的两块地都是在莞城区的繁华地段，而且土地资源稀缺，导致价格高起。2008年东莞工业用地是激增的，推动产业转型和发展。2008年工业用地跟东莞的政策有关，很多的公司对东莞信心不减，东莞松山湖吸引了更多的高新技术企业，包括电子和数码等企业，成交了79宗块土地。
【2009年土地市场】将延续2008年的低迷态势，政府推出的土地会减少，规模也会减少，吸引更多的中小开发商购买。2009年上半年对某些资金实力强的开发商而言是好的拿地时机，整个土地的出让会有大的改变，2009年金融危机对房地产企业造成深入的影响，政府也会免收滞纳金帮助企业度过难关。
【商品房】全市的观望气氛浓厚，楼市波动明显，成交萎缩。【供应情况】别墅供应大幅度萎缩，2008年新增商品房682万，同比减少15%，公寓和别墅的供应量减少是明显的。成交量同比减少了40%，刚性需求仍然是强劲的。2008年东莞商品房成交面积是392万平方米，同比下降40%，其中住宅成交面积356.9万平方米，东莞大势的住宅价格优一点升值，高性价比是刺激需求的直接推动力。2008年成交均价是5728元/平方米，这是2007年疯狂楼市在2008年短期难以销售的表现，即使价格下降也是部分区域的行为，整体仍然是处于高位状态，2008年高端住宅拉升了整体的均价，因此略微高于2007年。
整个住宅可售面积将超过1000万平方米，后市的竞争比较激烈。2008年东莞住宅存量有604万平方米，新增住宅大概有415万平方米，加起来超过1000万平方米。按照2008年市场销售情况而言，需要二年时间完成。2008年全市有130个楼盘，主要集中在城区和寮步镇，塘夏镇、虎门镇比较集中。2008年新开工面积是682万平方米，同比减少了15%。
【刚性需求强劲】东莞对比全国乃至珠三角而言，销售量不是很低，2008年销售量要比2006年更高一些，大家认为2006年还是比较理想的。东莞2008年达到392.2万平方米，说明东莞楼市刚性需求比较明显，尤其是价格下滑激发了部分刚性需求。住宅单价是学位上升的，这里不具体的介绍了。高性价比是刺激楼市需求的推动力，2008年3、5、7、8、11、12月份的销售比较明显，楼盘的营销和推广力度加强，个盘和优惠价格组成了高性价比的住房，刺激了住房的需求。今年住宅销售情况而言，光大、万科排在前面。
【供求结构】从2007年11月份开始市场进入供过于求，而且差距不断的拉大，2008年住宅库存是604万平方米，洋房达到了480万平方米，市场低迷，新开工明显放缓，从第二季度开始，东莞商品房新开工明显的减速，从整体来看，2009年住宅可售面积超过1000万平方米，供求矛盾突显。
【城区特征】2008年城区以销售为主，洋房销售下滑比较明显，城区同比减少10%，别墅的供应量增加，住宅以销售存量为主，月销售数据比较平稳，新增面积是231万平方米，销售面积是181万平方米，三月份开始住宅成交量比较平稳，每个月维持在12万平方米，洋房均价回落到2006年的水平，同比下降了17%。城区后市的供应量比较大，达到了360万平方米，说明后市的竞争比较激烈。城区新供应的有47个楼盘，都是旧盘新推为主，主要是消化存量。
【城区特征】2008年城区以销售为主，洋房销售下滑比较明显，城区同比减少10%，别墅的供应量增加，住宅以销售存量为主，月销售数据比较平稳，新增面积是231万平方米，销售面积是181万平方米，三月份开始住宅成交量比较平稳，每个月维持在12万平方米，洋房均价回落到2006年的水平，同比下降了17%。城区后市的供应量比较大，达到了360万平方米，说明后市的竞争比较激烈。城区新供应的有47个楼盘，都是旧盘新推为主，主要是消化存量。城区的别墅集中在两个大盘，总套数达到131套，占城区供应量的81%。城区的成交均价是6030元/平方米，6月份城区中高端住宅拉低了成交均价，第四季度楼市推广力度加大，楼市利好信息不断，导致四季度的量价齐增。
东莞独栋别墅的供应大幅度减少70%，叠加别墅增加了30%，2008年别墅有35.7万套，别墅产品是一年比一年稀缺，尤其是独栋别墅的开发受到更多的限制，2008年新增207套，同比大幅度减少70%，为了满足东莞市场对别墅的需求，从2008年别墅市场来看，2008年别墅销售达到了23.9万平方米，比2007年减少了45.3%，从销售情况来看，全市的别墅销售量从2月份16套上升到7月份的112套，主要是因为供应量增加，别墅价格也相应的调整，高性价比突显。东莞别墅总体的价格是1.4万元/平方米，城区价格达到1.58万元/平方米，2008年东莞别墅存量是57.8万平方米。
【洋房情况】全年销售达到298万平方米，2008年洋房的成交情况，从四季度开始，楼盘推广力度加大，洋房成交量增加了，2008年全市洋房成交298万平方米，成交均价达到5518元/平方米，东莞洋房最高的区域是松山湖，均价达到了7468元/平方米，说明物业价值得到了更大的提高。洋房产品细分而言，全市120平方米、130平方米的洋房销售比较好，城区洋房的户型比较小，达到110—120平方米，大户型的销售会比较差，下降了30%，全市的洋房存量达到了481万平方米，城区占了35%。
【供应情况】城区产品供应量明显增加，从各种产品供应的情况来看，2008年东莞的户型面积是往小调整。从成交来看，31平方米到50平方米的成交量比较好，尤其是单间销售旺盛。成交均价达到6256平方米，已包含装修价格，因此楼价的均价要将装修的成本剔除后计算。
【商铺情况】商铺集中在南城区，商铺均价达到1.5万元/平方米，最高达到了5万平方米，但是成交量非常低，成交量最低的是第一国际。写字楼也集中在南城区，今年南城区的财富广场、第一国际等写字楼数量是非常大的，2008年办公类产品成交均价出现小幅下调。2008年住宅新增供应在2500套的区域包括石龙、长安、厚街，供应量是比较大的，统计时将今年新增供应统计在内，有的项目是在12月底就拿到预售证，项目也会统计在内，包括石龙镇的帝景湾，该项目就被统计在内，会使得石龙镇供求比较高。11、12月份高端洋房的成交拉升了年度成交均价，11、12月份的高端住宅进入，导致房价均价抬升。第四季度万江成交量明显增加，第四季度供应量是比较大的，形成了以御景名居和未来时代等盘拉升大盘。厚街镇下半年楼市的价格在持续的走低，厚街镇全年洋房均价只有4613元/平方米。石龙镇整体供应压力是比较大的，新增有3513套住房，2008年销售了710套，今年的销售量是巨大的。
【2009年楼市的展望】预计2009年外部形势严峻，明年出口会继续大幅度减速，国内经济周期调整压力不断增大，成本上升和产能过剩增加，企业盈利前景不容乐观，股市、楼市同时低迷，影响消费需求。2009年是积极的财政政策，税费不断的减免，包括企业的增值税，个税起征点调高，扩大中央财政投资，包括保障性住房和基础建设，对拉升当地房地产长期投资价值关联度不高。2009年开发商的资金紧缺，2008年房地产资金缺口达到7100亿元，相当于行业的顶风2007年新增的中长期贷款总额。2009年企业应对措施，减负、减速、备粮过冬，企业要开源节流，收缩规模，合作开发，跟其他的开发商合作，优势互补，平摊分摊，充满不确定的2009年市场，企业要致力于企业素质、产品和品牌，进一步的巩固和强化企业内在品质。供应量达到了1000万平方米，前面已经介绍到了。
【影响楼市的几个关键因素】今年的高房价和产品会推出，对楼市造成压力，东莞目前正在转型，企业倒闭的现象会更加的严重，实体经济下滑与存量巨大，楼市的供应不断的减缓，国家政策支持以及东莞政策调整，加上2008触底回升，成交总面积是392平方米、2009年政策刺激，信心恢复，经济面临大的问题，成交量是难以恢复的，综合考虑各区域的销售率，供应产品的类型，预计2009年全市商品销售面积是402万平方米—430万平方米，住宅面积是360万平方米—400万平方米，随着价格的调整会刺激消费力度。
【2009年展望】随着经济下滑，保增长和促就业，中国经济需要重新激活，观望情绪增加，积极调整政策，开发商应该主动积极的调整市场，谢谢大家。
非常感谢合富辉煌的演讲，下面是提问时间。
9100亿元的保障型住房是分两年投入的，主席保障房制度是不健全的，虽然有如此大量的增加，但是落地不是很大的，即使落到东莞的也是很小的量。在此之前的两年，广州保障房实行的过程中，也出现了一些问题。包括经济适用房或者是双限房，并不是说保障性住房的价格是很低的。广州金沙洲的经济适用房卖出的是600元/平方米，但是市场上已经出现了低于6000元/平方米的商品房，金沙洲有1/3是卖不出去的，政策是好的，但是政策的落实是需要过程的，尤其是保障型住房。
高性价比的产品出现是基于经济好转的前提，消费者要更加理性的对待。无论是2007年还是2008年，大家对于高房价是比较恐慌的，低房价也是恐慌的，在高性价比支撑城市发展中，消费者要更加的实在和理性，才可以使房地产市场健康的发展，这是互动的，并不是房地产开发商单方面的事情。
接下来为我们作报告的是正太联合的杨旭华。
正太联合用幽默轻松的专题片的形式开始了报告！专题片中展示了2008的点点滴滴，雪灾，奥运，降息，金融危机等等，用幽默的形式为我们展示了不平常的2008年，回顾了冰火两重天、痛并快乐着的2008楼市。
以上片段仅供大家娱乐和参考。现在是问题提问时间。
东莞的产业结构将如何影响东莞房地产市场？
在这些数据中有一个问题，为什么今天不想通过正规的PPT演讲，因为这些数据是不可采纳的，2008年大家相信数据，但是数据是有陷阱的。例如东莞的用电量的问题，11月份东莞的用电量同比是下降的，如果用电量连续三个月都出现下降超过2位数的话，意味着某个行业的转型。若干的统计数据的现象实际上是假象的，就会使大家迷惑，奉劝行业的人员不要过甚的乐观，要相对的谨慎，这是我们坚定的走下去和调整自己最主要的举措，制造业的困境和瓶颈已经浮现在我们的面前，在此前提下，房地产行业是不言而喻的。2007年下半年的时候，我跟开发商聊天的时候，我是泼冷水的，他们认为我不可理喻的，现在这些人都受到了一些教训，2009年地产人士要丰富自己的知识结构，关注地产以外的，例如子制造业和东莞经济的结果，例如子制造业和东莞经济的结果，世界经济和美国经济和欧洲经济等等一体化中的问题，同样会影响到东莞的房地产业的发展。
谢谢黄总和正太联合带来精彩的内容，下面有请中原地产演讲。
动荡的2008年，期待2009。为什么动荡2008年，2009年为什么要期待，期待什么？力求致力于在东莞，打造东莞房地产首席置业平台，裁员广进、裁员滚滚、遇裁禁饱、薪响事成。现在企业亏损、企业财源，碰到了很多的问题，为什么会出现现在的状况，问题在哪里？这就是美国次贷引起的，2007年7、8月份美国次贷危机发生了，自此以后，我国的金融体系预警出台了新政，导致房地产进入下行通道和调整期，美国次贷危机同样影响到了全球市场，导致金融亏损，美国市场萎缩导致出口下降。
大概在九十年代末期的时候，美国是发达国家，发达国家跟发展的结果是不同的，他们是以消费为主导的，因此美国的消费和信贷、贷款是正常的，而且美国的失业再就业是普遍的，很多人是没有工作的，但是社会福利是很好的，九十年代末的时候很多人想买房，中低收入或者是没有收入的人也想购房，怎么办？贷款公司的口号是这样的：你没有收入，就找贷款公司，首付无法支付，我们可以提供零首付，担心利息太高，前两年只是需要提供利息，本金两年后再还。难道我敢贷，你还不敢借吗，因此很多没有收入的人都购买了房屋。难道贷款公司是傻子吗，不是的，他们找到了投行和经济学家，包装出了很多现代的衍生品，包括债券和基金，卖给了对冲基金和投行，包括投行自己也购买了，保险公司、银行、基金都购买了，他们都是金融体系中的组成者。
房价上涨是没有问题的，没有钱的美国人转手后都可以赚到钱，之后再消费。但是房价下降后出现了问题，美国的房地产市场经历了六年，2006年房价开始下降，很多人就没有办法和能力还贷，因为他们是没有收入的，紧紧依靠政府的救济是无法还贷款的，接下来贷款公司倒闭，对冲基金、投行亏损和倒闭，市场缺少资金，市场大跌，很多的投资者亏损，导致更多范围和更多的人无法还贷，美国的金融危机爆发了，直接影响到了全球最大市场中金融机构的亏损，市场流动性紧缩，影响了资产的缩水，企业资金紧张，没有资金来源就降薪或者是裁员，投资者财富缩水，导致美国消费力大幅下降，美国的需求疲软，进口不断的下降。
如果是依赖于出口到美国的国家就会出现困境，出口是拉动经济的三大马车，还有投资和消费，如果出口放缓，整个经济就放缓，因此中国2008年经济增长放缓。股市中有40%—70%的人亏损，基金亏损面达到60%，大家知道原油最高的时候达到了147元/桶，黄金也大幅度的下降，期货下跌也达到了50%—60%，导致投资者财产缩水。1—11月份增速放缓，11月份进出口总额首次出现了负增长，东莞的情况也是如此的，尤其是出口。
中央政府针对出现了问题想出了很多的对策，从而刺激经济的增长。外需不足，出口企业困难，面对全球的降息和低息的政策，国内消费预期悲观，股市深度的下挫，市场出现紧缩，不象2006、2007年资金流动性过剩，现在的情况是市场流动性紧缩。政府出台了很多措施，例如专向资金扶持中企业，部分企业从外销转向内销，提高出口退税，税收政策改变，财政从之前的稳健转向积极政策，扩大内需，转变增长。
2008年货币从紧政策持续了半年以上，7月份后发现国际环境开始转变，货币政策开始专向，意味着今后银行和金融系统放贷的规模是比较宽松的，包括住房、汽车和农村消费信贷都会得到金融系统大力的支持。年底陆续出台了一系列的救市措施，通过降低购房门槛和交易成本，从而刺激更多的住房需求，2009年还会降息的，说明政府面对困难和问题，出台了促投资、扩内需、调结构，保增长的政策。
出口不行，就投资和消费，扩大内需而言，成为2009年最重要的任务，中央已经将房地产作为支柱产业，房地产的成交量和需求需要反弹和提高的。大部分的资产都缩水，房地产不可能独善其身，2008年上半年房价回调压力大。股市导致民间财富大幅度的缩减，企业亏损，因此民间财富大幅度的缩减成为房价下降的推动力。货币从紧政策不松动，市场资金面紧缺，房地产市场是资金推动的市场，因此房地产上涨乏力。房地产供需矛盾逐步加剧，价格下调压力不减。市场信心受挫，主力发展商砸盘带动、代理商助推房价持续下降，从而使房价普降。通过房价回调以释放购买力将有助于拉动内需。回顾东莞2008年房地产市场的情况，土地市场就不多介绍了，因为合富辉煌前面已经介绍了。
房价和地价近几年的走势，房价涨涨跌跌，房价先涨，地价跟随，房价下降，地价下跌更厉害。2008年受经济政策、自然环境以及市场多方面的影响，市场波动很厉害。导致东莞楼市上下波动，期期落落。2008年新增货量有680万平方米，同比下降15%，2007年货量达到了798万平方米。不同的地方在9月份之后，就是金融海啸发生之后，大家不乐观，导致推货放缓，从供应的角度得出下面的结论。不同的地方在9月份之后，就是金融海啸发生之后，大家不乐观，导致推货放缓，从供应的角度得出下面的结论。
【住宅供应量大幅回落，商铺供应堆积上市】城区供应压力大，新增供应持续上升，镇区新增供应则大幅缩减。2004年以来写字楼新增供应逐年减少，2007、2008年供应基本相当。“90/70”政策经历二、三年效果持续显现，20%是90平方米以下户型，2008年30%以下是90平方米的户型。洋房新增供应户型的比重以两房、三房为主，80—160平方米是供应的主流，现阶段洋房的库存面积增大，三房和四房面积多样化，迎合了不同的改善需求，2008年供应逐步趋向平衡，后市的销售以尾货为主。独栋别墅供应大幅度的减少，独栋别墅的稀缺性就更加的突出。
2008年全年商品房成交面积383万平方米，同比下降了40%，总成交金额246亿元，同比下降了36.5%。东莞中原成交大额是46亿元左右，占了市场的20%左右。2008年东莞商品房供需比为2.8：1，供求矛盾突出。全市商品房销售率为34.95%，城区销售率远高于镇区。市场集中度持续回落，竞争趋向白热化。市场资金向优势资源集中，个盘分化明显。楼市调整振荡下行，购房撤销备案现象时有发生。
镇区普通住宅成交缩量近50%，城区成交相对较为稳定。置业需求以自主为主，投资需求下降明显、两房、三房成畅销户型。81—140平方米为市场成交的主流区间，城区81—100平方米较为畅销，镇区121—140平方米较为畅销。独栋、双拼别墅成交情况相对较为理想。
各种物业的价格是涨跌互现，商品房均价同比上涨7.89%，因为别墅供应的价格依然是上涨的，商铺、写字楼和住宅的价格是有所回调，特别是商铺回调的比较明显。供求比低的，价格基本上是涨的，供求比高的，价格回调比较大。例如商铺达到了3.73，价格回调达到了20%。普通的住宅，不含别墅的住宅，在2008年均价达到了5399元/平方米，同比2007年下降了2.4%，虽然降幅不大，但是回调的幅度是比较大的，年度仅仅下降了20.4%，如果按照月度的走势来看，国庆黄金周促销力度比较大，价格创2008年最低的月份，环比去年的情况下降幅度接近30%。
随着价格深入的回调，每次回调后，需求就会得到有效的释放，成交量是明显的。11月份普通住宅加权价格为5357元/平方米，经历调整后首次出现了回升。以可售存量作为加权的标准，从中得出准确的方向和发展趋势。从1—10月份价格是持续下降的，10月以后是反弹，因为尾盘和存量销售，价格低导致反弹。部分开发商在利好政策时调整销售价格。
【月线已经两个月站在季线上方，短期价格反弹迹象明显】城区房价下调的幅度比较大，最高和最低达到了27.3%，镇区的幅度达到了27%，镇区的竞争非常激烈，尤其是外来的龙头开发商和本土的龙头开发商激烈的竞争，价格战打得明显。
【各个镇区价格回调的幅度】2008年有几个镇区价格还是上涨的，下跌厉害的是南城、东城、万江区，下降的幅度达到了20%—35%。普通住宅均价松山湖、长安、虎门、东城、南城位列前五。4000元以下的镇区是在西北片区和东北片区，其他的区域是4000元/平方米—6000元/平方米。2008年光大、万科、新世纪占据销售金额的前三名。新世纪星城二期、万科城市高尔夫七期、景湖名郡位列前三名，2008年市场低迷和分化，这些楼盘的特点是有大社区和很好的景观效应。2008年参与市场竞争的楼盘有300多个，普通住宅有257个项目，数量是很多，有的一年也就卖十几套，我们进行了区间的分布，成交大于500套的有9个项目，成交300—500套之间的有28个，100—300套的有60个项目，每个月销售最快的是42—70套。
【后市展望】展望2009年不会悲观，压力和支撑并存，后市是谨慎乐观。市场运行的情况，东莞是以外向型为主导的，受到国际金融风暴的冲击，经济增长放缓是可以理解的。2008年东莞增速回落是明显的，特别是出口回落达到了20%，GDP据官方数据，今年的GDP达到了14.1%的增速，回落了4%左右。珠三角横向进行对比，东莞在各项经济指标中所处的位置。东莞处于劣势的指标有：规模以上工业增加值增幅是比较低的，同比增幅也是比较低的，固定资产投资投资增幅也是比较低的，社会零售总额同比下降的幅度是比较大的，出口增加也是比较低的。城镇居民人均可支配收入中，在珠三角中都是比较低的，因此横向来看，东莞是处于比较低的水平。媒体报道了东莞1—8月份制造业亏损的情况比较大，无论是面积还是总额都是比较大的，实际上这种亏损局面会扩大，导致企业亏损和产业外迁。住房的有效购买力会持续的萎缩和下降。
影响楼市的第二个因素，高库存。2009年供应量是1195.73万平方米，同比2008年增加了102.65万平方米，如果乐观预计200年销售418—478万平方米的水平，供需比达到2.5：1或者是2.8：1。2009年潜在的新增货量是723.13万平方米，潜在的供应量有472.6万平方米，比2008年减少了30%。2009年供需比依然是很高的，累计的销售率和供应量进行对比，2008年10月份后，随着后续的供应量减少，成交量不断的增加，两者对冲值后，东莞的可售存量跟供需的关系是矛盾的。
【支撑2009年的因素】政策的收紧，自然灾害影响是比较大，外部经济环境是恶化的，国内经济增长放缓，开发商急于回笼资金而降价，购房者持币观望。政策是宽松的，自然灾害不会频繁，外部经济宽松，2008年开发商赚钱，2009年降价冲动不会很大，购房者持币观望一年多，2009年很多人会积极入市。因为扩大内需，会使2009年房地产市场逐步的复苏，长线投资随着二手市场的带动逐步的入市。我们将2009元旦市场跟历年对比，我们发现2008年好很多，这是否意味着东莞有一个好的开头。股市见底后，市场底马上就要来，印花税调整后，还有稳定股市的措施，9月中下旬，一直到10月份会形成底部，10月份到现在都是处于上升的通道，意味着股市在经历政策调整后会出现冲高回调，从而市场底会显现。
货币政策是宽松的，银行贷款体系宽松的，楼市是资金推动型的市场，有资金推动，有资金流入，市场就会活跃，虽然是有高库存，只要有资金流入就会对价格产生强有力的支撑。首付不断增加，楼市的杠杆资金扩大了，期货甚至国际黄金因为杠杆达到10或者是上百倍后，投资和交易是非常活跃的，我们有理由资金杠杆变大的时候，整个市场的成交是活跃的。
【投资带动楼市复苏】2000年—2005年因为城区建设的加快，因此拉动了投资的效应，无论是固定资产投资还是房地产投资都加大，将楼市从97金融风暴中拉回来，进入楼市复苏的阶段，我们相信历史会重演，无论是国家还是东莞，都会加大投资保增长，我们有理由相信，明年的建设力度会加大，重大项目也会加大发展，房地产市场会随之升级。
【东莞楼市深幅调整后底部投资价值凸显】政策调整后，全国楼市的价格小幅的下降，以时间换空间，但是经历了长时间的调整，底部是高的，东莞一年内就回升了30%，在政策调整下，东莞楼市会先全国一步复苏。跟广州、深圳楼价对比，广州楼价是9400元/平方米，深圳是10000元/平方米，东莞楼价是5400元/平方米。2009年东莞楼市是现楼年，现在东莞一手现楼有290万平方米，年底的时候，市场上会有473万平方米的现楼，意味着买了就可以入住，对于开发商而言信心就足，风险就比较小，比之前购买的业主而言，少支付了按揭的费用。
现楼是最真实的，购买也是放心的，成熟就是价值，当现楼呈现在你面前的时候，业主已经入住，商业配套完善，基于2009年房价会支撑，有人说东莞房价会下跌，但是我认为价格会有强烈的支撑。我们预测2009年之后，因为之前的开发成本比较高，因此会制造高品质，高品质又会卖出高价格，2009年后高品质项目上市后，会拉动楼市的上升，我们预计2009年后房价会出现大幅度的反弹。2009年市场需求量预测：2009年预期整体成交量同比有所回升，意味着整体销售率有所提高，2008年整体销售率为35%，销售率提高5%，2009年的销售率是35%或者是40%，2009年东莞新增的供应量是438万平方米和470万平方米，非常感谢东莞中原领导的支持，感谢东莞中原研究部的全体同仁，因为报告不是我出的，谢谢大家。
企业倒闭的数据从官方是无法得到的，我们是有客户购买数据的，现在购买房屋的人，他们的需求是刚性的，而且是比较稳定的，而且前几年没有购买房屋，如果价格下跌，这样的人是有很多的，他们是持币待购，如果机会到了，他们会积极的入市。
下面有请瑞峰置业演讲。
东莞厂房空置率达到3700万平方米，人口流失严重，租金价格不断下降，产业调整是危机还是机遇。2008年是辛酸的一年，包括取消购房入户，降价等等。2008年整体特征是：量价齐跌，市场悲观，在受到全球金融危机的影响下，房地产行业在高土地成本，高税收成本和高建筑成本和低成交量的情况下，出现了价格的急跌，就东莞而言，事实是更加的重要。
9.27新政出台后，2007年9月份到2008年出台了很多的政策，无疑使房地产业遭受严厉的打击，饱经风霜。品牌发展商大规模的降价行为，在不景气中助加了降价行为，加剧了市场的惨烈竞争。供需失衡，从2006年—2007年集中开发，新增量增大，市场关系不平衡，房地产销售压力增大，这跟2006、2007年房地产快速上升，给了大家很多的预期。购房者年轻化，目前房地产周期性作用，将刚性作用缩减到25—35岁之间，购房者年轻化，导致房地产行业快速的回缩。东莞相对于广州和深圳高达24.7平方米而言，因此自主需求刚性不足，目前政府不救市，消费者希望价格再次下调，持币待购，加重了大家对降价预期的提升。现在出现的倒闭潮，作为制造业名城的东莞，实体经济受到打击，大量中小企业的倒闭，意味着租赁市场的萎缩，也导致投资萎缩。腾笼换鸟、产业升级，限户禁人政策，都影响了购买者的心理，导致购买者的基础。
金融海啸、股票大跌，刚才中原已经讲的很明确，股市是房地产行业的晴雨表，股市的下滑和上升，也代表了房地产行业的上升和下滑，目前而言，近几年不被看好的总体格局，微利和负利导致投资市场的悲观。回看2008年，我们认为2009年会好过2008年，全球危机在2009年见底，消费者的信心回升。历届经济危机的调整时间，我们发现趋势是越来越短，这也是随着宏观经济学的发展，决策者提供了更多有效的调控手段，使得应对危机的策略越来越多，在缩短经济危机的时候会有效的缩短。
全世界各国联手救市，将危机周期缩短，欧盟召开峰会，同意各国为银行再融资提供担保，共同应对金融危机，都是加速信心的回升。国外救市，中国也提出了4万亿元的经济增长，最重要的目的就是拉动内需。格林斯潘也提出了金融市场会在6—12个月内回升。经济危机再教育国民的同时，教育了地方政府，随着行政体制的改革，行政效率的提高，办事的透明化，改变了投资环境和消费结构，有利于房地产市场的健康发展。经济危机有助于中国政治、经济体制改革，实际上中国在目前的市场情况下，4万亿元是拉动内需，从目前来说，房地产无疑是支柱产业之一，这种情况下，国民的储蓄是很高的，如果让国民拿自己的资金消费是至关重要，因为国内经济体制和民生保障不够完善，所以导致中国出现特殊的现象，因此民生和保障体制的突破必将带来社会经济和消费结构的改变。
经济危机也会促使地方加快改革，广东即将推行沿海城市改革，这一系列的政策都是为了加强经济改革。全球性危机将会使世界范围的投资信心受到打击，房地产市场自然也就彻底没有了信心，要想地产是非常困难的，新的外部市场的因素，会缩短中国房地产市场受到打压的因素。充足的供应量会刺激CPI在下半年上扬，从而刺激投资行为的发生，各类投资渠道的比较中，购买固定资产进行保值的传统概念会再次抬头。充足的供应量会刺激CPI在下半年上扬，从而刺激投资行为的发生，各类投资渠道的比较中，购买固定资产进行保值的传统概念会再次抬头。在2009年中央即将实行的措施，包括4万亿元和居民存款高达2万亿元，都会成为CPI上涨的理由。
经济周期中GDP和CPI的周期来看，2009年下半年CPI会上升，从而刺激投资行为。金融投资市场的疲软也会使资金流向固定资产。目前股市下跌，部分手上有资金的人就会购买中心期的物业，从长期来看，保值性比较强，增值能力好。国家将珠三角地区城市群纳入国家发展纲要，加强城市建资源的互补，住宅需求的互补将成为城市发展的必然趋势，珠三角区域一体化，五大地位提升了珠三角的战略地位，东莞是珠江口东岸重要的结点城市，随着广州、深圳一体化，城市间的互补功能越来越紧密。轻轨投资加速，区域一体化的进程在绝对价位偏低下会吸引更多的投资者，随着城际交通的成熟，区域一体化，东莞城市之间的联系越来越紧密，作为广深价格洼地的东莞楼市会迎来新的投资机遇。国家房地产政策发生根本性的变化，房地产作为拉动内需的有利武器，将会成为政策培育的对象，意味着2009年房地产政策更加的宽松，有利于房地产市场的复苏。
明年4万亿元的投入，将会刺激房地产。从房地产周期来看，经过二年的调整，珠三角市场会先于全国市场下调，也会先于全国房地产市场复苏，通过深圳、北京、广州、上海房地产市场价格的指数，可以看得出珠三角的降幅比较大，东莞的降幅是明显的，12月份同比下降了26%左右。房地产价格在经过深幅度调整内，已经具备购买价值，在过去价格回归后，东莞普通住宅的综合利润是越来越低，综合开发成本逼近楼价，利润空间不大的情况下，消费者要认同楼盘的价值，因此购买力要逐渐的放大。东莞产业升级战略将逐步改变制造业单一形态的局面，导致更多的服务业和新兴产业，郎咸平说6+1理论会成为现实，带来高素质的消费人群。
地方政府10亿元贷款，资助中企业的产业升级，包括松山湖的招商引资力推产业升级，这些举措都是有利于东莞房地产行业的发展。2008年寒冬导致开发商不会再2009年盲目开发，供应量在减少，需求量相应增多。新开工面积减少，供需逐渐区域平衡，2009年相对好一些。消费者经过深度的观望后，有望2009年释放刚性需求。东莞的资金是充沛的，产业体制是完善的，基本生活和耐用品消费市场空间很大，东莞制造业的基础目前没有动摇，刚性需求是强劲的。2007年东莞新增的高素质人群转变为有效的需求，2007年东莞接收的大中专毕业生2.3万人，他们工作后相对喜欢东莞，落户东莞，在东莞低价位的调整情况下，购房成本和一系列政策的减免从而提高他们的购买力，他们的收入是稳定。
2008年第四季度，利好政策出台下，房价触底，房交量上升，国家政策出台后，到了地方都会滞后一、二年，希望消费者在政策下走出观望，2009年第四季度价格有所上扬。2008年房地产市场的回顾到此结束，2009年瑞峰置业对东莞楼市八大猜想。1、负10%再上涨5%，整体市场不会过热，最难过的是第一和第二季度。前三季度消化村两委主，房价继续下行，2008年降幅较大，2009年降幅不会超过10%，第四季度房价止跌回升，涨幅5%左右，第四季度随着开工和CPI的上调，房地产会有小幅度的调整，预计会调控在5%左右。
2、2009年主力消费群体是25—35岁之间，他们以自主小户型为主，我们认为二套房贷没有放松，只是相对而言，我们认为2009年第二套住房会完全放松，会释放部分改善型的需求。宏观经济不景气会使高端别墅需求和投资品种受压，不会有太大的改观。3、销售量高于2008年低于2007年，在过去的一年因为成交量下调，刚性需求没有完全的释放，2009年随着政策及一系列利好政策的出台，楼价下调，会导致需求量上升，因此成交量会高于2008年，不会出现2007年的情况。
4、消费者更加的趋向于理性化，注重性价比。消费者在目前情况下，购买房屋是更加的理性，考虑价格因素外，还会考虑发展商的品牌、楼盘规模大小，好与坏等因素。5、城际交通的互补功能导致周边的人群投资。6、土地交易市场活跃，深圳东莞一体化和东莞产业升级情况下，楼市将进入新的发展轨迹，平稳上升，2009年适度宽松货币情况下，开发商的融资更加的广泛，同时在存量减缓后，重新储备土地。
7、创新营销成为营销的亮点，2008年东莞房地产出现了五花八门的情况，例如降首付和团购等等，改变了一些项目的销售业绩。2009年楼市经过深度调整后，注定是东莞的营销年，营销手段的创新，将成为营销的一大亮点，也会成为吸引客户的有力武器。8、房地产政策更加的宽松，国家扩大内需，保经济增长的一年，其他的消费需求不能迅速扩大，房地产消费不明显的情况下，会出台更多鼓励房地产消费的政策，例如第二套房的完全松绑，在2009年“90/70”政策的取消会给东莞和全国的楼市注入新的活力。谢谢大家！
市场的成交量会在第二季度缩减，第四季度为什么会放量，经济要保8%，人民币在明年出现适当的贬值是必要的，相信中央还有几个政策没有推出，例如人民币贬值和房地产政策再放松，包括取消购房入户等政策，政协会议中，有代表提出取消购房入户等政策，这些政策会交叉在一起，使2009年的不确定性更加的强烈一些。金融危机没有3—5年的调整是很难抑制创伤的，我曾经经历了八十年代的金融危机，但是重来没有遇到过如此大的危机，中国的情况跟过去不同了，外汇储备、创新能力、制造能力和配套能力强大了很多，大家感受不多这些，认为中国的消费者能力是很强的，我刚从国外回来的，国外已经明显的感觉到压力是非常大的，中国经济自身发展之后，面临整个的金融环境，实际发行的货币量通过金融衍生后虚构了60%后。
如果泡沫破裂后，就会导致货币量不足，流通的货币量不足，为什么都在降息，就是希望将银行的资金逼出来，就是希望泡沫破裂，导致流动性增加，过去的衍生产品可以将1元变成10元或者是20元，这种情况下，企业经营不景气，其次是失业率提高，明年解决就业问题是政府的当务之急，也是唯一要考虑的问题，这比经济增长更重要，该问题是最重要的。今天的主题是拐点两边看，为什么我们还会乐观，这是因为中国经济长期看好。在经济发达的地区，我认为更加的安全，如果在内地二、三线省份，随着经济危机的蔓延会更加的惨淡，经济发达地区会有自控能力，现在走掉了几百万人口，基本上都是低端的工人，真正有购买能力的人，还没有离开东莞，从存款以及各个方面了解，真正有购买能力的人，没有离开东莞。
特别是珠三角一体化，对于东莞的房地产而言是大的福音，政府要拉动经济，第一要做的就是轨道交通，深圳和融入深港一体化后，城市群的优势就体现出来。改善行政体制，很多的老板到东莞投资，他们最大的问题不是东莞环境不好，最大的问题就是东莞的行政不好。第四季度会有效果，因此会乐观一点，不要太悲观。
最后我们有请东莞市房地产业协会秘书长陈俊良上台为我们的报告会作总结发言。
而且他们的苦处只有我们清楚的，7月份我亲自带领几十位房地产的老总到美国考察房贷危机，我们也向市政府提交了《关于维护东莞市房地产健康发展的若干建议》，提出了9点意见给市政府，当时市委刘书记看后要求有关部门做好调查和对策，到现在为止还没有收到有效的政策，重点提到希望可以恢复购房入户，但是市委市政府已经明确回答，不会恢复购房入户。
进入2009年东莞房地产何去何从，刚才几家公司的专家都谈了各自的看法，作为房地产开发企业，我们有责任引导这些企业走出困境，度过寒冬。首先，房地产企业要认清形势，主动调整和转型，结合市场的需求塑造品牌，稳定发展作为突出的位置。2007、2008年大家都忽略了很多的问题，都将概念引入房地产，将法国、英国、著名的河流、城市名摆在了东莞的各大楼盘中，实际上作为消费者购买一套房屋，最关注的是环境、地段、建筑质量和人住进去后是否舒服，如果没有这些，再好的概念也是适得其反。我们引导开发企业做好园林建设和房屋质量，现在不是2007年只要有楼盘，购买者不问建筑和配套，就是关心价格，到了2009年后，拿来投资的基本上没有的，基本上都是自住购买者。
企业要改变以往的市场营销策略，走出炒作概念和误区，要给消费者实实在在的价格，激发市民的购买欲望，即使降价也是为了加速资金周转，目前房地产企业的资金压力是非常大的。品牌和社会责任是行业发展之根，立业立足之本，房地产行业进入调整时，房地产行业要明白，企业生存和发展的主要动力是为购房者提供质量可靠，价格合理，性能良好的房屋。
2007、2008年销售好的项目都是品质优良，理念创新，价格合理的产品。几家公司提到2008年的销售均价为什么比2007年还要高一点，这里可以补充说明。2008年是光大地产的锦绣山河、天骄峰景开盘销售，价格都是比较高的，从而将东莞市的价格提升了。总体而言，均价是下降的，殷蔚光靠数据不能代表全部，以前元旦开盘不会没有人看盘的，今年元旦开盘，有的楼盘一个人都没有人来看。
政府为什么要出台如此多的政策，等于一个人没有病，健康的时候，不用去开药，给药都不用吃，现在为什么老是吃政策，就是说明有问题了，要给药吃，究竟药能不能治好病，现在还不知道，而且2009年还会出现哪些问题，经济和国际的问题也不知道的，随时会有国际性的问题出现。就拿今天来说，一个小时前，香港的汇丰控股已经跌破40元，这是自“9.11”以来的低位，本来香港股市上升300点，结果汇丰控股拖链，明天汇丰控股会出现怎样的问题不知道，面对2009年房地产开发企业才真正的感受到寒意，体现到寒冬要到来，而且此过程会很漫长，不会出现反弹。
不要指望2007年的高潮，因为东莞各个方面的因素而言，本地人换房、买房差不多了，外来人也差不多了，能够购买的已经差不多了，而且供应量还如此的庞大。房地产开发跟做其他的生意是不同的，资金的周转期很慢，手中有几百套房屋或者是一千多套房屋不是说降价就可以卖得出去的，如果是其他的产品，有10万台电脑或者是电视机，要在一个月内消化掉，还是可以做得到的，但是房地产是不行的，很多人关心楼价，只是关心下跌还是上升，不是如此简单的考虑，要综合性价比来看，因为地点不同，楼盘不同，相差很远，为什么开发商不敢大幅度的降价，有很多的原因。
现在政府是保护消费者，不保护老板，很多的开发商是分级开发的，第一期销售是七、八千元，如果第二期下降到四、五千元，第一期的业主就会围攻开发商，跳楼、示威，网络上公布，因此开发商不敢轻易的降价，而且非常的小心，只有个别有实力的大品牌的开发商，就不用顾忌这些，因此开发商不会轻易的降价，房地产的税费是比较高的，综合税费还有25%左右，怎么降成本都是很高的，建筑成本比2002年后都提高很多，尤其是钢铁、水泥等等。
开发商要降价的话，要作出很大的决定。而且降的就是利润，谁都不肯以成本价或者是低于成本价销售的，2009年是房地产开发企业最困难的一年。而且会延续二、三年。我经常跟房地产开发老板聊天，我是深有体会的，我本人也是从房地产开发企业出来的，在东莞做房地产销售十几年，东莞最贵的商品房和最便宜的商品房都是我卖出去的，一次性销售也是我卖出去的，新城第一期一下销售五栋房屋也是我谈的，2003年人民银行团购也是我谈的，因此我对销售是深有体会。2009年东莞房地产企业要挺住，不要下来。这已经是我们最大的希望，不敢强求反弹或者是回到2007年，我们不敢奢望，我们只求房地产企业可以坚持下去，老板还可以活下去，谢谢大家！
谢谢陈总的总结发言。可以毫不夸张的说，这绝对是一场思维的盛宴。一家之言，难成定论，而多方探讨，思路自然更加清晰，今年由于时间关系，此次报告会我们只邀请了四家代理公司，我们知道，东莞还有和他们一样对市场有着虔诚之心和专业气质的研究机构，我们希望，明年能有更多的市场研究机构参与进来，再次谢谢合富辉煌，正太联合，中原地产，瑞峰置业，感谢东莞时间网和房掌柜（f-boss.com）提供网络图文直播，谢谢业界同仁的参与。报告会到此结束，再见。
朋友们，本次2009年东莞地产趋势报告会到此时就结束了，房掌柜（f-boss.com）对本次报告会的现场网络直播也告一段落了，欢迎大家继续关注房掌柜（f-boss.com）以后的网络直播活动。在此，房掌柜（f-boss.com）全体同仁提前给对房掌柜（f-boss.com）网站默默支持与关注的网友们拜年，祝大家牛年大吉，牛年大利！
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