受东莞产业经济、人口结构等多方面因素影响，东莞商业地产整体开发步伐虽然走得较快，但不少项目的经营招商屡遇瓶颈，商铺、写字楼等非住宅物业市场价值长期被低估。
4月17日，史上最严厉的楼市调控政策“新国10条”正式颁布实施，大量原本打算投入住宅市场的资金开始寻找新的出路，不少资金流入受政策影响较小的商业地产。新政之下住宅市场不景，东莞商业物业投资却是一片火热，这是否意味着东莞商业地产再遇发展良机？世博商圈、东莞大道商道、虎门新城中心区等未来几年最受关注的新商圈商业地产应如何突破固有的商业经营招商瓶颈，创出自己的特色与竞争力？本期地产沙龙将围绕以上主题展开。
房掌柜(东莞)正在对次沙龙进行直播，欢迎浏览！
非常感谢各位嘉宾今天来到房掌柜多功能会议室，新政下东莞商业地产再遇良机的沙龙。
首先介绍各位嘉宾，按照顺序从左到右分别是：
房掌柜总经理张毅
正太联合商业地产运营总监何月媛
希尔顿广场总经理邓学冠
联华国际地产营销中心副总裁李应聪
瑞峰置业副总经理姚丽军
上周广州日报对东莞商业地产进行了调查，发现了很多新气象，从最近的楼市数据显示，最近东莞的商业地产在新政的影响下，成交上升，销售火热，跟住宅市场的冷清形成了强烈的对比，这种情况下，目前东莞商业地产是否在新政下遇到更好的发展良机，是否遇到了发展的机会，今天请到各位嘉宾，特别是业界资深的邓总和李总，希望通过今天的沙龙让网友、观众看清楚东莞目前商业地产发展的情况。
这段时间，东莞商业地产的成交量加速，对于东莞商业地产而言，是否意味着开创出了非常好的发展契机，商家如何看待调控对商业地产带来的机会，就在此请各位嘉宾先谈一下自己的看法。
“新国10条”出台后，大家都在观望，从发展的前景来看，房地产开发是资金需求量大的行业，开发商有什么可以卖，写字楼、商铺还是车位？因为住宅房地产观望态度比较重的时候，就会拿可以卖的物业销售。
投资者投资商业地产时要注意一些问题，零售商业地产需要消费者才可以支撑，无论是卖还是经营，如果没有消费者的话，零售的商铺也是很难做的。例如商铺离商圈比较远的，投资商铺地产就有风险。
写字楼不需要商业地产支撑的，但是要看写字楼是否有足够的回报，目前来看东莞的写字楼租金不是很高，过去的升幅也不是很大的，因此可以说是比较稳定的。
因此，投资不同的地产，无论是写字楼的地产，商铺的房地产，大家要了解清楚，不要一窝蜂的过去跟风购买，还是要谨慎。
您的观点是，商业地产虽然一时的成交火爆，不要因为市场没有投资渠道了，就对商业地产进行投资，还是要看项目和地段，清醒分析后才理性的消费，邓总如何看待目前火爆的商业地产。
最近一直在关注数据的变化，权威部门每天都发送相关的数据给我，例如成交量有多少，非住宅成交量的比例是多少，因此了解到，非住宅成交量占到了10%左右，该数据是偏高的，在“新国10条”出台前是比较高的，因此说明“新国10条”要抑制的是住宅房价的问题，从商业地产的角度来说。东莞地产的变化是近期才出现量的攀升，未来怎样发展，还是有待于观察，国家出台政策，对于投资客而言压力越来越大，因此会转而投资商业地产也是可以理解的，这种表象会持续比较久，如果国家出台的政策更加的严厉，更加的到位，表现就会更加的明确。如何入市和投资商业地产，就要仔细的进行分析。
目前商业地产的成交量是不错的，例如姚总代理的中信项目卖的很好，经过几天成交量攀高后，商业地产成交量有所回落，原来每天成交量是七、八十套，现在下降到二、三十套。主要原因是市场可售货量减少，大家持有的商铺都不卖掉，而且开发商手上也有一定的资金，因此不会卖掉商铺，转而长期持有收租经营。
虽然我们对商业地产进行煽风点火，但是开发商并不是迫切的要出货，整个东莞商业地产从2003年大鸣大放后，很多商业地产纷纷上马，搞的红红火火。
此后商业地产逐渐的成熟，例如华南MALL、鸿福商圈都已步入正轨，经营和运营都比之前好很多，说明商业地产的信心在逐渐的恢复。
东莞的商业地产如果拿出来卖的话，市场价值是被低估的，无论是商铺还是写字楼都有这样的情况，请各位嘉宾对此现象予以分析。
联华国际团队重金聘请了童渊为首的经营团队，说明联华看到了经营团队的重要性，东莞商业前期开发过渡，管理经验不足，因此导致投资者和市场一挫再挫，从另外一个角度也说明东莞商铺为什么投资价值上不去的原因。
消费者购买写字楼或者是商铺后，不断的转手，租赁效果一直不好，因此导致东莞的商业物业一直未能很好的发展。东莞商业地产的市场价值一直未发展起来，最终的原因跟东莞市消费现状有关还是跟经营有关，请李总谈谈看法。
全中国每一个城市的商业发展都是有过程的，这是无法对比的。有的商铺被小业主购买后，就是空置很多年未商业利用。我先说商铺的问题，商铺是否可以很好的经营，这是未知数，有的商铺经营是成功的，就会赚很多的价钱，商铺跟住宅是不同的，如果住宅达到1.5万元/平方米基本上价格是固定的，如果商铺可以赚钱，经营的好，经营就会越来越好。如果商铺经营一般，做生意一直不好的话，升值和收益就一般。
邓总已经谈了，商铺要看投资价值、地段价值，如果购买的商铺周边没有好的交通和地段，就很难具有投资价值。
广州一些商铺的租金达到二、三千元，升值的空间是非常厉害的。除了商铺的投资外，就是购物中心的投资。刚才主持人介绍了东莞商业中心的发展不仅如意。购物中心需要组合，营运管理要很强才可以组建起来。
上个星期我到了广州中华广场，刚好瑞典一个品牌开业，设置在二楼，因为中华广场将首楼卖给了业主，一楼的品牌也是比较零乱的，因此好的品牌都放在二楼，就很难组织营运管理，因此投资的时候是有风险的。
一个大的购物中心如果销售的话，风险就比较大。例如五、六万平方米的商铺卖了三万平方米的话，可以控制的主动权就越来越少。
当一部分的购物中心卖掉的话，洽谈引进大客户的时候，也是比较难谈的。例如麦当劳等品牌的进入，他们也不愿意跟小业主洽谈，也存在租金多少的问题。当商场将大部分的物业卖给小业主的时候，就很难经营的，小业主就会放弃几个月就离开了。
如果购物中心只租不卖的话，就可以整体的发展，从而保证发展的空间。东莞有很多的主题购物中心和批发市场，8年前我在广州帮别人做项目的时候，当时只是卖海鲜品的主题批发市场，我当时卖的铺租是29万元/平方米，大概是中国最贵的商铺。
这类转类市场不需要组合，反正都是卖海鲜品的，不是卖冬菇就是鲍鱼的，广州一德路都是卖海鲜品的，大家认为可以做生意地大家就争着购买铺，免得今天将铺租赁下来后，几年后商铺价格上涨，也无法承担铺租的成本。
星河城是全新的商业体，我们不会打散销售的，否则就会给我们带来招商的压力。东莞的商业如何提升，我们在东城开家乐福、西城开家乐福，只是重复性的开店，目前的消费场所都是一站式的服务场所，东莞大部分的消费场所都未开发，目星河城前招商不是在东莞而是在上海、广州、深圳等商家，他们会提供新的品牌。
例如华南MALL的万达电影院，每年都可以做很好的生意，如果在市中心有好的五星级电影院的话，我认为生意也是很好的。目前的问题是，是否有好的零售商业品牌进驻东莞，如果有的话，我相信对于东莞的中高端会产生很大的促动作用。而且物业投资的价值也会相应的提高。
经过各位嘉宾的交流，类似星河城的项目，开发商是整体持有，以租赁为主，不会销售。
目前，东莞的商业地产是否具备投资的价值，我找来找去，发现没有多少，好的商铺和写字楼大家都持有，投资者基本上没有太多的选择。
如此多的开发商都将好的物业转为持有，这跟之前的商业形态有什么不同？
开发商持有还是经营销售，两者有什么不同？刚才李总也提到，更多的是考虑长期经营的问题，除了商业地产开发商外，大部分开发商还是停留在销售的阶段，合适的时机转化为现金流。
在目前的市场环境下，是否真正惜售要看开发商现金流的运行状况，目前来看，适合投资的商业地产项目比较少。随着市政设施的完善，例如轻轨和地铁的逐渐开通，就会使一些项目价值提升。
前几年被商业地产伤害的投资客，对商业地产的投入就保持怀疑。如果配合轻轨的运行将相应的商铺拿出来，价值就会非常高。
内环路到东莞大道内形成了商务型的商圈，为什么这么说，因为东莞CBD的功能聚集在东莞大道和市政府周边。东莞大道两侧表面上看是以写字楼和商务为主，但是第一国际和未来的台商大厦吸引了大批金融类商家，目前招商银行等逐步的进驻，因此东莞大道这一段也逐渐形成金融商业氛围，商业价值会跟传统的零售和商铺有所不同。
商家需要城市标志性地段商业物业选择入住，这种商业地段往往被投资者低估，目前东莞还未出现这样的商业物业。我们做德方斯下面的中信四季大街的时候，以城市窗口进行展示的时候，获得了很多商家的追捧。
银行、红酒等品牌商家就认可我们的定位，城市主干道作为品牌窗口，而不是日常经营的点，这样就具备长期的价值。因为物业的价值和价格被市场所低估，因此性价比对商业价值而言是值得投资的。
轻轨对城市未来的发展带来了哪些商业价值？
东莞虽然目前都在炒作，但是没有实际的利益感受，不像广州、深圳等城市在地铁物业中尝到了甜头，东莞目前还停留在概念中，还未有切身的感受，这些站点带来的人流聚集和消费力的集中，会不会有非常大的突破？东莞一直以来是区域分散的城市，当有了比较快速的公共交通后，在主要的商业区都会涌现出新的商机和值得投资的商业物业，这也是消费者和投资者值得关注的点，尤其是主城区几个越轨站点，可以说未来的升值空间和潜力是非常大的。
目前来说，虽然大家都看到了，但是未来的价值到底有多高，整个东莞对此并没有很好的把握。虽然很多的投资客在广州、深圳进行投资，但是目前东莞未实际的了解这种投资价值，如果早一点出手，就会获得较好的商业价值。
虽然大家都想抢有价值的商业物业，但是目前写字楼和商铺还是比较少。专业市场的投资，最近有一个项目在东莞大道招商，就是珠三角小商品城，也是靠近地铁站，目前是无法购买只能租赁。请何小姐谈谈看法。
何总说的很实在，很大投资商铺的人不在东莞投资，而是到其他的城市，让开发商是比较伤心的。例如东城中心是比较好的地段，商家是否考虑回购经营。
商业地产是老话题了，当初跟东城中心的私有者和开发商谈过商业部分的收购问题，一部分被散卖了，地段绝对是没得讲了，层高和间距都不是很好，因为是八十年代设计的，改起来是比较辛苦的，而且在消防上无法解决，如果要解决的话，投入的资金是惊人的。
曾经洽谈过该项目，至于其他的商业，有类似东城中心的情况是很多的，包括东豪广场，状况和硬件结构跟东城中心是差不多的，但是地段没有东城中心好，但是层高、消防和通道布局要好一些，同样也存在卖散的问题，有的商铺不一定能够服从大市场的环境，认为可以支撑得起就可以再等一等，如果要回购的话，要的价格就会非常高，最后就不了了之，我跟100家谈，99家谈妥了，只有1家不同意，就前功尽弃了。
何总认为有的商家不愿意投资东莞，我对此持保留意见，本土的投资客尝到了甜头和苦头，他们的经验是越来越丰富，如果可以拿得出资金再投入的人，证明在商业运作上是成功的，经验是有的。他们考虑的是回报，如果到外面投资是否会比本土更获益，我很赞成姚总的说法，随着城市格局和产业链的提升，包括市政府提出了城市升级，产业改良政策进一步的深化实施，东莞整体产业和人均收入的提升对东莞商业发展是很有帮助的。
东莞的大交通以前是城市干道扩张为主，现在进入了轻轨时代，有很多的城市已经走在我们的前面，包括深圳、广州、上海、北京、香港，他们通过地铁将商业物业连接，并且带来了很好的商业发展的榜样。
正在挖的R1、R2、R3、R5线等等，主要做的是R1、R2线，穿越东莞最旺盛的几个商业区，有的物业是地铁上盖，目前的问题是未考虑到轻轨今日城市后变成地铁，在此过程中如何跟商业物业连接，跟有关部门探讨过，但是目前还没有太多的精力顾及。
广州、深圳在没有地铁之前，天河城前面有中山大道，后面有黄埔大道，因为规模体量和周边商铺的原因，已经达到了一定的瓶颈，广州地铁开通后，天河城的租金直接翻一番，便利交通和便利客流带来的发展是不可估量的。
地铁进入中心城区后期间的地铁商业物业是否会形成很好的发展趋向，我认为是值得投资客重新的注意，注意商业物业的发展和演变。
目前公布的城际轨道还有R1—5跟目前的商业物业连接的紧密度还不是特别高，商家是否跟政府进行沟通。
世纪广场也是地铁上该物业，从规划图来看，暂时还没有直接接入商场，我们已经看了施工图，也找到领导谈过此问题，他们明确的想法是正在考虑中，因为工作量是非常巨大，稍候要进行深层次的考虑，也讲了实在性的问题。每延长一米要解决非常多的管道的问题，城市是后挖地铁的，不是城市发展的初期就挖好地铁的，很多的管线、水电、排污管井都在下面，因此要考量。
开发商、投资客如何注重商铺物业的发展，从城市交通格局的改变来看，投资地铁上该物业会慢慢成为东莞商业地产的热门话题，而且会成为投资导向。
香港地铁上盖物业发展的是非常成熟和成功的，东莞轻轨物业如何借鉴香港的经验，如何促进当地商圈的形成，目前已经有几个商圈形成。随着东莞三旧改造，城市建设规划升级及珠三角城际轻轨交通的启动建设，东莞未来将有更多新商圈在以上“三驾马车”的推动下冒起，目前已初见雏形的新兴商圈有世博商圈、东莞大道商圈、虎门新城中心区等，这类新商圈与已经成熟的几大商圈相比，地铁上该物业应该如何发展会更好。
现在新商圈不断的成长中，例如新世博、东莞大道都是紧靠地铁物业，还有三旧改造的辅助和虎门中心都是即将崛起的商圈，跟已做起的几大商圈相比，定位和招商方面有怎样不同的看法，今后如何做才可以做旺做好，如何借鉴经验，避免失败的做法，请姚总来谈谈。
每一商圈的定位必须跟城市的发展和周边的环境、人口、交通等条件配合，有独特的定位，而不是简单的复制，不应该在商圈之间形成自我性的竞争，而应该是错位竞争，局部是自发形成的，希望商家在定位上要有明晰的方向，在此基础上，如何引导消费者和招商商家思路的问题，从现有几个商圈的定位来看，东城是以消费为主的主流商圈，东莞大道沿线新商道是以商务为主，虎门是副中心商圈，相互定位和竞争中是需要错位的，这是最基本的定位点，不同的商家在选址和经营理念是要跟商圈定位吻合的，不能简单的突破，因此是需要考量的。例如在东莞大道沿线做购物中心和消费市场就不成熟，因为周边的消费力和消费环境不一定可以支撑，包括南城提出小商品城的概念，政府是寄予厚望，此消息是网络媒体处获得的，不知道最终真实的情况。商业地产具备消费型加上好的经营团队是有可能做得起来的，但是东莞大道片区是不适合的，对城市未来发展的空间是有很大的限制作用，因此在定位阶段是需要规避的。
东莞等老商圈中，零售商家的聚集是必然的趋势，地铁的开通为该商圈带来大量的消费人流，会进一步的促进商圈的成熟。目前的联华商业、世纪广场、世博等商圈是东莞商业最具代表性的点，而且是不容置疑的，几个区域之间的关系要在定位上错位，不会走统一路线，也不是简单的复制可以成功的。
商业地产虽然在成交上有气色，但是开发商不会将商机作为契机打搞特搞，大家还是比较理性，都是专著于招商经营，新政下商业地产的发展是怎样的，请各位发言，因为你们都是有项目在经营，目前商家是抱着怎样的态度来做的。
星河城是不卖的综合性的购物中心，因此新政对我们的影响是不大的，前几年的金融海啸对东莞的影响是比较大的，整个消费市场产生了比较大的影响。有的经营者不了解东莞，认为东莞被金融海啸打击很大，很多的工厂和商场都关门倒闭了，因此产生了负面的影响。
金融海啸对商业项目有影响，但是影响不大。有的开发商将铺位都卖掉了，因此做的不成功。很多城市刚开始做的时候，大家都是不懂的，不要说东莞，就连广州第一个购物中心荔湾广场也是不成功的，卖的是比较惨的，只有几个商家进驻。以前的商家是不清楚如何运营的，只是想如何最快的将资金回笼，经过惨痛的教训后，现在明白了，即使资金紧张也不会销售商铺，从而保证整体的运营。
因此开发商业物业要有足够的资金，住宅未销售后，拿到预售证也可以开售。很多的开发商够资金将购物中心盖起来后，之后进行招商，但是无法维持购物中心经营，连水电费都不够，或者是不够资金打广告。
购物中心也需要好的经营团队，好的经营团队在建设的初期就要参与，包括建筑体的外观是怎样的都要参与，因此对于成功的商业物业和购物中心是非常重要的。
张总在商业地产也是资深的专家，请您就目前的商业地产谈谈看法。
新政下东莞商业地产是否热销，我认为这种现象有三个方面的因素：
首先从销售数据的环节来看，东莞商业地产目前只是相对热销。在商业地产供应量不大的情况下，住宅销量下滑明显，按照对比数据来看，目前商业地产的销售仍是一种常态。目前东莞商业地产的存量比较少，可售产品下降明显。对比2003的东莞商业地产开发年，2005的东莞商业地产开业年，目前东莞基本没有大的商业地产项目进入可售环节。
其次是投资渠道的选择。目前流动的民间资金或是大机构的资金，都在寻找投资渠道。股市从3000多点下跌到目前的2600点上下振荡，如果单独靠股票运作的话很难获利。年初众多投资机构推荐的十大金股，到目前为止平均都下跌了20%-40%，因此A股的投资大多数投资者都是亏损状态，虽然也有资金运作股指期货，但是风险比较大，也不属于风险较小的投资渠道。
与此同时，新政将住宅的投资渠道砍掉，二套首付50%或是三套不给贷款，商铺就成为投资的重要选择。实际上现在很多的投资者在找铺，而市场目前合适的投资标的不多，因此给现在的部分优质商业地产项目提供了很好的机会。
再就是，商业地产一直以来都是资金的避风港，不属于国家调控的对象。无论是首付、利率，一直以来基本都不受新政影响，多年来不曾变化过。打个比方，商业地产属于房地产投资品种中的奢侈品，不像普通住宅一定程度上是必需品。而且近期甚嚣尘上传闻的征收房产税，对于商业地产而言，也是无关紧要，因为到目前为止，商业地产中的商铺、写字楼的房产税一直是有征收的。
对四位嘉宾之前的侃侃而谈做了四点新格局、新商圈、新形象、新趋势的分解，进行了总结性陈词。大家都想进行投资，商家都持有商铺，什么时候才具备投资价值，商家都不卖商铺和写字楼，如何让投资者有钱赚，请大家发表意见。
通过本次的讨论，希望请嘉宾们给大家多提供一些投资信息。
如果是投资住宅的话就不要贸然的进入商铺的投资，住宅的淡忘期只有几个月，但是商铺的淡忘期是比较长的，因此要经过分析。作为纯投资客而言，我认为有四类物业是不错的。
一、市区和镇区的商铺是具备发展潜力的，但一定要考虑地段和社区的规模。
二、未来将要成熟的商圈和周边的铺位，正如李总说的天河城周边商圈的效应。对于即将兴起的新世博、东莞大道、副中心的虎门商圈，周边的物业有的因为信息不对称，大家未看到轻轨的作用时，还是具备投资价值的。
三、二手铺位，价值高就不会销售，实际上不是这样的。拥有多个商铺的人也需要通过销售进行再投资。只要有铺位推出就会有人购买，因为铺位的推出还是比较少的。
四、轻轨地铁上盖物业，对于这类物业还是具备投资的。广东人的经营和投资是分开的，内地的某开发商经营和投资是共同来做的。但是东莞和沿海的经营商和投资商是分开的，应该从纯经营的方式变为自购物业，这样对于物业是具备升值潜力的。
我同意何总的观点，如果是投资住宅的，就要慎重考虑投资商业物业。例如南城的家乐福门口有一些商铺，投资这些商铺是安全的。我认识的商铺投资者是很有经验的，无论是在香港还是在国内，他们都很有经验的。香港的商铺是非常贵的，国内我认识很多的投资者，他们将整条街买下来，之后分类经营，升值后再转手出租和出卖。
现在很多的店不是租赁经营的，而是购买下来后经营的，因此经营和投资是同时具备的。也有投资者将经营不好的商业物业购买下，之后再进行包装和经营，例如海印集团将中华广场包租下来进行投资和升值，这些不是小的投资者可以做的，小的投资者认为现状是安全的，就可以跟进购买，这就是我的建议。
对于经营不理想的商业物业，是否可以回购，邓总说难度比较大，是否可以代包租的形式。
代包租不是普通人做的，应该对法律和经营有很强的专业知识，现场如果出手后再回购是比较难的。东莞有一个项目，首层是卖场，我们做的时候出租率是100%，将首层卖散给了很多的小业主，之后再回购给玫瑰友谊、家具城、荔枝湾等等，全部出租满了，开发商听说可以搞电脑城，结果将这些商家都赶走了，结果现在无法招租，结果就空着的。
我补充商业地产的写字楼部分，大家谈的更多的是商业卖场和铺位，写字楼在东莞还是有一定的市场，并且有一定的供应量。中心区商业跟着城市规划走，跟着人口聚集的地区走，实际上写字楼是需要跟着城市的CBD和商务聚集区走。
东莞的城市结构是以制造业为基础，对写字楼总体需求的总量不是太大。因此商务活动是以新市政府周围为主，最近的亮点是东莞大道周边。目前市场上可供应的量是比较少，我当是插播广告也是给大家提供信息。协和大厦、第一国际还是有部分尾货的，实际上是有价值点的。因为存在尾货阶段，发展商不可能投资很多的广告和做宣传，因此客户上门就比较少，客户的溢价能力实际上是得到增强的，开发商让利的能力相对是比较大的，虽然是别人选了剩下来的，但是作为写字楼而言，每一个方位和点都是具有投资和回报的价值。
东莞对写字楼的认知度还不是很高的，还未出现真正甲级的写字楼，据我们了解第一国际、台商大厦和海德广场是比较好的项目，对于东莞大道的形象提升是有很重要的作用，因此会产生可供投资的点。
我认为台商大厦和海德广场可供大型投资者选择，随着东莞产业结构的提升，城市运营的提升，大型集团型企业实力增强，对于企业形象和品牌形象都有需求，希望在城市主要的区域占据一席之地，不要紧紧盯在商铺上，实际上写字楼上有很广阔的空间。
现在看一下网友的提问。
东莞的商业不集中，很分散，很难形成广州和深圳的聚集效应，事实上东莞的人均商业面积已经过剩了，投资商业物业是否合适，每个镇区都有自己的中心，应该投资那个商圈会好一些？
我先抛砖引玉，实际上李总和邓总会有很好的意见。在哪里投资会更好，几位嘉宾都提了很好的建议，目前来讲，整个东莞的商业经过了一轮发展之后，包括投资客和经营者回到更加理性的渠道上，商家注重于经营层面，投资客也在重新评估东莞商业的价值。
邓总认为商业的价值应该看租售比是否合理，如果合理的话，都是值得投资的。现阶段经营者和投资者都回归理性的情况下，定价合理的话是值得出手的时机，既没有被疯炒，也未降到冰点，还是良性发展的过程，此时出手是合适的。
区域选择的问题，对于不同的投资客应该有不同的选择。作为小投资客而言，安全性重于回报率，应该选择更加成熟和看得到的小铺位和街区铺，这样就会更加适合投资。
对于大的商家和客户，可以选择规划利好的商铺进行投资，例如可以看得到的虎门区域和轻轨沿线区域，这些区域价值会突变，就需要商家承受风险，如果3—5年未达到投资预期，就要评估自己的综合能力和区域价值之间的关系。
东城比较成熟，南城具有潜力，莞城有一点没落的趋势，至少可以保持下来，万江需要更长远的培育。
李总，今年最受注目的商业地产项目，目前也有精英团队在经营，什么时候会进入旺场的阶段，星河城旺盛后是否会将商铺拿出来让投资者受惠。
我到国内的时候，我知道东莞是非常分散的，有28个镇区，东莞也没有高端的品牌，因此我就比较担心。经过一年多的接触，前几天跟香港的服装品牌客户沟通，其中一个面对18-28年龄客户的品牌，他们也很关注东莞。跟一些国际一线品牌沟通，比如HUGOBOSS、Zegna、Gucci，他们在深圳做代理，告诉我，相当比例的购买者是东莞过去的，因此东莞的消费发展潜力很强。
广州天河城开业的时候，广州人口的消费力和消费习惯还未达到，目前东莞人对中高端的消费是有需求的，因此要到深圳和香港购买。东莞的私房菜做的是比较好的，红酒的吞吐量在全中国是排第一的，因此东莞是没有地方给消费者释放。星河城的培育需要多久，我认为不需要太久。
从自身的项目来看，在镇区中比较高端的人群，不喜欢在镇区中居住的，东城有40多万人口，30多万是外来人口，因此整个区的消费能力是很强的，因此我认为培养期不会很长。
未来是否会将铺位拿出来销售，如果打散销售的话，我认为二、三年就会死掉的，因为很多高端的品牌就不会再来找我们的，如果将商铺卖给小业主的话，他们对待商家而言就会翻几倍的，如果出租给国际品牌和商家的话，旁边搭配的品牌如果很差怎么办，因此不会出售的。
东莞的商业是无法与深圳相比的，深圳商业发达也才两条地铁，东莞商业发展不是很好，现在东莞一下子开发五条轻轨线，是否有必要？有人说公交还未坐满，就发展地铁是否合适，现在投资轻轨周边商业是否合适？能不能给我们的投资者提供些建议？
东莞大容量公交体系优先发展地铁是市政府经过长期的考虑，公交未充分发挥是个别线路。地铁到了南城、东城、莞城后才变乘地铁的，实际上还是轨道交通，出了几个区域后就变成了轻轨。东莞发展如此多的轻轨是具有前瞻性的，对城市的格局改变是具有革命性格。轻轨的便捷性要比公交好得多，服务性和安全性也比公交好得多，随着东莞产业升级，势必会将东莞的产业氛围改变，从世界大工厂变成服务更到位的东莞，我主要是指居住和消费的到位，重要的要求就是公共交通。
大的城市在前期规划的时候未考虑大容量的公共交通，因此导致后期的堵塞，例如广州现在弄BRT，即使有了BRT，群众还是不满意的。如果具备前瞻性，先规划先做就会比后做容易得多，对城市的产业和经济就会提升的更好。
广州的BRT并不是不好，因为历史的原因无法使BRT做得更好，我相信未来一定会解决这些问题。东莞因为看到未来发展的需求，而且东莞的商业比较分散，也有侧重点，一个中心三个辅助点。每个人出来购物是否都需要开车，如果我不想开车怎么办，就需要借助大容量和快速的客流支撑消费概念的形成和消费习惯的形成。
开通的五条线路，对于东莞城市格局的提升有举足重轻的作用，随着轨道交通的开通，大家会看到好的效果。
东莞市政府如果将建地铁和轻轨的费用拨一点零头用于建设公交的话，群众会更加的高兴。
今天各位都谈了方方面面的内容，给投资者精辟的建议，让刚刚进门的投资者受益良多，也少走很多的弯路，非常感谢各位嘉宾，今天的访谈暂高段落，后续访谈还是值得期待的，也请各位嘉宾多多捧场，同时也非常感谢各位网友的关注。
朋友们，房掌柜在现场做的“新政下东莞商业地产再遇良机？”直播到此结束，谢谢大家的支持，希望大家接下来继续支持房掌柜的其他直播。
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