2020年，东莞楼市机遇与挑战并存。新形势下，东莞楼市将何去何从？湾区时代，哪些片区将突围而出？
4月23日下午，由东莞房地产业协会指导，嘉霖·深湾1号主办，房掌柜东莞独家承办的“湾区时代·址选岸线”莞深媒体大咖沙龙将于嘉霖·深湾1号湾区体验馆隆重举行，莞深数十主流媒体大咖齐聚，共同探讨新形势下东莞楼市新机遇。
嘉霖·深湾1号位于粤港澳大湾区核心轴线上的滨海湾，享约28公里海岸线，揽约350公顷湿地公园(规划中)，海景、生态资源充沛。
项目总占地面积约5万㎡，建筑面积约13万㎡，计容面积约10万㎡，容积率2.0，由5栋高层和11栋多层的复合型湾区资产，自身规划泳池、海洋主题儿童乐园、景观会客厅、阳光草坪、乐跑跑道、韵动俱乐部等，华润万家生活超市意向进驻。
项目商务会馆还有少量珍藏单位，即将全新面市的是海景墅质loft，计划5月初开放海景样板房及园林展示区。
嘉宾陆续到达嘉霖·深湾1号“湾区时代·址选岸线”莞深媒体大咖沙龙现场。
小编带大家一起看看嘉霖·深湾1号湾区体验馆的现场情况吧！
大咖齐聚嘉霖·深湾1号湾区体验馆！莞深媒体大咖沙龙即将开始！
“湾区时代·址选岸线”莞深媒体大咖沙龙现在开始！
赵善扬（主持人）：
尊敬的陈秘书长，尊敬的周总，尊敬的各位媒体大咖，大家下午好！欢迎大家来到嘉霖·深湾1号主办、房掌柜承办的“湾区时代·址选岸线”的活动现场，我是赵善扬，很荣幸担任本次活动主持人，下面让我介绍一下到场的嘉宾，他们是：
东莞房地产业协会秘书长：陈骏良
嘉霖置业集团营销总监：周良
东莞中原战略发展中心总经理：车德锐
房博士东莞总经理：周平
搜狐焦点莞深区域总经理：秦学寅
搜狐焦点东莞总经理：杨大伟
安居客东莞总经理：杨晓露
腾讯房产东莞总经理：顾帆
《东莞房视》创始人：田静雯
房掌柜集团总编辑：刘晓云
世联行东莞公司总经理：王丽伟
集团营销总监集团营销总监周良发言：
尊敬的陈秘书长、各位媒体朋友、各位来宾，大家下午好！
人间四月天，齐聚滨海湾，有朋自远方来，不亦悦乎，欢迎大家莅临嘉霖·深湾1号！
首先我代表嘉霖置业集团，对在百忙中抽空出席“湾区时代·址选岸线”沙龙的各位大咖们，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
在座的都是从事房地产、从事媒体行业的资深人士，大咖论道，观点交锋，我非常期待，我相信今天的沙龙，一定会非常的精彩，你们对片区的解读，对项目的解读，一定会让我们耳目一新，我希望各位畅所欲言，奉上真知灼见。
嘉霖集团成立于1998年，有着22年开发经验，是湾区生活缔造者，我们深耕粤港澳大湾区，公司已经入驻5个城市，拥有55个项目，土地储备456万平米，其中我们的代表作位于深圳东部岸线璞岸，2013年首次面市，就获得了市场和客户的认同，产品打造自然山海与建筑融合，成了海湾一个生活范本。
嘉霖·深湾1号项目是嘉霖置业集团进入东莞的开篇之作，之所以选择布局滨海湾新区，是因为我们看好滨海湾巨大的发展潜力，我们相信它将有可能超越松山湖，成为下一个深圳湾。
深湾1号占地5万平方米，建筑面积13万平方米，容积率仅2.0，将被打造成低密度海岸生活高端住区。产品定位：商务会馆和海景LOFT。目前商务会馆基本售罄，仅剩5套单位，高层约38-68平米的loft产品今年将首次面市，海景样板房及示范区即将于5月初盛大开放。届时请各位再一次莅临现场参观指导。再次感谢各位的光临！祝下午的沙龙活动圆满成功！谢谢！
东莞房地产业协会秘书长陈骏良发言：
大家下午好，那我就和大家聊一下，关于滨海湾和松山湖的区别。首先第一个是所处的时代不同。松山湖当时要打造松山湖高新科技产业园，那时东莞的经济是属于中级发展阶段，现在的滨海湾新区是东莞经济发展高速发展的阶段，这是非常巨大的区别。
另外第二个区别是，当时松山湖的招商引资和现在的滨海湾新区是不一样的，当时的招商引资是先把地卖出去，一些科研用地还没有找到项目，也不一定找到项目就吸引这些科技产业、高新产业进来，现在滨海湾新区有一个特点，先不引进，一定要引进定点大的企业，前一段时间落地的，不是说谁想来买地就卖给你，一定是你有正在做的大的企业，你来落地这里，是定向招商，这是很大的区别。因为当时松山湖很多地买散了，这也是吸取以前的教训，不是你想来就来，都是要考察你的企业再布局，这是非常大的区别。
第三个区别，松山湖是湖的资源，当时整地把大岭山、大朗、寮步征下来，滨海湾是海的资源，海比湖大很多，海纳百川，这是第三个大的区别。
第四个区别，当时建造松山湖高新产业区的时候没有粤港澳大湾区的概念，广州、深圳同城化的概念完全没有提出来，是完全自己打造东莞有特色的产业园。现在不一样，定位发生了变化，定位是区域性的，不要说全国性，起码是粤港澳大湾区联合深圳、香港、广州、珠三角以及整个粤港澳大湾区的辐射，是按照这个来定位的，所以定位也是不一样的。
以上就是跟松山湖有比较大的区别的四个方面。我们来的时候发现了路比较难走，也见不到大的建筑物和项目，大家都知道这是因为滨海湾现在刚刚起步，正在规划当中，很多地块没有推出来，都是控制得很严格的，所以未来的发展要十年到二十年，远程规划比较大。松山湖差不多现在已经规划好了，地也用得差不多了，很难有很大的发展了，但是现在这里基本上是一片空白，是起步阶段，这是未来前景非常好的方面，那边都用完了，这边还有很大的发展空间，产业也好，房地产也好，什么也好，都有很大的发展空间，而且这里有虎门港，这都在附近，滨海湾新区是我们老东莞之前说的沙田，沙田是海边的地方，有海洋资源，海边资源是非常好的，就在对面，这个楼盘搬去香港不只是两三万亿了，如果是好的地方则是五万亿。这里的海岸线与对面海岸线直线距离不到100公里，70、80公里左右，所以未来的发展前景是非常巨大的，市政府也是因为这个地理位置才把它打造成一个滨海湾新区，就是这个概念。
搜狐焦点东莞总经理杨大伟发言：
关于松山湖和滨海湾，我觉得松山湖是属于现在和过去，再延长一点是未来十年。刚才秘书长说了十年到二十年之内滨海湾是超越松山湖，松山湖过去的几十年，现在和未来十年松山湖是远远优越与滨海湾的，但是未来二十年滨海湾是超越松山湖的。为什么这么说？我们一般买房、公寓、住宅，一般是有一个预期。为什么南城那么好，最近都超越莞城了？地好，那是一个建一个的，我很后悔没有重点买，是因为南城地好。现在滨海湾是大批的空地，未来滨海湾前景是很好的。但是最近十年二十年之内，松山湖还是压滨海湾一个肩膀高的，这是我的观点。
世联行东莞公司总经理王丽伟发言：
陈会长跟我们杨总说了一点，有一句话是前十年看松山湖，后十年看滨海湾。其实这句话涵盖了您要的时间，这是行内人大家在传的一句话。其实我是认可的，刚才杨总说了一句话，我认为他真的是，完全不说完全利好的处境，而且是大利好的处境。上下游企业的补足会在松山湖片区凸显出来会让它更丰富，滨海湾是大规模的处理好，包括产业更快速的聚集，像刚才陈秘书长讲的有一句话我很认同，毕竟是海，海就有码头，有码头就可以容纳四面八方过来的产业、物流、物资乃至于人才，人是跟着产业走的。今天陈老板发表一篇产业与人才汇集的研究，这一点充分说明了，其实只要有人有产业的地方经济一定是往上走的。在有人有产业的地方，他的物业价值一定总是会比其他地区好，这一点在南城今年上半年，乃至下半年开始，到目前为止完全凸显出来了。虽然大家都说是归功于南城的稀缺，一线企业的进驻，把南城的档次拉伸，物业得到了一定价值的发挥。我认为应该说下个十年看滨海湾可能会更快一些。因为这些利好我觉得是以我们政府牵头的这些产业落地化，全部都在规制内，在时间节点内发展一定会到位。
房掌柜集团总编辑刘晓云发言：
这是我今年参加的第一场活动，而且是在东莞。我们团队都在东莞，我对东莞相对来说比较熟悉，但是对于房地产的具体的发展趋势我就没有在座的各位熟悉了。今天也是来学习的，主要分享一下我们深圳目前的发展趋势。我们看深圳的房价发展规律，这些年最主要还是深圳的西部发展比较快，很明显的看到大的规划基本上在西部，无论是自贸区、大湾区，发展的重心都在西部。
之前也有东部战略，但这些年发展下来，我们做了比较，东部的发展明显慢于西部发展。现在西部的房价提升非常快，特别是疫情期间，刚才和车总、陈总聊，虽然在目前疫情对整体经济的影响非常大，大家对经济都不是很乐观，但大家反而很意外地看到深圳房价的上涨趋势，在疫情期间，深圳房价提升非常快，交易量比较大的都集中在深圳西部的几个楼盘。招商蛇口的楼盘也在前海。大家会很神奇地看到，房价越贵的房子在那期间卖得越快，招商蛇口刚开始是推2000多万的公寓，真的是秒光，开了线上开盘8秒售謦，也推了4000多万也是秒光，业内很震惊，非常奇怪。在疫情下，大家对整体的房价表示担忧，可能对深圳的房价有影响，虽然深圳房价一直比较坚挺，我们可以看到，都确定它不会下跌，但是没有想到在疫情期间涨得那么快。刚才说的是高端公寓是基本秒光的状态。在宝安也有公寓，线上开盘是7分钟基本上没有了，都是在线上，不是线下。我们发现疫情不但没有影响深圳的房价，反而成为深圳房价的催化剂，我们也觉得非常奇怪。
在最近大家又有对整个西部发展趋势的讨论，大家发现其实整个重心基本上都集中在西部了，我们从沿江高速一直往西看，都是在这个轴线上，国际会展中心、海洋田园也是在大湾区的规划上，再往西是滨海湾新区，滨海湾新区再往西是南沙新区，滨海湾新区是在整个连接深圳、东莞、广州非常好的中心轴线上，是黄金海岸线的轴线上，深圳和广州对于滨海湾新区的房地产发展影响，能够显而易见地被看到。陈总说发展可能需要十年二十年，但是整个大的规划，对我们在中间轴线上的滨海湾新区的影响，展开地图可以看到，未来的发展趋势、未来的发展潜力已经是非常明显地放在那了，这是一点。
我们以深圳前海为代表的大湾区一带，已经成为了深圳的楼市价格高地，可以显而易见地看到，对往西的影响也是非常大的。结合几点看滨海湾新区的价格，目前还处在价格的洼地，包括价值洼地。这块是我们对它未来的趋势要更加看好的前提。
东莞中原战略发展中心总经理车德锐发言：
前面说了很多这种观点，也比较重要。大家忽视了现在是湾区时代，大湾区时代我们要注意到中国是城市群的格局发展，大湾区是一个城市群，它是第九个还是第十个受到国务院批复的城市群，地位是世界级的，其他九个是国家级的，定位不一样。规模来讲，产业、GDP各方面仅次于上海的城市群，另外还有一个角度来讲，很多城市群要么是一核驱动双核驱动，但是大湾区是四核驱动。重庆、成都两核驱动，大湾区是广州、深圳、香港、澳门四核驱动。所以我觉得从这一点上讲，大湾区在这么多城市群里面，发展的速度，发展的契机和机遇是不一样的，正因为如此全球都关注大湾区的发展。大湾区不管是投资机会还是发展商，各行各业的发展巨头都在深圳、东莞布局，所以我们东莞来讲真正是世界的东莞了，已经进入了世界里头去。房价的空间，房价的上涨空间是跟范围有很大的关系。东莞过去的年代各自为政，现在来讲大湾区时代，全球投资者都关注东莞的时候，价格就在这个水平。
还有大湾区一定要划一个圈，很多年前中国某位领导人在南部划了一个一圈一样的道理，东莞划一个圈一定是在珠江口。这个圈也包括了滨海湾新区，这是很核心的地方，跟松山湖不一样的地方是环珠江口的，是大湾区的核心。这是挖掘价值。
湾区的发展依赖于经济的发展，经济要受产业、交通、资金、人才、教育，经济的发展是受这几个要素的影响，我们看滨海湾新区产业的要素，刚才讲到是比松山湖复合一点，滨海湾新区除了高科技，还有深圳走在前面的主导产业，已经认证这个产业含金量非常高的。我相信在这个地方，以产业来讲，高度和含金量是很高的。
交通来讲，松山湖的交通除了莞深高速以外，目前其他两条的还没有疏通，包括三号线还没有成型，明显虎门这个地方，交通是最密集最便利可以到达全国各个地方。湾区大学在这里建立了，要发展经济人才很重要，人才和教育很重要，我相信湾区大学还有更多的，不仅是国内的学校迁移过来，还有境内外的合作。资金来讲，这个地方近香港、深圳、珠海、澳门，所以在金融方面，未来的资金平台，滨海湾比东莞其他地方要大很多。这几点来讲滨海湾新区未来的发展很大。
房掌柜董事长张毅发言：
再次代表房掌柜感谢各位媒体朋友还有房地产上下游行业一起光临今天的活动。刚才延续赵总前面讲的，我想重点谈一下，除了我们目前可见或者不可见的，还把前面的做一个补充，深圳跟东莞之间的关系。我跟嘉霖的周总以前是在万科的同事，我想周总做的项目很有意思，我所知道的有三个1号了，这是一个纯属巧合。这里面两个1号也是表示了十年多的发展走向，松山湖1号和深湾1号，这代表了什么？松山湖1号代表当年经济总量房价最发达的时候，那时候深圳最高楼价在香蜜湖，还不在前海。现在我们看到深圳楼价最高的到了南山，当然说后海以及今后的前海。从莞深高速到福田到松山湖，从龙华到了松山湖过来，一个是交通，一个是属于产业区域，我们在这个地方看，深圳经济总量最高的，人才吸引力最强的，产业基础最有未来最有前景的是到了南山到了前海，顺着这个位置一直走走沿江高速到东莞这个地方来，东莞这边对应的是滨海湾。
也就是说我们前面讲的，秘书长给我们总结了，松山湖跟滨海湾，其实不管是说我们在东莞本地来讲还是针对于深圳客户心目中来讲，它是非常重要的两个标签，这两个标签代表了现在以及未来，大家对东莞区域认可最高的两个代名词。大家讲松山湖不用讲了，华为这么多年发展过来，以及目前楼价的价格。记得当时2006年在万科的时候，当年松山湖1号，不知道在座的，行业时间长的知道，松山湖开盘均价是多少？坐在第一排的大概知道，坐在第二排的不一定知道，现在松山湖1号二手房的价格大家可以猜一下，深圳南山的房价，非常像十四年前，2006年万科松山湖1号是松山湖片区第一个开盘的项目，当时松山湖片区作为居住、交通来讲非常不便利，有点像秘书长讲的，从高速下来还走国道，整个很不方便，周边交通路网没有把末梢打通，整个路况的观感，有的地方还不是柏油马路，有的还不是城市马路的感觉。现在说的湾区大学，这是属于政府口径公布出来的在滨海湾新区范围之内的重大项目，湾区大学我们说更详细的，整个大概一个在高等教育的定位是什么样的？招生规模是多大？校区今后的专业设置方向，我相信在东莞来讲是超越目前所有东莞高校水准的大学，以及本身我们说深圳跟东莞相比较而言的教育，高等教育。深圳科技未来城有很多大学，这个大学目前以北方的985、211的大学，在深圳落了很多。作为东莞作为滨海湾，高校的教育，今后肯定会有更多的资源落在这里。我相信东莞和滨海湾一定不会落后，一定会形成集中度很高的高校聚集区是很有可能的，这是属于后面规划的非常集中的高校聚集区，我们看到了珠海有一点是值得东莞借鉴的，珠海当时引进了很多北方的高校，在靠近珠海特区入关的位置，深圳发展特别好，但不如珠海特区高校的规划，高校的引进，人才梯度的配置上有点遗憾，湾区大学比较好的开头，相信在滨海湾新区高校落地有想象的空间，我相信后面会有更明确的信息，项目周边有什么更好的配套，我相信作为滨海湾管委会，大家看展馆里面有更多更详细的，我先讲那么多。
赵善扬（主持人）：其实现在有很多的利好，不管是大学还是总部，为什么落户在滨海湾？是以经济总部为支撑，打造滨海湾新区。网友说你产业落在这里跟我房地产有什么关系，跟我买房有什么关系。这么多总部落在这个片区，对房地产发展有什么关联，我们普通的购房者如何看待这些所谓的产业、大学，相关的配套设施在我们这个片区有什么样的意义？请崔总分享一下。
崔总：
房地产发展离不开经济、人口、土地三要素，这要素中缺了哪些，首先是经济，今天的沙龙，大家都戴口罩，提醒我们是在疫情中，中国是高速发展的国家，但是在世界地球村中不能独善其身，整个经济在疫情中在倒退。大家知道资本是追逐市场热点的，在资本市场的热点下必须要找一个固锚的方式，锚不能在岸边固定，洪水越来越多会被腐蚀冲掉。资本要追逐市场的价值点在什么地方？资本要保存价值，并在未来有增值的地方，这才是热点的地方。购房者有什么意义？对我们现实指导有什么帮助？我想说未来在东莞或者在深圳、全国各个一线城市中，大家看到2020年的房地产市场和2020年之后的房地产市场会发生很大的变化，强者更强，弱者更弱，在东莞成为镇区和镇区的差异。其实我觉得没有意义，对于购房者而言大家希望慧眼识真，在价格洼地的时候可以入手，能先上车就先上车，哪怕先坐个硬座，等价格凸显起来之后大家后悔了没有提前上车。
刚才各位分享了滨海湾的利好，交通、规划、发展阶段等等，有这么好的利好，大家可以在合适的地方下手，我相信未来城市的发展和红利会给大家很满意的兑现。
赵善扬（主持人）总结第一个议题：
第一个议题讨论到这里，我简单总结一下，基本上各位媒体大咖对于滨海湾新区的发展是非常有信心的，我们用5个关键词来总结，第一引擎，是世界级的规划，刚才车总讲到是有四大引擎，这种引擎对未来的发展很重要的，刚才讲到了2.0还是涡轮增压还是什么的，引擎是很重要的，引擎对未来的发展是很大的，不会熄火停止，是有强大的引擎，而且是多个发动共同协作作战。第二核心，本身粤港澳大湾区是中国经济体里面的核心，滨海湾新区又是核心当中的核心，我们知道任何的发展最快的最有潜力的是什么？是核心。刚才大家讲到为什么东莞的房价最近涨得不错，是因为核心化越来越明显。整个片区在粤港澳大湾区当中核心的核心。第三个规划性，我们只允许宜家的华南总部，大湾区大学，这些是很牛的配套起来，不是说我想进来想在这里投入就可以了，整个总体规划是很牛的。第四个是资源，海的资源不仅可以看，还可以带来经济的动能，很多发达国家的资源是海陆空，不仅是经济的动能。经济带来的发展动力是很强大的。第五个是协同，区域之间的协同带来片区的发展不一样的，从引擎、核心、规划、资源以及协同五个关键词来看，达成基本共识，滨海湾新区是有超越松山湖的动力，而且是有非常美好的前景。看着一系列的配套完全发生了变化，松山湖没有到五年发生了大的变化，可能滨海湾新区比我们预想中更快一些。
滨海湾新区很快，那我们看到这里的沙田，有没有可能成为一一匹黑马，请车总表达一下自己的观点。
东莞中原战略发展中心总经理车德锐发言：
最近两年我做了很多事情，给外来的品牌开发商特别是百强的房企进入东莞，其实很多开发商也很愿意听我讲，这对于外来企业相关的部门和领导，基本上我的做法是，给我一张地图，33个镇街从头到尾讲完，讲完他就清楚了，免得他走很多弯路。我们看到外来开发商来东莞会出现水土不服，或者是项目在发展的时候掉入雷区，再不进来了。这两年是有比较好的作用，成就感是比较大的，面对很多房企他们比较关注在哪个镇街布局，每当我提出这个观点争议很大，因为我的观点当中，沙田是这么多镇街当中潜力最大的，这种观点一抛出去争议很大。
今天主要谈沙田，在座的各位可能不一定会认同这个地方成为东莞未来潜力很大的地方，现在看到很多的问题。现在道路，开发城市形象方面有很大的提升空间，包括生活配套都有空间，但问题来讲，这一波我们东莞的市场，很多进入东莞的开发商对镇街未来的趋势和前景，还是希望有相对了解比较多的做分享和指导，是因为这一波来讲土涨已经过了。2017年下半年开始很多镇街陆陆续续的进行调整，这个调整不是一两年可以调整完，近两年东莞仍然处与分化调整的阶段，这个过程中出现很明显的分化，大家都看到城区房价已经失控了。我们看到不点名的区域，均价出现了七字头，八字头。从 7千多到4万多，出现很明显的分化，让很多开发商、消费者、购房者对东莞镇街的房价抱着很纠结很迷茫的状态，到底什么样的镇街价格值得高的，什么样的镇街价格低，到底是为什么？我认为这一波的调整回归了价值。回归了基本面，所以有时候我看看基本面来讲，价值来讲现在到底怎么样。很多时候虽然由价值所决定，但是不要忘了供求关系，疫情来了是否会跌，这个问题不是这么看，分化的背后有价值的东西，价值高的支撑力强的价格一样往上走。大家谈到城区，城区我自认为房价为什么可以去那么高，有的东西不好谈，但是我谈主要的逻辑，包括很多开发商定在3.8万、3.9万。城区一房难求，中心城区就那么几个楼盘在卖，不多。庞大的人口下需求旺盛。
整个二手房也是成为很难的事情，除非走后门，这是属于非常少数的事情，大部分想买房的人群二手房看不了，只能看一手房，一手房一房难求，就造成这样的现象。
东莞4、5年前整个城市向西发展，西方板块是发展的重点，这是5、6年前就已经看到了，莞深的城轨在修建，整个珠江东西岸的这种，明显交通都是往西部去转移，从整个城市的发展脉络来看，广九铁路带动整个城市的发展，这是90年代的事情。中间出现了广深高速，带动整个虎门、长安、厚街的发展，经济开始腾飞。松山湖挂牌发展，得益于莞深高速的开通。脉络也是进入了西部的发展阶段。从交通的工具上看，从铁路再到轨道，现在是轨道时代，2号线1号线先动的是西部的区域，我们看到整个东莞的城市发展跟深圳一样的，向西发展，西部是发展的热点，也是投资的热点。湾区时代必须要向湾区发展，谈到环珠江口的地方，珠江两岸城市未来的重点，沙田广隆高速，广深沿江高速，黄金中轴，实际交汇的地方在沙田。可以想到可以是未来大湾区的核心。
看沙田的位置，再看小交通，大交通里面的中交通，沙田很少出现井字型，大岭山很多时候出现井字型，沙田也是一样的，井字包在里头。整个交通的状况来讲也是在东莞比较少有的情况，一个井字把沙田包在里头。另外再看看洼地效应，因为我们远看深圳，深圳来讲前海20、30万，保安12、13万，一条路下来随着交通的发展，到虎门这个地方，滨海湾新区这个地方，估计有很大的争议，滨海湾新区房价自认为比沙井松岗还要高，滨海湾新区自己也有争议，5、6万、7万是会有的，未来人才、产业的流入，沙田现在 2万的流入是差好几倍。我们旁边的虎门厚街目前来讲供应非常紧张，沙田土地资源比较充裕，商品房供应也很充裕，所以将来会流入到沙田这里，未来会影响到厚街的价格。我认为虎门不太可能比长安低1万块钱，可能会上去，因为在未来比较好的项目往四方去冲，这个市场很给力，沙田仅隔一个镇街之隔。我把这个观点分享给大家听，对未来发展前景是抱有很大的期望的。
赵善扬（主持人）：
我们又来了两位大咖，张俊清先生，陈苏娟女士。欢迎各位大咖来临我们这里，共同研讨我们今天的主题，刚才讨论到沙田，嘉霖·深湾1号地处滨海湾新区的核心地带。为什么沙田可以成为一匹黑马。我们嘉霖·深湾1号即将在5月份推出38-68平米的高层loft，只需要前海1/5的价值，能不火都怪了，未来2020年沙田崛起，我们在说沙田大家有点陌生，每年房地产的发展都有热点，今年看哪里，明年看哪里，2020年看沙田，其他的大咖有没有更深入的观点，大家可以谈一下，2020年沙田有什么样的看点，为什么会成为一匹黑马。下面有请田静雯女士跟我们分享一下您对我们沙田在2020年能否成为一匹黑马谈一下您的看法。
《东莞房视》创始人田静雯发言：
感谢主持人。接着刚才第一个问题，今年怎么看沙田？我跟沙田非常有渊源的，我从媒体转型到地产，我做的第一个项目是在沙田，当年是2013年碧桂园的项目，当时我们拓客的时候怎么拓的，是拓的厚街客。有很多厚街大道的去买沙田。从媒体转型到记者，原来买房对镇街的抗拒性不大，只要交通方便。沙田从2017年2018年开始轻轨的规划，交通也好，城际轨道打通以后深圳人也来买沙田，当然是以碧桂园外拓的客户。
现在看沙田，除了南沙大桥，还有轻轨的开通，从广州中堂到深圳也是一个小时左右的时间，重要的还是轻轨，轻轨虽然开通了，但是轻轨沿线依靠轻轨的习惯正在养成。等生活习惯养成之后更多人会接受，深圳人轻轨沿线的人会愿意到沙田来买房置业，这是沙田慢性利好的在2020年的积累。
不能孤立看沙田，先看组数据，滨海湾片区是一个片区，是虎门长安大的片区，我们看沙田不能孤立看沙田。在片区里面沙田是最弱，沙田才5300多家法人单位，这个短板是非常短的，虎门、长安的人口已经突破60多万，沙田才不到17、18多万的常住人口。2020年第二个机会是滨海湾新区，滨海湾新区的价格少，很多人因为价格的原因来买沙田，现在的人群越来越多，不是越来越少。刚才张总谈到一个问题，2020年滨海湾实际利好的工程有哪些？去年2月份的时候，OPPO拿了80万平方公里的土地，去年看的时候不光是OPPO的工地，VIVO的工地也也已经开建了，大厂建了肯定要有工人，白领、蓝领等等，他们需要买房，这可能会有外溢的趋势，肯定会是顺着轻轨来买，肯定会来到滨海湾新区，肯定不会往北走。
现在滨海湾新区炒泛松湖的概念，同时滨海湾新区接下来也会有泛滨海湾的概念，慢慢的泛滨海湾也会被人认知，像当年松山湖出来的时候，现在也是被认可了。随着认知的改变，市场的人口，消费者也会越来越对我们的沙田片区有充分肯定的认可度。当然不是一个爆发性的行为，这需要像我们嘉霖·深湾1号这样的产品引导市场，通过媒体，通过实实在在的利好去引导他，引导市场对片区的认知，我们不用再回头看松山湖片区，因为滨海湾片区的起点是远远高于松山湖片区的，他不是对标松山湖的，对标松山湖是拉低自己的档位的，所以我们要对标深圳。我就简单说一下我的想法。
赵善扬：确实我们沙田
赵善扬（主持人）：
确实刚才大家讲的滨海湾新区很厉害，沙田经过那么多年的厚积薄发，是不是沙田很差，不是这个意思，是沙田的饱和度不高，正因为饱和度不高才有更大的发展空间。今天有很多深圳的媒体过来，深圳的客户也在看好这样的空间，已经建好密密麻麻的房子再推倒重建是多难的事情，我们这里有连片开发的土地，饱和度不高是我们沙田的优势，是未来可预期的事情，也是未来沙田2020年成为一匹黑马爆发出来的原因。
我们讨论一下海景，我们对山景、湖景、江景很熟悉，海景我们对他有点陌生又有点向往，嘉霖·深湾1号是海岸线的项目，我们走下去可以在海边漫步，是非常写意的享受，下面有请周平女士跟我们分享一下，在您的从业经验来看，从海景对比其他的景观资源有什么样的优势和差异化。他们的感受是什么样的？
房博士东莞总经理周平发言：
海岸线是很稀缺的资源，中国的海岸线应该是全长，我来的时候看了一下是1.8万公里，中国的海岸线，中国每个人占有的海岸线是非常少的。刚好这个项目有28公里的海岸线，是一线的海景，这是非常稀缺的资源。可能在城市里面大家见山景、湖景这些资源比较多，但海洋资源，早些年在海口三亚的海洋资源比较多，度假资源比较多，是高端圈层的资源，在东莞非常稀缺，这块资源是项目所独有的，这一块非常有潜能。包括我们项目周边的油轮、私家油轮，包括房车、营地、湿地公园，这些资源非常稀缺，应该是我们独享的资源。国家政策海洋保有率在35%，以后海洋资源房地产的开发是要受限制的，资源是稀缺的，不会有很多的资源，是不可或缺的资源，所以我们的项目都是一线海景，非常稀缺。
安居客东莞总经理杨晓露发言：
作为一家媒体买房平台，通过1-3月份来看，其实在整个东莞6个区域里面，滨海湾新区是排在前二，仅次于松山湖片区，第二点，海景对东莞来讲是很稀缺的资源，从居住的环境来讲靠山靠水，对很多买房群体来说很向往的地方。嘉霖·深湾1号在海景方面，在整个房地产市场来讲，先天性的资源是有非常好的爆点。深圳对沙田的认可度，恒大已经验证过非常成功的，希望在未来项目可以越来越好。
赵善扬（主持人）：
这里不仅是看海，还是海岸线，我们可以在海边漫步散步，去走去感受，很多客户在这里买房是因为海岸线，在海边漫步的时候可以什么都想，什么都可以不用想，完全是放空自己的感觉。下面有请张总跟我们分享一下海岸线对我们居住来说，我们想说湾区时代·址选岸线，这个岸线本身，看海的项目还是有的，但是东莞在一线的海岸线的产品是非常稀缺的，几乎在这个片区，这个项目几乎是独一无二的价值，这是为什么很多客户看了这个项目很喜欢。下面有请张俊清总您对一线海岸线的理解。
京东房产总经理张俊清发言：
我们看几个元素，沙田的项目不能以东莞的角度来看，应该放在全球的角度去看，这两年我们在东莞在珠三角有很大的概念是湾区。发展几个问题世界几大湾区西海岸一定是比东海岸发展好，刚才赵总刚才说的时候我们也听到了，一定是站在这个角度看。如果站在东莞的角度看，沙田在很长一段时间看是被遗忘的。站在全球来看，我在刚进来的时候迟到了，坐在旁边不影响大家的讨论。我简单探讨一下贝壳的数据，对标广州南沙以及东莞沙田，新房价格还是大同小异，不怎么高，但是沙田比南沙更接近核心地带的。
刚才说海岸线的生活方式，更重要的一点海岸线是锦上添花的花而不是锦，这个锦是轨道交通，更多是通过轨道交通把海岸线连在一起的。还有整个价值洼地的问题，放眼大湾区一系列来看，最终决定房价是10万以上还是1、2万卖不掉，最后还是集群的优势所在，从东莞产业集群来看海岸线，整个从世界、中国，从湾区到东莞才是锦上添花的看这个事情，嘉霖·深湾1号坐拥产业集群，项目的价值点应该在这里。其他海是锦上添花的花，我们希望是花里面的花，或者是
赵善扬（主持人）：
陈秘书长见证了东莞房地产业的发展，刚才跟陈秘聊了一下，他经历了整个东莞的房地产发展，今天嘉霖·深湾1号这样的区位，这样的景观这样的资源，这样的景观产品，我们最后想请陈秘书长在这样的形势下，打造嘉霖·深湾1号这样的产品，你怎么看待这个项目？
东莞房地产业协会秘书长陈骏良发言：
我从1995年从事房地产开发，为什么在房企做了那么多年大家那么信任我，是我从1995年开始骑摩托车做售楼员，当时去建委、国土这些去报建，是一步步这样过来，见证了东莞房地产的高速发展，包括去美国、加拿大、香港、新加坡经常去看人家房地产的建设，确确实实任何一个地方一个城市的海景资源肯定是稀缺的，而且海景不一定给你盖房子，不是你想盖就盖，你想开发就开发。本身海景资源的地块是非常的稀缺，这是不用说了。深圳也是，深圳有海景的楼盘跟没有海景的价格相差很大，香港也是，所有有海景的地方，是非常昂贵的，在香港住海景房是不得了，不管是哪里，一说海景房，起码是非常有钱的标志了。
今天的嘉霖·深湾1号，我一看是全方位的海景了，除了矮的商务会馆，像别墅一样看不到，对面遮住了一点，其他基本上是海景的资源了。房子主要是看性价比，深圳前海，做的旧改，盐田过去一点点的地方也是不得了，都是10、20万平方，这里是2万出头，反正就是性价比，虽然现在这里稍微偏僻一点，反正看长远一点已经拥有这个资源。海景最重要的是你买了海景以后是不是海景，这是很关键的。香港很多买了海景以后不是海景的，现在设计海景5、6年，前面又有一块地又填海，这个按规划应该是永远的海景了，没得说了，这是永远海景和暂时的海景有一点区别了。刚才我来到，不说进来比较偏僻这是趣缺点，打造那么多年，产品规划、建筑质量等细节都做得很好，属于比较精心打造的楼盘，有很多楼盘不精心的，精心打造的楼盘不多的。
赵善扬（主持人）：
大家目前看到我们未必有那么成熟，未来项目不仅有好的景观资源还有配套资源，很多朋友很关心我们的项目节点和核心价值，让周总介绍一下，让网友对我们的嘉霖·深湾1号有更深入的了解，下面请周总跟网友分享一下嘉霖·深湾1号的安排以及产品的优势。
嘉霖置业集团营销总监周良发言：
今天下午讨论得很激烈，我深受启发，我谈几点，刚好张总谈到几个1号，回想起来确实是，也是见证了东莞的发展。
大家谈的第一个话题点，到底松山湖跟滨海湾新区到底哪个好？我挺有发言权的。因为当时松山湖第一个项目是我做的，我也特别有感触，然后现在我做了第二个项目，东莞的嘉霖·深湾1号，一谈这两个项目，很多媒体都是东莞的，深圳很多人就会想起，松山湖跟滨海湾，如果类比深圳是什么？我第一时间跳出来是香蜜湖，第二个是深圳湾。为什么他是相对比较对应的关系？当年深圳的发展，深圳进入高速发展的时期是从香蜜湖开始。为什么叫香蜜湖，是自然环境里面有一个湖，一样有松山湖一样的水库，这是大的相似点。第二滨海湾新区跟深圳湾有很大的相似点，是大家都有海。松山湖跟滨海湾到底哪个好？不能用简单暴力的方式去比较。松山湖发展的局限在哪？周边规划延展机遇已经没有了，松山湖的发展只能通过产业升级，更新换代，把整个松山湖的规模和效应做起来，这跟深圳的发展一样的，深圳整体的发展，深圳很多的地方是整个经济转型整个产业升级，很多的高薪企业起来了，起来又占用很多地块的资源，我们制造业或者三级的配套系列往外面延展。这是松山湖的局限性。
滨海湾新区站在松山湖的肩膀上，当年东莞规划的时候，当年是叫两核，现在没有两核的概念。其实城市的发展不仅仅是一个城市，大家说现在城市发展是要弱化城市边界，因为你说东莞跟深圳部分城区，还有惠州。现在城市发展弱化城市的界限，讲的是成片区的发展。滨海湾新区刚好迎合了未来城市对经济的规划，滨海湾新区不是孤立的，连接第一个是深圳前海，第二个是南沙。因此未来的发展是不可估量的。像我们回到深圳，为什么城市发展向西到深圳湾。有两个原因，第一个，深圳占地1997平方公里，是非常小的下去，但城市要发展，版图必然要扩大，扩大就往后海扩大，后海片区通过填海实现了整个城市的增容，把城市的版图扩大了。因此整个深圳往深圳湾发展。第二个，谈到房价，其实大家很多人都不知道，东莞松山湖当时第一个项目的房价是多少，松山湖的价格是1.2万，现在大家看起来很便宜，但其实当时在定位的时候，定价是5千块钱左右，当时整个东莞城区房价大概在4千、5千块钱左右。现在看到松山湖非常好，是因为松山湖发展起来了，而且远超于大家的想象力，整个松山湖快速发展导致了整体的房价拉升。现在松山湖很少量在出售，价格基本上在4万起，为什么能卖到这样的房价？他的支撑是什么？是接下来我讲的资产配置的问题，在疫情之下，全球经济倒退，中国的经济也受到很大的挑战，那我们接下来如何做资产的配置？
嘉霖置业集团营销总监周良发言：
我们说资产配置为什么大家很热衷于买房子，因为在中国市场上大家投资的渠道太少了，我们最早只会把钱放在银行存定期，后来买理财产品，后面再买基金和股票。很多东西要不是保险增值慢，要不是风险很大，导致中国大量的人放在房产投资，这跟中国人的思维有关系。那我们讲资产配置怎么配置。我从事20年的房地产，无论哪个城市或者全国各地，资产最保值升值的是什么？第一是拥有资源的物业，大家都知道资源不可复制，现在国家、世界对资源的保护，甚至是对资源旁边的规划很重视，海岸线或者湖景或者山旁边的。第二是教育，但凡像北京、深圳、广州甚至东莞，只要跟教育相关的，买房子就近入学，北京也是这样子，导致了学校旁边的房价涨非常快。整个深圳后海湾的房价涨得那么快，第一个是拥有海景资源，第二个未来深圳湾未来不再填海。刚才说到的海景，今天看到海，明天不会看到海，但是深圳湾已经成型了，我们到底要什么样的资产来增加我们的资产配置。其实深湾1号，大家也谈到它在滨海湾新区非常核心的位置，那滨海湾新区带来的是什么？带来高薪企业，带来高端的人才。高薪的企业和高端的人才一定是对居住有要求的。大家谈到沙田，在前十年沙田的发展不是那么好，但恰恰是这样子他产生了整个滨海湾新区的快车道，大家都知道长安虎门发展基本定格，沙田是属于一个正在发展的阶段，有大量的土地储备，一个土地储备，一个城市的发展，刚才谈到深圳，如果没有土地储备必然会转向一个有土地储备，企业发展需要地，需要盖写字楼，需要产业研发的基地，沙田刚好迎合了整个市场发展的趋势。
嘉霖置业集团营销总监周良发言：
谈到整个产品，嘉霖置业公司是成长型的公司，很多人不太清楚嘉霖置业集团是什么样的公司，其实嘉霖置业的创始人是在万科从业15年的女士，她胸怀梦想，带着万科人对产品的追求来打造一种精品，我们非常用心做一个精品。谈到项目的规划，整个项目的规划是从客户的归家、生活、社交、配套、出行、服务，从6个方面来规划整个小区。整个小区是以九嘉配套为中心展开整体的规划，什么叫九嘉？简单说几个，我们在进入整个项目已经设置了五重归家礼序，我们是打造这样的一种感觉。
我们有5栋loft的高层，大堂的高层是高6米的，我们大堂打造成会客、儿童娱乐等等一系列功能的场所，给我们的业主提供不同的社交空间。整个园林规划总共打造四大场景八大生态十五个生产场景，让生活在小区里面的人能满足所有年龄段：儿童、老人、年轻夫妇，所有户外活动的空间，整个规划是非常用心的。谈到旁边的区域，28公里的海岸线，350公里的穗丰年湿地公园，高端的人选择一定是环境非常好的地方。我们的产品是展开型的，达到基本户户看海景。刚好这边的资源非常好，前面没有遮挡，4楼以上全海景，而且看到的海景非常舒服。我自己爬了很多次工地，这里的海景远比深圳湾的海景好很多了，我自己看了都非常感动。对规划、周边的产品非常感动，这是打造了非常高端的居所。
大家可能会谈，这样的房子我们到底卖多少线？因为疫情期间经济不好，很多人急需上车，我们打造了9.9万的措施。5月份马上要推出第一期产品，产品价格超乎想象，58万起，而且是带装修，小面积多使用面积。
赵善扬（主持人）：
感谢周总，周总说我们在五一开放我们的高层实景样板间，让更多的客户感受到我们嘉霖·深湾1号的产品。今天整个讨论非常激烈，有的同事没有机会发言。还有叫大家发朋友圈可以拿出来看一下大家的集赞的截屏发到媒体群里面，看一下大家谁的总多。下面有请各位大咖用一句话分享一下，对项目的看法。
新浪乐居东莞事业部总经理陈苏娟发言：
对沙田我有一些了解，刚才说到很多，我认为还是归到一点，沙田有重要的港口虎门港，这是东莞为国际的窗口，虎门港有很多小船油轮开往香港澳门，还可以成为一个枢纽，沙田不仅是东莞的沙田还是粤港澳大湾区的沙田，更多是对东莞对国际的窗口，我非常看好沙田的区位价值，目前沙田还是价格的洼地。
腾讯房产东莞总经理顾帆发言：
我来东莞不久，之前一直在深圳，今年是我来东莞给人感受很深刻，我去东莞、惠州看很多产品，靠海的产品是非常值得选择的产品。
李晓军发言：
各位大咖说对嘉霖·深湾1号片区的探讨，我去到样板间看了，去了别墅和loft，特别是三楼的房，窗真的看到是一片海，非常好的景观，外面的绿树，宜居方面。非常心动，海景非常吸引人，样板间的确非常万科系，收纳空间方面。在宜居方面还是环境还是产品本身是非常让人心动，各位大咖讲了，这个片区是海纳百川、大有可为
秦学寅发言：
东莞有很多山有很多湖，但东莞就只有一片海。
赵善扬（主持人）：
感谢各位，今天来到媒体沙龙现场的还有媒体大咖，因为时间有限，未必让在座的每一位资深媒体人发言，希望大家在接下来继续关注嘉霖·深湾1号，我们也会在接下来举办一系列的活动。五一期间我们会举办活动让大家感受我们的样板间，也会去海边搞一些运动员也可以。田静雯女士集赞数88最高，有请田静雯女士来接受神秘礼物，并合影留念。
今天非常感谢大家参加嘉霖·深湾1号的媒体沙龙，大家对嘉霖·深湾1号应该是万众期待，希望可以卖得非常棒，谢谢，今天的沙龙到此结束。
嘉宾合照！活动完美结束！感谢大家关注！
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