无论何时，现金与负债都是评判企业风险与安全的标准；而充足的资本，则是企业做大做强的基础。融资监管的大环境下，房企如何逆风飞翔？
8月8日上午9时，2019博鳌房地产论坛第二天全体大会正式开始，主题为“资本金融篇：缩小融资缺口”。
尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好！欢迎回到2019博鳌房地产论坛的全体大会现场，2019博鳌房地产论坛已经进行到第二天的时间了，今天上午的大会将会为大家安排三个环节进行讨论，我们将会邀请各位嘉宾围绕相关的主题进行演讲，相信今天的内容也会同样的精彩。
接下来正式开启今天上午的大会议程。今天上午的大会主题是“资本金融篇：缩小融资缺口”，我们首先进行的是第一个环节，主题为“展望金融去地产，政策与监管”，首先有请第一位演讲嘉宾，他是交银国际董事总经理、研究部主管洪灏先生，演讲题目是“房地产周期：这次不一样”。
谢谢各位嘉宾给我一个机会和大家分享我的研究成果。我是交银国际的洪灏，我主要做宏观自上而下的经济和策略、市场策略的研究。
中国的经济周期，现在大家看的各项研究都说美国是晚周期，中国是周期的哪里，但是我们从来没有看到过用数据分析的方法，向各位展示一下我们现在中国的宏观的短周期，处于过去20多年历史里头的哪个地方。我们清楚地知道我们处于周期的哪个位置，我们可以对自己现阶段的投资以及对于房地产开发商的拿地、建筑等等的投资，都有重要的指导性的意义。
我们量化的研究发现，我们知道经济的短周期基本上就是房地产的库存和建设的周期，基本上三到四年左右，每一个中国经济的短周期，从低谷到高峰，再回到低谷，轮回一次。
上图是中国经济短周期和全体上市公司盈利预测同比增长变化的情况，以及中国房地产建设周期运行的情况做一个比较。下图是房地产周期和工业产成品库存变化做一个比较。
上图是房地产周期和人民币汇率变化的情况做一个比较。下图是中国经济的房地产周期（3—4年）和螺纹钢现货价格同比的变化做一个比较。
在周期运行的时候，所有宏观经济部门里面的变量向有规律的方向前进。根据这几个图展示的是从商品到工业产出，到货币供给，到汇率，到上市公司盈利预测增长的情况，和中国房地产周期运行的情况做了一个比较。我们可以很清楚地向各位展示的是，房地产周期尽管今年政策开始打压，但是我们对房地产的刚需还在，过去几年拿的地到今年需要得到开发的需求仍然在。
这个图是我向各位展示的中国房地产周期的图，图上黄色的曲线是我们用实际的统计局每个月发布的月度房地产投资数据同比增长，实际的数据，经过噪音的过滤，为大家模拟的3到4年中国经济短周期运行的情况。
我们看到的是到2018年4季度，中国经济的短周期，也就是中国房地产的库存和建设周期，运行到一个底部之后，开始非常快速的回暖。今年我们看到的是房地产建安投资的同步增长开始回暖，基本上达到了接近双位数同比增长的水平。
同时我们看到的是从2016年开始到2018年上半年房地产开发商拿的地，到今年四季度至今已经开始逐步被开发，这个跟周期运行的方向和中国以前经济周期运行的方向基本一致，没有什么特别不一样的地方。
在我们做了黄色的经济周期的短期运行指标之后，为了验证我们的周期的研究成果，我们把这个经济周期运行的指标和中国宏观经济其它部门的主要的经济指标做一个同比的比较。
我们把中国经济的短周期和狭义货币同比增长变化的情况做一个比较，我们看到中国房地产建设周期和我们的股市回报率做一个比较。
上图是中国经济短周期和全体上市公司盈利预测同比增长变化的情况，以及中国房地产建设周期运行的情况做一个比较。下图是房地产周期和工业产成品库存变化做一个比较。
接下来再向各位展示中国35个主要的城市房地产价格和收入的对比。向各位论证一下中国房地产是否有泡沫。
现在很多人争论的是中国的房地产是否有泡沫，假如我们相信统计局的数字，统计局每一个月给我们一个35个主要的大中城市平均的售价。同时我们知道每一个户型，以及中国平均家庭的人口（3.2到3.3人），每个家庭人口平均的住宅面积大概是35—37平方米。
我们的房贷的利率每天浮动，现在大概是5%、6%、7%左右，同时我们知道每个城市的首付的比例是多少，这样我们就可以很快换算出来每个城市房价的增长以及对比他的可支配收入的增长，以及在每一个月我们得到的可支配收入，也就是我们的税后除去社保之后，有多少可支配收入是拿来还房贷的。
图上蓝色这条线是家庭可支配收入，红色这条线是典型的35个城市里头的公寓的平均售价，我们是按70/90这个政策计算的。我们看到是从2005年开始到2019年，以年率结算，家庭可支配收入远远超过了房价增长的速度，当然我们可以说统计局的数据不可靠。
同时我们看到的是蓝色的柱状图显示的是每个月里头每个家庭可支配收入拿来还房贷的占比，现在大概是40%左右，相对过去几年高很多，因为最近房价还是在上涨。但是我们从历史的角度来看，现在居民可支配收入拿来还房贷的比例相当于2007年年底的高度，相当于2011年的高度，大概在40%左右。所以这是否是一个我们政策决策的时候给出的信号？
还有我们会说，是否是以后统计局的数字不可靠，是否是因为我们用了一个平均的数据去计算各位还房贷的能力，因此造成了一个错觉，就是我们中国从整体来说，平均来说没有特别大的房地产的泡沫，是不是因为这个？
接下来我们可以看到，我们可以分成35个城市，每个城市都有具体的数据，可支配收入、房价、房贷、房贷利率等等，我们可以把35个城市里面每一个城市的住房的可支配收入的占比、还房贷的占比做一个比较。
这四个图我特别想向各位强调的是，这是我们最著名的四个一线城市的图，红色的线是房价，蓝色的线是家庭可支配收入，从2005年开始到现在做一个比较，我们看到无一例外的是每个城市从2005年开始到现在，我们可支配收入还房贷的比例都在不断地增长，尤其是在北京、深圳和上海。
同时我们看到深圳的问题是最大的，深圳的房价增长速度远远超出了家庭可支配收入增长的速度。深圳的每个月可支配收入拿来还房贷的比例接近100%，非常让人担心。
回想一下在香港1998年房地产泡沫破灭，就是在董建华同志号召要建立85000个单位让居者有其屋的政策，我们看到当时香港的可支配收入里头拿来还房贷的比例大概是100%到110%。也就是说深圳如果从表面上看，非常接近香港1998年房地产泡沫见顶的水平，的确让人担心。
但是我们还要指出的是，这几个一线城市都是超大型的一线城市，他们城市化的速度以及经济增长的速度远远超过了二三线的城市。
如果我们把其它35个城市做一个类似的比较，我们看到的是一线城市和东南沿海的城市房价增长的速度远远快于家庭可支配收入增长的速度。但是西部、西南部、东北部，我们看到的是房价增长的速度是慢于可支配收入增长的速度。也就是说虽然房价涨得快，但是我们的收入涨得更快，因此相对于家庭的收入来说，房子反而显得是越来越可以购买的。
所以分开来看，中国房地产的总体数据，如果我们相信统计局的数据，并没有出现特别明显的泡沫，部分城市出现了一些房价过高的现象，这也可能是我们在制定政策的时候因城施策，每个城市的政策不太一样的最有力的证据。
接下来我们看一下这一轮房地产投资周期里头两个非常重要的变量，一个是房地产开发商投资的资金、投入的同比增长的速度，就是图中黄色这条线，这是房地产建设投资同比的增长，棕色这条线是开发商拿地的同比的增长。其它颜色的线是房地产开发商资金的来源，包括银行资金的来源，以及房地产开发商自有资金的来源。
我们看到房地产建设同比增长的速度以及拿地投资同比增长的速度，两条线都远远快于其它的房地产开发商资金来源同比增长的速度。也就是说房地产开发商资金消耗的速度远远大于他的资金来源速度。房地产开发商自我储蓄的水平在不断地下降。同时我们看另外一个买房子的主要的构成，就是个人家庭。
我们看到在这个周期里头，尽管政策一直在调控，但是房价同比增长还是在涨的。在经济学里头有两个最重要的理论，一个是供给和需求的理论，在价格不断往上涨的时候，我们知道这个时候对于房地产的需求一定远远大于它的供给。因此在这个房地产周期里头，我们要做的并不是限购，抑制居民对于房地产的追求，尤其是居民改善生活的需求，而是应该加大房地产的供给，这样才能很有效地让房价上升的压力下降。
我们再看房地产销售同比增长的速度，基本上在2016年到达一个顶峰，2016年的时候有一个浩浩荡荡的棚改的政策，当时开行大概出了1—2万亿的资金，给农民工进城购买房子。
2015年因为中国的股市泡沫破灭，2016年的情况非常危险，2016年1、2月份由于熔断机制的影响，一天两个跌停，三天之内熔断机制这个股市的新政就被取消了，这是一个史无前例的困难。
当时我们出了一个政策，就是让农民工进城，加杠杆买房子。所以2016年的时候，我们看到的是房地产销售的同比增长速度是有史以来最快的一年。但是到了2017年到现在，基本上销售的增速持平，在很高的一个单位数，以及一个很低的双位数的百分比左右。
同时我们看货币供应增长的速度在不断下降。如果我们把这三条线结合起来看，我们看到的是居民房价增长的速度并没有下降，房子销售的速度并没有下降，但是货币供应的速度下降了。这时候作为购房主体的居民，他一定在消耗他的储蓄，因为货币增长的速度远远低于房地产销售的速度，因此房地产市场的主要购买者——个人家庭，在不断地消耗自己的储蓄。
结合上一个图，不仅仅个人家庭在消耗储蓄，房地产商由于开发速度增加，但是资金来源速度减慢，房地产商也在消耗自己的资金。因此最重要的两个部门同时消耗自己的储蓄，这样的市场让大家现实感受到的就是消费开始疲软了，消费者的信心降到了历史的低点。听说今年电影的票房十几年来第一次出现同比的负增长。
我们刚才看到了房地产的周期，由于开发商在不断消耗自有资金，房地产开发的投资在上升。这个时候为什么中国的经济仍然没有感受到周期回暖的势头？因为我们看到的其它的指标，包括工业产出，包括我们的库存，包括盈利，它们都是同步的甚至是滞后的指标。
也就是说房地产周期作为一个领先的指标，虽然它在回暖，但是它回暖的速度没有以前快，同时回暖的力度并没有马上传到社会宏观经济其他的部门，这就是我们现在感受到的领先指标开始回暖，同步和滞后指标没有开始反应的这么一个比较尴尬的位置。
因此在制定政策的时候，我们搞宏观经济研究的，我们总是在讲一个边际的效应，在周期运行到这个阶段，在决策的时候，我们需要考虑的是房地产周期对整体宏观经济短周期引领的作用，以及长期的整个宏观经济体里的房地产价格是否出现严重泡沫现象，这一两个是我们现在边际决策上需要考虑的最重要的因素。
刚才我们讲到了，其实从收入增长的速度和房价增长的速度的比较来看，全国房地产并没有出现大型的严重的泡沫，因此现在在这个决策阶段的重点是怎么样考虑到长期泡沫的风险，但是在短期迅速地让中国的宏观经济的各个部门都能感受到地产周期回暖的效应。
掌声感谢洪先生，请入席就坐。接下来继续演讲环节，有请下一位演讲嘉宾，招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事、党委副书记、常务副总经理刘伟先生，演讲题目是“与城市共生，与时代同行——招商蛇口综合发展观”。
各位早上好！我今天早上4点40就起来晨跑了，所以现在有点打瞌睡。
今天我跟大家分享的题目是“与城市共生，与时代同行”，讲讲招商蛇口的综合发展观。前两天我们听了很多的报告，专家们对宏观经济做了很多论述，我想我在这方面不要重复，我就讲我们作为一个行业内的企业，我们怎么应对。
首先讲讲我们的背景，因为说招商蛇口一定要说招商局。招商局现在几大主业当中，它的一个重要板块是招商蛇口，但它还有金融、产业、工业、交通。集团现在是中国最老的企业，有147年的历史，是一个百年央企，而且是一个驻港的央企。这家央企有两个世界500强公司，据说这也是首个拥有两个世界500强的央企。
现在招商局集团管理的资产规模是8.7万亿，它的资产总额、利润总额都在央企当中排第一。
招商局旗下的招商蛇口是招商局集团的城市综合开发运营板块的旗舰企业，始于1979年，是中国第一个改革开放对外的工业区蛇口工业区，它是中国改革开放的发源地。
在1984年另外一个地产板块，也就是招商地产板块成立，这也是一家独立上市的地产板块，是中国最早的房地产企业之一。在2015年12月，我们做了一件非常重要的事，就是把原来的蛇口工业区和招商地产做了一个整合，吸收合并，重组上市，招商地产上市，重新用招商蛇口的名称上市。
大家会觉得很奇怪，为什么不用招商地产的名字，而选用了招商蛇口？首先来讲，蛇口这个名字对中国的改革开放是一个纪念，这些工业区是早于深圳成立的一个开发区，在那里诞生了很多开创性的工作，大家熟悉的改革开放40年红利中创新性的很多东西的开拓是从蛇口开始的，我们提出的“时间就是金钱、效率就是生命”，这些口号在那个时候影响了一代又一代人，包括“空谈误国、实干兴邦”，这些都是非常有影响的。
同时在具体的制度激励方面，大胆地尝试，做了很多的突破，包括聘用制、干部竞聘、招投标制度、社会保险制度，甚至大家熟悉的职工住宅房地产制度的改革也是从这里开始。
所以我们最后选用了招商蛇口这个品牌，我想是有两个意思，一是适应新的发展形势，我们不叫去地产化，而是说发展的方向和纯粹的以住宅开发为主的方向有一些不一样。第二是招商蛇口是对中国改革开放的纪念，它的股票代码SZ001979，这个1979就是《春天的故事》那首歌里面唱的“1979年，一位老人在中国的南海边画了一个圈”，这个圈画的就是蛇口，所以它是一个纪念。
重组到现在4个年头，我们从2015年实现整合，到2016年的融合，我们制定了相应的“133341”的发展战略，到2017年提出发展规模与质量方面的深度融合，在去年我们又提出“提质提速”的改革，我们每年都有一些新的动作。
从2016年开始到2019年，我们的销售和利润都在稳步上升，尤其是重组之后这三年，我们给股东兑现的分红的比例加起来超过150亿。这在上市公司当中分配的红利算是比较多的。
招商蛇口是改革开放的排头兵，改革开放40年过去了，接下来我们怎么做？我们想40年以后的招商蛇口要再出发，我们的再出发就是锐意追求改革创新，以创新和综合发展来迎接新的市场环境的挑战。
我今天讲四个部分。
第一部分是我们的综合发展的战略。大家看到现在的国际形势、国内形势，都有很多的判断，总的来说对我们这个行业来讲，需求还是存在的，前景是光明的，但是挑战是十分严峻的。
现在的国际形势是世界百年未有之大变局，经济运行不确定性上升。每天都会有新的消息，中美贸易战、人民币汇率、香港的故事，不停地会有很多事出现，会使整个世界经济受到很大的压力。
从国内的情况来看，经济稳中趋缓，创新驱动发展动力增强。
从行业的情况看，市场背景发生了非常大的变化，过去我们这个行业投资属性也是比较强的，以增量市场为主，快周转，那时候只要一推盘，基本上都是日光，大家都以住宅开发为主。未来的情况会发生变化，房住不炒，存量和增量并重、开发与持有运营并重，更重质量和效益，另外一个就是综合发展可能会成为一种趋势。
准确判断国际国内形势，围绕国家的战略去捕捉商机，这可以说是招商局100多年从诞生开始，它都和国运紧密相关。1872年诞生的时候，当时是洋务运动，为了拯救我们的民族，诞生了招商局。
每一轮新的国家战略我们都会积极拥抱。现在的京津冀一体化、长三角一体化，粤港澳大湾区、中西部的开发，还有海南自贸区、一带一路等等，这些战略都是我们需要去拥抱和捕捉的机遇。
第二部分，综合发展模式：前港-中区-后城。这是招商局根据招商蛇口，以及我们已有的产业新城综合发展总结出的一套模式。关于模式的说法有很多，我在这里不展开。
我们对蛇口模式最新的诠释，应该说就是“前港-中区-后城”的模式，前港就是从荒滩到集装箱，港口先行，然后不断升级的过程。中区就是临港工业区，这样一个区域实际上也是不断升级的过程。我们在蛇口的发展过程中有5次产业的升级，这里边都很清晰。后城就是城市，从工业园到现代化的城市功能，早期的临港工业区到现在的城市功能，在这个过程中它是不断演进的。
我们回头看蛇口的40年，实际上是讲了一个城市发展的故事，这个故事当中，我们去把握一个城市生长的规律，把握我们所需要的能力，尤其是核心能力的打造，在这个方面就会成为我们的一些重要的选择。
前港-中区-后城的模式是一个综合发展的模式，它也是不断联动发展的。它们内在有很多的联系，港、区、城之间是相互融合、相互联动的，同时也是一个城市功能多元的融合。
第三部分，综合发展模式下的产品体系。我们围绕生产方式、生活方式、城市功能，不断地寻找在城市生长周期当中我们所需要的一些能力和我们的产品。我们的产业新城、生活事业群以及城市事业群，围绕邮轮母港呈现出了多种业态综合发展。
产品线有成长系、成就系和传承系，也是围绕着大家的需求不断升级不断提升我们的产品。
我们在全产品线上，我们有商业、办公、长租公寓、精品酒店、住宅等等方面有一系列的产品展开。
我们有一些特色的产品，比如说意库类的园区、网谷类的园区，还有产业新城类的园区，都有很多的布局。同时总部为了适应这种变化，也做了重大的调整，重构总部、做实战区、做专兵种，进一步赋能区域的综合发展。从虚拟跟投、项目跟投、股票期权和员工持股，有全方位的实施和实践。
第四部分，对前港-中区-后城模式进行创新升级，锻造资源导入、产业培育和城市运营核心能力，实现城市、生产、生活升级。这三者的良性互动，会形成一个宜居宜业的发展，这实际上是一个产业新城的观念。
我们总结这么多年的发展，我们会按照我们的T+3、T+10、T+30的方法，其实就是长期、中期和短期的投资有一个组合，这个组合可以实现公司良性的可持续的发展。
保障T+3增量、严控T+10增量，优化存量，平衡中发展T+30业务。我们的产业新城一讲故事就讲30年，如果你没有这种思想准备去玩产业新城，你会很惨的，在这个方面一定是根据自己企业的能力和实际情况出发。
另外一个就是立足长远的战略导向，我们这方面是一个长短的互补，另外就是我们的资产管理观，以终为始，从一开始就把投融建管退等等相关的问题一并考虑。另外就是重视能力的塑造和IP的塑造，还有就是在质效方面不断地提升。
我们综合发展有很多的成效，简单过一下。以邮轮产业为核心的产业，我们在沿海实现了完美的布局，还有长江经济带都有相应的布局，很多项目都在推进当中。所以我们在邮轮方面跟产业之间的互动，跟城市的互动已经形成一个我们自己独特的产品优势。
在一带一路上，我们也有很多的实践。中白工业园现在是由招商蛇口主导开发，这也是中国和白俄罗斯两国元首见证合作的项目，也被视为一带一路上的一个典范项目，被高度评价，最近习总书记在会见白俄罗斯总统的时候也对这个合作项目给予了高度的评价。
吉布提多哈雷多功能港这个项目也是依托港口进行老港的改造，推进城市化的进程。吉布提很小，但是吉布提背后的非洲很大，像埃塞俄比亚这样的国家都有上亿的人口。
还有三亚深海科技城，这是我们和海南省政府合作的项目，昨天又有9家企业入园签约，我们在深海科技的引进方面有很多的动作。
博鳌乐城旅游先行区，这是一个医疗示范区，20平方公里，位于万泉河旁边，这都是四在顺利推进当中，这是很有挑战的项目，我把它叫做T+30，是一个长期的项目。
深圳会展湾，这是全球最大的会展中心，是由我们和华侨城联合开发的，会展主体50万平米，今年9月就要开始试展，这也是一个综合的发展。
还有科技园，我们有一系列的科技园的布局。还有意库的布局，也有网谷的布局。
我们的住宅开发已经布局到54个城市，还有海外。海上世界相关的产品也在海内外布局。花园城是我们的商业体，也在布局。目前公司也有33个酒店。长租公寓面积已经接近100万平米，我们的长租公寓培育了很多年，一直没有对外声张，我们的这方面的产品是非常成熟的，现在已经在走向全国。
主持人：感谢刘伟先生。接下来有请下一位演讲嘉宾，他是京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光先生，演讲题目是“去地产化的金融政策前瞻”。
各位尊敬的嘉宾早上好！前面两位从金融和地产两个方面谈了房地产现在的形势，我主要从金融政策，包括美联储降息这些宏观面看看房地产现在的形势。
我的演讲分三个部分，第一部分是房地产融资收紧背后有什么原因。第二是国家的政策前瞻，第三是用大数据研究城市集群与人口迁移，我想这对房地产也是有重要影响的。
现在30城商品房成交面积是在持续向下的，我们知道现在的限购、限售、限价、限贷等等各种调控政策，市场需求还在，但是国家还是很担心房地产的泡沫，所以政策越来越趋严。经过2015年下半年的去库存，到2016年底库存又开始上升，这也反映了政策放松到收紧的过程。
现在是一个很困惑的情况，大家可以看到现在的土地成交情况，2018年下半年土地价格，到2018年四季度的时候，这个价格同比是下降的，到了2019年3月份之后，土地价格飞涨，我觉得这可能就是引起新一轮调控的重要原因。
我们看到最新的数据，6月份土地价格核算成楼面均价，增长了接近30%。这一点很奇怪，在这个经济下行的过程当中，房地产调控还在进行的过程当中，土地价格会大幅上扬，我觉得这可能应该是住宅方面的，土地价格上升了30%。后来我在想，这跟宏观政策面的关系到底怎么样，我觉得还是非常密切的。
2018年上半年这个价格还是上升的，国家在2018年年中的时候出台了“三去”，最主要就是去杠杆，所以2018年一个是贸易战的影响，第二是去杠杆的政策，2018年下半年信贷收缩。房地产最核心的土地价格跟信贷政策是密切相关的，去杠杆之后，价格下降。
什么时候是转折点呢？现在的宏观政策必须只能一个季度一个季度地观察，去年上半年还是要稳增长，到了7月份就开始去杠杆加码，到了下半年经济下行。
到了去年年底的经济工作会议上，就没有再提去杠杆，主要是提六个稳，对经济下行表现了比较大的担忧之后，今年一季度信贷政策是非常放松的。
我们知道今年一季度中国的新增贷款和新增社会融资总量都是创历史新高。可能就是因为有了这样一个季度的政策放松之后，我们看到土地价格出现了狂涨。
在这之后，到了4月份的政治局会议又改了，又把去杠杆提到议事日程上，之后银保监会、发改委列了各种各样的政策，对银行贷款、信托、发债都全面收紧。从过去的形势看，政策大幅收紧的情况下，土地价格一定会回落。
信托融资是本次政策收紧的一个重点。我们也可以看到信托产品发行金额占比当中，房地产基本维持在40%到50%。主要的信托的资金去向，接近20万亿（一半左右）流到房地产，还有20%左右流到金融，这部分可能也是进入私募等等，最终也是进入房地产。真正跟实体企业有关的也就是20%左右，真正进入工商企业的资金10%都不到，所以今后对信托这一块调控会越来越严。
房地产融资越来越收紧。过去几年房地产企业在海外融美元债的金额是非常高的，每年都有500亿美元，今年上半年就达到了500亿美元，在海外融资的成本也是很高的，有些达到了10%左右，但是他们还是在大量融资，说明对资金的需求是非常高的。
现在对海外发债就管得很严，只能还一年期到期的债务才可以到海外发债，其他的都不行。今年在海外发了这么多债，到目前为止已经400多亿美元的债，但实际上净融资额还是负的。
说明发新的债还不够还旧的债，所以这样还债的压力是很明显上升，而且我们看到融资成本也在上升，其实是从五六月份开始的，严厉的调控的影响已经全面展现。这才是刚刚开始，接下来我觉得这对房地产的调控，资金链的全面收紧，反映到价格、销售还有一段时间。
在这个背景下，我在想为什么国家会这个时候出台这么严厉的房地产政策？当然大家可能也听到，市场上有一种声音，我不是非常赞同，但是有一种比较大的声音说，现在国家面临贸易摩擦，甚至有人说已经进入金融战了，在这种背景下，中国的制造业会面临很大的挑战。房地产价格这么高，把成本全面提升了，如果又在贸易战的背景下，制造业怎么办？所以有人提到这一点，房地产和制造业要选择一个，你不把房价压下来，制造业成本就下不去，这是一种声音。
在北京的政策讨论当中，这种声音越来越多，当然它未必会成为国家最终的一个选择，但是很明显的是对房地产高昂的价格大家的担心很大，包括刚才洪灏提到深圳的这个情况，价格跟收入的扭曲。
现在居民部门的负债率超过了50%，而且它的增长速度非常快，大部分都是房贷。中国居民部门的负债率跟国际上比好像还低一点，发达国家平均水平是70%，美国达到了百分之八九十，但是我们看跟我们差不多的新兴市场的居民负债，都不到50%，比我们要低10%左右，所以我们的负债率其实是相当高的。
关键是现在贸易战的形势还是比较严峻，最近人民币又破7。特朗普最近威胁说9月1号要对余下3000亿美金的进口商品加10%的关税，当然他最新又表态了，希望中国代表团去华盛顿谈判，如果谈判有进展，他觉得这3000亿还可以再推迟或者是不加了。但是问题是他反反复复，已经让人失去信心，觉得加税的可能性很大。
如果万一加税，对我们的影响怎么样？我们看这个红线是第一次加25%的关税的情况，现在中国这类输美的产品已经下降了接近50%。我们知道2000亿的产品是今年6月1号开始加25%的关税的，之前是加10%。
加了10%的关税之后，对这些产品的影响是什么样的呢？很多人现在都在争论，是不是这些产品没问题，美国人必须买，它是美国消费者必须承担的。但实际情况未必这么乐观，我们可以看到这条蓝线和棕色的线，就是加了10%的关税之后的情况，对美国的出口的下降程度也在30%到40%。
最后一条是3000亿的没有加关税的部分，现在还在增长，大概10%左右，一旦加了10%到25%的关税，以前美国是中国最大的出口市场，一年有5000多亿美元的出口额，如果下降30%，这个冲击非常大。我们现在看到的情况才刚刚开始。
中国的反击也是很明显的。中国对美国的制裁，比如农产品，美国对华的出口是下降80%，最近有所缓和的时候稍好一点，但是美国对华出口的打击也是非常沉重的，对美国农民有很大的打击，包括我们看到对美国的大豆进口，过去都是量很大的，美国的大豆全球出口的50%过去是到中国来的，去年下半年基本上一粒都没进口，所以对特朗普影响也很大，现在联邦政府拨款一百五六十亿美元，就是去补贴农民。
对双方的影响其实都是非常惨重的，对中国的影响也可以看到，现在这个数据波动很大，但是总的来看中国的工业产值也是在缓慢上升的，制造业投资下行，基建投资也在下行，增速不到5%，只有房地产投资现在还是超过10%，所以对政府来说，如果房地产投资降下去，其实对宏观经济的影响也是比较负面的。
消费现在也面临下行的压力，6月份最新的数据，表面上好像比5月份有所改善，但主要是汽车，因为有国六标准的影响，很多汽车厂商在6月底拼命打折销售国五标准的汽车。其实如果把汽车排除，我们看到零售增速是下行的。而且我发现很有意思的一点，6月份和5月份比，除了汽车，还有一个是化妆品大幅上升。美国有一个理论，叫口红效应，经济下行的时候，口红的销售会特别好。
现在房企发债的量还是很大的，去年放松了一下之后，发债量大幅上扬，而且是AA级发行量最大，现在这一块肯定是要受很大的限制，发债、信托、银行贷款都会受很大的限制。
现在看起来中央的决心还是很大的，我们看到所有的应对贸易战、应对房地产收紧，还是宽财政，减税降费，然后是宽货币，其实货币政策源头上是很宽的，就是对房地产卡得严。还有就是防风险，把房地产放在防风险这一块，可想而知现在政策是不会放松的。
我也用大数据做了一些人口迁移的研究，我发现很有意思的是，二线和四线现在成为中国人口流入最多的区域，而且我发现一线和各城市之间的人口迁移是最活跃的，二线和三线之间的人口迁移是最不活跃的，很少二线的人跑到三线去，他要么跑到一线去，要么跑到四线去，三线的人也很少跑到二线去，他要么跑到一线去，要么也跑到四五线去，这是很有意思的研究，通过大数据看到人口在不同城市之间的流动。
我们看到强二线对人口吸附力最强的是一线城市，现在一线的人大量流到强二线去，一般的二线也流到强二线。但是强二线有些人口就流到了三四线城市。四线城市吸引到一线城市的人口是最多的，而且一线城市对所有的二线、三线、四线、五线都是净流出，这个情况很有意思，跟我们看到的国家统计局的数据还是不一样，我看到的是一线城市的人口现在在全面的净流出。
举个例子，东莞吸附的最多的就是深圳流过来的，北京是在向全国输送人才，特别是北京流到廊坊的人特别多，除了去上海、深圳和广州之外，去廊坊得最多。
这都是一些初步的研究，接下来我还会做深入的研究，我猜想是不是经济比较差的时候，大城市产业收缩，人口向三四线人口流动。
我们研究了广州的人流到哪里去，我们发现广州人流到北京的最多，从北京流到广州的也最多，人口的交互也代表它的经济活动是非常密切的。广州流动到的第二位就是深圳，之后是佛山、茂名、清远，全部是广东的城市，说明它对广东省内的辐射很强，但是它对全国的辐射相对就弱了一点。
但是深圳和上海很像，北京基本上都是和一线城市在交互，上海、深圳都是和周边的城市交互，比如说上海周边的苏州、南通、南京，深圳主要是辐射珠三角其他的城市。但是它还有其他的城市是辐射到全国的二线城市，比如说上海辐射到郑州、重庆、武汉、深圳。而深圳跟上海、重庆、武汉的交互很多，说明深圳对全国性的影响要高于广州，而广州对广东本省的影响很大。
最后看一下北京，北京也很明显，它其实没有周边都市圈的概念，十大城市中只有三个城市入围，而且都不是最前面，最前面是上海、广州、深圳，其他的都是二线的主流城市，比如说西安、重庆、武汉、成都，除此之外就是保定、天津和廊坊，它周边只有跟这三个城市互动，它还没有形成一个很明显的都市圈，而且也没有跟其它的大城市交互这么密切。
当然我还会研究大湾区里面所有城市之间的互动，我觉得现在这个关系是越来越密切了。
因为时间关系，我就分享到这里，谢谢大家。
主持人：感谢沈建光先生。接下来进入今天第二个环节的话题，主题是“市场：痛与快乐，地产融资挑战”，首先有请第一位演讲嘉宾，中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人及主管程骁远先生，演讲题目是“资本：促进金融和地产的良性循环”。
大家早上好！感谢观点，我是第二年来这个会议，我觉得这是一个非常好的学习的机会，这两天也是听了大家非常多关于房地产整个行业的发展，包括跟金融的一些关系。我今天跟大家分享的是促进金融和地产的良性循环。我想这几天大家听的比较多的都是一些负面的关于融资等等方面的情况。
首先简单介绍一下中信资本。中信资本是一个专做投资管理的公司，我们目前的基金规模大概有260亿美元，涉及的行业有十几个，投的企业也比较多，有200多家企业。可能比较知名的一个就是金拱门，其他的投资也有。
我们的地产分两块，一块是在海外，一块是在国内。国内这一块我们一直做的都是一些股权类的投资，我们现在募集的资金都是从机构投资者那里募过来的。我们一开始做的是美元的基金，目前也在国内做一些人民币的募集，当然是以机构投资人为主。我们投的范围是商业、办公、物流、长租公寓、养老，投资的面还是比较广的。
我们目前管理的基金规模、投资产品应该说还有非常大的空间让我们再继续发展，尤其是在座很多朋友未来都有很多的合作机会。
我今天跟大家分享的更多的是商业地产未来的发展趋势，就是怎么样金融+地产可以更好地合作在一起。
这两天大家看到最多的就是融资窗口的收紧，我刚刚看了很多的经济学家、地产老总都在说未来的融资环境会怎么样，首先是去杠杆的大的环境，再加上很多新的条例出来，包括政策的改变、资管行业的整顿。尤其是从今年5月份开始的密集的政策改变，让很多的融资渠道基本上是处于一个不能增长或者是一个停滞的状态，很多的企业未来也会面临很大的再融资的风险。
包括今年上半年在海外发债的渠道也收紧，除了一年内再融资的用途之外，其他的也不能再有一个新的增量，所以很多方面都带来了很大的压力。这或许也能够凸显出来房地产私募股权基金在房地产市场上到底可以起到一个什么样的作用。
在国际上，从去年下半年开始到今年，大致上有两种情况发生，一方面是我们的去杠杆、融资环境的收紧，包括融资成本的提升，企业都会有一丝不安，就是未来的融资环境怎么样的问题，大家看不清楚。
但是也看到大宗交易特别多，包括一些大的国际上的基金在国内扫货，我看前几个月有很多关于海外基金在国内商业地产抄底的言论。
在这些大宗交易的背后，其实都是一些国际性的私募基金，这些基金为什么从去年下半年开始到今年感觉特别活跃呢？
我觉得一方面是我们的企业对自身的资产负债表的管理，希望能够在一些大宗的资产上进行交易，减轻自己的财政负担或者负债。
另外一方面也能够看得出来，其实不缺钱，你有好的资产，还是有钱能够进来，那些钱基本上还是以私募基金的形式出现，在国内我们也看到一些国内的私募基金也是在这个时间点上有了更多的收获。
房地产基金的股权融资渠道，或许会在当今的融资环境下发挥越来越明显的作用。
在过去一段时间，我们也跟不同的企业，包括房企在谈论一些投资，因为之前融资渠道比较宽，大家还是希望用一种名股实债，或者是用债的形式，因为大家都觉得这个利润空间还是比较大，希望能够更多地保存自己的利润获取空间，我想未来可能会有更多的空间让大家一起来参与，怎么样利用房地产私募股权基。
而且在商业地产方面，我们感觉到也是一个非常重要的方面，就是怎么样形成一个完整的资金链，能够帮助企业，不单只是在开发商业项目以后，怎么样去持有，甚至到最后的退出。
一个资产证券化，它肯定是必不可少的，等一下郭老师可能也会对这方面有些阐述，包括未来我们的资产证券化的发展，包括REITs的可能性，但是在第一步怎么样进入这个市场，可以通过私募基金的培育，挖掘这个资产的潜力。
因为这是一个非常长的周期，很多企业在高周转、高杠杆的情况下很难维持一个商业地产的运营，或者发掘它最大的价值，所以私募基金可以作为一个孵化器的作用，来收购、开发，或者是改造管理并没有成熟的商业物业。
当然基金在投入之后也会带来一些自己的管理能力，让这个资产增值、完善，得到一个更好的渠道。当然最终的结果，大家最希望看到的是希望通过REITs退出，实现它的价值的体现。
我们看到香港的领展这几年的发展势头很好，尤其是在市场不好的时候，它都有很好的表现，包括它的一些资产的置换，它认为已经是价值发掘比较高的资产出售，然后也加大了在国内的投资，其实在过去的两三年里面，也看到领展在国内进行了一些比较大宗的交易，包括今年早些时候在深圳收购的中心城，包括在北京通州收购的罗斯福广场。
这几个项目可以体现出来，它作为一个REITs上市的平台，是有足够的财政上的实力来做一些大宗的收购。当然对开发商来说，如果说通过这些形式自己能够做，或者是配合私募基金一起来做，未来资金回笼了，还可以再投放，可以更加增加自己的商业物业的持有，建立一个更大的平台。
搭建一个商业基金链的模式，实现规模的扩张，或许是一个比较好的方法，当然在我们现在还没有一个真正的REITs，具体用什么方式，我在后面也会介绍一下。
我们在境外和境内都有进行不同的募集，境内外的募集最大的不同是，境外一般是盲持，你有一个投资策略，我相信你，我们可以给你一些资金，进行投资，但是你要提一个投资策略。国内很多的投资人对项目的要求还是比较严的，他说，我相信你没用，你要把项目拿来也给我看一看，如果这个项目我们认可了，我们可以投。
所以我们在这种形势之下，我们在国内融资，还是要更多地跟开发商合作。开发商可能手上有项目，或者是他们已经对这个项目有一个比较好的控制力，而且本身在国内的投资环境下，要投资人以及一些机构投资人，他对基金经理完全信任，可能还有一段时间。
形成这样一种共同合作（Co-GP）的模式，在国内目前来看，我们在募集的过程中，大家还是比较认可的，这样应该是双方都有不同的角色去担任，基金管理人更多的是募集资金，进行基金的管理，开发商或者说商业的运营，他是可以负责开发、改造、后期运营的工作，更重要的一点是，有些开发商朋友说，我可以自己去募个基金，他是可以做到的，但是我们也相信有一个基金经理同时实现这个基金的募集和管理上有他的好处，他可以排除更多的利益冲突，包括关联交易。
因为往往开发商提出来的项目都是自己的一些项目，从一个投资人的角度来说，他可能会担心你左手交右手，未来这个项目怎么样监管，怎么样合作，都是一些问题。所以我们基本上在国内还是比较习惯来做一些共同设立基金的模式。
目前我们在商业方面正在募集一个基金，是专门收购一些已经开业或者是即将开业的购物中心，我们现在募集的资金全部是来自于保险公司，而且年期应该说比一般的国内的基金会稍微长一些，最长能够到6年，主要还是考虑到商业项目的运营周期会比较长，到成熟期也会比较长。这样的做法，我们跟很多险资沟通下来，第一是把项目锁定了，第二是团队也能更好地呈现给我们的投资人了解，双方的角色是怎么样，大家也会比较清楚，所以目前募集还是比较顺利的。
另外我们在物流方面也是跟一个国内比较大的物流运营商进行了合作，因为我们觉得这两个行业（物流、商业）都是需要非常专业运营能力和需要规模的，所以这两方面我们基本上都是跟我们的合作伙伴一起来募集。
当然，有些开发商可能对商业的运营不是特别了解，他也没有意愿去自己做一个非常好的团队，或者是其他的一些比较特殊的运营能力的需求的物业，他没有这个能力。
有些基金经理在这方面已经有投资的经验，有成功的经验，也有自己的团队，他们可以来进行合作。一般的基金经理都会有一个投资管理，当然有一些甚至会有资产和项目管理的团队，更重要的是跟投资者的关系，财务、行政上必须要非常完善的制度，因为在整个私募基金的管理上，我一直跟大家说，私募基金经理的工作是特别不容易的工作，因为你是受到了投资者特别大的信任，人家不钱给你管，还要给你管理费，最后还要给你业绩提成，投资者肯定对你有更高的要求。
我觉得REITs在国内未来应该是一个非常大的窗口，从中国和美国对比来看，昨天有一个演讲者说，中国现在存量的地产的市值是450万亿，但是我们真正的REITs还没有，我们的市值已经是美国的好几倍，但是美国的REITs已经是1万多亿美元，是它所有融资渠道里面最大的一个部分。虽然这一两年，包括一些ABS、类REITs的产品不断地推出，但是也就是几千亿人民币的规模，所以我们认为未来的前途还是比较光明的，机会还是相当大的。
虽然现在没有REITs，但是国人还是比较有智慧、比较有想法的，在没有REITs之前，我们也搭了一个类REITs的平台，这样其实是一个过渡期。我们没有实现最终的REITs，但是实现了百分之五六十REITs的功能，包括退出的渠道也能够有一些体现。当然，我们也非常希望在国内能够尽快的有REITs的平台推出来，包括立法各方面都能跟得上。
过去几年有越来越多的形式出现，包括一些长租公寓，包括一些没有产权的ABS也在开始实现，越来越多的参与者进入到市场里面，肯定对我们这个行业的发展是有一个非常大帮助的。
这里做了一个比较，是一个类REITs和真正REITs的不同，最大的区别就是它的权益性，我们的类REITs还是以固定收益为主，所以一个是完全的退出，一个是只有实现部分的退出，我想这是最大的不同。
我们其实也做了一些基金投的项目，怎么样通过ABS实现了大部分的退出。我们并没有实现完整的退出，因为我们当时收购的成本还是比较合理的，所以它在经营过程中，我们的收益率已经得到了比较好的提升，用这个收益率再反推回来它的物业的价值，发行一个ABS，它能够融资60%到65%的优先级，再加上一些夹层的配合，这个项目原来投入的资本已经有50%的股本拿回来了，剩下还有50%在里面作为利润，存在现有的ABS的劣后级里面。
另外我们跟顺丰也做了一些配合，已经发行了一个永续的物流地产储架式类REITs，这也是能做成一个架构以后，资产成熟以后，能够不断地再装进去。
在未来几年，很多人还是比较悲观的，不知道REITs能不能实现，我想在现在我们在类REITs方面多一些投入，也是希望更多的市场参与，来帮助我们实现真正的REITs的到来。
我今天就讲这么多，谢谢大家。
主持人：感谢程骁远先生，请入席就坐。接下来掌声有请下一位演讲嘉宾，他是建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生，演讲题目是“顺势而为，敦行致远”。
大家早上好！感谢观点，我是第二年来这个会议，我觉得这是一个非常好的学习的机会，这两天也是听了大家非常多关于房地产整个行业的发展，包括跟金融的一些关系。我今天跟大家分享的是促进金融和地产的良性循环。我想这几天大家听的比较多的都是一些负面的关于融资等等方面的情况。
首先简单介绍一下中信资本。中信资本是一个专做投资管理的公司，我们目前的基金规模大概有260亿美元，涉及的行业有十几个，投的企业也比较多，有200多家企业。可能比较知名的一个就是金拱门，其他的投资也有。
我们的地产分两块，一块是在海外，一块是在国内。国内这一块我们一直做的都是一些股权类的投资，我们现在募集的资金都是从机构投资者那里募过来的。我们一开始做的是美元的基金，目前也在国内做一些人民币的募集，当然是以机构投资人为主。我们投的范围是商业、办公、物流、长租公寓、养老，投资的面还是比较广的。
我们目前管理的基金规模、投资产品应该说还有非常大的空间让我们再继续发展，尤其是在座很多朋友未来都有很多的合作机会。
我今天跟大家分享的更多的是商业地产未来的发展趋势，就是怎么样金融+地产可以更好地合作在一起。
这两天大家看到最多的就是融资窗口的收紧，我刚刚看了很多的经济学家、地产老总都在说未来的融资环境会怎么样，首先是去杠杆的大的环境，再加上很多新的条例出来，包括政策的改变、资管行业的整顿。尤其是从今年5月份开始的密集的政策改变，让很多的融资渠道基本上是处于一个不能增长或者是一个停滞的状态，很多的企业未来也会面临很大的再融资的风险。
包括今年上半年在海外发债的渠道也收紧，除了一年内再融资的用途之外，其他的也不能再有一个新的增量，所以很多方面都带来了很大的压力。这或许也能够凸显出来房地产私募股权基金在房地产市场上到底可以起到一个什么样的作用。
在国际上，从去年下半年开始到今年，大致上有两种情况发生，一方面是我们的去杠杆、融资环境的收紧，包括融资成本的提升，企业都会有一丝不安，就是未来的融资环境怎么样的问题，大家看不清楚。
但是也看到大宗交易特别多，包括一些大的国际上的基金在国内扫货，我看前几个月有很多关于海外基金在国内商业地产抄底的言论。
在这些大宗交易的背后，其实都是一些国际性的私募基金，这些基金为什么从去年下半年开始到今年感觉特别活跃呢？
我觉得一方面是我们的企业对自身的资产负债表的管理，希望能够在一些大宗的资产上进行交易，减轻自己的财政负担或者负债。
另外一方面也能够看得出来，其实不缺钱，你有好的资产，还是有钱能够进来，那些钱基本上还是以私募基金的形式出现，在国内我们也看到一些国内的私募基金也是在这个时间点上有了更多的收获。
房地产基金的股权融资渠道，或许会在当今的融资环境下发挥越来越明显的作用。
在过去一段时间，我们也跟不同的企业，包括房企在谈论一些投资，因为之前融资渠道比较宽，大家还是希望用一种名股实债，或者是用债的形式，因为大家都觉得这个利润空间还是比较大，希望能够更多地保存自己的利润获取空间，我想未来可能会有更多的空间让大家一起来参与，怎么样利用房地产私募股权基。
而且在商业地产方面，我们感觉到也是一个非常重要的方面，就是怎么样形成一个完整的资金链，能够帮助企业，不单只是在开发商业项目以后，怎么样去持有，甚至到最后的退出。
一个资产证券化，它肯定是必不可少的，等一下郭老师可能也会对这方面有些阐述，包括未来我们的资产证券化的发展，包括REITs的可能性，但是在第一步怎么样进入这个市场，可以通过私募基金的培育，挖掘这个资产的潜力。
因为这是一个非常长的周期，很多企业在高周转、高杠杆的情况下很难维持一个商业地产的运营，或者发掘它最大的价值，所以私募基金可以作为一个孵化器的作用，来收购、开发，或者是改造管理并没有成熟的商业物业。
当然基金在投入之后也会带来一些自己的管理能力，让这个资产增值、完善，得到一个更好的渠道。当然最终的结果，大家最希望看到的是希望通过REITs退出，实现它的价值的体现。
我们看到香港的领展这几年的发展势头很好，尤其是在市场不好的时候，它都有很好的表现，包括它的一些资产的置换，它认为已经是价值发掘比较高的资产出售，然后也加大了在国内的投资，其实在过去的两三年里面，也看到领展在国内进行了一些比较大宗的交易，包括今年早些时候在深圳收购的中心城，包括在北京通州收购的罗斯福广场。
这几个项目可以体现出来，它作为一个REITs上市的平台，是有足够的财政上的实力来做一些大宗的收购。当然对开发商来说，如果说通过这些形式自己能够做，或者是配合私募基金一起来做，未来资金回笼了，还可以再投放，可以更加增加自己的商业物业的持有，建立一个更大的平台。
搭建一个商业基金链的模式，实现规模的扩张，或许是一个比较好的方法，当然在我们现在还没有一个真正的REITs，具体用什么方式，我在后面也会介绍一下。
我们在境外和境内都有进行不同的募集，境内外的募集最大的不同是，境外一般是盲持，你有一个投资策略，我相信你，我们可以给你一些资金，进行投资，但是你要提一个投资策略。国内很多的投资人对项目的要求还是比较严的，他说，我相信你没用，你要把项目拿来也给我看一看，如果这个项目我们认可了，我们可以投。
所以我们在这种形势之下，我们在国内融资，还是要更多地跟开发商合作。开发商可能手上有项目，或者是他们已经对这个项目有一个比较好的控制力，而且本身在国内的投资环境下，要投资人以及一些机构投资人，他对基金经理完全信任，可能还有一段时间。
形成这样一种共同合作（Co-GP）的模式，在国内目前来看，我们在募集的过程中，大家还是比较认可的，这样应该是双方都有不同的角色去担任，基金管理人更多的是募集资金，进行基金的管理，开发商或者说商业的运营，他是可以负责开发、改造、后期运营的工作，更重要的一点是，有些开发商朋友说，我可以自己去募个基金，他是可以做到的，但是我们也相信有一个基金经理同时实现这个基金的募集和管理上有他的好处，他可以排除更多的利益冲突，包括关联交易。
因为往往开发商提出来的项目都是自己的一些项目，从一个投资人的角度来说，他可能会担心你左手交右手，未来这个项目怎么样监管，怎么样合作，都是一些问题。所以我们基本上在国内还是比较习惯来做一些共同设立基金的模式。
目前我们在商业方面正在募集一个基金，是专门收购一些已经开业或者是即将开业的购物中心，我们现在募集的资金全部是来自于保险公司，而且年期应该说比一般的国内的基金会稍微长一些，最长能够到6年，主要还是考虑到商业项目的运营周期会比较长，到成熟期也会比较长。这样的做法，我们跟很多险资沟通下来，第一是把项目锁定了，第二是团队也能更好地呈现给我们的投资人了解，双方的角色是怎么样，大家也会比较清楚，所以目前募集还是比较顺利的。
另外我们在物流方面也是跟一个国内比较大的物流运营商进行了合作，因为我们觉得这两个行业（物流、商业）都是需要非常专业运营能力和需要规模的，所以这两方面我们基本上都是跟我们的合作伙伴一起来募集。
当然，有些开发商可能对商业的运营不是特别了解，他也没有意愿去自己做一个非常好的团队，或者是其他的一些比较特殊的运营能力的需求的物业，他没有这个能力。
有些基金经理在这方面已经有投资的经验，有成功的经验，也有自己的团队，他们可以来进行合作。一般的基金经理都会有一个投资管理，当然有一些甚至会有资产和项目管理的团队，更重要的是跟投资者的关系，财务、行政上必须要非常完善的制度，因为在整个私募基金的管理上，我一直跟大家说，私募基金经理的工作是特别不容易的工作，因为你是受到了投资者特别大的信任，人家不钱给你管，还要给你管理费，最后还要给你业绩提成，投资者肯定对你有更高的要求。
我觉得REITs在国内未来应该是一个非常大的窗口，从中国和美国对比来看，昨天有一个演讲者说，中国现在存量的地产的市值是450万亿，但是我们真正的REITs还没有，我们的市值已经是美国的好几倍，但是美国的REITs已经是1万多亿美元，是它所有融资渠道里面最大的一个部分。虽然这一两年，包括一些ABS、类REITs的产品不断地推出，但是也就是几千亿人民币的规模，所以我们认为未来的前途还是比较光明的，机会还是相当大的。
虽然现在没有REITs，但是国人还是比较有智慧、比较有想法的，在没有REITs之前，我们也搭了一个类REITs的平台，这样其实是一个过渡期。我们没有实现最终的REITs，但是实现了百分之五六十REITs的功能，包括退出的渠道也能够有一些体现。当然，我们也非常希望在国内能够尽快的有REITs的平台推出来，包括立法各方面都能跟得上。
过去几年有越来越多的形式出现，包括一些长租公寓，包括一些没有产权的ABS也在开始实现，越来越多的参与者进入到市场里面，肯定对我们这个行业的发展是有一个非常大帮助的。
这里做了一个比较，是一个类REITs和真正REITs的不同，最大的区别就是它的权益性，我们的类REITs还是以固定收益为主，所以一个是完全的退出，一个是只有实现部分的退出，我想这是最大的不同。
我们其实也做了一些基金投的项目，怎么样通过ABS实现了大部分的退出。我们并没有实现完整的退出，因为我们当时收购的成本还是比较合理的，所以它在经营过程中，我们的收益率已经得到了比较好的提升，用这个收益率再反推回来它的物业的价值，发行一个ABS，它能够融资60%到65%的优先级，再加上一些夹层的配合，这个项目原来投入的资本已经有50%的股本拿回来了，剩下还有50%在里面作为利润，存在现有的ABS的劣后级里面。
另外我们跟顺丰也做了一些配合，已经发行了一个永续的物流地产储架式类REITs，这也是能做成一个架构以后，资产成熟以后，能够不断地再装进去。
在未来几年，很多人还是比较悲观的，不知道REITs能不能实现，我想在现在我们在类REITs方面多一些投入，也是希望更多的市场参与，来帮助我们实现真正的REITs的到来。
我今天就讲这么多，谢谢大家。
主持人：再次掌声感谢曾粤晖先生，请入席就坐。接下来将进行的是第三环节的话题，本环节的主题是“趋势：房地产行业的资本化创新”，首先有请第一位演讲嘉宾，他是国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长孟晓苏先生，演讲题目是“房地产金融创新”。掌声有请。
今天跟大家谈谈房地产创新这个主题，回顾21年前的7月份，国务院发布了深化住房制度改革的文件，启动了全国的住房制度改革。住房制度改革把住房建设培育为新的经济增长点和新的消费热点，应用到住房建设领域，同时也开启了金融创新的过程。
我还很怀念当年阵容强大的房改课题组，我们的组长和顾问团队都是中国的顶级专家。房改20年，通过长效机制为中国经济发展注入了长期的增长动力，在房改之前中国经济总量只是排世界第7位，房改使得在20年里房地产投资增长了40倍，由此拉动了中国经济总量增长的10倍。
房改之后，每两年我们平均经济总量超过一个国家，到近几年又进一步拉大了和第三名以后的距离，朱镕基总理高兴地说，是房地产业拉动了100多个产业的发展，而国务院也是接受了我的意见，在2003年就把房地产业列为国民经济的支柱产业。
现在面对着中美贸易摩擦，中央要求要全面做好六稳工作，就是在去年年底提出的六稳，其中包括稳金融、稳投资、稳预期。韩正副总理在到住建部考察的时候也特别提出了三稳（稳地价、稳房价、稳预期），这些都跟房地产金融有关。
在房改之后，我们为了适应房改，推出了多项金融创新，这里面有的已经都实现了，我今天讲的是三个方面，就是现在进行时的三个方面。
第一个谈一谈住房抵押贷款。住房抵押贷款虽然已经成功，但是现在还需要继续推进。当年在银行普遍不愿意向老百姓贷款的情况下，是俞正声部长带着我到银行的行长会上给他们做工作，告诉他们银行抵押贷款为什么老百姓会还钱，首先把供给侧的思想解决了。
需求端，老百姓当时不愿意借钱买房，怎么解决的？顾云昌就编了一个中国老太太和美国老太太天堂对话的故事，一下子就把老百姓的心结给解开了，近几年我们看到住房抵押贷款发展得很好。但是最近我们也听到了有些监管机构说，居民购房影响消费。
我大为不解，其实居民购房就是消费，而且居民购房之后还会装修，还会买家具家电，怎么会是影响了消费呢？其实他只是看到了买房人兜里的钱少了，但是他没注意到买房人钱投出去，他通过传导效应，拉动了多项支付，每一个产业的支付又都包括对劳动者的支付，由此拉动了整个消费。
这些事情可以拿一个形象的故事来比喻，有个美国的故事讲的是，有人拿了100美金去住店，在他去挑选房间的时候，酒店老板就飞快地跑去还钱，他找到了餐馆老板还了餐费，餐馆老板又赶快跑到肉铺老板那里还了买肉的钱，肉铺老板跑到屠宰场交了进货的钱，屠宰场的老板叫来妓女，还了他应该还的钱。而妓女到了酒店，又把她住店欠的钱交了。这一圈支付都是真实的支付，我们不管这个住店的人最后是住了店，形成了他的消费，还是没有住店，把钱拿走了，这一圈支付都是真实的。
现在我们看到的是银行普遍存在惜贷，并不缺钱，但是银行不敢往外贷，银行愿意给谁贷款？银行知道最好的贷款就是居民住房抵押贷款，资产都是新的，而且付了30—50%的首付款，现在居民房贷余额以后达到38万亿元，占到银行信贷的28%，而且品质优良。
对于老百姓的贷款，特别是住房按揭贷款，就是给树浇水要浇到树根上一样，看起来是交到树根上，但是它通过树根传导到树叶，把小微企业都救活了。
这对银行有没有什么风险呢？没有风险，因为中国居民的负债率很低，相对他的房产净值，根据瑞士信贷的统计，负债率只有9%，根据西南财大的统计，负债率只有4.8%。对老百姓的住房抵押贷款，有着货币传导作用的好处，面对经济下行压力，应该考虑向什么地方贷款安全，应该防止银行的惜贷。
第二个再谈谈我所推动的住房反向抵押贷款，这是在2003年在温总理刚刚上任的时候我就向他提出了建议，他批示之后搁置了10年，在这10年里人口老龄化，而且在这10年里房产大幅度增值，普遍增值了10倍以上。
中国房屋的长期上涨是一个稳定的趋势，30年新房的销售均价上涨了20倍。到了2013年，国务院再次发文，要推动反向抵押养老保险试点，最终还是由我所创立的幸福人寿所办成，现在主要的销售产品是幸福人寿的房来宝和中保人寿的安居乐。
这样的产品是这样操作，老人入保之后房屋继续居住，而且居住终身，给付金从入保之后的下个月开始领，而且是供奉终身。老人活着就有住房，又拿钱。
这笔钱怎么还呢？在老人去世之后，老人的子女把老人借的本金和利息都还了，房子可以拿回去，如果不还钱，这个产品就是按照不还钱设计的，房产不能归保险公司，必须拿到市场上按公允价格拍卖，拍卖的资金优先偿还本息，剩下的都归老人子女，这个做法很讲理，所以老人参保之后，感到自己的生活得到了明显改善。
现在幸福人寿只做了200多位老人，而这些老人都很满意，一般他们的给付金所得都是他们退休金的1.3—1.5倍。比如北京的康先生，他们老两口一个月只有7000块钱的退休金，他是个失独家庭，现在每个月又从幸福人寿能够拿到1万块钱的给付金，加起来就是1.7万元，他们计算了今后再老一点就住养老院，把这个房子租出去，租金全归老人，这样就可以获得2.4万元，他们感到自己吃穿不愁，康先生说现在每天早上一睁眼想的就是怎么花钱。老先生很幽默。
现在这个产品要推广到全国，这个产品在中国到底能有多大的规模呢？我们光说中国无子女的老人就占到10%，失独家庭超过了100万个。刚才已经有专家讲到，现在我们的房产总价值已经超过了400多万亿，仅老人和准老人的房产价值就占了其中的一半，而其中无子女的家庭，没有继承人的又占了10%。这样算下来，如果光解决这部分人的问题，它的资产规模总量就超过了现在保险业的总资产。它的意义就是能够在养老方面提供一个支柱的作用，是银行提出的5个支柱，其中反向抵押以房养老就可以明显地把个人购买商业保险这个支柱支撑起来。
最后一个讲讲关于REITs的问题。这些年我一直在致力于研究和推动REITs，我呼吁公募REITs，包括用社会资金来持有政府的公共资产。我们所提出的用REITs可以有效化解地方债，获得了各方面的支持。
在国务院发展中心，我们在2015年成立了课题组，由我和刘世锦担任组长，请了陈元同志担任总顾问，我们研究的题目就是如何把政府的资产证券化。在这几年，国务院和中央不断地在提出资产证券化的要求和号召，包括2016年李克强总理提出的，探索基础设施等设施的资产证券化。
关于什么是REITs，在座的是行家我就不多说了，我要说的是这是一个伟大的金融创新，它是把凝固的不动产资产通过基金变成了上市品，所以我对REITs最简明的定义就是不动产收益权进入资本市场流通。在2000年左右，我请国外专家来讲金融创新的时候，他们都说出了REITs，没有更好的金融创新可以讲，这句话应该送给当下的中国。
各国各地对REITs的规定都有这么几条：按期分红、上市流通、免税优惠和限制投向开发。现在我们面对的是地方债务不断地扩大，基本上没有还本的希望。现在借新债不过是为了还旧债而已，有些地方连利息都还不起。怎么解决这个问题？好在我们的地方债70%以上是用于基础设施建设，是有资产保证的。
现在我们在住房上要提倡租购并举，要完善住房制度改革，这是习主席提出的要求，租购并举就需要有主体，所以特别提出了要支持专业化、机构化住房租赁企业的发展。这些住房租赁企业不能光靠资本金，他们靠银行贷款也靠不住，他们就需要用资产证券化的手段来进行。
中国证监会和基金业协会都在积极地推动着不动产证券化，在没有REITs之前，我们有各种类REITs，包括ABS、CMBS等等，但这些基本上都是债务型的，而不是权益型。
中央在十九大报告中特别提出了“要提高直接融资比重，促进多层次资本市场发展”，我们发展资产证券化更多的要侧重于权益型。
这几年在各方面的推动之下，国务院和主管部委都把文件发出来，而且该发的文件都发出来了，包括国务院办公厅提出了，关于租赁房方面的REITs。住建部和证监会发布的关于租赁房方面的REITs。国家发改委和证监会、国家财政部、人民银行和证监会共同发出的支持基础设施不动产证券化，它翻译成“不动产”，主要是指基础设施。去年中共中央办公室和国务院办公厅还对央企提出了资产证券化的要求。
关于能不能用公募进入到REITs的市场，我们请示全国人大，也做了法律解释，中国证监会依法有权规定公募基金投向资产支持证券，这就看证监会敢不敢作为和愿不愿意作为。我们看到了退休的肖钢同志最近在呼吁公募REITs。为什么你退休了才呼吁？我们希望在职的人也能来呼吁REITs。
我们这几年还面临着一个问题，就是国进民退很严重，包括过多的发地方债所构成的这些地方平台公司，平添了一批新国企。怎么样能够加强和加快中央已经既定的国有企业和国资改革的方针呢？我认为应当加快三个偿还：
第一，要把房产还给居民，通过房改已经基本完成，现在还有一些没完成的，要加快推进。
第二，要把养老金偿还给职工，现在已经通过划转部分国有资本，充实社保基金，来补足过去多年拖欠的养老金的缺口。
第三，要把借债偿还给债权人，既然你还不起本金，连利息都还不起，那好办，我不让你还本金，我只需要你把它证券化，把资产还给债权人。
通过这样的做法，它不仅推动了新旧动能转换，也是推动混改的最佳方案，每一单REITs就是一个混改，它可以使虚增资本加快偿还，同时也可以推动中国资本市场的平稳发展。
为此我借今天的论坛再次呼吁公募REITs早日落地中国。谢谢大家。
主持人：掌声感谢孟晓苏先生，请您入席就坐。接下来继续演讲环节，让我们掌声有请下一位演讲嘉宾，清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群先生，演讲题目是“虚幻的REIT与中国地产发展”。
我非常尊敬孟先生，推动国内的REITs几十年如一日，对国内的REITs发展或者未来REITs的落地做出了很多的贡献，但是我今天的题目主要还是谈一下REITs与我们国家房地产发展的观念能不能落地。
在去年的时候我和与会者分享过房地产行业发展的三个阶段，这不仅是中国的，而是综合了全球的房地产行业的发展。
第一阶段就是一个以增量为主导的阶段，在这个阶段主要的特点就是周转率非常高，低成本的资金非常重要，千军万马都在追求高周转、低融资成本。
第二阶段是一个增量与存量并举的阶段，在这个阶段一个非常重要的特点就是出现了一些专业的不动产投资机构的发展。
在最后一个阶段，是一个存量为主的阶段，在这个阶段最主要的特点就是房地产专业资金投资者占据着主导的地位，他和第一阶段是以开发商为主导的地位非常不一样。
在这三个阶段下面的模式，一个是玩开发，第二个阶段是玩管理，比的是管理运营能力，第三个阶段就是玩金融。在第三阶段必须有一个策略，你是一个基金的管理者，房地产只是一个具体的项目，所以它是一个以专业资金投资者为主导的阶段。
这个图显示的是美国的不动产行业的数量占比，可以看到开发商占比非常小，只有16%左右，而超过60%左右的不动产企业是以REITs为主的。
我们看国内的不动产分配比例，可能95%以上都是开发商，可能还存在着一些少量的物业管理企业，但是我们都知道，这些物业管理企业只不过是开发商的一个配套的设施，主要的还是以开发商为主。在第三阶段是以REITs为主的一个阶段。
这给我们的思考是什么？昨天有嘉宾也给大家说了，国内的开发商融资的手段是非常多的，超过30多种，我这里只是列举了其中的一部分。这就有一个问题了，我们既然融资手段这么多，为什么说我们还是只处在开发阶段，而不是说国内的不动产开发商已经处在金融阶段呢？这就是因为我们目前采用的所有的手段，都是一个为项目配套的手段，是一个被动的资金管理。
而我们刚才讲的金融的阶段，实际上是一个主动的管理的方式，它是因为自己有策略，他募集了资金，然后拿这个资金到市场上发行一些好的地产项目，所以一个是被动，一个是主动，我们现在即使金融手段这么多，也不能说我们的房地产业到达了金融阶段。
我们可不可以弯道超车，直接从第一阶段跑到第三阶段？我们谈弯道超车，用金融学的理论，大家可能非常了解的就是后发优势，但是后发优势只是一个理论，是一个假设，它不是一个定律，也不是定理。
相对后发优势，我们也听说过后发劣势，著名的经济学家杨小凯提出的这个观点，我们为什么不能直接从开发跳到金融？主要就是因为第三阶段是基于第二阶段，也就是说你要玩金融，你必须要有非常良好的运营管理能力。我们国家这么多房地产企业运营管理能力存在吗？我们每个人都住在每个小区，你对你们的物业管理感到满意吗？如果普普通通的物业管理都不能满足消费者的需求，你何谈一个大型的物业运营管理呢？
所以在还没有达到第二阶段的时候，我们要说弯道超车到金融阶段是不可能的。
全球目前来说有40多个国家已经有REIT的立法，从全球的角度来说，这些国家在设定REIT立法的时候是发生在什么经济形势之下？我们可以看到，绝大部分都是在国家经济形势处于危机、低靡或者是减速的情况下。
我们知道很多的企业是顺周期运行的，也就是说当经济膨胀的时候，他们要扩大生产，经济收缩的时候，宏观经济不好的时候，他们要勒紧裤腰带。
在危机、低靡的情况下，金融不愿意投资房地产企业，你现在就知道这些国家设立REIT的立法明显的用意就是希望能够吸引更多的零散的投资者的资金进入到房地产行业，来扶持房地产行业的稳定。
我现在就想问大家一个问题，在现在的中国的宏观环境下，最高层的政府是认为投向房地产的行业资金过多了还是过少了？这个问题你自己肯定有一个回答。
为什么REIT在我国频频被呼唤？这里我只是列举了两个数据的对比，一个是56家地产开发商上市公司的负债率，另外一个是美国9大地产开发商的资产负债率。你可以看到，我们国家的开发商的资产负债率基本上是一路上行，除了在金融危机期间。
这两个图的对比有很多的信息，我今天没有很多的时间跟大家分析。比如为什么在2008年金融危机的时候，我们国家的开发商的资产负债率在下跌，而在美国却是在上升，这里头是有原因的。
要看REITs能不能在近期在中国被推出，首先我们要看一下REITs存在发展的基本基石是什么，它作为一个金融工具，它要有一个基础，首先是法律基础，你要给它立法，要给它名分。我们看证券有证券法，基金有基金法，我们有REITs的立法吗？没有。美国关于REITs的立法，从1960年开始设立以来频频更新，新加坡、香港都有相关的立法，我们没有立法，所以目前法律基础不存在。
第二是税法的规则，你要成立一个REIT，要有税收优惠。比如我们在最近几年大家可能听过一些争论，说企业不分红对不起投资者，因为股价一路下跌，而且还没有分红。REIT是必须要给投资人分红的，它有法律的规定。国家给REITs有一个税法上的优惠，这个图明显显示，可以看到REITs行业的实际税率，在美国特朗普税改之前，只有3.5%。
标普500的企业的平均税率是达到27%，从27%到3.5%，实际上就是政府给REIT行业的一个免税的政策。我们国家既没有立法，也没有给REIT税收上的优惠，税法上没有这样的规则。
从另外一个角度来说，REIT享受3.5%的税率，说明是国家把一部分本来应该收给国家的税让利给投资人了，因为国退民进，把一部分税让利给投资人。但是我们国家目前来说有没有这个能力呢？这是2019年上半年各省财政盈余和赤字的情况，只有上海市有财政盈余，其他的省市都是财政赤字。所以提供资金给房地产行业也不现实。
第三是运营的管理能力，这张图显示的是亚太REIT行业从2001年开始平均分配给投资人的年化的分红的利润，是6.2%。我们如果想想中国目前的一些房地产项目，你认为这个项目能够平均每年拿出6.2%的红利给投资人吗？能不能达到这个水平呢？我们的管理水平能不能达到这个地步？这个问题我想各位都有一个自己的回答。
REITs一直在推动，正如孟先生所说的，十几年来一直在推进REITs的立法，或者税收上面的政策，这里只是列举了2018年以来部分政府的相关动态。但是从2005年开始推进，到目前为止，基本上是在原地踏步，没有进展。
我刚才讲了REITs存在的基本的基石，有没有深层次的原因呢？首先我认为是对REITs的理解不足。什么是REITs？按照严格的定义，它实际上是一个在特定法律下的社会组织或行为。它是一个特定资产运营管理的模式。
而我们国家目前来说主要都把REITs当成了一个房地产企业的融资手段，包括刚才孟先生讲的基础设施、长租公寓用REITs，因为这些行业没有投资，所以我们谈来谈去都是把REITs当成一个融资的手段，而实际上我们从不动产行业的三段论的发展来看，它是一个金融工具，而不是一个融资工具。
也就是说我们现在是以开发商的思维看待REITs，我们的思维定位仍然是在最开始的阶段，还没有进化到第三阶段，即便给我们这个REITs的工具，大家也用不好。所以这个思维不改变，那是没有办法能够真正地推进REITs的落地，这是一个非常重要的深层次的原因。
这个图显示的是从2005年开始，商务部就提出了关于REITs的建议。请大家看一下商务部这个建议的题目“开放国内REIT融资渠道”，商务部一开始推进REIT的时候，他就想到是一个融资的工具，没有想到是一个金融的工具。这是从部委的文件上可以看到上层的思维还是存在着一定的差距。
另外我们要看一下目前是谁在呼吁REIT。主要的都是开发商，因为他需要融资，他从银行可能贷不到钱了，或者从信托拿不到钱了，他需要开放另一个渠道，这是第一种，对REIT非常有追求的企业。
还有一种就是券商，券商为什么要推进REIT？它是中介，你做一笔业务，它收一笔钱。券商有管理能力吗？它能够运营一个不动产项目吗？不行。它没有这方面的能力。开发商就一定有运营管理能力吗？也不一定。所以我们看到目前来说推进REITs的呼吁方，相对来说比较单一，而他们的思维，仍然定位在业务的层面。
举一个简单的例子，美国的铁狮门，这是一个非常强的不动产的企业，它的员工中接近48%是金融、财务部门。把我们国家的任何一个不动产企业的员工构成拿过来对比，估计70%是项目部。一个是48%的金融、财务部门的配置，一个是项目部门的配置，你可以看到他们对行业发展的思维和业务的构成显然是处于不同的阶段。在这种情况下，你如果变相地说我们是不是能够有一个新的融资工具，显然对我们的房地产开发的行业的长远进展并不一定就是一个非常有利的推进。
正因为我们现在呼吁REITs的企业的构成相对来说比较单一，导致了战略同盟的不足。比如说投资者，我们国家的股民相对来说投资的工具比较单一，我们从来没有说推出REIT的目的是为了方便一些零散的个人投资者能够投资到商业地产的行业，目前来说我们在座的任何一个个人，基本上没有渠道来投资商业地产行业的机会，你只能够投资个人住房，就是自己买一套房子去持有。
作为个人不能投资商业地产。而REITs是一个非常好的工具，帮助个人投资者或者散户来投资商业地产，这个观念从来没有被涉及过。
这一页是美国1960年通过了相关的REITs立法之后，美国国会提出的为什么通过REITs立法的原因之一，就是为众多中小投资者提供商业房地产投资的机会，这个观点非常重要。
最近中国金融出版社出版了一本我的书，是关于资产证券化和REITs内容的，大家感兴趣可以看一下，里面有很多REITs的设计，我要强调一点，实际上REITs不是资产证券化的范畴，正如孟老师说的，REITs是权益类的，而资产证券化是债类的。
为什么我们国内把REITs纳入到资产证券化？主要的原因就是因为我们国家的REITs不存在着立法，没有一个名分，因此套用了资产证券化的框架，所以做的还不是严格意义上的REITs。
现在各个部委在积极推进REITs的工作，但是正因为缺乏我前面讲的三个基本的基石，以及深层的思维的理解，因此真正的REITs，我个人认为在中国不可能马上落地，但是不排除个别的部委在他的管辖范围内，推出一些有中国特色的REITs，这种中国特色的REITs不是严格意义上的REITs，所以我觉得大家在看到很多标题的时候，讲什么私募REITs，大家要仔细理解一下它的实质是什么。
掌声感谢郭杰群先生为我们带来的分享。接下来有请下一位演讲嘉宾，他是瀚德科技首席战略官，厦门国金副董事长陈雷先生，演讲题目是“地产融资新变局——CMBS的视角”。
大家早上好！很荣幸主办方请我来讲CMBS。我也是一个金融行业的老兵，1994年开始我就从事CMBS的工作，当然那时候是在美国，2003年回到中国，就是想做资产证券化，去了北京的中金公司，十几年过去了，终于看到现在这个市场开始起来了。
我在香港的时候，在花旗做了第一单中国大陆的REITs，就是越秀的REITs，也做了第一单中国大陆资产的CMBS，是万达发行的，所以咱们国家的资产做过一个正儿八经的完全符合资本市场的CMBS，那是在香港市场发的，当然后来也不了了之，三年以后它又被银行贷款给取代了。
今天给我15分钟的时间，谈不了很多，就把我多年来从事CMBS、房地产融资的体会跟大家介绍一下。
我在美国待了17年，回来也17年了，就是为了在国内推资产证券化，我在美国主要的实践就是在CMBS。刚才郭教授讲得很清楚，我们国家是从增量到存量，增量的时候是重开发、重规模、重速度，这个速度我们是把它看成一个融资的杠杆，或者是时间上面周转的杠杆。到了存量时代就重盘活、重运营、重优化。我这里的优化讲的是我们做金融的人经常说的资本结构的优化。
房地产实际上是一个非常基础的金融资产，但是它又是一个各种各样的金融工具用得最多的行业。我们在做房地产的时候，以前基本上就是开发商和银行两边一个给融资，一个要开发。但实际上从我们做金融的人来讲，资本结构很重要，如果你看那个资本结构，我大概写得比较简单的，下面是一个股权，上面是一个负债债权，中间有一个夹层，真正一个稳定的好的资本市场的发展，要优化这个资本结构。
刚才郭教授也讲了，我们现在做REITs，想的就是融资，融资是CMBS的事情，投资是REITs的事情。现在像美国这样的社会，它比较平稳、比较稳定的、可持续发展的房地产的资本结构，它一般是这样，它的股权可能是一个REITs，是一个公开市场的股权结构，如果是私募的，那就是一个有限合伙。
上面那个债权基本上就是CMBS为主流，中间那个加成有可能是私募基金，也有可能是其它的，也有可能这个加成就归入到上面的负债，或者归入到下面的股权，这是所有的商业物业房地产的一个比较稳定的东西。
目前我们国家走的还是一个比较普遍的融资的形态，就把它变成一个贷款、证券化，或者是资本证券化。
时间关系，我直入主题讲讲CMBS是干什么的。
CMBS就是把一个本来是一对一的银行借给一个房地产投资商的贷款用资本市场来做。它把一个贷款从间接融资变成直接融资的方式，它是比较标准化的，可以差异定价，有这些好处。
现在在我们国家的CMBS，我们也把它叫做类CMBS，跟美国市场不太一样，但是这个类CMBS和国外的CMBS也是非常相近的，这个区别远远小于国内的类REITs和国外的真正的REITs。
国内的类REITs实际上它是一个债权，跟CMBS差不多。CMBS不管怎么样，我们国家的CMBS基本上还是一个相当不错的结构，我不在这边展开讲。
美国CMBS的起源及发展阶段。它最早跟中国一样，最早给持有性物业提供债务的是银行和保险公司，后来银行有了资产证券化之后，银行就有一个出表需求，它把它的商业物业贷款打包出售到资本市场，由投资银行把它发出去。
到后来等到我从事资产证券化的时候，也就是在90年代初的时候，正好是美国储贷危机以后，银行垮了很多，那时候开始投行就直接开始做贷款了，撇开了传统的银行。传统银行干什么呢？由于它的资本结构，负债和期限的不匹配，它的银行更乐意给投行提供过桥资金，让投行直接成为了房地产投资商的贷款提供者，投行是一个交易性的金融机构，我们把这些贷款拿了以后，马上就把它转手打包出售到资本市场去。这就是进入一个直接融资占主导的阶段。
虽然目前我们国内法的一些CMBS是用信托贷款，原理是差不多的，但是业务的模式、风控的模式、资本结构的模式、投资者的成分等等都是非常不一样的。
随着资本市场的完善，首先你要把这个CMBS做起来，或者把REITs做起来，你得有非常专业的房地产的经营者，也就是说你要把一个房地产物业的经营和它的投资两个事情分开来，投资的资金可以来自社会，藏富于民，可以是资本市场的钱，但是运营得专业化。同时投资者也得专业化，也就是怎么来判断这些CMBS，虽然那个资金可以来自老百姓，可以来自基金，但最终要有专业的投资者，这两者在我们国家目前的阶段都非常缺乏，还没有到水到渠成。
所以我回来17年了，想在国内做CMBS，现在才刚刚开始有一些CMBS的做法，我觉得未来在有危机的时候可能才有机会。在目前政策控制非常严格的情况，有可能正是CMBS发展的一个契机。
房地产的发展规律是类似的，中美商业物业存量市场其实也是差不多的，但是资本结构不同，两个市场最最不同的就是资本结构。就是说钱哪里来，承担的风险是什么，谁是资产的管理人等等。随着市场的成熟，随着国内的资本市场以及国内的专业投资者越来越多，我相信会越来越丰富。
美国市场的产品种类跟中国不一样，发展阶段不一样，参与的主体不一样。在美国做借款的主体往往都是一些专业投资者，是一些REITs。什么叫专业投资者？专业投资者就是帮别人做金融服务的，也就是说它不是管自己的钱，也不是管自己的资产，而是帮别的资本或者资产提供方进行专业化的管理。
目前美国的长线资本还有保险资金，做CMBS大量的投资人是保险资金，在我们国家，CMBS目前还是理财产品为主，是老百姓的短期资金，缺少资本结构里面能够承担风险的真正的机构型的资金。
基础设施建设的完善不同，从美国市场发展的经验，展望中国未来CMBS融资的趋势。首先是单一物业向集合物业的过渡，目前我们在国内看到的CMBS基本上都是一个商场或者是一个办公楼，一个单一物业就把它包装，变成一个贷款直接发了CMBS，这还是一些大公司、大机构的玩法，其实CMBS真正的对美国的地产市场带来冲击的是中小企业，对中小企业或者是中小房地产的融资方带来的东西。
比如说你把很多中小房地产持有物业，如果能够运用CMBS的方法，把它放到资本市场上去，让中国的老百姓也通过专业的基金或者保险，来变成这些商业地产的持有者，我们国家的资本结构会有很大的优化。
刚才孟老师讲的关于老人反向抵押贷款的事情，就是一个很好的例子，如何把金融这样一个很复杂的东西，运用到老百姓的日常生活中，怎么藏富于民，怎么把资产的拥有权放到老百姓中去，同时又让专业的人员来管理这些资产。
这个要做的事情其实很不容易，因为中小企业要融资，我们国内的资本市场主要还是银行的资金，如何把一个信用能够放到投资者里面去，里面有一个很大的发展方向就是金融科技。
我们知道融资、债权都是基于后面的信用，我们国家由于历史的原因，以及整个的政治经济结构的原因，一般的投资人只信心政府的信用。地方政府负债结构那么差，它还能融到资，但是很多中小企业有很好的资产。这里面也许金融科技的发展，能够帮助两边的信息不对称，通过金融科技来解决这些问题，这也是未来的一个方向，目前我们公司就在做这些方面的事情。
最后总结一下，我们如果看这些结构，在资产端我们有负债、夹层、股权，你就想象它是一个房地产的项目，一个房地产的资产，在资金端有优先级、中间级、劣后级的，这是是从投资者的资本结构来看，左边是资产持有者的资本结构。它中间还有一个时间差，如何把这些地产的项目长期的资本放给投资者，又把它长期的融资放到投资者那边去。目前我们讲的东西还没有一个时间差，我们现在讲的融资基本上还是用开发商的形态去做的，等到你变成一个存量资产，它的融资结构、投资结构和风险跟开发的时候是完全不一样的。
如果大家对CMBS还有更多的信息想了解，也欢迎会后跟我了解。
主持人：感谢陈雷先生。我们的演讲环节到这里就告一段落了，接下来我们将为大家安排的是本届第三场地产精英、博鳌论剑的环节。
金融是房地产的血脉，但金融本身会怎样影响房地产呢，当房企选择为规模扩张而活下去，并将杠杆继续推高之时，金融就成为了最关键的力量。
本次地产精英、博鳌论剑的主题是“寒冬夜行：地产资本化路径与融资通道”，接下来让我们掌声有请主持嘉宾：京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光先生。以及参与本场对话的各位嘉宾，他们是：三盛集团常务副总裁冯辉明先生；首创置业助理总裁、财务管理中心总经理、首金资本总经理廖洋先生；霸菱亚洲投资董事总经理、全国工商联房地产商会香港及国际分会主席林熙龄先生；盛世神州基金总裁李万明先生；汇联金融执行董事、汇联科技总裁郭馨孺女士；长安不动产总经理樊振东先生；戴德梁行中国资本市场董事陈彩丽女士；华润资本地产基金董事总经理、华润资本人工智能基金董事总经理王可旸先生。掌声有请各位嘉宾。
下面把时间交给各位。
沈建光：非常荣幸由我主持这一场对话，昨天晚上我们已经为今天的活动开过了一个比较长的会，我们这一场有房地产商，有做过地产商，然后又变成基金管理公司的，也有五大行的代表，也休专门做海外私募地产基金的，所以涵盖面非常广，而且都是非常有经验的资深的人士。
今天这个话题叫“寒冬夜行：地产资本化路径与融资通道”，我想请各位谈谈这个问题，在目前资本化路径面临什么样的问题，最近的政策收紧对各位在业务上有什么大的影响，以及有什么样的化解措施？我想每个人可以先发表一些观点，然后我们再看看有什么样的互动。
冯辉明：今天这个话题基本上是大会一直在讲的话题，我觉得有些前面的专家或者是房地产界的同仁，有些可能是偏乐观一点，有些是偏悲观一点，但大部分人可能是会偏悲观一点。
就我个人的看法，如果我们谈地产的资本面，一定离不开大势。前面谈了很多大势的问题，总体来讲做一个定位，应该是不会大起也不会大落，“稳地价、稳房价、稳预期”，从这几个词可以定义出，我们在下半年或者在更长的一段时间里面，基本上是在一个箱体内运行，它上面有顶、下面有底。房价大跌基本上不太可能，因为在过去的一段时间里面，开发商的角度有些项目是愿意降价的，但是地方政府要守住价格的底线。所以这一块总体我对大势的判断是箱体运行。
从金融层面来讲，确实是在收紧，最严重的是23号文，还有郭主席前段时间的讲话，任何一个国家靠房地产是不可能持续繁荣的，这是官方定的一个很明显的基调。23号文主要针对的是前融这一块，受到的限制很大。
今年上半年的时候，大家从社会资本的供给量可以看出来，前融有一段时间是非常活跃的，包括一些主流的金融机构在一些尺度方面是给得相对比较宽松的，所以后来的政策严格来讲是一个治理金融乱象回头看的政策，是公布成果的政策。23号文对前融做了很多的限制，基本上现在再做一些后置抵押的方式，现在基本上是会受到严格限制的。还有一个就是对信用类的融资会受到一个限制。
昨天我们也看到又发了一个64号文，它主要是针对信托机构的，强调的是要进一步去通道，更多的是主动性的管理，还有控房地产规模，还有一个是加强窗口的指导，窗口以后可能会成为一种常态。所以这样整体来看，从金融政策来讲是从紧的。
一个大的基调可以看到，应该是下半年可以从政策层面定义是稳中从紧。因为上半年表现的是相对比较进取一点，所以下半年可能会比上半年更加从紧。所以在这种情况下，我觉得对每一个房地产企业，不管是资金面宽裕的还是目前资金面相对比较紧张的企业，我们都再次面临压力测试的问题，我们要评估这个政策面会导致市场最终的走向，在上中下这三种情况下，比如在相对比较乐观、相对比较悲观，在更加悲观的情况下，企业的资金面可以支撑到什么样的程度。在这种压力测试的情况下再做现金流管理的动态调整，从企业层面来讲。
冯辉明：还有就是核心的三个维度，投资性现金流、融资性现金流和经营性现金流，在这种情况下，你一定要有更好的变现资产，在选择的区域里面肯定是能够支撑到有效跑量的一些区域，项目层面也是如此。
还有就是我们现在是要求在投资端每一个项目在拿地的时候都要给出资金解决方案，你的初始投资回收期到底在多长时间回收，我们也是有严格要求的，一定要在要求的时间内回收，所以对投资端加强目标管控、现金流管控，这个要求更严格。
另外一个是投资节奏，每个企业要根据自己的压力测试的结果，对未来形势的评估要做一些调整。可能资金面宽裕一点的，对未来压力测试的承受能力高一点的，可能会在投资方面还是保持一定的节奏，可能压力测试比较大的，最近有些企业已经经受不了压力测试，在卖一些项目。所以可能要根据各自的情况把握好投资节奏。
在融资端，现在在前融和信用类投资的通道被压缩了，在银行和信托这一块被压缩了，今天演讲的嘉宾，有些是做私募股权基金的，包括境外的基金，在股权方面还是有很大的合作空间的。还有就是除了银行和信托的资金通道之外，前面讲的CMBS、ABS这些产品，能够做的还是可以做，但是我相信大多数企业能做的已经做了，而且有些还受到一定的政策限制。
但在这些之外，房地产的金融工具还是比较多的，如果其他的门还没有完全关上的，可以在目前政策限制没有覆盖的区域扩大合作。
还有一个，我认为所有的冬天，每个企业都有它的战略合作机构、金融支持的机构，这一块是你抱团取暖之后走出冬天的一个重要的力量。再就是从经营性现金流这一块，现在大家应该是逐级的建立现金流的平衡，从你的项目层面到区域层面，再到集团层面，所有的都会产生一个正向的现金流的情况下，你的整体才会更加安全。
还有就是所有的房地产企业都会关注到回款，如果是面临着适度从紧的话，在回款这一块要更加有纪律、更加刚性。当然每个企业都有每个企业的做法，总体而言我觉得是不是冬天，还需要观望，我自己没有感觉那么强烈，因为大的政策基调给你定的是一个稳中从紧的情况，这个行业还有重要的内需的支撑，但是国家并不希望它的过程热，我们要看到这个大的基本面。每一次调控都会让这个行业更加成熟，让企业更加成熟，我们可以以有限的谨慎继续展望美好的未来。
沈建光：谢谢冯总，冯总是三盛集团的常务副总裁，他是在房地产行业的从业者，也负责融资的工作，所以他从房地产行业的大的方面给我们做了一个总结，从后端、前端，再到开发，给我们做了非常好的启示性的总结。 
接下来各位都是在融资方面的专家，有些也有房地产背景，但是现在主要都是在基金方面。第二位有请霸菱亚洲投资的林熙龄先生。
林熙龄：这个课题我们看待问题的角度可能有些不一样，因为我们是外资，从海外用美元投到国内的，我们看到有危才有机。从国内的运营者的角度来看，资金比较短缺，他们有一些困难，特别是很多开发项目依赖现金流，发金融产品已经比较困难了。
我们私募基金投资一般都比较保守，都是以海外的美元为主，我们投到国内的项目，一般都是资本金比较多的，我们的杠杆比例也比较低。如果没有项目的，对我们来讲就是好机会，过去一年我们看到的机会比以前多很多，都是可以落地的，以前很多洽谈了很久，到最后可能价格不行，我们做不到，国内比我们的速度更快。
现在我们去不同的地方看有什么好的项目，不管是股权投资还是我们总体收购，特别是我们融资方面，一般都是用海外银行去做，所以反而渠道更灵活。
我们对整个行业还是比较乐观的，也希望能够健康发展，如果房地产出现大幅下滑，对所有人都是不好的。所以反过来简单来说，现在对海外私募基金反而是一个好的机会。
我们在国内融资也可以，那是比较好的项目，现金流比较健康，我们杠杆率也没有那么高的，很多银行都会给我们融资，过去一年我们在国内完成了几个收购，在国内融资也有，在海外融资也有，都是比较有效的，还有就是费用也是合理的。
所以开发商以及一些有项目的运营者，我们在这个环境下，希望能有更多的合作，把融资的架构做得更健康，内资和外资集合起来，渡过现在这个短期的困难期，所以我们也是在努力找项目，我现在还是比较看好的，在政策支持的地方，比如说大湾区，我们是很愿意去多一点的，我们也发现融资在这些区，对我们外资来讲也是比较健康的，银行也是很支持的。
沈建光：谢谢林总，从两位的发言听下来，我没有感觉到是寒冬夜行，冯总讲的也不悲观，认为现在是在箱体运行，不会大起也不会大落，对房地产形势判断没有这么悲观。第二位更乐观了，因为海外资金比较充裕，而且中国现在越来越开放，吸引外资，所以对他们来说是一个好的机会，如果国内有房地产融资困难，他们还很愿意提供资金。
接下来我们主要是以国内的房地产基金为主，接下来我想我们讨论的话题是不是要改变一下，接下来有请首创财务管理中心总经理廖总给我们介绍一下。
廖洋：首创置业在地产业一个老兵，首金资本是首创置业旗下全资的基金平台和金融平台，我们现在也是立足于股东的地产+金融的优势，在奋力前行，争取成为基金的新锐。今天的题目叫“寒冬夜行”，名字确实有点寒意，但是在三亚，在清水湾这种阳光明媚的环境下，以及在这种逆市下，我们也看到了一些机会，和这个寒意应该能形成一些对冲。
我从两个角度分享一下我的想法。第一是从开发商视角，现在很多开发商也是一个综合型的开发商，也就是从开发商开发业务的视角看这次调控。这次调控应该说力度和调控的决心和以往确实有所不同，这也是中国房地产增量时代发展到一定阶段，我想也是一个历史的必然，也是一个新旧动能转换的历史的时机。
从这回对于住宅的金融调控，应该是两个关键词，一个是防风险。怎么解释呢？前面各位专家也提到了，这个风险来自两个方面，一个是整个房地产业，其实主要指的是住宅开发业务的杠杆率，确实比较高，整个行业的杠杆率在78%到80%。第二是居民杠杆，里面主要就是个人住房贷款，以及公积金贷款，这个杠杆率也到了50%。特别是在开发业务为主的房地产企业里，确实我们关注到了有一些利用高杠杆、图规模，现在形成了有息负债规模比较大、融资比较困难的局面，这次央行也特意对这类企业提示金融机构进行重点的关注，所以从这个角度讲，随着各个住宅开发业务融资渠道的收紧，这次从开发商的角度确实感到了一丝的寒意。这是我的第一个视角。
第二个视角，刚才提到这次就是住宅的开发业务发展到一个历史阶段，对房地产企业是一个新旧动能转换的时机，也是刚才提到的增量市场与存量市场转换共存的时期。现在对于存量市场作为基金管理者来说，我们也是一个持牌的股权私募投资基金管理人，我们看到的更多是机会。在这种挑战下，我想市场蕴涵了大量的机会。这是我从另一个时代看待这个问题。
廖洋：从个人对下一步市场的展望来看，第一，金融对开发企业收紧，我们看到接下来的兼并收购应该会大量出现，目前还是局限于项目层面和资产包层面的，开发商处理这些项目和资产包，因为金融机构收紧了，这其实是在向同行融资，也是缓解资金压力的一部分。
第二，短期内应该不排除有一些结构性的促销的安排，快速地回笼资金。
第三，开发商应该会更加关注现金流的管理，通过这次的调整，真是要建立一个底线思维，就是任何时候都需要给自己一个能主动选择的权力，一定在你的资金管理里要确定一个最佳货币持有量和一个保底的货币资金持有量，应对不同形势下的发展。这是从市场角度来看自己的一点想法。
通过这次的形势的变化，我们现在从增量到存量并存的阶段，开发商的投资结构、资本结构都会发生相应的变化，也就是在这个时机给地产股权类的投资带来了机会。不管是海外基金还是国内的基金，对于这种权益性的资本，现在经过大浪淘沙，开发商对权益性的资本有了重新的认识，也有了更加迫切的需求。
从债到股的思维，从开发商角度来讲，和金融机构来讲，都需要去转换。我们以前的住宅业务是一个低风险、高收益的发展阶段，所以从开发商角度讲，他愿意支付一个相当高的固定收益，去引入外部的资金，现在进入到整个房地产业住宅开发业务毛利率持续下降的阶段，金融形势趋紧的形势下，权益类的合作应该是下一步的趋势，从债过渡到股，它有一个过渡阶段，夹层类的应该是在近期和未来一段时间内成为一个市场合作的主力，这个夹层就包括有限合伙的中间级、可转换的债、转换票据，或者说类优先股这种结构性的资本安排。
开发商在这种历史时期，也会下定决心，实现真正的转型。大家关注到去年商品房的销售数据，一共是15万亿，想短期找到一个这么大的市场，能够容纳住宅业务的资金，或者说这种发展，肯定是逐步有一个过程。我们也会看到，存量的房地产市场有450万亿的规模，假设是这个量级，每年有1%的交易，那就是4.5万亿，有1%的城市更新或者是存量改造，又是4.5万亿。
我们的政策已经给了开发商一个引导，这次730的政治局经济会议也提出来了，下一步除了住宅业务，做到住有所居，保证长效机制，实现稳房价、稳地价、稳增长的预期以外，还特别提到了把城市更新、老旧小区的改造，以及城市停车场这种公共配套设施，以及物流冷链地产，这种很具体的引导的规定写到了整体的文件里面，其实也是结合我们这个形势，开发商应该下定决心去进行转型。所以我们目前所说的开发商这个名词，未来会与投资商、运营商并行，从住宅业务转型到存量地产的业务里面去。
沈建光：廖总给我们全面的阐述，不管从基金的角度，而且也从发展商发展的角度谈了一些建议。
接下来一位是盛世神州基金的李万明总，我们昨天聊下来，您的观点好像相对比较悲观一点，对形势看得比较严峻，下面听听您的观点，是不是符合我们走进寒冬的看法。
李万明：我的看法跟前面几位有点不太一样，我觉得形势还是比较严峻的。我想说三个方面：
第一，我们要领会、理解中央对房地产风险的担忧。实际上这两年房地产价格的上涨确实有点太快了，已经远远背离了大家的承受能力，我们也知道，很多租金收益率也非常低，只有百分之一点几的租金收益率，不少四五线城市已经形成了非常大的新的库存，这也不是中央希望看到的，也不是我们房地产行业希望看到的，所以问题还是比较严重，所以要采取措施，防止又一次哄抢土地、抬高地价、形成房价的再一轮传递，要采取一些严厉控制措施，明确地提出来不拿房地产作为刺激，我觉得应该理解这个政策，确实中国的房地产应该控制价格的上涨。
第二，这次对金融和资金的控制真的会有很大的影响，所以从这个角度来说，可以理解成是寒冬。原来主要的通道都受到了约束，可能有些信托公司、银行基于以前的长期合作，还在跟你探讨、磋商以前的做法，但是很显然速度会放缓，有些企业的标准会提高，有些资金可能最后会落实不到位，比如说信托要做的备案就做不下来，尽管它是事后备案，它是要进行沟通的，更不要说窗口指导，告诉你不要再有新的增量。所以我建议开发商们在这种时候要早做打算，尝试各种融资渠道，各种促销的办法早点开始做，大量拿地甚至高价拿地的动作要停止。中央下决心控制资金、控制新一轮的房地产的泡沫，一定会把它的政策落实到位。
第三，站在房地产私募股权基金的角度，我觉得还是有机会。首先大势上，很多城市集群，包括西部、中部兴起的新的城市集群，都还是有城市化进展的余量，很多城市是有吸引人口的能力的，从居住的角度还是有需求。所以很多开发商在这样的地方拿地，我们是非常支持的，我们作为房地产基金也愿意在这些区域去参与合作。
房地产行业有机会的时候，私募股权基金的投资是安全的，盛世神州这三年来已经开始在往股权合作方面转移，我们希望在今后的一段时间内，能更好地与开发商合作，在好的区域，有好的销售回流的区域，有好的投资回报的区域，我们可以进行充分的合作。
当银行、信托的资金不能投向房地产的时候，恰恰是房地产私募股权基金的春天。我们可以回想一下，2010年就是这样的状况。当然我们要合规，也要规范运营，要让证监会对我们放心，让国家对我们放心，我们不要盲目地加杠杆，我们应该在合理的范围内与开发商进行合作，共同分享在长三角、珠三角、长江中游城市群、环北京区域的发展过程中的城市化的红利。
沈建光：谢谢李总，接下来一位也是来自私募股权基金的郭馨孺，是从汇联金融过来的，也是汇联科技的总裁，她也是活跃在房地产私募基金的专家。
郭馨儒：前面的大佬已经把市场说得差不多了，我专注在地产基金的层面说一下我的观点。我确实对这个市场现在的政策不那么乐观，包括昨天晚上我们在讨论完了之后，又看到出了64号文，主要就是一个观点，第三季度信托关于房地产的部分要做到零增长。
我今天早上又看到了一个做基金的朋友分享了一个新闻，是关于32城开始检查银行房地产融资方面的新闻。其实政策已经非常明显了，关于房地产融资这个层面，至少在债权融资层面会略收紧。
但是我觉得对于我们做地产基金来说，确实现在系是一个机会，这个机会是在于，去年以及前几年我们想做股权投资基金的时候，很多地产商都不能够出让股权，不愿意出让股权，因为那个时候会觉得这个项目还是很赚钱的，我为什么要把未来的利润给你分呢？我希望的是债权，我希望的是股+债。
从去年年底到今年上半年，我们谈的股权项目越来越多，开发商越来越愿意分享股权。这部分如果是真的股权，目前在备案层面其实还是可行的。但是有一个问题，大家可能要考虑一下，就是地产商现在还是存在于一个希望被动融资、希望金融机构给我做债或者做股权，然后我去找到你们背后的资方给我投资的情况。
我建议房地产的这些大佬们，你们还是要清醒一点，变被动为主动。一个是存量市场，你们掌控了大量的小区，其实我们的投资人大部分都是小区的业主。如果说我们可以去说动你们的业主来投我们的地产基金，其实你们也可以，只不过你们不够专业，你没有说清楚整个交易结构，而且你不够中立，你没有办法说动投资人去投资你的时候相信你。
刚才中信资本的嘉宾也在分享，专业的地产基金机构跟开发商的合作，一方面是项目的合作，另外一方面是对于存量市场以及社区的挖掘的合作，这个合作一方面是我们去设计交易结构，然后做一个中立方，另外一方面是我们教你们怎么让你的业主更相信你，怎么让市场投资人更相信你，怎么去把你分享给投资机构的利润，分享给相信你、一直跟着你的业主。这些业主跟着你们去买房，在这个过程当中，他们已经赚了一轮、两轮，他对于你们的信任程度其实要比金融机构高得多。当然有很多开发商已经在做这方面的努力了，只不过努力的程度还不够高。这是一个层面。
另外就是在基金的层面，你要找到合作伙伴，一方面是能够帮助你去融资的，另外一方面是能够帮助你去解决你后续的地产融资的问题，包括刚才说的发CMBS、ABS，这些公开市场的交易手段，大家已经用得差不多了，包括在海外发债。
我认为从今年下半年到明年上半年，非标的融资可能会成为市场的主流，非标融资到底怎么做？其实我们是有很多方案的，当然在这边这么公开的场合也不太方便说，接下来我们也希望跟大家能够有更多的交流。
沈建光：谢谢郭总，她给发展商提了一个非常具体的建议，而且也为她们做了一个广告，大家有什么需求可以找她私聊。接下来一位是戴德梁行中国资本市场董事陈彩丽女士，请她介绍一下她的看法。
陈彩丽：我们公司是五大行中最早进入中国的，我最早是在投资部门。我们这几年的业绩还不错，去年我们做了800亿，台下和台上的很多嘉宾都是我们的合作伙伴。这两天大家都听了很多，未来一段时间有些什么危机，但是我可能更加想多一点分享的是，我觉得房地产还是很灵活的，就是投资机构，包括开发商也是非常灵活的。对于他们怎么去解决短期的融资的情况或者是困难，我有几点想要分享的：
第一，从去年的一些大宗交易来看，跟以前不一样的地方是，以前是GP，后面有一堆他们的LP做投资，但是这两年开始，很多GP和GP的联合投资，包括我们去年做的北京东二环的合生，也包括我们今年年初做的上海的浦发，都是一些联合的投资，都是很大的基金公司的投资。因为其实前来交易的标的都很大，如果你说在现在融资比较困难的情况下，而你又必须做这个投资的扩张，其实联合投资是其中的一个方式，我们看到很多的案例也是这样进行的。
第二，我们看到现在开发商的想法也是有点改变的，我们最近在做一个项目，开发商有他自己的一个项目，我们帮他引入了一个外资的基金，外资基金是小股进入，但是它享有一个优先的收益权，就是咱们收益之后先派给他，再派给开发商，中间如果还有利润分成，打了再按股权比例来分。目前很多开发商和基金都比较容易接受这种方式，我们现在也正在谈，也有一些房地产基金现在提供一些夹层的贷款，我知道林总他们公司也是有这个业务的。
第三，去年开始有一些开发商考虑出售一些他们的重资产，想回笼部分的现金，再去开发他别的业务。给大家分享一点数据，在去年全国大概是3000亿左右的大宗交易中，75%是在一线城市，其中有40%是办公楼的项目的退出。如果开发商想要在短期回笼一些现金，可以考虑一线城市的办公楼，可能是一个比较容易找到退出方式的产品。因为很多开发商想到退出的时候，会想我要不把二线、三线的项目退出，但是在目前的情况是比较难的。
另外就是有关短期的类REITs，像ABS或者是CMBS，刚才很多专家都讲了，这些产品的来源、目的等等，其实我觉得这也会是一个短期的对开发商和投资机构的退出方式，它也是一个融资的工具，但是你发了CMBS、ABS，还是保留了一定的弹性，你还是可以做一个完全百分之百股权的退出。今年年初我们做的浦发的项目，就是在上海交易所发的第一个类REITs，也是中国办公楼作为类REITs的项目，当时是海航持有的，我们也是通过市场化的方式，把它出售给凯德和它的合作方，所以ABS、CMBS是可以解决短期的问题，在银行贷款有问题的时候，可以融到一笔钱，比例可能比银行贷款还要高一些，你要想实现完全退出也是有一定可能性的。
我主要分享这几点，大家这几天听到的负能量还是比较多的，我给大家讲讲我们怎么解决短期的挑战的问题。
樊振东：非常高兴有这么一个机会跟大家分享一下有关房地产金融，特别是在近半年金融政策变化的情况下的一些心得。
首先简单介绍一下长安不动产。长安不动产成立4年左右，时间比较短，专注于住宅房地产增量市场的股+债的投资和商业存量市场的并购和运营，是一家专业投资机构。我们在这4年的展业过程当中，因为我们有信托的背景，所以跟信托做了很多的合作，在这个合作过程当中，我们也发现了一些开发商在过去几年特别重视债权融资的动因。
之前跟很多开发商朋友交流的时候，有这么一个规律，或者说是一个段子，“规模决定地位，地位决定融资，融资决定利润”。这两天一些嘉宾就规模排名这个事发表了不同的观点，站在融资的角度上来讲，我觉得这还是蛮重要的，这也是在接下来融资收紧的环境下如何去应对的一个背景。
最近一段时间跟一些信托的领导在沟通的时候，大家也都形成了一个共同的认识，随着未来融资的收紧，每个房地产公司的融资性现金流必然会下降，如果说又想保持你的发展规模不掉队，要保证你的负债率不降低，最容易解决的方案就是做股权合作，跟一些做股权合作的机构合作，通过让渡一些股权，从而把自己的自有资金分解在不同的项目里头，进而保持自己的流量、规模能够继续稳定在这个排名上，进而去提高你在市场上的占有率，从而获取金融机构的支持，这也是刚才几个嘉宾，特别是基金的朋友都提的，在后面要给开发商的建议，就是提高股权合作，提高股权融资的建议。
今天这个题目说寒冬，是不是寒冬，要看在什么时间背景下认识这个问题。中国的房地产发展也就20多年的时间，我相信我们在座的这些人的父辈基本没有从事房地产的，也就说明这个行业还是蛮短的时间，但是你看国外的房地产的发展，发展上百年的企业非常多，也没有哪个国家的房地产死掉的，所以长期来看这个行业还是非常有前途的，这也是中国发展过程中必然的一个阶段，只是遇到一个大浪花里面的小波浪的时候，我们怎么应对的问题。
在昨天的一些嘉宾演讲里也提到了一些建议，我也比较认同，一个是在接下来特别是未来的一年到两年的时间里，提高经营性现金流的绝对量，以弥补融资性现金流的下降，这可能是扎扎实实的要去做的一个工作。
另外一个，中国这个市场很大，过去住宅房地产有一个现象，叫做一荣俱荣、一损俱损，国家一鼓励，一二三四线全部红红火火，一调控，好像觉得都有问题。但是随着调控政策的变化，不管是一城一策，或者是一二三四线所处的发展阶段不同，无论它的城市化率还是城市建设的阶段的不同，都导致了不同类型的城市都有不同的投资机会。
长安不动产在这四年当中，我们并不拒绝在地级市的投资。可能一些品牌开发商、百强企业更多的关注三四十个省会城市或者是计划单列市，这么多企业都在这些城市里去抢食，客观上来讲，竞争压力还是比较大的，据我了解很多的开发商在这种省会城市竞争非常激烈，武汉、成都、郑州等等这种类似的城市，好多开发商的项目是亏损的。但是在中国的地级市里面还是有一些机会的，中国的地级市有294个，我相信在这里面找到10%到20%具备投资机会的城市也还是比较容易的。
除了在已有的城市提高去化、提高经营性现金流的比重，同时重新根据现在的情况做一下布局，可能过去那种城市布局大家都有些趋同性，要么一起都去一线城市了，要么一起去三四线城市，情况不好的时候又都集中回流到一二线城市，我觉得在未来或者是在接下来的两到三年，可能更多的是应对这种融资环境收紧的情况，要进行一个重新的布局的选择。
这是结合目前金融环境收紧的一点看法。因为这个收紧的背景或者说原因，刚才大家介绍得比较多了，我就不赘述，主要是谈一下我们在不动产股、债权投资过程中我们的一些做法，长安不动产不拒绝地级市，同时也希望跟更多的开发商在股债权合作当中共赢。
沈建光：谢谢樊总。最后一位是华润资本地产基金董事总经理王可旸总，您是最后一位发言，不光请您讲一下您的观点，也请您给我们做一个总结。
王可旸：刚才各位嘉宾、各位老师讲了非常多，很多政策、背景、宏观的分析，包括战略、战术上的打法都提到了。我这里分享一下我们的一些想法，另外也给大家提一些建议。
华润资本是华润集团旗下做私募股权基金的一个平台，我们不止做房地产基金，我们涵盖大健康、新能源、节能环保、科技板块，房地产是我们最早的一个板块，我们做房地产基金已经13年了，2006年就开始做了。这13年来我们正好走过了中国大陆房地产最红火的时候，到进入所谓的白银时代，或者到现在的融资寒冬的阶段。我们最早做的时候也是做的纯外币的基金，我们做了大概7年的纯外币基金，到2013年左右才做人民币基金，也就是说华润资本旗下所管理的房地产基金里面有人民币，也有外币。刚刚主持人让我总结，我不敢当，我们这边正好是外币基金和人民币基金都有做，纯股权类的一些想法，我跟大家探讨一下。
我们和华润集团旗下的华润置地是兄弟公司，华润置地的开发能力是比较强的，我们最开始做纯股权，不做债，做商业比较多。我们从2006年开始就开始募集纯股权，最开始我们做的是外币，外资现在是有一些钱的，而且在现在这个政治格局下，在中美贸易战的背景下，我们最近接触了一些欧洲、以色列、中东的主权基金，我们比较欣喜地看到他们在未来的1—3年会加大在中国大陆区域投放的资金量。
因为过去20年这些基金全部是投美国，或者美国投90%，中国投10%，他们看到未来有可能两极化，有可能中国和美国会形成两个主要的经济体，而且会是相当持久的过程，所以这个情况下我们看到有很多大型的主权基金，国家级的基金，他们会加大对中国的投资，加大的级数大概是10倍左右，原来他可能一年只布20亿美元，现在一年想布200亿美元。
在这样的背景下，外资其实是有一定的机会的，当然这里面外资比较看中的是我们的管理能力和运营能力。所以我们的开发商、投资机构或者管理人，如果在有一定的实力的情况下可以
再次掌声感谢各位嘉宾为我们带来的精彩分享，今天上午的大会议程到这里就全部结束了，再次感谢各位的积极参与，下午论坛开始的时间是14点，我们稍后见。
博鳌大讲堂透过系列专业与极具洞见的学习，分享与创造共享经济时代的智慧红利，透过众多智者参与的平台，为行业培养优秀的人才。
8月8日下午，多位“讲师”为大家讲述多元化产业的商业运营经验，有兴趣的同学请准时入座哦~
主持人：尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们，大家下午好！欢迎各位回到2019博鳌房地产论坛的现场。今天下午的时间是本届博鳌房地产论坛的最后一项大会议程，我们将进行的是博鳌大讲堂。
“生有涯，学无涯”，前行路上我们每个人都是学徒，博鳌大讲堂透过系列专业和极具洞见的学习，分享与创造共享经济时代的智慧红利，透过众多智者参与的平台，为行业培养更多优秀的人才。今天每一个环节演讲导师结束之后，都会有互动点评的时间，我们也非常期待大家的积极参与。
接下来我们正式开启第一环节。老龄化社会与人口红利的消退背景之下，养老产业百万亿级市场前景无限。但是在辛勤探索之后，养老产业的模式和秩序仍难于建立。第一场博鳌大讲堂的主题就是养老愿景：营运与回报”。接下来掌声有请第一位演讲导师，复星康复养老产业发展集团执行总裁、星堡总裁王雨珂女士，演讲题目是“鉴往知来，行稳致远——复星康养养老业务回顾”。
王雨珂：大家下午好！非常荣幸有这个机会跟大家分享养老行业的一二三，复星康养集团在2012年就布局了养老，我们回顾一下复星是如何做的养老行业。
第一部分我们想讲一下复星养老星堡这个品牌的溯源。
很多人觉得养老行业是养老地产，我们一直在强调养老是一个服务行业，它之所以复杂，是因为它是四个行业合一的产物，首先你要有居住的环境，所以它一定跟地产相关。
第二，它是唯一一个行业你做得好的话，95%的客户会在你的物业上死去，所以你一定是跟医疗相关，有医疗的准备。很多同仁想只做旅游养老，或者55+退休健康快乐人群，实际上是不可行的，我们看到欧洲、美国这么多年的发展，一定是跟医疗要强相关的，所以第二个行业跟医疗相关。
第三个方面，你看美国的养老行业，其实它是美国最大的餐饮连锁企业，因为老人在你的项目上要365天吃三餐，所以它跟餐饮是非常相关的。
第四个方面，它又是一个365天活动，老人在里面有很多的活动，你必须在这些方面都有布局，才能做得好。
复星的产业布局是非常多元化的，复星今天以健康、快乐、富足为三个大板块。健康行业复星有医药、和睦家医院，还有其他的医疗相关的东西。我们在富足这一块，有一些自己的保险公司、银行等等，给他们做保障支持。在快乐方面，我们跟旅游行业有结合，所以复星做养老就有天然的优势。
我们再看一下它的另外一个股东，复星从2012年做的时候，它是要跟国外学习的，所以那个时候我们找了北美最大的做养老的一家投资集团，当时在美国有4个品牌分布在美国的43个州和加拿大的9个省，它的产品线非常丰富多元，它是专门做独立生活到护理生活非常高端的社区，比如它在美国的双子塔旁边那栋养老机构，一个月要7000—9000美金，居住的人群都是退休的议员、律师等等高精尖人群，服务人员都是戴着领结、穿着燕尾服的。另外它也是美国最大的自理的养老商，它针对的是中产阶级的，它的服务是它的最重要的一个产品线。
它还有专门针对护理型的，还有一个是全球唯一一个除了中国以外成功开发、管理和复制2000户以上的大型CCRC社区的品牌。这样四个系列就可以把所有养老相关的行业都涵盖进来。
为什么复星当时没有找任何一家品牌合作呢？因为其实我们当时讲，2013年是中国养老的元年，哪怕是到今天，中国的养老行业还是非常分散的，并不像美国那样，它所有产品线非常清晰地分布。当时复星就想我要找合作伙伴，就要给我自己留有一定的余地，有非常好的调节的空间，我们要找的是它这个集团，它是一个投资背景的公司，它投资并且管了这么多公司，有不同的产品线，可以帮助我们尽快在中国落地，评估什么模式适合中国，去变化不同的模式。
我们看全球养老行业的分布，从活力长者社区到自理型社区，到特殊护理社区，到CCRC，我们今天做得更多的是CCRC，也是源于我们的客户群体不是像美国的客户那样，到了生命的某个阶段才找一种业务。
现在很多老人为什么喜欢CCRC？他可能因为自己跟老伴或者是朋友有一些事情发生了，比如说有人过世，他突然间对自己的生活环境有一种忧郁感，所以他想找养老院居住。他现在找的是希望能让他住一辈子的地方，所以中国跟美国本质的区别就是他看的时候一定是要确保你有护理的能力，他才会住进来，要不然他就觉得跟在自己家里没有任何区别，所以我们最后在中国就尝试CCRC的模式。
我们再看中国的养老行业的产业风口。我们今天讲了很多地产的大数据，我们如果看一下养老行业，中国老龄化的比例非常严重，而且我们是未富先老的，我们对标美国市场，它跟中国最有可对标性，一个是它的支付体系，全都是个人支付的，没有任何政府补贴，跟中国大多数中产阶级养老是相同的状态。
并且从它的国土的广阔性和人口的基数，都比日本更有对比性，所以我们拿美国举例子。它已经基本上走过了它的一个严重的老龄化的情况，它的老龄人口在12%到17%的时候是它的老龄化这个产业发展最迅速的阶段。如果我们对标中国，我们今天是站在2019年第三季度，到2020年我们的老龄人口比例将达到12%，到2030年的时候是17%，所以可见现在是中国养老行业风潮来临的前夕。
很多的文献预测养老行业将是一个30万亿的大的产业，复星是从上海开始做养老的，原因非常简单，虽然全国老龄化都非常严重，但是上海尤其凸显，今年上海超过65岁的老人已经超过22%，如果按照60岁去看的话，超过33%，并且人口抚养比已经到了0.5，每两个工作的年轻人就要养活一个老人。大多数的中产阶级都面临着不能在家里养老的局面，所以我们从上海开始做这个事情。
2012年我们形成了中美合资的企业，这几年慢慢形成了复星康养集团，康养集团现在已经完成了这样一个布局，有三个品牌、四个产品线。
以星堡为首，我们是专门做250—2500户的大型的持续照料型社区（CCRC）。星健是做医养结合的，就是拿医疗牌照的。蜂邻是做居家护理、上门服务，还有日间照料中心、护理站等等，9073或者9064的90的部分是蜂邻做的，这几个部分结合起来就形成很好的行业的闭环。
你看到老人从一开始只是需要简单的家政的服务，他可以从蜂邻这边获取，身体不好之后需要一些护理的服务也可以从蜂邻获取。逐渐他觉得家里不安全，或者信任你们的团队，我需要住到一个好的小区，有电梯、有人给我做饭，他可以到我们的机构，在他慢慢逐渐衰老之后，需要24小时看护了，有我们的护理机构，如果生病之后需要康复，可以去我们的康复机构，所以我们做到了闭环。
除此之外，他还可以减少开支，我们很多人说做养老先从居家开始做起，我们知道很多地产公司在尝试居家养老，但是他们的痛点是非常难赚钱，你做居家护理，其实是一个人的物流行业，这个人是在不同的走去不同的人家上门服务的，他在走路的过程中你也要付他工资，所以你就很难匹配。
我们现在如果说整个康养集团有康复、护理、居家，我们结合的模式，人员可以共用，他可以在我的单位工作，有外出的单他才出去，大大节约成本。并且居家护理，他在别人家服务，你很容易造成人员流失、人员没有黏性，没有组织纪律感，如果在机构里面，我们可以循环培训，我们来奖励那些做得比较好的员工去做上门的服务，所以就可以规避掉很多问题。
我们刚刚讲了康养集团的布局，现在我们实现了这样一个机构，机构这一块主要有三种模式：租赁模式、会员制模式和品牌输出模式。
现在这三种模式在中国已经开业的项目有4700个床位，加上在建的项目一共超过1万个床位。我们打造了中国首个全牌照营利型养老机构，我们在2012年做第一个项目的时候，还没有营利型养老机构，都是民政下面的非营利机构，所以当时没有人管我们，换句话说也是很多人管我们，不管是民政系还是工商、医疗、卫计委、食药监、外资委等等全在管我们，所以那时候我们是中国首个走出这样一条路的公司。
并且我们实现了稳定入住率97%，在养老行业大概90%就算满额入住了，因为老人有一个生老病死，他要搬出去，重新粉刷，其他人住进来的过程。97%意味着有很多人排队，我中间只是有一点点时间需要打扫房间。
我们70%的客户来自客户推荐，所以我的获客成本非常低，我们喜欢深挖一个城市。在上海我们系统里就有超过6万个老人的联系方式，他们都熟知星堡的品牌，尝试过我们的服务，或者来参观过。当他们过来试住过，哪怕他们自己因为经济原因住不了，他还可以帮我介绍客户。所以我们70%的客户介绍，证明我们的服务质量好。
我们所有开业的项目都实现了盈利，一般情况是两到三年可以回本，平均来讲我们可以做到20%以上的毛利。
我们还有一个特点是不外包任何的服务，这一点非常重要，我们发现很多的同行都开始外包服务，因为确实便宜，但是我们一直在强调养老是服务行业，不是地产行业，所以当你把所有的核心的部分，不管是餐饮、医疗，还是保洁、活动、健身都外包之后，你的核心服务能力是不存在的，它带来的另外一个问题就是你的员工不稳定、客户满意度不高，并且当你想要去外地复制的时候，你很难找到你的合作伙伴跟你一起去外地，所以你要重新去谈新的合作伙伴、活动、合同，去管理他们的成本等等。
所以其实我们要打造的核心是不外包，所有的服务都自己去做，这样才有可能去各个城市外包。
重点讲一下我们的三种模式。我们在2012年第一个项目采用的是租赁制模式，我们租了一栋楼来改造，然后做养老。我们当时从美国回来看中国的状态，年轻人都觉得老年人养老要找一个风景秀美、环境好、空气好的地方养老。
核心的朋友圈，他经常去的一些喝下午茶的地方、逛街的地方、看电影的地方，他习惯了，如果我们把他搬到郊区，中国的郊区跟美国不一样，它的资源明显不一样，不像是在美国，你在市中心、在郊区都是有能满足你生活需求的东西，但是在中国不一样，所以到农村他的生活水准会大大下降，而且现在老人百分之七八十都是不会开车的，他要见朋友一定是要坐公共交通。
所以我们当时觉得一定不是买地新造养老院，一定是用中国的存量资源做养老，所以我们第一个项目就是找了一栋办公楼，然后去进行改造，用租赁的模式，我们租楼，然后再租给老人住，所以降低了入门的门槛，让老人尝试你的服务，当老人喜欢你的服务的时候，我们才有可能尝试其他的费用模式，所以第一个模式就被老人非常喜欢和认可。
到2015年的时候，我们的项目全住满了，我们第一个项目大概12800元一个人一个月，我们是全包模式，包括水电煤、租金、上网、看电视等等，老人说非常喜欢你们的活动，但是我要住10年、20年的时候，我的租金都打水漂了，我可不可以把房子的使用权买下来，只付服务费，降低每个月的支付，这样我的房子还可以升值，这样就促使我们考虑如何用存量资产做一个会籍制的模式。
所以第二个项目我们就拿了一栋复星的办公楼，也是复星的红灯项目，就是我们定位错误，卖不掉也租不掉，但是它的地段非常适合养老，我们就把它包装做了养老的会籍，大概一套房子150到200万，老人买了相应的年限使用权进来，它的月费就降到6900，跟128000一个月相比，我们的受众人群一下就打开了，这样也打开一个现金流回笼的方式，并且我们给到老人可继承、可转让的物业，这是一个非常好的模式。
第三个模式是品牌输出的模式，在二三线城市我们自己投资做养老可能风险比较大，可能也是因为其它的公司，他本来这个存量资产只是想把它去化就好了，并不希望赚多少钱的情况下，我们的第三方管理的模式帮助他们去做开业、筹备，做日常的运营，像酒店一样收取管理费的模式，可以在全国快速开花。
我们再详细看一下每种模式。租赁制这个项目在上海宝山区，在中环线的位置，我们当时租了一栋18000平方米的房子，它离周围的地铁、公交、日常生活需要的一些服务都非常近，虽然它是一个办公环境，但是它的地段满足所有养老的选址条件，所以我们就用了月费全包制的模式。
我们为什么用全包制，这也是一个小秘密，可以跟大家分享一下。很多人觉得我就是应该床位费+餐费，自己吃什么点什么，按照自己的需求来付，去活动的时候也是单独付钱的，这种模式确实乍一听是很便宜的，但是中国的老人消费喜欢是如果所有东西都是单独付费的时候，他最后就是用最基本的东西，我们曾经看到很多老人，如果两个人点餐，两个人点一肉一菜一汤，营养完全不够。
我们这种月费全包制的模式的好处是，当他一次性付钱的时候感觉每个月蛮贵的，但是他所有的内容都包含进去的时候，他一定会尝试到尽，吃饭的时候20几个品种，他会尝试多点菜，所有的活动你可以随时去，他每天的活动排得非常满，老人住进来之后有大量的运动量，运动多了以后吃的多一点，身体就好一点，白天乐了，晚上睡眠就好。在参加的活动更多，认识的人就更多，他的心情就更开朗，所以这种模式下我们就非常快速地让老人尝试了我们的服务。
同样这个租赁模式我们在北京也做了一个香山长者公寓，环境非常漂亮。
在美国养老行业的市场是比较集中的，前10名在美国占了30%多的市场份额。但是在中国到目前为止，养老行业前10大的公司加起来床位也才10万多张，只占养老行业的1%左右，所以后续还是有很大的提升空间的。
复星康养在中国布局了15个城市，主要是在大湾区、长三角，中部地区我们也选择了几个城市，主要是从房产的价格、老龄人口的比例这几个方面考虑。现在我们跟开发商合作，6个月时间就可以开一个项目，我们合作的方式非常多，我们可以轻资产，去做运营、销售，我们也可以重资产，发产业基金，我们持续看好养老的这种模式，它比任何一种长租公寓、酒店的入住率更高、更稳定，所以它的这种现金牛的模式，未来一定是REITs非常喜欢的标的。
我的分享就到这里，我们的理念是，生命不管什么样的阶段，我们都是持续不断努力地成长，当我们把成长的概念直接贯穿在我们的产品研发和落地上，才会以老人为准，考虑他需要什么产品，这是复星康养在行业中比较好的成绩的体现。
主持人：掌声感谢王雨珂女士，接下来是互动点评环节，有请点评导师世联行首席技术官黎振伟先生进行点评。
黎振伟：我们一起来探讨这个问题，我是这次论坛上第二次聆听复星的养老模式，可能在这时候大家会更有兴趣，因为这两天都在探讨转型，都在说养老将是中国一个巨大的产业，我相信开发商在困惑的时候，一定会想到您刚才展示的那个蓝图。但是我听了您讲以后，我觉得这个事还真的没那么容易做。
我归纳三点，第一点你总结得很好，这个养老为什么难做，它是一个复合的产业，是一个服务的行业，需要具备多元化的能力。而在中国今天一做多元化，很多企业就死了。
第二，养老需要有充分的国际的经验，我们如果没有国际经验的之，按我们国内的做法一定不行。当然也要结合国内的实际，所以我发现你们第一个是房子是租的，第二个是卖产权，很适合中国的特点。
第三，你讲到一个很重要的东西，做养老一定要深耕城市，而我们现在的开发商很多还是以机会型的做法，喜欢哪里有机会就往哪里做，当能力没具备的时候，只看机会，而不看能力，这样往往是做不好的。
所以我在听了您的三点之后，我觉得真的是前途很大，但是不容易做。如果这些开发商要找你合作的时候，你会给他们建议呢？
感谢两位的分享。接下来将进行的第二场博鳌大讲堂的环节，从代建到共建，这是一个更为庞大而且激动人心的新世界，在创新思维的驱动下，共建将描绘属于自己的全新未来，第二场博鳌大讲堂的主题就是“创新驱动共建畅想”，有请本环节的分享导师蓝绿双城科技集团有限公司创始合伙人、董事长曹舟南先生，演讲的主题是“双开发商的理想与实际”。
曹舟南：刚才在会场看到很多老朋友，各位新老朋友，大家下午好！我是这么多年第一次来参加博鳌论坛，在绿城待了10年，始终忙于房地产开发的一般的事情。昨天参加了精英对话，我认为这个形式很好，希望以后每年都有机会参加。
我的同事给我做的PPT比较满，我想表达一下我自己想说的东西。
我是蓝绿双城的曹舟南，非常高兴今天有机会跟大家就行业的发展趋势发表一些自己的看法，更多的也是来聆听大家的其它的做法，包括刚才听了复星的养老模式，我也觉得是很好的模式。
我们基于对行业多年的深入实践，以及与全球先发国家行业发展轨迹的对标，我们认为中国房地产行业已经进入下半场，投资与开发相分离的趋势加快，传统以物理开发委主的体系应该向物理开发+数字开发转变。下面我就双开发商的理念与实践跟大家做一个报告。
第一是美好生活的新时代。中国开始进入美好生活新时代，追求有质量增长、高质量发展，这已经成为一个趋势。新时代、新需求、新经济、新动能都成为发展的大的方向。
中国的城镇化率已经到了60%，中国的好多城市的城市化已经超过了70%，上海已经超过了80%，最近很多的开发商都在讨论，大家都认为中国的房地产下半场会遇到很大的挑战，其中一个很重要的因素是，因为在核心城市的优质土地已经越来越稀缺了，像杭州的城市化率已经超过了72%，它的建设用地指标已经很稀缺了，剩下的建设用地指标主要用于政府的新经济、新产业，比如说阿里巴巴当时留在杭州，给他留了一块很大的地，不但不需要花钱，而且杭州市政府补贴他100多亿。所以在政府角度讲，下半场的建设用地指标主要是保障新经济、新产业。
杭州这个城市大家都比较熟悉，比如说临安、富阳、萧山，为了把杭州打造成千万级人口的城市，把这些地方全部设为区，这样把城市的框架拉出来，然后教育、医疗、政府服务资源全部重新布局，所以在城镇化率超过70%以后，建设用地指标主要是用于产业布局、城市布局。
还有什么地真正用于投资房地产？这一块大家要有一个清晰的认知，这是下半场的一个非常重要的标志。现在中国有几万家房地产开发商，僧多粥少，杭州、深圳、上海、北京推一块地，很多的开发商去抢，价格非常高。拍到高地价，希望将来能卖个高房价，但是政府限价，这种模式已经不可持续了。
第二，房地产下半场。中国房地产上半场存在的主要问题，开发的基本模式是以今天的高地价博取未来的高房价。昨天我讲了，不要怪今天的调控，也不要怪我们遇到的其他的挑战，我们这么多开发商，我认为我们要重新定义，重新把房地产拉回到制造业和服务业，形成自己的房产品牌。
我昨天讲，哪个开发商敢跳出来说，我造的房子是不漏水的？一家都不敢跳出来。这个行业发展了接近30年，我们做的产品还有这么多的瑕疵，房子的渗漏水、电梯噪音、烟道串味等等，30年以来，我们的质量通病比比皆是，你说凭什么这个行业要给你黄金时代、白银时代？东西做得太烂了，你的产品做不好。
服务也做得很烂，我们的基础物业服务，围绕基本服务展开的深度服务水平做得很差，比如说餐饮、超市、菜场、健身、洗衣店、理发店，你做好了吗？我在全国的居住小区没有看到过围绕6+N做得很健康的小区。
所以面对这样的一个行业，面对这样一个未来的市场，面对城市化已经到这个水平，我认为最好的办法是静下心来，踏踏实实把应该做的产品做好，把基础服务做好，这是硬道理。
你的营销团队把房子卖给客户以后，你辞职了，提拔了，调离了，客户找谁？房子卖掉以后，我们的销售服务就终止了，一直到交房为止，房子造得好的还好，造不好的，你找谁去？这个行业就处于这样的水平。更不要说我们的园区配套和其它配套。我认为下半场还要从事这个行业，上半场这些通病我们要静下心来踏踏实实解决，不解决它，你这个就还是在混，我认为你是靠运气在混。
根据上半场的问题，我建议下半场还是要回归到本原，房地产就是制造业、生产的是房产品，房产品最本质的属性是居住和生活。另外一方面，未来调控将会是一种常态，这是我们必须重视的。
我认为未来中国房地产行业面临一个基本常态，核心城市的核心地段地价涨的，房价也是涨的，因为它的供求关系和它的稀缺性决定。关键是你有没有自己的投资能力，这是考验下一步非常关键的问题。
刚刚讲了，核心城市的核心地段，地价涨的房价也涨，但是另外一个常态是，中央政府、地方政府对这个行业坚决打压，这也是勿庸置疑的，这样形成一个悖论，关键取决于你的自有资金能不能在这块地买下来以后扛5年，如果你能扛过5年，你就是赚钱的，但是在几万家房企里面，只有少数公司能扛得住。
你如果靠借贷来进行投资的，我认为你一定要非常谨慎。但是我们看到一点，城市更新是未来在增量稀缺的情况下，存量里面的增量，这一点大家要引起重视。我们现在在做城市更新的标准开发模式，我认为这个东西是未来一个非常好的方向。
另外一个是产业导向，今后拿地你不以新经济、新产业作为先决条件，你就只有靠血拼。按照我的理论，现在在北上广深拿一块住宅用地，起步价50亿以上，杭州现在要30亿以上，你拿不出这个钱，你原来在一线投资的，现在要退到二线，二线投资的要退到三四五线，投资能力和产业整合能力结合，有产业整合能力的，地方政府都欢迎你来，你来了以后我给你配置一块可售物业，没有产业整合能力下半场就只有靠自己的投资能力。
在中国城市化超过70%、城镇化超过60%以后，很多城市国家队、省队都会有城市建设基金，大家知道中国的房地产不仅仅是一个居住功能的问题，也不是一个金融产品，也不是一个简单的投资品，从今天在座的成年人的角度讲，会重点发展制造业和服务业，从国家的角度来讲，房地产业还承载着重要的国民经济发展的使命，这一块今后会加大力度，所以后面投资和开发的两个界面会逐步分离。
关于双开发商的内涵，这一点最早是浙江省提出来的，我们讲的双开发商是城市空间由物理空间+数字空间两部分组成。传统开发商做的是物理规划，为什么配套做得这么差？实际开发商物理空间是留出来的，关键是商家进去以后，他是要追求盈利的，他亏损了就撤，所以导致交付以后的园区配套运营是不健康的。
双开发商同时涵盖物理空间、数字空间双重开发，实施物理规划、数字规划、经济规划三项规划，具备产品营造能力、基础服务能力、产品整合能力、投资能力四个方面。物理开发主要是涵盖设计、营造、运营等板块，数字开发是涵盖科技、产业、服务等板块，构建智慧园区的服务。
具体我们是这么运营和实施的，很多人问我，你为什么新创这个公司叫蓝绿双城？很多人说你是不是跟绿城有关系，跟蓝城也有关系？我们确实是有关系，但是事实上不是这样，我们取名蓝绿双城，绿是代表品质、生态和理想，蓝是代表智慧、科技和未来。（见PPT）左边这一块是传统的物理开发概念，右边这一块是代表未来的数字开发概念。
蓝绿双城是宋卫平和我联合创立的。2010年在宋总支持下，由我创建了绿城建设，现在已经更名为蓝城集团，绿城建筑在2010年是整个行业里面规模最大的代建公司，2012年我又组建一个绿城鼎益，现在更名为绿城管理集团。我们去年组建了蓝绿双城，这就是双开发商的概念。
我是去年7月底离开绿城中国的，离开以后就在思考到底做什么，一方面也是考虑到行业进入下半场，下半场有一些根本性的变化，此时此刻组建新的蓝绿双城，你到底想做什么？我当时整整花了半年时间考虑这个问题。
我们的双开发商的优势，有绿城25年开发的理念，包括我们营造的品质。模式创新里面有共建的方式，小股操盘，另外房地产进入下半场，一定要结合科技、数字开发的概念。
这是我们目前做的八大类的产品，值得一说的是TOD，TOD是地铁上盖物业，现在我们已经做到2.0版本，大家看过绿城的杨柳郡、杭州的凤起潮鸣，是我们的城市TOD1.0版本，现在我们在做TOD2.0版，TOD在未来的空间是非常大的，我呼吁大家进行研究。
我刚才听了复星的养老概念，我有一个想法，像今天这样的场合，大家也可以放开来讨论，下半场房地产只有一条路可以走，就是建设生态链，比如我的产品品质做得很好，你的服务品质做得很好，你的养老做得很好，你的办公做得很好，你手上有总包，你手上有地，甚至我们的供应商，大家需要放下身段，静下心来，在行业里面真正地做生态链，这是下半场最好的出路，依然靠原来的单打独斗，所谓的某些公司的核心竞争力还是太单薄了，要共同把建设生态链形成核心竞争力，甚至整个产业的核心竞争力建立起来，这是下半场最好的出路，否则单打独斗是走不长的。
我知道下半场这个行业会面临什么，我在绿城中国10年，每一年对下一年度房地产市场的预测几乎没错过。我讲了这么多，我觉得观点这样一个平台可以做生态链建设，把行业里面各个方面最好的前几名整合起来，这样对整个行业会做出巨大的贡献。
我们的模式创新，一个是共建，代建这个行业是我首先做起来的，但是现在有三大毛病，我个人不主张代建。
代建商业模式10年过去，我总结出现了很大的问题，就是取费模式有问题，因为代建是按照销售价来取费的，销售价里面包括了地价、楼面价，为什么代建始终进不了北上广深，因为楼面价很高，所以代建现在出现了很大的问题。
第二个毛病是包赢不包亏，正激励都到位了，负激励不到位。比如说我交给你代建，形成多少利润，你要跟我对赌，现在都没有形成对赌，只是单边利润，这是有问题的。
第三是政府价格审批的问题，所谓的增长、溢价都出现问题，代建是我先提出来的，但是今天我说代建这个模式需要修正。现在我提出共建，就是小股参与、同股同权同利，另外要形成对赌，你把地给我，我跟你签死，多长时间产生多少利润，我的产品品质、服务品质都是对赌的，完不成我要赔。我认为一个商业模式必须解决公平公正的原则。
另外就是生态建设的问题，从昨天到今天我听下来，我觉得观点就应该着重房地产的生态链建设，这是极有价值的。现在我组建蓝绿双城发展基金，因为我要小股操盘，我现在已经落实了100多亿。
科技赋能这一块我不展开讲，但是这是下半场不可避免的。
我们刚才讲双开发商里面的数字开发商，我们和阿里、海康威视全部在展开合作。
养老公寓这一块我们也在做一些尝试，主要是居家养老和机构养老，关键是跟政府谈好，养老公寓现在做的是居家养老。
青年创业公寓，这一块也是有价值的，解决大学本科毕业5年内的人群的居住问题。
还有一个模式是高端定制的模式。现在我们接了两单，一单35亿做一个酒店，只做3万方，另外一个是杭州的机构，出16亿做2.3万方，其中一个酒店是1.6万方，剩下的做9栋别墅。未来高端定制会越来越多，我呼吁大家把产品品质做实，我昨天讲销售几个亿到几十亿、几百亿、上千亿、几千亿，从几个项目到十几个项目，到几百个项目，你会出现渗漏水，会出现普遍质量问题，因为太浮躁了。14万亿、15万亿这个数字的真实性咱们在座的心知肚明，我也不去讨论它，但是何处是经尽头？你难道永远这样发展吗？你的团队员工这么多，面对资本市场所有投资人对你的股价和利润的期望，何处是尽头？真的需要静下心来把产品做好，把服务做好，这是硬道理。
共建α体系，这是我今天第一次发布，我们希望与所有行业里面的同仁一起来分享，我有一点非常自豪，我的团队90%来自于老绿城和蓝城，都是行业最优秀的人才，我们做事情的价值观、情怀、理念都非常踏实。
现在我们的结构是，共建这一块占20%，重投资的也有，要做一批样板，比如说TOD、未来社区，我们的小股操盘这一块占60%。
曹舟南：了解我的人都知道，我最看中团队，就像我们跟所有的总包单位合作一样，总包的名气再大，你的品牌再大，对我来说姑且听之，总包的项目经理是谁，对我来说最关键。任何产品的背后都是人，什么样的人、什么样的团队就做出什么样的产品，所以团队建设非常重要。
我们团队现在已经展开了很多的合作，包括跟复星也在合作。
时间关系，我就讲到这里。这个行业机会肯定有，我认为未来10年优质城市的优质项目房价还会涨，这个行业在未来10年做得好，它就还是健康的，关键看怎么做。在后面的投资里面，大家一定要多用自有资金，把杠杆降到最低，否则会非常危险。我们要静下心来踏踏实实把产品品质、服务品质做好，在产品的创新、品类的创造方面，我们要一起努力，从需求端解决创新的问题。
主持人：谢谢曹舟南先生。请到场下跟嘉宾互动。
黎振伟：看到题目的时候，我还在想什么叫蓝绿双城模式，前段时间又知道宋卫平董事长退出了绿城，听了您的分享，我想大家应该明白了，宋总和曹总为了实现自己追求品质的理想。所以在这一点上你不要感慨年轻人，我觉得你比年轻人更厉害，您的心态比年轻人一点不差。
我刚才也看到了，您这种模式不容易，在中国这种相对浮躁的时代，大家追求业绩的时代，您要坚持自己的方式是非常不容易的。但是我也很清醒地看到，您呼唤国家真正地回归正确的发展。如果我们国家的整个基础、整个企业的机制，包括市场、消费者的心态不改变的话，这真不是一个短期可以实现的。
您所追求也是我们共同盼望的，但是我们也要做好准备，这是需要过程的。我觉得我们有共同追求的企业可以一起跟曹总合作。
刚才曹总也谈到一点，要追求品质一定要靠生态链，不是靠一个企业可以解决的，这也不仅是绿城一个人的理想，也应该是我们所有人的追求。
大家对曹总这种模式觉得可行吗，你们认同吗？
提问：曹总您好，我来自广西北海，刚才我看到您说小股操盘的方式，我不太理解您那个小股操盘是什么样的模式？我们现在有一个项目大概有20多万方，也是在寻求一些合作伙伴，我不知道有没有机会跟曹总交流一下。
曹舟南：广西北海是很好的城市。小股操盘的做法有两个，一个是你有存量地在手上，你的地是什么时候拿的，楼面价是多少，再加上合理的财务费用，评估之后我们参股30%到35%，我占小股，但是全部由我操盘，在正式合同签订之前，我会跟你商量好开发周期时间。
然后成本这一块很重要，现金流什么时候回正，什么时候开工，什么时候开盘，什么时候交付，把开发节点确定好，然后利润多少，我把相关的内容都跟你商量好之后，你说可以，我们就签合同，然后就开始干。
小股操盘最大的好处是解决了大家同股同权同利益的问题。原来纯代建最大的问题是干好干坏一个样、干快干慢一个样，全由投资人买单，这是有问题的。
黎振伟：您给他的财务指标、利润率，大概怎么核定？
曹舟南：比如说我派了团队到北海，我的营销团队、市场定位策划团队全部搞清楚，房价到什么水平，你的楼面价是多少，我告诉你估计多少利润，我不能瞎说的，否则我会亏死的。
黎振伟：一定要能接受才能合作。
提问：曹总您好，我是来自福建的恒益集团，我想请教您一个问题，像您刚才讲的生态链，包括高品质的打造，现在我就是在负责这一块的工作，跟您刚才讲的不谋而合，有很多需要向您学习和探讨的地方，我想问的是在地点选择方面，除了杭州这样的一二线城市，三四线城市还有没有机会？
曹舟南：从人类共同文明成果来看，首先是城市化，再是城镇化，再后来是逆城市化。从三四线城市的角度来讲，市中心、县城中心、小镇中心，起码在现阶段里面肯定是有机会的。关键看它的人口基数、购买能力、GDP，包括城市发展方向等等，这个我们要统盘考虑。
这几年三四线城市更多的是小镇概念，现在小镇概念我还是保留个人意见，小镇我定义是城市中心的一块地飞出去了，半小时、一小时车程之外的距离。英国、法国的小镇是80%的建设用地指标是用于产业投入的，20%是用于住宅配套的，当然产业小镇也不少，但是所谓的很多小镇，我看到的是倒过来的，80%是住宅配套的，20%是产业。这样的发展方向肯定是有问题的。
关键的问题是什么毛病呢？比如说你们去看小镇，我刚才讲上海、杭州最市中心的居住小区，理发店、超市、餐饮、健身都配不好，今天开了，过三个月就走了，对开发商来讲，我的物理空间留下了，但是做健身房的商家，我是来赚钱的，由于流量不支持，我亏损之后明天就走了，我没义务给你做配套，超市、餐饮中心也是一样，这就是我们上半场粗糙、粗犷形成的结果。
三四线城市肯定有机会，关键看当地的购买人群，我们也分析了，人口是不是流入的，它的产业结构合不合理，支不支持，但是三四线未来肯定是很好的方向。
黎振伟：来到大湾区，再偏的城市都没关系，如果你在很偏远的地方，那种三四线城市，曹总也不敢去。
曹总，您是地了来参加博鳌论坛，今天这个大讲堂是第三年了，这是我们这个论坛的最后一天下午，依然这么多人参加，你会发现大家还是爱学习的，欢迎您明年继续参加。
谢谢两位的分享，在场的各位嘉宾在接下来的互动环节，大家如果有任何问题或者想法，也可以积极踊跃地参与到我们的互动交流当中。
接下来将继续进入第三场博鳌大讲堂，资本追逐下的长租热潮之后，什么样的企业能够经受住行业的起落颠覆，成为长租公寓领域的领军企业，本环节的主题是“长租长跑”，本环节将邀请多位导师开讲，首先有请乐乎公寓创始人、CEO罗意先生，演讲题目是“长租这一年和未来很多年”，掌声有请。
我很荣幸作为长租第一位导师分享我们对长租行业的看法，包括我们对趋势的理解，长租在过去一年确实过得不太容易，今天上午和几家主流媒体的同仁交流的时候，我发现房地产媒体的从业者总体还是比较稳定的，去年在这里见到的，今天都见到了，但是长租过去一年就不是那么一帆风顺，刚才朗诗寓的章林总跟我沟通的时候说长租这一年和未来很多年的这个题目表现得很有激情。其实我认为当下的各行各业可能都需要更多的激情，可能我们有一种普遍的焦虑和对未来不确定性的担心。
我们长租这个行业在过去这一年，其实也是起起伏伏，我记得在去年应该也是在这个地方，当时来分享的同行更多，当时的长租的确是裹挟着2017年整个国家的顶层的政策和2018年年初的很多的一级市场对我们的看好，所以当时指点江山、激昂文字，对整个行业的未来的确有很多的期许。
但是从去年9月份开始，整个行业从自媒体开始向行业发难，从最早的哄抬房价，到后来甲醛超标，到P2P引发的整个行业的次第暴雷，包括近来暴类的行业已经越来越不那么知名，但是整个媒体圈和资本圈对长租的解读还在进一步走向另外的方向。
是不是说整个长租行业就不行了呢？今天早上也有媒体朋友问我这样的问题，其实从去年年底以来就不断有媒体在问我们的问题的语气上和以前有很大的改观，包括今年上半年一些开发商旗下的品牌做了一些我觉得非常正当的操作，媒体朋友的解读往往方向是相反的。包括我们行业在年初的时候也有一些头部的组织拿到了比较大额的资金，我看当时市场的反响，可能也就是一两天的热度，而且还有更多挑剔的眼光。
我从2007年北大毕业之后，到现在在这个行业里面做了整整12年，我想可能接下去还会再做下一个12年甚至更长的时间，我并不认为长租行业可能就不行了。
我们在2017年获得复星投资的时候，当时郭总和我见面的时候就讲到他对长租行业的判断是，这是一条长长的雪道。我想一个行业从萌芽、诞生、发展的整个过程中，总是有一些起伏的。首先我认为长租仍然是在非常长的上升通道中，尽管没有严格的数据体系支撑，但是我认为长租行业再有10—15年的红利期是没有问题的。
从以下几个方面来讲我的看法，首先是国家租售并举的大的战略没有发生变化，在2017年国务院、住建部到十九大的定调，给行业内外的人带来了很多对未来的期许，也有很多热钱进到行业，当年不管做什么领域的人，都开始进入到千军万马进长租的历史风潮当中，到今天可能大家都开始避而不谈长租，几乎整个行业在拿房这件事上都表现得尤其慎重。
但是我认为在整个长租的基本面上是没有发生变化的，包括各个地方的政府的产业政策，可能会变得越来越理性，变得越来越有序，把2017、2018年初的很多政策依次落地，所以我认为首先整个租售并举的国策是没有实质性的变化的。
第二个层面，我们就要看影响行业的几个因素，一是购买力和供需关系，包括我们去成都这样的市场，它的很多的基本面都非常好，但是成都市民的可支配收入和供需关系的确没有那么强的空间，所以乐乎公寓在今年主动收缩了在成都和武汉的市场。
二是看租价和房价之间的比值，尽管这个东西联动的时间周期略长，但实际上它是正相关的，以北京市场为例，北京市场的租金抗跌风险和增长空间，我们认为今天的高租价的确是受到了高房价的牵引。
三是我们要看更长期的产业的情况和人口流出流入的情况。如果我们看15年到20年的产业，我们要看人口。
今天早上我也在问媒体朋友，你们觉得长租不行了，你们还租房吗？是不是你们突然就不租房了？我说我是还在租房的，所以从这个角度来讲，我想这个人口的基本面也是没有发生变化的。
第三个层面，关于资本的问题，从下半年开始到今年上半年，包括延续到现在，的确整个投资圈都是现金为王的理念，我感觉在四五月的时候还有很多机构会跟你沟通，跟你交流，实际上还是有很强的观望的意识。但是在七八月份的时候，很多管理机构在募资上遇到了困难，还有老项目在退出方面，包括以前的很多的业绩回报的承诺不及预期，的确也带来了上游一级市场的紧张。但是整个租赁市场，我认为头部的企业还是获得了好机构的支持，而且会持续支持。
以我们为例，尽管今天的外部环境可能是面临诸多质疑，但是还是有不少的头部机构在跟我们做非常认真的探讨，包括我们的老股东也给我们很多的支持。具体到业务层面的资金，比如说我们跟建信在好几个城市的合作，对话也是比较频繁的，我们还是看到他们在这一类的资产投入上还是非常坚定的。包括在北京，我们在建信之外也有一些大的机构坚定不移地投长租，尤其是集体建设用地上的长租。这是一个大的层面，资产的层面。
再到小B的层面，我在广深，我发现现在还有很多新的投资者进来。我在4月30号，我统计了当时有60个新项目，其中有67%是新项目，刚刚装修完就委托了乐乎做代运营。我后面会讲到乐乎是一家什么样的公司，为什么我有这样的观察。
我觉得资产端本身也是两极分化，大的会向头部、便宜、长的钱靠拢，小的会往小B去靠拢，一会儿我也会讲到我对包租这个模式的一些思考。
为什么在广深有那么多小B进入这个行业？他们多数是工厂的从业者、实体经济的从业者，他们发现在面对不确定性的时候，可能投长租生意，它的稳定性会比他们做工厂、做贸易的可靠性还要强一些。所以我认为资产端的供给、资金匹配也是往前走的。
当然行业里的创新，今天有我们这样一些代表机构，其实在我们之外，跳脱出以前对整个长租生意铁板一块的理解，其实又有很多创新的模式出来。
其实我近期接触了几个潜在合作方，也给我带来很多的思路，我后面也会讲到，我觉得长租不应该仅仅把我们的眼光看在头部的这2—5%的供给方身上。因为实际上长租公寓在整个模式上是相对固化的，要么是自如、蛋壳的逻辑，要么是类酒店的逻辑、包租的逻辑，但是我们发现在集体供地、民间的创新上也有很多新的点，包括华南市场的城中村对长租市场的推动，也是要去关注的，包括有很多流通领域创新的品牌，我发现也是在雨后春笋般地出来。
因为我出来融资，我发现外面还有很多新的玩法，不管别人怎么看这个行业，懂这个行业的人还是在坚持创新的，所以创新是层出不穷的，而且各家也越来越多的关注到自己的比较优势上，然后打穿打透，我觉得过去这一年也是一个逐步理性，有一个分水岭的关键时期。
我自己还有一个判断，我认为尽管2018年很多从业者也是苦不堪言，也有一些人转身离开了这个行业，但我自己恰恰觉得2018年是长租行业的元年。为什么这么说？
首先我觉得各地的产业政策从2017年顶层设计到2018年的渐次落地，到2018年下半年，其实是越来越多的落到实际的层面，而且我认为我们的主管部门，比如说建委，我们的对话是比较多的，我认为各地的住建系统还是比较接地气的，很多事情我们的确是在一起突破，包括我们现在跟建行的一些分子公司合作，我们发现其实他们的市场化的意识是非常强烈的，跟着我们这样一些合作机构在一起去解决问题。我觉得首先这是一个政策的层面。
第二个层面，我们行业经历了这么多好的、不好的、过度放大的起起伏伏的新闻、事件，所以整个长租公寓客户市场的教育应该是已经完成，我们现在的确不需要去解释什么是长租公寓，什么是分散式公寓、什么是集中式公寓，他们可能比我们更清楚。我们有时候打出租车也会听到他们对这个行业的理解，也会有跟我们不同的视角。去年年中我们有一个行业会议，当时有一位嘉宾讲了一句话，说2018年长租行业真正成其为一个行业，这几乎是所有同行的共识。
第三个层面，我们行业挖角的事情变少了，因为经历过这样的市场洗礼、政策的背书之后，有很多优秀行业的人才进入到长租行业，当然我们也看到除了长租可能经受了一些质疑之外，还有很多行业也不行。所以也有一个人才的大量流入的问题，我自己的感受是非常深刻的，我们公司从2017年从北京走向全国，整个腰部M4、M5这个层级的人员，几乎全部是在去年夯实的，我们人才梯队的完善也是在今年，我感觉各家机构都是这样的情况。
第四个层面，从业企业的确需要有一个优胜劣汰的过程。有的人挂着长租的标签，但是他是挂羊头卖狗肉，但是有的人是信这个行业，信这个企业未来的价值，经历这一次的起伏还活着的企业，2018年存活下来的企业，尤其是今天来的几家，都高度理性，关注自己的内部成长，关注自己的价值。
这是我讲的过去一年的一些情况。对长租行业未来的发展，我也有一些自己的反思。
长租的内涵和外延我们应该怎么界定？长租公寓是不是代表了整个长租行业？我今天接待了三个朋友，一个是中介的高管，一个是印尼的创新团队，蚂蚁金服的人带过来的，第三是一个贝壳战投的负责人。
他们三个人给我带来了三个思路，就是三个获取房源的思路。一个是贝壳的人，他的角度有很多链家、自如的视角，他说集中式公寓在人口密集度、房源密集度比较高的区域的某些门店，能不能以门店为中心，1.5公里为半径获取分散式房源，从而提高单店的盈利能力，这是一个视角。
第二个视角是印尼的朋友，他们在做的是城中村，他也是典型的代运营模式。他就是让房东把它租完，他来进行品牌化，和C端匹配，它的增长非常快，蚂蚁准备投它的A轮。
第三个是中介的，他是代理机构，他说长租为什么以前不进商住公寓呢？我说以前我们也曾经跟复星谈过南京和武汉的项目，后来都没进去，我发现开发商和运营商的逻辑是拧着的，开发商要卖房子，他请运营商是讲故事，不是真正做运营，你给我承诺8%的回报，但是我们都知道不可能做得到，5%也做不到，开发商说我底下给你塞点钱，一般能给你塞两年，两年之后呢？两年之后就扯皮。
如果说经过一个市场下行之后，这些投资者如果说能高度理性、高度回归他的使用价值，而非他的投资价值，在那时候那么热的情况下，你跟他聊这个天，很容易聊死。长租公寓的构成，是不是我们一定要把非租的变成可租的，去做增量市场？比如说在华南的广州、深圳、佛山、惠州、东莞等等这样的城市，它有海量的城中村，城中村合不合法？至少我们行业都默认它是宅基地，是合法的，它有没有可能提升，并且高效和C端做匹配。
还有就是我们来看大数，现在用于长租的有7500万套，我们头部机构手上究竟有多少？我们今天各地蹦哒，这里上论坛，那里讲观点，但是我们构成长租的占比是非常小的。我们究竟有什么样的在存量市场挖掘的机会？我觉得这是值得我们的同行去想的，我没有那么多钱做增量，我能不能做存量，我们能不能做匹配？我觉得这有可能是一些思路。
包租这个事情究竟有多大空间，我也是存疑的。我们从2015年8月拿天使的时候就选择了做代运营，目前我们大概在8个城市有400多个项目，大概6万间房。
我们也有包租项目，但是总共只有3个这样的项目。我觉得行业内大家有一些共识是，可能二房东的模式，多数的二房东会停留在较小规模，包租大概率不意味着未来。
据我所知，自如近期也在探索一些To C的代运营的模式。我也认为它应该把它体系内形成的品牌、渠道，它的很多的能力释放给行业，这是打通任督二脉的非常好的办法。当然重者愈重、轻者愈轻，也是行业的共识。
未来行业会有三种模式，一种是重资产运营的，追求资产的价值，这里面一定有一部分是资产增值的部分，如果只靠运营是很难的，但是集体建设用地可能不在此列。
第二类是真正做信息化服务的轻资产的平台商，包括做一些交易撮合的平台。
第三类就是有点像乐乎这样的公司，我们一端是用很轻的方式控房源，另一端我们当下真正的价值在于匹配价值，投资人问，你的服务能够创造多少溢价？实事求是地讲，这个问题我是回答不上来的，或者整个长租行业的品牌商当中，还很难有人说通过他的服务真正提升了溢价。我们认为当下的价值更多是化零为整，统一推向市场带来匹配效益的提高，但是下一阶段可能命题会发生改变。
因为我们是一家运营机构，我们不吃租差，也不做资产，我们就是一个乙方服务的公司，我讲讲渥堆运营的几点浅见，不全面，是新观点、新看法。
第一是为什么行业需要运营能力，我们以前去“忽悠”投资者，我们讲的故事都是因为竞争加剧，所以很多人活不下来。投资人就会问你，因为竞争加剧，他们活不下来，是不是长租公寓的天花板已经到了，或者说他们都赔了钱，他们是不是离开了这个行业呢？我们做了调研，也引入了咨询机构，我发现现在我们提供的运营服务，不是因为竞争加剧，而是因为这些人都没有运营能力的基础要素，很多的二房东其实以前就是一个批零关系，通过信息不对称拿到项目直接分发，不做装修。
但是随着C端的需求往前走，他们都被迫装修了，一个项目投200万、300万、500万，房子是装得不错，但是运营能力不具备，包括整个收益的管理能力，我们现在就是把非常固化的东西不断地去做重复，不断地做PDCA。另一方面我们是在做匹配效率的提升，这是第一个观点，我们认为我们的空间不是来自于竞争加剧，而且行业的空间还非常大，还没有到需要挤出大量的从业者的阶段。
第二，我们认为确实要从“房”往“客”转变，尤其是我们现在单月的业务增长大概在4000—6000间，有几十个项目，我有一个感觉，我们过去这几年，尤其是做托管业务的时候，我们是典型的资产为中心，我叫以房子为中心、招租为半径，房子卖得掉就是牛的运营。但是再往后走，如果一直保持这样的情况，我们作为乙方机构的位置会非常弱势，因为租客认的是房子，而非品牌，而非认的是乐乎。
所以我在内部的管理层有一个分享叫“租客在手，说走就走”，这其实也是我的一个痛点。因为我们有时候跟甲方博弈的时候会很难受，我认为随着规模的增长，随着供需关系的微妙变化，可能长租公寓的题中之意要从房向客转变。
分散式公寓的那一天来得早一些，可能两年前就开始了，我们多数的集中式公寓运营商可能还没意识到这个问题，这跟我们的业态有关系，跟我们所处的规模阶段也有一定的关系。所以我认为要开始往客去做转变。我们7月26号上线了我们的会员系统，近来的很多数据还是非常可喜的。
第三，长租行业的运营不等于服务。我出去老是被投资方问，几乎所有人都有一个假设，就是服务就等于运营，他会完全把酒店的逻辑套用在长租公寓。当然我讲的更多的是集中式的长租公寓。但是我觉得我们整个行业的运营水平可能还真没到拼服务的那一天。
近来我们在做很多的提炼，我们在找乐乎对租客来说究竟意味着什么。现在整个行业究竟他的运营能打多少分，我们觉得行业平均的运营能力可能也就是不及格的状态。所以实际上我们做完减法之后，我们给自己提出了4个方面的努力方向。
第一，我们认为是稳定可靠的产品，我们又把它解读为配套和安全。我觉得我们长租的同行，很多人的微博后面都有一堆人骂，如果我们不做PR的话，我们都会很难看。为什么？有一个很大的原因就是我们的很多的PR透支了C端对市场的预期，我们觉得长租品牌已经是武装到牙齿了。我觉得现在要让我们的从业者更理性，也要让C端更加理性，需要稳定、可靠的产品。
第二是人性化的规则设置，还不是说超出客户预期的服务，人性化的规则设置很多机构都做不到。我们是不是一样在收各种各样的费用，是不是一样在设置很多的交易的潜规则？我们还是有的。
第三是我们要做到高效透明的沟通，我们现在讲一个15分钟响应机制，客户找你，15分钟之内很多问题都解决不了，但是客户最恨的是你理都不理我，或者你阴晴不定，所以我们想把很多简单的事情做到相对的可靠。
第四是合理亲民的价格，我们不要标很多品牌公寓在讲的高大上的东西，我们几乎所有品牌公寓对外发布的东西都是产品非常炫，但是要么租客租不起，要么就是产品和效果图不一致。
所以我认为整个长租的运营，长租远远没到天花板，长租的服务、运营也远远没到天花板，我们的竞争没有那么激烈，我们都还只是小学生，我想呼吁同行，我们都关注自己的问题，先把我们这个不及格的运营做到75分，算是对行业有一个交代。
我的分享就到这里，谢谢大家。
主持人：感谢罗意先生，请您先回座休息，我们本环节所有的导师演讲过后将会统一进行互动讨论的环节。
接下来掌声有请下一位导师，朗诗集团副总裁，朗诗寓总经理章林先生，演讲题目是“朗诗寓的长跑思考”。
章林：大家下午好！昨天我还在想今天下午会有多少人来，因为去年也差不多是这个时候，我记得是一个星期五，星期五要参加这场论坛，意味着大家要把星期六那天基本上废掉，但是去年那一天坐在这里的人比今天的人更多，去年是长租公寓、联合办公的课题，还有物业、O2O，都是炙手可热的行业，当然今天比我想象中要好，来的朋友还是很多的。
前面罗总做了激情澎湃的宣讲，把这个行业的信心、潜力给大家做了一个论述，我觉得很好，我这里就做一些相对来说会没有那么激情澎湃的思考。
主办方观点把“长租长跑”这个题目起得非常好，我也是从我们品牌经理这里拿到这个题目，我觉得这个题目不错，我说就讲讲长跑思考，站在我们这个从业者的角度看看我们怎么走这个长跑，我们是怎么思考的。
一个行业既然要长跑，肯定要想清楚你到底对它是什么定位，到底怎么看待这个行业的起起伏伏，在匹配的这个起起伏伏，你作为一个企业大海里的一叶轻舟，你怎么跟这个起伏做一个匹配。
这边我还想说一下战略的问题，战略很重要，去年我分享的题目叫做“朗诗的彼岸市场”，今天我们的战略定位没有变，朗诗原来传统的是以售卖型的绿色科技住宅产品作为我们的主营方向，我们给客户提供的是一个居住的解决方案，只不过它是让你把房子买过来，我们提供一个很好的房子，但是我们说这是一个此岸市场。
我们的彼岸市场是说，还有很多的朋友不需要，或者暂时买不起，或者由于工作的原因，暂时没法去买，他同时还要享受这个美好的生活，我们希望构筑一个彼岸市场，同样给这个消费者提供居住的解决方案。所以我们理解作为朗诗而言，作为居住空间的提供者，我们需要提供一个彼岸市场和此岸市场之间的链接。也就是说从这个战略定位而言，我们对长租公寓行业的定位是非常坚定的。
我们是房企系的长租公寓企业，去年我们说不要问有多少房企进入了这个行业，其实你应该问有多少房企没进这个行业，那样比较容易算，因为大部分的房企都往里面挤，或者要往里面挤，我们当时说这一块差别还是蛮大的，有人是真做有人是假做，因为假做有很多政策风口价值的利用。
真做的里面有的是机会型的做，有的是把它作为主航道，按照主航道的策略来做。想法决定了企业后续的动作，从朗诗的角度来说，我们是把这个行业作为一个主要的战略性的行业来做的。
怎么看这个行业周期呢？从2017年朗诗寓开始做这个业务的时候，集团和我们就有一个比较清晰的行业周期三段论，当时我们说今天是政策风口，明天会血流成河，后天将收获果实。我每次参加论坛，都会把这三段论拿出来温故而知新，三段论不知不觉现在已经走到第二段了，出乎我们想象的是这一点确实来得比较快。
我们原来认为从今天到明天的切换可能要3—5年的时间，我们知道这个时间比较短，我们需要发力，但是没想到它来得更快，两年就来了。我们坚信这个行业经过一个洗牌期以后，它会有一个很好的明天。收获果实这一点，刚才罗总已经帮我铺垫好了。
作为一个企业而言，如果我们理解了一个行业的周期，我们就要按照这个周期去做一些自己的事情，不同的阶段有不同的侧重点，站在我们的思考角度，我们理解我们的今天实际上是2017、2018年的上半年，是风口期，那时候作为行业里的企业，你首先要有快速的响应，形成一个品牌的优势，而且这个优势还不能是小而美的，它需要有一定的规模、体量和布局，为后面要来的第二段的洗牌期提供非常好的身板。
到了洗牌期，大家就要沉下心来练内功，围绕这个行业最关键的致胜的要素去比拼综合的战力。一个企业如果愿意跑长跑，它一定要成为这个洗牌期的整合者，而不是被整合者。
收获期就更不用说了，如果能穿越前两个阶段，他就会收获果实，成为这个行业里面最优秀的运营品牌之一，这是我们匹配这个行业周期的理解，这也是朗诗寓的一个实践，也是在这个行业里真心希望从战略性角度去布局的企业，他们会去考虑的视角。
主办方说不要有什么广告，我就这一页，这也是给大家汇报一下，因为过了一年，朗诗寓在这一年也有很多的发展。从2017年2月份以后我们正式开展这个业务，到去年是我们的风口期，我们觉得还是要有一个比较清晰的战略，还要有一些内外的协同发力，我们在这段时间也积累了4万多的房量，而且我们的布局，结合日本、美国、德国的实践，其实是要布局核心城市，人口流入的，未来有潜力的，给自己提供了足够的战略空间的一些城市，我们更多的是布局在北上广深、杭州、南京、苏州这样7个城市，在这7个城市在我们的体系里面占到80%以上，在营的有18000间，稳定的出租率已经做到了95%左右，而且我们对稳定期的定义是非常严格的，是从公司拿到这个物业开始的那一天，里面的改造期、运营期、爬坡期都算在里面，通过T+12来算这个稳定期。这个产品的呈现效果是比较好的，溢价能力比较高，朗诗寓平均的房租在3000以上，服务费另算，它的溢价能力也是比较突出的。
说完我们公司的情况，再回到行业的分析，在风口期要做一些事情，把自己形成一个规模化的品牌的优势，把团队建起来，把体系建起来，把标准建起来，给后续的洗牌期提供一个可能性。
洗牌期要做的核心的事情，首先是要理解这个行业要做，到底哪些东西是重要的。我们一直说四要素：房源、产品、运营、资金。在2017年的时候，这四个要素里面大家的竞争都还是集中在房源端和资金端，大家在比谁有钱、谁能融到资，谁能够拿到更多的房子。
但是在产品端、运营端，其实大家并没有显著的差异，或者说在大家的水平的高低上形成一个很大的差异，或者说大家在这两块上面投入的心思也不足。但是归根结底，这个行业最后还是要有逻辑的，我们理解这个逻辑，其实等到洗牌期，你需要在这四块上都做好，这四块要素的比拼，就是我们理解的在这个行业里的一个综合的战力。
要怎么把这四块做好？一个是在房源上，单打一的打法，可能就会存在一些局限性，这时候就需要业务模式的创新、多元化的拓展。
在产品这一块，我们需要打造基于用户体验的差异化的产品优势，在疯狂期的时候，大家想得比较少，或者是没有精力去想，或者来不及去想。
运营方面，数字驱动业务，我们希望在这个运营环节，尤其要建立一个数字化的立体服务的体系。
资金这一块，一个是自身的实力需要夯实，需要做一些强强联合，大家把各自的资源禀赋用起来，另外也要把资产证券化这样一些合理的融资的手段使用起来。这是洗牌期比拼综合战力的四个重要的战场。
讲到业务模式创新，朗诗寓刚开始的时候也不能免俗，作为房企系的长租公寓企业，我们在2017年2月份开始开展业务，几个人开始做，我们当时也是以二房东模式作为切入点，就是罗总讲的包租模式，因为我们理解这样做比较快，做重资产我们是价值投资，一年可能能够投入的核心城市的核心物业，同时价值低估的，它是有限的，所以我们需要快速的用二房东的模式做切入点是比较合适的。
我们以二房东的模式作为一个切入点，把团队、品牌建起来，把对市场的理解建立起来。对我们而言，我们要把自己的资源禀赋用好，然后我们会在这个基础上同步积极地发展轻重结合的业务。
这个轻重结合的业务，行业里说有重中轻，我们为什么叫轻重结合呢？这下面有两张图，也是我们两个代表性的项目，对于我们的集团的基金部门和我们的一些战略合作伙伴，他们会以基金的形式去收购一些优质的、价值低估的，适合做长租公寓的物业。同时这些物业会交到朗诗寓手里，由朗诗寓负责市场定位、设计、工程改造和运营。也就是说对于朗诗寓而言它是轻的，但了对朗诗集团而言，它是重的，所以我们把这一块的业务模式叫做轻重结合，这一块业务也帮我们获取了不少核心城市、核心地段的标志性的物业。这是二房东模式之外我们重点发展的。
在2018年下半年以后，到2019年我们在积极尝试的，还有跟政府、平台公司、央企、国企的大型的合作、大型的租赁社区。这里面租赁住宅用地的项目。刚才曹总介绍了杭州的未来社区，它是一个新建地块的未来社区，浙江省政府在全省规划了20个左右的未来社区，其中最早会面市的就是朗诗寓的杭州瓜山未来社区，这个项目会提供8000多间长租公寓，同时还会有民宿、办公，还有适合年轻人业态的社区商业，实际上是非常大体量的一个未来社区的模式，因为它不是新建，它是存量改造，所以它会较早入市，会是第一个入市的项目，这也是一个非常有价值的探索，因为从资源环保的角度来说它更合适，它不是大拆大建、推倒重来。同时它有利于迅速形成供给，能够更快面市，同时它还能够把这个城市的机理、城市的记忆得到一定程度的传承和保留，所以这是一个非常有益的模式探索，这也是我们和杭州拱墅区政府在做的一个合作。
另外还有乐乎特别擅长的纯轻的模式，我们理解叫委托管理模式，其实我们的轻重结合对我们而言我们也是委托管理，但是和罗总这里不太一样，所以我把它叫做轻重结合的管理模式。坦率来说原来房企系做得不多，这不是不重视，而是因为自己的能力、精力要聚焦在自己资源禀赋更强的方面，但是在这一块它应该也是纳入到业务模式创新的范畴之内。
还有行业收并购，行业的洗牌期就意味着可能有了这样一些好的投资的标的，其实你要在2017、2018年做这一块是非常难的，因为所有的都是一间房20万、30万、40万的估值，是没法投的。现在潮水退后，一些真正想做的企业和一些由于资源禀赋的原因，希望有合理价格退出的企业之间，就可以有这样的机会。
另外跟高校在学生公寓、跟企业在联合定制开发方面的或作，包括产业链的能力输出，这一块都是我们业务模式创新的方向，而这些模式可能在2017年以及2018年市场最火热的时候，可能都是大家没有关注到，没有发掘到，或者说没有精力顾及，或者说不屑去做的事情，我理解在接下来的长跑阶段，会是一个品牌要想可持续发展的非常重要的手段。
基于用户体验的差异化品牌优势。房企的长租企业进入这个行业，它的优势相比创业型的企业来说，它的优势就在于资金、房源的渠道，以及产品能力。
但是我们说这个产品能力不是直接把房地产的开发产品能力照搬过来，那是不行的，因为大家是面对不同的客群、不同的市，你直接照搬，你的成本、工期是守不住的。
所以在这一块，基于我们的用户体验的差异化的产品优势，我们理解是非常重要的一件事情。这里面首先是要让他住得舒适、安全。
朗诗本身就是一个做健康、绿色住宅为基因的企业，我们从一开始就对这个事情非常关注，我们说源头控制，源头一定要控制好，其实设计是万恶之源，从设计的角度你是不是把事情考虑到了，从防控的角度设计。
过程控制方面，在这么多项目施工的过程中，怎么有很好的过程管理，以及验收的检验，来确保室内的健康，我觉得这实际上对客户而言是一个基本需求，对企业而言也是一个社会责任，也是你这个企业可以长跑的一个非常重要的因素。当然我们也理解现在有越来越多的行业内的企业在这一块也越来越重视了。
另外一个我们讲的是兼顾美学与实用的设计。虽然说购买力是根本，能付多少钱是很重要的，但是不可否认，客户愿意来选择租长租公寓，而不是住到C端的房子里面，他愿意支付更高的价钱，这些客群相对而言还是有一定的对于美好生活的向往，对于品质的向往。所以说这时候作为一个优秀的长租公寓的企业，它应该要有一个能力，就是把这个美以一个合理的代价、成本展现出来，这应该是需要去做的，但是要跟实用的功能做一个结合。
还有一个是精确匹配不同用户需求的产品线。支付力是王道，不同的客户、不同的人生阶段、不同的支付能力的客户有不同的需求，这一块需要有一个好的匹配。
以产品标准化、全面项目管理、供应链建设为支撑的高性价比产品。你把这一点做到之后，在这么多的项目的质量上才会得到保证，后续的维护成本才会降低，客户的体验才会更好，同时因为你的成本控制住了，这个产品才会有条件以更低的、让客户能承受的价格租给他，这一块我们理解是一个高性价比的产品，也是产品差异化优势的非常重要的环节。
数字化的立体的运营服务体系。现在数字化的话题很热，我们认为数字化终将颠覆很多行业，包括长租公寓这个行业，所以我们对于数字化这一块只能去拥抱，要及早地筹划，而不能被动地等待。
我们现在的数字营销体系包含了对客和企业内部两块，让客户面对他的工具的时候更加便捷、顺畅，更愿意用他，而对我们而言，我们能有一个更好的管理、把控，包括更低的导流的费用，这可能是我们的数字营销体系的一个逻辑。
运营管理体系方面，我们对客户的租约，对每个客户的理解，我们说要通过这个运营体系，让我们对于客户在租房子这件事情上的认知要比他更了解他，这是我们在做的事情。另外场景化增值服务的体系、数字化活动社区的体系，也是这一块非常重要的一个工作。
对这个行业来说，还是要有资金，资金怎么来呢？我们觉得作为一个长跑型选手而言，首先最基本、最健康的是要加强自身的造血能力，要有一个高出租率，要有一个合理的租金的水平。
另外从你背靠的母体而言，或者是你的战略投资者而言，你需要找到坚强的依靠，因为一个长跑者，特别是在这个行业的，仍然在这个陡斜率发展的时候，还是需要阶段性的造血能力和自我的输血能力，这是需要去匹配的，没有这个筹划，它后面会出现一些问题。
这是一个合作的社会，要跟资源互补的实力企业进行战略的合作，这一块也是非常重要的。当然大家要想清楚为什么合作，合作的基础是什么，一定是互补。
还有就是和金融机构，前面罗总也介绍了他们和建信有合作，我们也和一些国有大行和一些区域性的银行有很好的合作。
另外一块是资产证券化的工具要用好，虽然去年爆雷的时候有很多不太好的东西，但是资产证券化本身是中性的，良好的使用是没问题的，它不是谈虎色变的问题。包括朗诗寓轻重结合的项目，我们在2018年1月份就和平安不动产成立了一个100亿的长租公寓重资产的投资基金，专门投资在中国最核心的7个城市适合做长租公寓的物业，2018年年底，我们也和平安不动产一起拿到了中国首单合作型长租公寓储架式的REITs，50亿美金的，2019年3月份我们就把第一批产品发出去了，利率还非常低，从物业交到资方手里，发行REITs，用了15个月的时间，收购的时候接近11亿的资产标的。这是一个非常高效率的资产运作，后续要有合理的物业资产，都可以用这种方式实现一个快速的收购、运营改造、退出，以及运营的持续的过程。另外是ABS，朗诗寓在2019年也发行了上交所首单轻资产收益类的ABS。类似这样的探索，我觉得是长跑型的选手必须考虑的，因为没有这个东西，你就没有可持续的发展。
我就先介绍这么多，后续如果有互动环节我们再一起说。
感谢章林先生，我们稍后将邀请您参与我们的互动环节。接下来有请下一位开讲导师，建方长租总经理甘伟先生，演讲题目是“建方的探索”。
各位下午好！我也是第二次来到这个会场，前面两位朋友也都是第二次来，挺有意思的，大家可能看得挺热闹，今天下午这个大讲堂有好几个板块，有物业、产城，以及养老等等，我看每个板块都只有一个人代表那个行业发言，我们这个行业有5个人，说明我们这个行业特别热闹。
但是这个行业又是一个很苦逼的行业，前年是风口，我们就是这个风口上的猪，到去年下半年开始我们还是一头猪，但是是被烤的乳猪，一整年大家都在说这个行业是怎么样的环境，在你们看来我们都是一样的，都是做长租公寓的，都活得不太好，但是我们还真不太一样，乐乎是创业型公司的代表，朗诗寓是一个非常好的房企转型做长租的杰出代表。我原来是在世联红璞做了三年，现在转型到建方。
我们有建行的股东的背景，但是它也就是一个民营企业，是方圆地产和建行合作成立的这家公司，原来的题目叫“建方的选择”，但是我后来想想，因为这家公司是去年才真正开始做业务，也就成立一年左右的时间，我们现在还在探索，这个行业已经没有什么新进的从业者了，除了开发商要做这个业务之外，另外的机构来做这个业务的已经不多了，这个行业现在在一个冷静期，所以情况是不一样的。
对这个行业的理解大家都会很清楚，它有很多的痛点，我思考了这么久，我发现有几点比较突出的问题。
比如说N+1，几位做分散式的大家都面临N+1的问题，政府对N+1的态度都一直很暧昧，我们把一套房子多隔出几间房，这个模式能不能持续下去，能持续多久？这是目前放量、放规模的一个非常重要的路径。
另外一个就是坪效最大化，我们所有做长租公寓的人都一件事情，就是做坪效。坪效就是每平米能够获得更高的租金，我在底租之上赚取更多的租差。坪效最大化考验的是对空间的改造能力，但是这个空间改造能力是不是租客想要的呢？其实不是，是你想要的，因为从商业的价值来讲，你没有坪效就没有利润，没有利润你就会亏损。我们干的都是房的事情，我们没尊重过客户的需求，我们说一定要小而全、小而美，所以这个坪效最大化是我们这个行业的生存逻辑，不是客户价值。
还有一个是产品同类化、同质化。酒店系也好，中介系也好，开发商系也好，创业系也好，大家都干一件事情，我们把租房这个事变成只是90后、00后做的事情，我们都测算过，可能真的是60%到70%的人就是90后的群体，就是在那么一个高度集中的人群，针对这帮人做的同质化的产品。
这么多不同出身的人干的都是一件事情，就干这帮人。但这帮人是一帮什么人呢？过客。他们对租赁这件事情，可能他对品质有需求，但是他更重要的在于，他租的时间确实不够长，大概租8到10个月就走了，不是我的品牌好或者是不好，而是他可能有别的去处，他要换工作，他要换城市，他要换地方，他可能就走了，所以很过客的状态，我很无奈，我们非常用心地做了一个东西给他，最后他并不是觉得你不好，而是他不得不走。这些都是我觉得特别突出的问题。
轻资产模式，这是一个非常重要的模式，要么就重、要么就轻，重资产包括包租资产，它不可能行业集中度非常高，今天开发商的行业集中度高，这是一个非常成熟的行业，轻资产模式会使得这个行业的集中度慢慢变高。但是今天大家连进入这个行业的能力都没建立的时候，谈轻资产还有非常远的路要走。
最要命的一点是租金的问题。我们拿一个项目可能签10年、15年、20年，我们的底租是上涨的，每一年或者两年涨多少，而我们租出去的租金的斜率要高于它的增长，才能赚更多的剪刀差。可能北京、上海好一点，但是中国还有那么多北上以外的城市，是不是每年都涨5%？你涨10年之后，那个租金是多少？可能吗？这个租金能不能上涨，不在于你做得好不好，而在于旁边谁开了一家新店，永远都有开新店的竞品，使得你想涨租金是很困难的事情。
这些都是我认为目前行业的现状，也可以说是痛点。
在这种情况下，建方作为后来者，我们怎么看这个行业？从一个人来讲，大概有两个属性，一个是社会属性，一个是家庭属性，一个人靠这个二维的属性构成了人的本身，你是一个蓝领、金领，是一个律师，还是一个保洁阿姨，这是你的社会属性，当他居住到一个空间的时候，他要不要服务？他是非常简单的不需要服务，还是需要比较高的服务？酒店是一个很好的服务状态，目前公寓比较好的人房比就是1比80到100，但是酒店最基本的人房比是1比15到20。
我一直在说长租公寓可能从服务的角度来讲是很少的，因为你的人房比决定了你没什么服务。因此我们从另外一个角色来讲，真正的长租变成做酒店的，是很难跨越过去的。
还有一条，长租的人有一个角色，就是家庭的角色，他从单身变成情侣，变成三口之家，变成三代同堂，这是一个大概率会发生的状态，从居住空间来讲，不管是买还是租，这就决定了他一定从多人共享变成局部共享，比如说学生宿舍，几个人睡高低床，住在一个小空间里面，然后到合租房，看起来那间房是独立的，但是洗手间和厅是共享的。集中式公寓是多人共享一个公区，这变成了他的客厅。到形成家庭之后，我要自己居住在一个家庭里面，我不可能跟不认识的人共享洗手间、厨房、客厅和卧室，这是一个人从单身到成家立业之后的一个状态的转变。
我们也做了很多了调整，也看了一些数据，就像我们目前在的2500万和5000万的区别，但是我们目前来看，真正的中国老百姓在租赁的这件事情上，我特别同意刚才罗意说的长租公寓不等于长租行业，我们可能在做长租公寓，但真正的长租行业，从租赁的角度来看，80%的人是住在普通住宅里面，没有住在我们帮他打造的那个小空间里面，而且大部分的人喜欢有房、有厅、有阳台的生活化的场景。 这是一些非常清楚的现状。
我们刚才讲的家庭属性也好，社会属性也好，它都是成长性的状态，一个人从刚刚毕业之后的一个漂泊的状态到基本稳定的状态，我们叫做一个成长性的人群，你会发觉他的置业年龄已经越来越长了，他的置业年龄可能从30岁变成35岁，跟房价有关，跟他的收入有关，跟他的社会角色发生的变化也有一定的关系。
这是购房年龄，从他大学到购房之间租赁的生命周期会有多长？从这个角度来看，建方在找一条路，在朗诗、乐乎、蛋壳住了一段时间之后，可能住到我们这种家庭型的小区里面会更好一点，这个家庭型的不是小隔间，而是家庭整租式的房子，会不会是这样一种状态。
我们现在对这个行业的基本的理解就是关注用户的全生命周期的居住方案，从一个蓝领到一个单身公寓，或者是合租房，然后再需要一个小一点的私密空间的小两房，或者一房一厅，一对小情侣可以住，他不需要公区，因为他不想社交，他还怕他女朋友被人家抢走了，他说我还是要搬到一个小区里面，别在一个这么多年轻人在一块的地方，这都是特别真实的一些换房的需求。这就是从房到人的一个发展。
我们觉得寓是单身这一块，这是目前最大量、最活跃的群体，他们对租赁的要求是非常高的，但是反过来在家的这一块，目前是业主通过中介和租客发生交易的状态，这一块我们知道有很多的需求，但是我们没有找到盈利模式，现在最大的问题是变成家的话，它的盈利模式非常困难，因为你没做改造，目前的租金差来自于改造，来自于多隔一间房，来自于多排更密的房，把功能做了一些变化，才产生了这样一个情况。
但是这个需求在，只要这个需求在，我们就去摸索，可不可以把它做成一个非常有价值的产品，让年轻人不需要买房，或者不需要那么快买房，来做一个有品质的居住。
其实目前建方在整个广东有大概1万多套房子，平均一套房80平米左右。这些年轻人或者是年轻的家庭，或者是情侣，他们会租的时间一定是超过1.5年的，而且续租率非常高，一般超过60%，因为一般他们想搬个家，就是需要集体决策的事情，这一年他搬了很多家私进来，有很多的故事，它是两个人共同创造的东西，不是一个简单的拎包入住的很过客的状态。
当然它仍然是一个过渡型的居住，没有到稳定的居住，但是这个过渡可能是2年、3年的时间，这样的客群是我们目前发现的一个市场，从机构运营来讲的一个空白点，所以我们的产品有家、有寓，共同来构建这样一个全生命周期的用户的租赁的生态。
另外一个探索，因为本身我们有建行的股东方的背景和资源，所以我们也有很多的资源整合能力，包括政府旗下的一些平台公司，甚至是一些国资委下的国企，作为他们的一些资产管理人的状态。在这里面我们也看到，在传统的一线城市，它最不缺的其实是老房子。
很多目前C端的业主把房子交给我，那些房子平均的楼龄都超过15年以上，他们已经搬到了新的小区，但是那些房子都在很核心的地段，你需要改造，需要把它盘活，他自己是不会改造的，他的房子放着就放着，要不然就把它卖了。
在很多的政府机关单位、平台公司有非常多的15年、20年以上楼龄的老房子，这些有历史的城市，一定不要天天想着新建很多的物业，有很多可以盘活的资产和物业，都是在城市的交通、商业、教育、环境配套最好的地方，我们怎么去盘活这些资产，这些资产如果能够盘活，它比我新建一个很远的社区能够更快速满足目前租客的需求，所以这种资源的整合是我们目前可以链接资源做的事情，而不是完全新建。
还有一个就是定制化长租。我是1992年毕业的，当时我们就住公司的员工宿舍，那时候还没有房改，我们没有想过买房子，现在你发现越来越多的企业非常重要的一点就是解决企业的住的问题，这是一个非常核心的问题，所以针对企业员工的定制化长租，以租来定收，这种模式可能未来在一些核心的城市的中大型企业，特别是服务型的、人力密集型的企业，可能都有非常多这种需求，目前第三产业这么蓬勃发展的时候，他们是有这样的需求的。
另外我们做得最不同的一点是，我们不见得所有的项目都是我自己去管，我们会给运营商赋能。我们总部在广州，广州是一个所有品牌公寓去的时候都会摇头的地方，因为广州贵为一线城市，但是租金太便宜，算账非常困难，有很多的房子，但是一算账都算不过。
可能在广州看100栋房子能拿1栋，就算效率已经很高的，但是在广州或者是在广东的城中村，或者是在其他的小型的运营商，他们是这个市场当中最勤奋的一帮人，因为这是一个生态，我们目前发觉如果长租或者是租赁不挣钱，他们听了都会笑，因为他们真的很挣钱。
他们一年半、两年，最多不超过三年就把资金回收回来，因为他们只做这个小区里的几套房子，做那个村里的几栋楼，但是他们需要很多其它服务，可不可以给他们提供更多的合作，为他来赋能？当然他可以做短租，可以做服务式公寓，他可以定向做一些细分领域的市场，他可能做得比我们在座的大规模的、全国化运营的公司好很多，这是我们想在自营和平台这两类模式中间的结合，有些产品是我们自己做，有些东西可能是一个类平台的状态。
我们还有一个探索是多样化的经营模式。今天来的长租公寓的品牌或者机构还是不太一样的，接下来蛋壳会演讲，他们玩的是一间房的逻辑，我怎么把这间房玩得到极致，他强调极致的产品的标准化。
集中式公寓、房企更多玩的是一栋楼的管理，他是一个酒管逻辑，他把它变成一个标准化的服务，一定是有一个大堂，有一个公区，它跟酒店一样，只是那个情绪不太一样，那个是大理石、水晶吊灯，这里可能是我的年轻的工作人员的很嗨的状态。
再往后就是一座城的逻辑，这是一种开发逻辑，是租赁社区的逻辑，未来开发商可能都会往这个方向去转。现在的租赁还是地产逻辑，你的房子好不好租，跟地段有关系，跟周边的配套有关系，如果变成租赁社区，也许你就可以重新定义了，你就可以做这样一种转化。
所以多样化的经营，可能对于不同的经营主体都会产生不同的效果，来构建你自己的能力，这样大家会很丰富，所有的人不是在一个赛道当中发展，可能在不同的赛道当中发挥自己的价值，而且这个行业真是一个非常新的行业。
我跟章林、罗意一年可能碰很多很多次，有时被会议召集来碰面，有时候是我们自己一个季度会聚会一下。所以这个季度我们会是一个非常年轻的行业，刚开始大家不会有那么多时间那么频密的交流，希望大家多关注一下这个行业，多给我们这个行业信心，谢谢大家。
主持人：掌声感谢甘伟先生，我们稍后将邀请您参与我们的互动讨论环节。
接下来让我们有请出本环节的第四位导师，蛋壳公寓联合创始人、总裁崔岩先生，演讲题目是“大数据赋能——新时代长租公寓发展之路”，掌声有请。
刚才他们几位都是第二次来的，我是第一次来，感谢观点今天有机会来跟大家一起做一个分享，所以第一次来，我介绍一下自己，我是蛋壳公寓联合创始人，我叫崔岩，今天我分享的主题是大数据赋能，新时代长租公寓发展之路，所以里面更多的东西其实东西给大家呈现的大量的数字，还有接下来的过程当中，更多的是说过去几年蛋壳在发展当中，我们在数据层面的一些应用或者做的功课，拿出来跟大家一起分享一下。
分为两部分内容，第一部分是我们看到的这个市场里的机遇或者挑战，第二是在数据驱动层面，我们用了哪些方式，应用到实际的租赁场景下。
首先是机遇与挑战，这里有一组数据，首先这个市场还是大势所趋，规模不断地扩大，在2030年的时候，我们认为未来10年公寓市场会有2.7亿的租赁人口，租赁市场的规模会达到4.6万亿，接近5万亿。
现在整个长租公寓市场的规模，把所有的不管是做分散的还是集中的全放在里面，我们觉得整个的渗透率应该还是在2%这样一个体量。当然就这2%的体量，刚才大家都在讲，我们其实还非常辛苦地在做着很多的事情，带来的结果就是过去的一年，在2018年的时候长租公寓的发展经历了一个百分之百的增长。
第二个就是我们的租赁人口，这里面最关键或者最重要的用户群还是20—29岁，也就是社会未来发展的中坚力量，它占到了77%的用户。这里头最重要的一个体现就是以北京、上海这些一线城市为代表的城市，在过去几年当中首次购房的年龄从30岁已经推迟到了34岁，这些人在这个过程当中其实是租赁市场最主要的用户群。
另外一组数字就是房屋租赁的情况，还有租赁人口的相关情况。中国的租赁市场的租赁房屋的占比大概在18%，租赁人口的占比大概在11.6%，对标英国、美国、日本，它整个的租赁房源还有租赁人口的占比都已经远远超过了30%。
蛋壳过去几年以数据为驱动的智慧租赁做了一些什么？我在这里给大家做一些分享。
数据驱动需求导向，让租房变得简单和快乐，这是我们一直秉承的理念，所以过去4年多的时间，我们都是围绕这件事情做我们整个租赁的场景，也就是蛋壳所有的事情都是围绕这个事情来实现的。
简单介绍一下蛋壳，我们是2015年1月份在北京成立的，一年之后在2016年5月份的时候开始全国的布局，到2018年年底，我们覆盖全国10个城市。今年6月份我们管理资产的规模大概在50万间。
传统的租赁我们看作是一个C2C的模式，我们更多做的是在这两个C之间加入了长租公寓运营商，我们把它称之为C2B2C的模式。在这里面最主要的体现是在运营和管理过程当中得到的体现。
在运营管理过程当中，真正体现在大家面前的，我们认为就是我这里列的三点，第一是租房的流程和运营过程的标准化，我们相信过去几年在行业里面做得比较不错的一点，也就是我们的标准化程度。第二是呈现给大家的装修的风格。第三是不管租客还是房东端，我们提供最基础的维修和保洁的服务。虽然说维修和保洁服务在日常是最基础的，但是真正要做好这一点是非常困难的事情。举一个最简单的例子，国内应该没有一家可以跨城市来运营最基础维修和保洁服务的供应商。
我们4年覆盖了10个城市，管理资产大概50万间。
这是蛋壳的人群画像，跟刚才拿出来的整体租赁市场的人群做一个对比，最显著的是上面列的四个特点：第一，都是90后的白领，第二本科以上学历的人占了90%以上，第三是他们对租住生活是有品质要求的，也承认品质带来的溢价。第四是他们不希望在路上花费更多的时间，还是希望有更多的时间享受生活。这是我们提炼出来的我们的用户群的显著特点。
这是我们改造前和改造后房子对比的照片，最明显的体现不是我们改造出多么漂亮的房子，而是在于我们盘活了存量房资产，另外就是给大家一个标准化的产品。
从今年1月1号开始，蛋壳正式进入集中式市场，但是我们做集中式市场的时候，更多的还是基于蓝领的项目，这就是我们集中式的公寓，大家看到更多的是服务于企业的宿舍。
回头来说，租赁做的是什么？我们把它简单地提炼出来，我们认为最重要的就是两点，第一是产品，第二是服务，我们把产品和服务的事情做好，与最基本的需求，也就是刚才大家看到的我们主要目标用户群，做一个需求上的匹配。一个合理的价格得到的实际上是租赁的本质。
在这个过程当中，我们做了一些什么呢？这实际上是说整个蛋壳公寓运营的基础的模型。我们把我们整个的运营过程从最开始我们接收到资产，到最终成品出租之后，交付给客户，为客户提供服务，整个的链条，底层是提供系统，基于各个不同的环节的系统做支撑，上面是我们强大的蛋壳大脑，我们有一套完整的BI风控体系，为整个运营过程提供服务。
究竟蛋壳是怎么选址的？哪些房子或者说哪些资产可以符合蛋壳的模型做运营，哪些资产不做运营，整个过程实际上是背后有一套完整的选区模型，我们会把交通、企业情况、商圈情况、市场情况、租客的偏好以及未来可预见性的规划，在一层一层的数据进行叠加，呈现出一个500米×500米的小方格，在这个基础上选择可运营的资产做精细化的管理，还有实现刚才的整个运营过程。
整个的运营过程，所有的终端销售或者地面运营的团队没有这套房子收不收的决策权，决策权是基于我们大的运营体系，我们团队在运营过程中需要向我们的智慧大脑提供数据的样板。我们通过这个方式来定价，盘活我们的运营方的资产，同时运营好我们手里的每一个资产。
在运营过程中除了通常意义上大家讲的大数据之外，其实中数据和小数据的应用也是非常关键的事情，这里头最明显的体现就是两个点，一个是在供应链管理过程当中的标准化，这个更多的过程其实在中数据应用层面的体现。再有就是服务层面，现阶段我们认为还是一个小数据的过程。
再往后，我们所有的这些过程会运用到我们整个运营过程的方方面面，从大的整体到某一个城市，最终颗粒度会细化到某一个小区，包括小区实际的运营人员，所有的过程全部通过精细化的运营管理，通过数字的方式来实现。
后面这个是说我们整个供应链的过程，因为蛋壳过去几年还是在不断地扩大自己的规模，换句话说我们还是一个高速增长的过程。而在这个高速增长的过程当中，我们前端资产的供应链对我们来讲就是一个至关重要的过程。
现在我们可以实现在全国有3000个工地可以同时开工，在这个过程当中，我们整个链条上的管理实际上是非常精细的，这个过程的体现方式就是这个链条上所看到的，从房态的分析、成本的分析、定价的决策到最终整个用户体验的过程，不断地迭代我们在产品层面的体现，以及给用户体验方面的改善，会发生这种根本性的变化，不断地在这个过程当中实现循环。
最后就讲到我们整个的运营环节的末端，也就是我们的售后服务环节。首先我们有一个全国性的整体的明确的客户服务中心，下设呼叫中心、服务管理和运营体系，这整个过程构筑了后端的运营服务的过程。
通过我们这一系列的努力，我们得到了下面这个数字，第一是在租客的综合服务，比普租体验高15%。第二是性价比、满意度会高41.7%，另外一个就是大家一直以来很难体会的，但是我们通过数字能够证明的，就是真正做到了稳定房屋的租赁价格。
最后我们想说的是：房子不是用来炒的，我们做的所有的事情还是希望大家能够安居乐业，租住得更有尊严，我们也能为盘活存量房资产做一些事情。
蛋壳一直秉承着“让租房变得简单和快乐”，谢谢大家。
感谢您。接下来让我们掌声有请本环节最后一位演讲嘉宾，他是协信资产管理GM、协信家CEO徐锋先生，演讲题目是“洗牌加剧，何为长租公寓立足之本”，掌声有请。
大家下午好！我的议题是“洗牌加剧，何为长租公寓立足之本”，我会从三个方面来讲：第一部分是长租公寓行业的背景以及发展趋势，第二部分是精细化运营，第三部分是大资管时代下我们如何去做。
首先看看这个市场，2017年我国的租赁人口在1.87亿，整体的租房规模在1.38万亿，我们预计在2030年将会突破4.6万亿。还有一个是长租公寓的渗透率，一线城市目前来看有5%的渗透率，在二三线城市目前平均的渗透率不到1%，全国下来一共在2%。目前来看美国等发达国家，这个渗透率的指标是远远高于30%的。
总的来说，2016年开始，我们所有的市场是持续向好的。2016年下半年起最核心的是开发商系大举进入这个市，核心的包括龙湖、碧桂园、朗诗等都纷纷在这个时间进入。随着这些玩家的进入，这个行业进入一个阵痛期，我们的发展存在困境，行业存在阵痛，自然而然的我们就有可能面临洗牌。
主要集中在两个方面，一个是资金压力，还有一个是运营能力。以二房东为例，现在二房东基本上是售价的50%到60%是他们的拿房成本，如果把装修分摊进去，基本上还要再加15%到20%，再到我们的运营成本，做得好的运营成本控制在10%以内，做得一般的可能是15%到20%，现在我们就按12%到13%来算，结合我们的税费，算下来我们的利润基本上就是3%到5%，这还是比较理想的状态，所以我们整个行业是一个微利的行业。
而一般来说，我们的合同时间是10年以上，现在看下来绝大多数的计算的模型都是趋同的，大家选择二房东物业都会在5到6年回本，那也就意味着我的自有资金的沉淀时间是非常长的，它的周转率非常低。
而现在随着越来越多的人进入这个行业，我们整体来说拿房成本是在持续上涨，而我们的租金收益是在降低的，因为大家都进来了，更加市场化了，租金收益没有涨，甚至有的地方在往下走，所以二房东模式收益的剪刀差就会越来越小，甚至不存在。也就意味着我们基于3到5%的利润做的5年利润的回收，现在看来很可能8年、9年、10年，甚至全合同周期都达不成。所以在2018年11月份出现了至少有这11家企业爆仓的情况。
总的来说目前这个市场行业空间是非常大的，政策也非常支持，所有的参与人现在逐渐进入冷静期，精细化的运营未来是我们的根本。
盲目扩张只能带来市场的热度，但是不能带来真正的产业的进化，我们认为公募REITs在上海可能会试点，随着它的渐行渐近，整个行业的闭环会形成，REITs在中国实现，一定会带来一定的增长，在未来长租公寓一定会回归。
我相信未来会有来类企业存活下来，一类是头部企业，它会越来越细分，还有一类就是细分行业的龙头。
回归运营的本质，现在很多人说长租公寓是金融企业，是讲品牌的，讲品牌是对的，但是长租公寓从根上来说是劳动密集型的服务行业，它的本质是租赁，强调的是服务，而不应该急功近利，我们应该遵循这个行业的规则，我们要沉淀下来，千万不能盲目扩张，我们还要通过精细化的运营，我们的钱是一分一分赚来的小钱，我们要通过精细化的运营、提升我们的质量来降低成本，但是这个成本不是盲目的往下降，因为你降得过低，一定会影响到客户的体验，从而影响到客户的续租等等。
下面讲一下协信家是怎么做项目的，我们在一个项目获取之前会对这个项目做详细的城市解读以及客户细分。
所谓的城市解读，我们就以上海为例，我们将上海划分为60个左右的区块，我们对每一个区块当中的人流、未来的人口导入情况、产业导入情况、现在的配套情况、交通情况、商业情况、产业情况等等做了一个叠加，这个东西可以有效支持我们随时拿项目，给它一个城市解读，做市场分析、供需错配分析，便于我们做决策。
第二是我们的客户研究，我们前期所有的工作都是基于客户层面，我们的客户是谁，他从哪里来，我们的客户研究有一个描摹，举个例子，我们在上海的长丰有一个公寓，我们当时看下来，它周边可能日籍客户是比较多的，于是我们将这个体量当中的约30%的比例做了浴缸、马桶，这是日本客户的痛点，我们在前期会做大量的调研，包括问卷、包括现场的深访，这些东西可以摸出客人至少10个以上的痛点。我们将这些痛点当中的前三个，最多前5个，用一切的力量做成，将有限的钱投在这里，排在后面的我们不一定会集中资源打造。
整体来说我们的客户这一块是支撑了客户如何拿项目，快速找到我们的项目在哪里。
再举一个例子，我们在上海做了一个轨道交通分析，每一个轨道交通，每一个人上班是从哪一站进去的，从哪一站出来的，我们都可以通过大数据捕捉，它对我们的意义在什么地方？我们可以知道整个城市现如今大家都住在哪里，到哪里上班，他们能够接受的通勤时间和通勤的距离，究竟是3站地铁、5站地铁，还是15分钟、半小时？做了这样的叠加之后，比如说我一个项目现在要获取了，我把这个客户定位在30分钟的办公人群，我就以这个地铁为中心，进行30分钟的扫描，我们会发现30分钟之内的这些人，他就有可能成为我的目标，这些目标客户未来就有可能给我们带来我们的生意。所以我们现在在拿项目初期汇兑市场、客户进行研究，形成我们的标准和各种各样的户型的指标，甚至是软装的标准。
（见PPT）这是我们的一个模块，我们在刚刚开始布局长租公寓的时候，我们是2017年下半年开始做的，2018年我们做了一件事情，就是产品的模块化。
我给大家举个例子，白领公寓最极致的户型是2米1，因为一个床是2米长，旁边有10公分，可以把床塞进去。我们的户型是做成了2米4的，增加30公分，可以让一个人从侧面通过这个床到窗户上晾一下衣服，所以这是我们对客户研究比较仔细的地方，这也是开发商的行货，我们的极致户型有2米1、2米4、3米、4米的，我们的户型有20多种，包括高端、轻奢、白领的户型，我们对极致卫生间的要求2.5平方米以内，可以完成中国人的需求。
对欧美的客群我们做了另外一个研究，欧美人的身材比较魁梧一些，1米2以内的淋浴房是不适应的，我们的大数据显示，舒适型要到1米5以上，非舒适型在1米3就可以了，所以对欧美客户我们也有一套产品，那套产品是在轻奢以上的。
目前协信家有3条线，一条是高端公寓线，它是我们的明星产品，这已经在上海开了两个项目，还有一条线是我们的轻奢产品，也是我们的利润产品，最后就是我们的利润产品，是针对白领的。
（见PPT）这是我们的运营手册，通过一年的沉淀，我们在白领端和服务式公寓端搭建了12套标准手册，涉及到400多项。
这是协信的业务板块，我们有汽车、公寓、酒店，包括我们跟哈罗教育的合作，包括我们的多利农庄，还有星光商业、天骄物业、通融小贷、启迪科技城等等，最终形成了我们很好的业态，我们的公寓非房收入做到多少，现在还是一个难题，我们的两个项目非房收入占总收入的占比不超过5%，看起来非常少，但是我们会和这些我们自己的产业和物业进行联动。
就拿长丰公寓来说，如果算上我们对物业公司、对商业以及对农业的客流的支持，其实我们的收益还是远远高于我们自己的，因为我们的板块很多，我们的这些客户都花在我们的板块里面，虽然没有算到我们的公寓上有额外的增值，但对协信来说，客户的钱都留下了，对协信来说，我有了额外的收益的价值。
协信家根据自身的特质打造了精细化的运营，走出了目前适合于我们的路，接下来我们在大资管时代如何立足？
这就是我们目前的战略，我们以重为辅、轻为主。重是不断打造明星产品，现在的两个服务式公寓是我们的明星产品，轻为主是我们进行轻资产的委托管理，截止到今年7月30号，我们手头有两个重资产项目，有7个委托管理项目，我们跳过了二房东的模式，但这不代表我不做二房东，如果我们做二房东，我们会在一线城市最核心的区位选择性的做一到两个，它纯粹是为了我们的品牌需求。
我们还有一个双平衡，这一点怎么理解呢？我们希望做到的利润和规模的增长是一个平衡。我们有一个指标，就是拿房指标，我相信绝大多数企业拿房指标都是多少万间，开业多少万间，但是我们的指标不是这样的，我们的指标是多少个项目。这个区别在于，如果是以间来论英雄，一定所有的投资团队出去就会找一些偏大的项目，这样他更加容易达成他每年度的KPI。
带来的后果是什么？大型的项目的出租率、管理都存在一些问题，如何能够做得好？它的难度其实是非常高的。而我们现在强调的是项目数，也就意味着我只要每个项目能算过来帐，我觉得它有利润，我就可以去拿。这是我们在初期制定KPI的不同，所以导致未来大家达成的目的不一样，我们的目的其实就是利润和规模的平衡。
我们旗下三大产品，我们未来希望做到投、融、管、退一体化。这一页讲的是我们三位一体的基因。我们这个团队非常杂，它核心来自三个行业，一个是地产，一个是酒店，一个是基金。我算了一下占比，来自地产的占比10%，绝大多数的人都来自后两块。
再往下展开，我们看起来是这三个，但其实我们的人员组成，包括咨询公司、中介公司、白领公寓、服务式公寓、高星级酒店，以及传统的地产开发，也包括基金公司、甚至包括融资机构，我们的人员组成就是这样比较复杂的情况。
它给我们带来的好处是什么呢？带来的好处就是有很多人都非这个行业内的人，他是站在局外看这件事情，它带来的就是创新，我相信如果我们这些人的各种想法能够经过碰撞，能够有可能让它爆发的话，我觉得我们有可能会成为这个行业门外的“野蛮人”。
右边是我们的四大业务模式，二房东模式是为了品牌去做的，其它三种模式是我们为了量在做的一个事情。
这是我们协信的核心的“五力”模型，我们目前已经具备了第一层的能力，就是我们的服务力和供应链力，科技力和生态力如果做好之后，是一个乘法效应，最终我们希望达成我们的基金平台，也就是资管力。我们希望有运营平台、科技平台、基金平台，这是我们在未来3—5年需要打造出来的，这一定需要政策的契机，也需要我们自己深耕的契机。
未来是一个综合能力的竞争，协信家将凭借这五力模型从量变到质变，在大资管时代拥有自己的一席之地。
感谢徐锋先生，接下来进入到点评互动环节，有请黎振伟先生，同时也有请在这一环节所有开讲的导师来到舞台前方，我们一起来进行互动交流。
主持人：感谢徐锋先生，接下来进入到点评互动环节，有请黎振伟先生，同时也有请在这一环节所有开讲的导师来到舞台前方，我们一起来进行互动交流。
黎振伟：感谢大家坚持到现在。其实让我这么密集地评点这么多的嘉宾是蛮困难的，所以我试图在思考，怎么看这个行业。公寓是开发商绕不过的，我们的土地拍卖持有的越来越多，我们必须培育自己的能力。但是这个行业是一个巨大的市场，同时也是细分的市场，还是一个有待培育的市场，我们做得还很小。同时我们也是一个年轻的行业，也是一个刚开始的行业，路很曲折，争议也不少。但是我也发现我们这个行业的人才特别厉害，有北大的高材生，还有复旦的，说明一个问题，这个行业不简单，它需要知识、需要智慧。同时在今天的讨论里面，我之前都看了他们写的东西，罗总谈了很多他的思考，他用了一段庄子的《逍遥游》的话，那段话还是很有名的，这段话说你面对行业的竞争，这段话是“举世誉之不加劝，举世非之不加沮”。
甘总也在思考哲学的问题，我从哪儿来，到哪儿去，为谁服务。所以这个行业是不简单的。几位老总的特点也是不同的，从罗总这种创业性的企业，他谈了很多他的模式、方法，当然他的发展也有他的很大的特点，当然他的探索是最深的。
章总从开发商的角度，朗诗有很好的产品，从产品上它占据优势，他也很容易获得投资者的合作，所以你的两个合作伙伴很棒，一个是平安不动产，还有另外一家金融机构。
甘总从建行这个平台的角度有很好的政府的背景，可以获得更多的政府的资源。
刚才蛋壳的崔岩总以互联网的模式创造了大数据，同时我看他的经营量是最大的，50万间，但是我看他的品质的确不是最好的，不能说不好，但是确实是比较标准化的。
最后一位是来自协信的，他们是为开发商服务的，他们很难做到罗总的这种发展模式，可能和章林总有点接近，他们还是培育自己的能力。
今后这个市场看起来不太复杂，但真的很复杂，我们有没有可能从各自单一的能力变成更复合的，这个行业刚刚开始，已经遇到了这么多的困难，它的过程其实不长，我们还有很多机会探索，我们一起来努力，面对这么一个巨大的，但是又不得不做的市场。
我先问你们一个问题，你们利润这么低，你们还去做，难道是因为情怀吗？如果再遇到问题的时候，怎么解决呢？有没有想过？
罗意：关于利润的问题，媒体和投资圈都问得比较多，不同的模式面临的利润的问题还不完全一样，比如章林总他们现在越来越重，利用自己的资源禀赋，他们可能面临的利润的问题可能更不一样。甘伟总携建行的很多优势，他现在是品牌商+平台化的战略，而且在产品上也做了自己的后延，往家庭产品延伸，我想他也有他对利润的理解。
我就讲讲我们作为轻资产运营商对利润的理解。商业模式要么就是追求单一项目的利润，不追求规模，要么就是不追求单一项目的利润，追求模型的可靠性，通过规模化来达到盈利的目的。
对我们轻资产机构来说，我们前5年的确是有极强的劳动密集型的特点在里面，因为我们以前的托管业务是相当于我来干，甲方出钱，甲方是财务投资者，我们干了所有的活，所以我们单间的营收和利润来得很快，因为我们只要开始运营，我就有利润，只是利润很薄。
所以在这种情况下，它也有很好的优势，就是这种苦活、这种模式很多机构看不上，或者不愿意干。大家都觉得轻资产是好东西，但是一头扎进来之后，发现它挣钱特别难。所以对我们来说也是一个道理，这要求我们在两个方面努力，第一方面是规模，第二方面是我们要追求增长的质量，我们就不能靠人去堆，我们要有技术，要有一些新的产业互联网的思考方式。
对我们来说，非常可喜的是我们现在8个城市，有2个城市公司都是盈利的，北京公司尽管利润很薄，但是也有几千万，对创业公司来讲，一年能有几千万的轻资产的利润，对团队还是很鼓舞的。上海公司我们也是刚刚实现打平。北京公司为什么能做到盈利呢？原因在于第一是它的时间长，它从2014年就开始，在行业里面坚定地再轻资产，规模是一方面的原因。
另一方面，我们做运营商也享受到了租金普涨的红利。这样的业务再往后走，我觉得它的利润应该会越来越丰厚。上海公司是2017年2月份开始展业，2017年到2018年这一年没有找到感觉，各种抓瞎，到现在能实现盈亏平衡点，在没有分摊集团成本的情况下，能实现盈亏平衡，也是一个非常振奋的点。
我们近期又从一些大的体系里面引入了不少的技术人员，我也希望打破靠人员的增长、靠规模增长这种单一增长的模式，我也希望把我们的边际成本降下去，包括我们在产业当中能不能承担的只是刷马桶、招租、给客户赔笑脸的价值，而更多的是做一些附加服务，这不止是给客户做运营，包括是信息化在产业上的价值，是不是只是招租的价值，有没有可能真正帮助甲方降低了成本，减少了跑冒滴漏，提升单房的营收。
所以我觉得是两点，第一是规模，在这么薄的利润的模式下，规模是非常重要的，第二是通过提升效能，拿到更多的钱，同时能够激活客户。我们从7月26号开始卖会员卡，差不多10天时间卖了好几千张，我们把很多的服务都加入进来，通过这种方式提升我们的盈利。
黎振伟：今天上午郭老师讲了金融的问题，我觉得是非常棒的，他们最互换的是REITs，如果连物业管理公司都能做到500亿的市值，我觉得我们的前途应该也是很好的，怎么渡过这个难关，郭老师您有什么好的想法？或者有什么问题？
郭杰群：我没有什么问题，我也不是做这一行的，我们和美国也是不一样的。刚刚有一位嘉宾介绍到美国的租赁房占比达到了30%多，但是美国的租赁房非常分散，很缺一个垄断型的企业，因为长租是一个跟城市、人群特点非常挂钩的，所以美国没有垄断型的这种企业。但是在2008年以后出现了一个非常新奇的现象，大家都可能听说过黑石，黑石在2008年之后，因为美国的房价急剧下跌，失业率上升，黑石建立了多家私募基金，收购了大量的个人住宅房产，成立了一个机构运营这些物业，然后装修出租，在2010年和2012年的时候，通过REITs上市，一下子就把它的回报急剧的增加。
当然它能够做这一点，主要的原因是因为它拥有这些房产，它是重资产的，但是它的资金来源不是他自己的，而是通过私募基金撬动，后期通过REITs的方式退出。
我们早上也讲了，目前来说REITs在国内还不能做，但是它走过的路径，我们可以看到实际上是金融+运营，这个结合点是非常重要的，我觉得这方面可能对我们有一些启发。
黎振伟：谢谢郭教授。今天来了很多开发商，你们有没有什么问题要问一下来自开发商的公寓企业？
提问：我是来自深圳的媒体，建方长租还是很年轻的长租公寓品牌，我想问一下现在的产品计划和它的落地是怎么安排的，深圳有没有项目要落地？
甘伟：我们目前立足于粤港澳大湾区，大珠三角，以广州为主，深圳是一个一定要去的城市，所以我们应该会在今年下半年大力拓展广州及周边的市场。产品方面，就是单身的白领公寓和家庭型的，这两类都会齐头并进去做，我们年内会有一个品牌发布会，到时候也欢迎各位媒体关注，我们会邀请各位来了解我们。
感谢各位的分享，请入席就坐。
接下来我们将进行的是今天的第四场博鳌大讲堂，物业服务掀起了上市的浪潮，资本市场光环下企业纷纷并购扩张，在行业赛道变换之际、规模竞争之后，真正的考验何时到来？本场博鳌大讲堂的主题是“并购里的物业赛道”，首先有请本环节的开讲导师，保利物业发展股份有限公司助理总经理、保利上海城市建设服务有限公司总经理靳勤先生，题目是“突破围墙，创新赛道——保利物业公共服务实践探索”。
靳勤：非常高兴也非常荣幸，感谢观点地产机构的邀请，我也是第一次到博鳌论坛，受集团委托，在这里给大家分享一下保利物业在整个公共服务领域做了哪些探索和发展。今天我来听了之后，觉得信息量和收获非常大，无论是养老，还是地产发展，还是代建，包括长租公寓，刚才已经讲了很多，都是因为房地产的发展而延伸出来的相关的产业。
保利物业和整个物业行业一样，也是通过地产衍生出来的一个行业，服务于地产，但不仅仅是服务于地产。所以说我们现在有众多的物业公司无论是大还是小，现在已经都在开始，除了做好我们社区内的物业服务之外，现在已经纷纷在探索一个新的发展、新的思路和新的方向。保利物业在公共服务领域，我们通过几年的探索和摸索，也走出了一条我们独有的，和目前仅有少数单位开始在涉足的行业。我们这次的题目是“突破围墙，创新赛道”，以这个主题来给大家做一些分享。
从围墙内到围墙外，到底保利物业在探索物业服务的创新中和社会治理的探索中做了什么样的思考？这也是大物业构建的一个很好的说明。具体的保利物业怎么在这个赛道上开始我们的起跑，请看我们的一个短片。
大家看完这个短片，对保利物业的基本概况、全域化管理、怎么样的公共服务、以什么样的形式在社会的服务当中出现，应该会有一个大体的了解。其实最简单的就是由社区走向城市，由城市再到乡镇。保利物业在社区服务的最后一公里，开始定义新的形象和新的角色，这就是以后物业企业，包括物业公司正在着力发展和服务的方向。
这个服务的板块和模式是有一定的社会的时代的机遇，其实得益于国家政策和政府的需求，也是因为基于政府的痛点和需求，所以我们才贴近国家的脉搏，才开始形成了我们的一个服务的模式。
做好公共服务，首要的基础就是我们企业本身要打好自己的基础，要有过硬的专业服务的能力，同时还要具有企业的责任和担当。公共服务最终是要实现社会效益和经济效益的完美统一。在乡村振兴战略、放管服改革和小城镇综合整治，包括全国文明城市创建、全国景区创建等等，这都提供了一个万亿级的市场空间。
我们作为央企的第一大物业公司，主要是承接了政府剥离的一部分公共服务的职能，最终我们的目的是要打造共建、共治、共享的社会治理的格局。也是通过政府主导，保利供给的方式，形成政府+企业共同发展的良好局面。
我们的公共服务的创新和探索，在这里所说的公共服务，其实指的是一个公共服务的管理的概念，不简简单单是一种服务，如果是一种服务，范围还比较窄。所以说在这里我们是提供了一个创新的全域化、一体化、多元化、专业化的服务方案，在做公共服务的同时，针对每一个具体地方、具体政府、具体的痛点，拿出具体实际解决的方案，其实是至关重要的，这也是关系着整个服务的结果能不能良好实现的一个重要的参数，我们最终也是要让中央满意、政府满意、群众满意，最终实现共赢。保利物业的最终目标也是要打造成为公共服务的第一IP。
我们也是通过多个实践的案例，最终形成了几个一。第一个景区服务的样板、第一个城镇全域化管理创新的样板、第一场中国社会治理与协同创新的论坛，这也是我们在2018年12月26号在浙江嘉善举办的。形成了第一份公共服务标准手册，这个标准手册也在2019年6月份由上海市人民出版社向全国公开发行。
第一个景区服务的样板，是浙江嘉善的西塘景区。我们从2016年进驻，到2017年3月份，正式从4A级景区升为5A级景区，它的客流量和整个景区的环境、管理、面貌，到现在如果大家再去看，如果是你两年或者三年没去西塘看过，到现在你再去看，应该是面貌焕然一新，包括它的营收、管理、商业的运营、客栈的运营、长租公寓的运营、民宿的运营，整个体系来讲，是一个非常成功的景区的案例。
保利物业最早是通过什么样的方式呢？其实公共服务的创新综合治理，全国政府都有推网格化管理，我们最早的初衷就是通过网格化管理的落地做实、做细、做到位，真正地把这些做到位之后，后来才形成了我们的全域化管理的模式，通过商户监管、娱乐场所监管、全客群服务和对接等等。
这也是我们从居住物业走向社会、全方位的走出围墙以外的一次探索，这个探索由政府+企业的模式，到目前来看应该是非常成功的、可复制、标准化，而且是可以示范的一个好的项目典范。
除此之外，我们在此基础上也迅速进行了复制和扩大，通过另外的几个项目在周边形成了规模的效应。
我们在此基础上也形成了第一个镇域化、全域化管理，这也是由城市化到城镇化，到城乡一体化，按照国家的战略进行的一些布局，所以在这里就实现了一个乡村振兴和镇域一体化的示范的效应。
我们在这里打造了全域化的全镇到22个行政村，100多个自然村，到100多条河流、河道一体化的管理，同时也建立了我们的服务标准。原来这个镇也是比较落后的镇，在2018年打造成浙江省省级样板镇。
我们在2018年也开了第一场镇长论坛，去年的镇长论坛也是对整个公共服务的标准进行了一次完整的表述，同时我们也大一个集聚的平台，有100多个镇长参与。
同时在这个镇我们也发布了第一个公共服务的蓝皮书，蓝皮书现在已经由人民出版社正式出版。建立了我们的服务体系、管控体系和品质的管理体系。
保利物业公共服务现在正按照这个战略布局，按照我们整个集团的要求，在往全国进行扩张，由浙江嘉善起航，到上海、山东、重庆、辽宁、四川、新疆……
助力社会治理创新，在公共服务这个行业里面，我们一直是贯彻的从乡村振兴到城乡一体化，到生态环境治理等等，都紧密地跟着国家的政策，贴合国家的政策，解决政府的痛点的角度出发。
在实践的基础上，我们从公共服务到工程服务、服务管理，我们以保利物业服务主体服务到对象积极参与的社会共治、共建、共享的服务模式。
我们形成了政府+企业落地网格化管理、党建引领、红色社区、人文服务及多元产业赋予地方资源活力，这也是为了打通社会治理的最后一公里。
具体从政府+企业的治理模式来看，各部门从政府原来关注包干，大包大揽，到现在它只关注于管理、协调，关注经济发展，把剩下的事情交给企业来做。从网格化管理、党建进社区、人文服务到多元产业整合。产业整合赋予地方活力的同时，我们也充分依托了保利发展集团，甚至中国保利集团的资源优势进行赋能。
在2019年，我们也首次提出了大物业时代的概念，在公共服务做了拓展和实践的同时，现在从城镇到景区，从高校到医院，从公共交通到特色小镇，包括从单一项目到全域化的合作，也都开始逐步充分显示了大物业的概念和空间。
什么叫大物业？大物业到底是什么？这在我们行业里面应该系是一个非常值得大家期待和值得大家为之而奋斗的一个新的思路。为什么叫创新的平台？在这个平台里面，我们有很多的工作、很多的事，甚至长租公寓也是我们服务的对象之一。
当企业突破了社区的围墙，开始多元化服务的对象的同时，多业态、多服务对象、多空间的不断创新，保利物业在公共服务的创新也是密切的和社区服务以及其它服务进行互通和共享。多赛道之间的融合共通，是在一个更加多元的发展中，共同推进服务内容的创新、服务品质的提升，归根结底，大物业所有的工作都源于本，所以我们在这里一直强调，必须把品质、专业提升到一个非常好的高度，只有品质做好了，服务做好了才有未来。
另外一个思维方式是，大物业作为全新的思维方式来考虑，从原有的物业服务上升到物业服务和社会治理相结合，运用物业服务和社会治理融合的思维，在物业服务中体现共建、共治和共享，将有助于解决物业服务所遇到的诸多行业的问题，这个新的思维方式在物业服务中的运用，也是更好地贯穿了党的要求，满足人民群众美好生活的需要，将美好生活的场景从社区走向城市，延伸到社区之外，以更加包容的姿态，更加包容的视角，关注每一个不同的客户，关注不同客户的需求，覆盖全场景、全业态、全生命周期，只有在这样的思维下，我们的物业行业才会走得更远，才会走得更久，也会走得更广阔。这也是我们源于房地产，而优于房地产，最后要比房地产发展得更广阔，是我们大物业发展的视角。
我们也是通过三维的视角，把大物业做了一个概括。最早我们的物业服务关注的是物，就是“三保一绿”，到后来所有的开发商、政府开始提倡服务的时候，提倡人文的时候，我们开始重视对于物和人的协调发展、相融相生，以服务来增加品牌的含金量。
到现在除了要关注物和人之外，还要关注其他的场景，这也是我们逐步从社区到城市，场景是越来越丰富，服务也变得越来越立体，创新才能获得更大的空间，这也是我们从大物业的视角来看待这个问题。
在这个视角的前提下，其实也是给我们行业带来了一个全新维度的赛道和一个新的平台，我相信在大物业发展的过程中，越来越多的企业关注到这个行业的时候，将来一定会有利于整个城市的发展，一定会有利于整个行业的发展。
最后我想说的是，从服务社区到服务城市，物业服务是在不断地进化和发展的，就同我们的房地产发展一样，没有开始也就没有结束，我们的空间是无限想象的，物业服务一定是在所有地产行业的延伸，将社会治理、人文理念融入城市服务，服务城市的最后一公里。
物业行业未来的前景一定是非常广阔的，这一点我们是非常坚信的，但是最终的根本还是要靠我们的实力，靠我们的专业，靠我们的创新发展的理念。
让我们一起助力城市的更新与发展，共建新时代的城市文明。
谢谢靳总，非常精彩。我把靳总刚才谈的几个要点归纳一下，因为我也是保利的业主，所以我也是你们的服务对象，有保利物业这样的服务，我相信我的物业一定升值。
刚才靳总谈到从服务社区到服务社会，这是一个非常大的转变，靳总谈服务的时候，他提到了一个理论的支持，我们过去觉得物业管理是很基础的东西，没有什么理论，其实是有理论的，如果没有这种理论，很难管理提升，因为管理景区和管理物业是完全不一样的。当然你也提到了一点，政府+企业，也许这是保利特有的，其它企业有没有这种可能呢，我们可以再探讨。
最后一点，您谈到大物业、多赛道，全新的思维方式，物业服务与社会治理相融合，全场景、全方位、全业态，真是给我们公寓经营的人很多的启发，我们可以向他们学习。
我先问靳总一个问题，您觉得从社区管理到社会城市管理，最大的差别在哪里？对一个常规的管理公司来说，它需要什么样的提升？
最大的区别是你原来在一个社区，面对地是你这个小的环境的管理，而且你的服务对象就是提供住宅的物业服务，或者是商办的基本应该的服务，这就够了。但是出去之后，当你走出社区，到外面的时候，你会发现每一个人在外面有不同的、各式各样的需求，而且你会面对不同的行业的人群，有经商者，有过路人，有游客，有其他的居民，有农村的居民，还有外国游客。这就必须要我们的服务人员具有很好的专业性。
为什么我一直强调必须要有专业性，没有专业性，你走不出去，只有死路一条。其实我们也看到了，当时我们在做的时候，2016、2017年，尤其是到2018年，也有很多小公司，也有很多其他的公司在学习我们，也在探索。但是后来在做的时候，跟政府之间其实就是与狼共舞，如果你不够专业，你没有能够把他的问题妥善解决的能力，你去做是做不好，反而会受其害。
黎振伟：所以对公司的提升是一个很大的挑战。各位有没有什么问题？今天其实本来应该是曾总点评的，我觉得你应该说说。
曾益明：可能现在留在这里的物业公司的同事不是太多，今天听了靳总的发言，我也很兴奋。靳总讲的这个过程也就印证了物业行业这几年高速发展的过程，也可以看到这几年物业公司上市受到资本市场极度的青睐，已经证明了这个行业蓬勃发展的情况。
原来我们只是做社区里面的物业管理，现在已经突破到小区之外去做管理，实际上物业公司的性质已经发生了巨大的变化，它不再是房地产公司的一个附属的部门，它已经是一个独立的朝阳的服务行业，这一点我觉得这个行业已经发生了深刻的变化，发生了质的变化。
我想问靳总一个问题，你们当时为什么想作城镇化全域化的管理，或者是景区的管理，因为我们公司也在做城镇化的管理，我想了解你们是怎么考虑的。
靳勤：其实走入这条路，最早也是因为我的关系，我大学毕业之后就在地产公司工作，我是保利地产培养起来的干部，做了很多年的地产之后，慢慢就发现有很多的问题，就像今天曹总讲的，地产公司的很多问题没有很好的解决，最后大家住在社区里面就出现了一些问题，影响了公司的品牌。
我在地产公司后来负责跟政府沟通，专门做报批报建的手续，后来我发现政府里面有很多机制约束、人脸约束，还有很大其他的痛点。后来我分管物业之后，又在这个行业里面有很深的感悟。
到物业行业跟基层政府打交道特别多，在这里面发现我们原来很多的问题，可能有的东西也不是房地产公司的问题，也不是物业的问题，但是往往最后落地的时候还是物业公司的问题。
在后来越来越多的沟通的过程中了解到，很多领导是想把这些问题解决好的，他也很着急，但是由于人力、物力、财力、机制的问题，他没有那么多的人手去进行监管。再到后来接触到了很多游客，我们也是社会人，我们也看到了城市管理、社会管理方面发生的问题，但是你知道之后你也没有办法处理，你也不知道应该找谁，什么时候能帮我解决，没有办法给你及时回复。由于种种原因，最后才产生了我们服务的企业能不能做这个事情，能不能一体化地解决这些问题。
曾益明：刚刚靳总讲的非常好，我认为除了有情怀之外，企业要发展必须要盈利，如果我们全域化管理城镇，盈利的逻辑、盈利的点在哪里？
靳勤：最简单的就是按照政府购买服务的方式，这也是全国政策的支持，也是一个导向。
曾益明：这个定价的方式是采用什么样的方式？
靳勤：定价的方式基本上是属于政府购买服务，政府有采购目录，有公开招标，所以我说方案是非常重要的，你能够把他的问题解决。如果说只想图利，而不想有社会责任，我觉得这个事情也是很难做的。
曾益明：其实这个话题有很多值得讨论的地方，物业公司这几年为什么要不断地拓展服务的边界，去管市政、机场、城镇等等，本质的原因，除了我们要发展以外，还有一个就是小区的物业管理是非常难以盈利的，就跟我们做长租公寓的同事是一样的，都是赚一分一分的钱，而且物业管理市场化的程度还没有达到我们想象的程度，物业费涨价非常困难，但是人工费是每年都在上涨的，为了让企业能力盈利，他必然要拓展他的能力，一方面做外拓，一方面就是做增值服务。
刚刚靳总的一个观点我是特别支持的，我们做服务行业的人，首先是要服务好我们的客户，把自己的能力提升，这才是王道。
黎振伟：谢谢二位。
接下来继续开启今天第五场博鳌大讲堂，共享办公风口渐熄，资本不再蜂拥而至，裸泳者纷纷离场，新模式、新规则开始建立，行业整合不断加速，未来的空间即将来临。我们这一场博鳌大讲堂的主题是“联合办公改变未来”，有请本环节的演讲导师，梦想加创始人王晓鲁先生，演讲题目是“场景重塑价值”。在王晓鲁先生正式开讲之前，为大家带来了一段视频，我们一起来看大屏幕。
王晓鲁：大家下午好！我是梦想加创始人王晓鲁，特别高兴能得到观点的邀请跟大家分享我们的思考，我也是今年第一次到博鳌论坛，认识了好多新朋友，见到了很多老朋友，也学习到很多新东西。
我们自己做了4年，是一家初创的公司，现在我们自营30万平米，管理30万平米，一共60万平米的面积，去年这个时候我们完成了1.2亿美金的融资，是联合办公领域有史以来最大的一笔融资，目前我们也算比较稳健地在发展。今天过来也是想跟大家分享一下我们对这个行业的一些思考，以及我们怎么样做这件事情。
其实今年的市场环境是挺差的，包括我们在北京、上海和成都这几个城市的空间比较多，这几个城市的空置率都是最近10年以来的最高点，我们还是挺担心今年的经济状况是否会出现问题。但是我们今年也接到了很多很旺盛的客户的需求，而且很多我们的老客户还在持续提扩租，介绍了很多新的客户。
今天我给大家讲三个小例子，是我们的三个租户，通过他们的例子，也带给我们很多的反思和思考。
第一个例子是一个教育类的企业，这是一个非常小的公司，大概就是6—8个人，他们并不是像新东方那样是在一个大的讲堂里面或者是一个大的教室里面进行授课。他们都是实行一对一的方式，有的是外教，有的是专业的课程的培训，他们的学生是分散在全市各个地方的，他们的老师也是分散在各个地方的，他们是我们的会员用户，也就是说他们租用我们的场地，约好一个对老师和学生都合适的场地，到那里完成一个小时或者是一天的上课，这个企业也是我们的入驻企业推荐过来成为我们的客户的。
（见PPT）这是我们入驻的第二家企业，其实是百度旗下的一个公司，这个子公司大概是有400多人，他们希望在百度公司附近找一个办公室，当时看了非常多的场地，最后来到我们这个场地，他们团队的老大是从美国硅谷回来的，他看了之后就马上拍板用这个场地。后来我问他，你当时为什么想到来这里办公呢？他说到这里之后，一下就想起了在硅谷办公的日子，跟那边的环境是一样的，而且特别适合这种创意型、灵感型、创新性的公司的需求，我们的员工在这里办公一定会发挥出他们最大的创造力，而且在这边会非常舒适、非常高效地进行工作，即使是从百度搬到这里，他们也没有感觉有很大的落差。
这是我们的第三家入住的公司，是一个设计工作室，他们给的评价是说，我们可以在这里24小时不间断地运转。为什么这么说呢？这个公司虽然不大，大概只有十几二十个人，但是是一个跨国企业，他们的美国办公室在硅谷，中国办公室在北京，他们会经常跟他们的客户进行视频通话，以及跟他们的美国团队进行业务和工作上的交流，所以他们在我们的空间里面可以运用我们的视频会议系统，实现24小时不间断的运转。
而这个企业本身也非常有趣，我们自己公司的VI、Logo以及我们的导示系统，都是这个公司给我们设计的，他们跟我们有一个很长期的很好的合作之后，他们说我们实在太喜欢你们这里了，我们也想入驻到你们的办公空间，跟你们一起办公。后来我说，这当然太棒了，后来他们就入驻到我们的办公空间，就成为了我们的用户，后续还给我们介绍了很多他们服务的企业到我们这里来办公。
其实像这样跟我们一起来合作过，有过很多合作的关系，最后反而又入驻到我们这里的这种情况其实是非常多的，我觉得这些客户通过深度的接触，还能再选择我们，其实是对我们一个特别大的认可。
我举的这三个不同类型、不同行业，但基本是属于新经济领域的客户的例子，其实带给我们自己团队非常多的反思和思考。我们的思考有三方面的结论：
一方面是我们发现不管这个大环境，包括经济环境有怎么样的变化，我们应该是更多地关注客户的需求、用户的需求，而不是把所有的重心放在大环境的变化上面。同时，所有的办公的需求是非常强劲的，有很多的企业用户都有很强的办公的需求，但是时代在改变，办公的需求在变化，大家的需求点发生了很多升级，他们更关注用户以及他们员工的办公体验，他们更关心办公的使用效率，他们更关心办公室里面设施设备使用的流畅感，这些办公需求发生变化之后，企业的选择、企业的需求也随之发生很多的变化。而联合办公，或者梦想加办公空间给他们提供的就是一个全新的革命性的选择，帮助他们更好地去完成自己的事业的发展。
第二，我们觉得联合办公不是一个行业，而是一个办公场景，也就是说现在的企业需要的不仅仅是一个可以工作的地方，更多的是需要一个全方位的服务，以及一个办公的氛围。所以我觉得我们提供的也不仅仅是一个办公室和一个办公的场景，不是提供一个地方，而是给他们提供一个氛围，一个场景，让他们可能解决所有跟办公相关的各方面的需求和问题。
第三，我们觉得联合办公是对资源的重新分配和很高效的利用。我们给自己的定位是，我们基于一个物理空间，以智能为驱动，通过技术以及我们的服务，将人、企业和空间很有机、高效地连接在一起，让他们能够实现一个现代化办公的解决方案。
这里面的解决方案有很多种，有的是空间的解决方案，我们把入驻进来的企业的用户需求分成了不同的类别，包括每个公司里面有不同的部门，他们的办公需求是不太一样的，有的是每天在这里面坐班，有的是经常会到外面去开会，有的会会客，有的需要一个很私密的环境，自己去独立工作。
根据不同的需求，我们设定了不同的分区，以及不同的动线，合理的分配里面的会议室、办公的资源，以及办公区里面重新的定位和设计。另外也包括了跟网络相关的，跟打印资源相关的这些资源的配置，也包括了跟我们所需要的水、饮品、食品、办公服务相关联的资源，而所有这些资源，我们是通过自己的服务以及科技链接在一起，精准地传递给客户和每一个员工，让他们能够很方便地、高效地、流畅地获取所有的资源。
针对刚才这三个我们自己的思考，一方面是我们觉得办公的需求发生了很大的变化，而且同时我们提供的是一个办公的场景，我们自己也是在做一个资源重新分配利用的事情，我们着重地打造了三方面的能力。这也是过去四年时间里面整个梦想加的团队大概有300多个研发人员，他们集中精力去不断地升级、迭代我们的产品所要提供的这三方面的核心能力。这三个核心能力分别就是：技术、健康和社交。
技术是第一方面，我觉得技术也是代表了一个未来的趋势。大家可以想象一下，在一个传统的办公楼或者一个传统的办公室里面，如果有一个访客去一个办公室里面开会，前台就会问他三个人生的终极问题，你是谁，你从哪里来，你要到哪里去。但是在梦想加的办公空间并不是这样的，我们通过预约的邀请，把这个邀请发给客户之后，社区经理就会收到一个通知，在客户到达时，他会跟你打一个招呼说，某某某，你来了，今天你在这个会议室开会。
如果今天你第一次来到梦想加的空间，他会详细跟你介绍这里面的设施使用情况和注意事项，同时他们也会随机地发一些调查问卷给这些客户，让他们更好地了解这些客户使用需求，这里面的客户的进出、使用，包括他们喜欢喝什么样的饮品，他们喜欢什么样的会议室，他们跟哪些公司约了开会，这些信息详细的记录下来以后，都帮助我们可以更好地去了解客户的使用习惯、使用需求，不断地升级我们的产品。
而访客的邀请只是我举的一个小例子，在我们整个空间里面，不管是能源管理、灯光管理、资源的分配使用，以及我们里面如何怎么样做空间更好的设计、空间更好的选址和客户的服务，每一个环节技术是从头到尾贯穿在每个细节里面的，技术是强大的驱动力，包括我们更好地服务客户。
从过去4年里面，从2015年到2019年，梦想加全国的空间里面，这些物联网的设备大概跟我们的客户进行了超过2000万次的交互，所有的用户的积累都是非常宝贵的财富，帮助我们更好地做我们的空间，更好地去服务我们的客户。
第二个核心能力就是健康。这是跟我们的空间设计相关的，大家看到我们的空间非常漂亮、非常的现代化，所有的客户，尤其是科技类的客户非常喜欢，我们也是在今年5月份的时候，梦想加是亚洲第一个获得WELL认证的联合办公空间，而且我们的认证是一次性通过，评审机构也说在全球很少有一次性可以通过的空间。
WELL认证是跟人的使用健康相关的标准，包含了从空气到光、水，涉及人的健康相关的100多个很细的项目，梦想加把自己的设计手册和WELL的认证叠加在一起，我们建立了一套自己的健康空间的标准，在这里面花费了非常多的时间、精力和研发的投入。
举几个小例子，在我们的办公室里面最封闭的，也是最容易有污染的地方是我们的会议室，会议室一般都是不太透气，没有通风的很好的条件，所以有时候容易有甲醛或者是污染，所以我们找了很多的办公桌，都没有找到非常健康的，所以最后我们就自己生产办公桌，现在我们的空间里面都是用我们生产的办公桌，很多客户都非常喜欢，他们也买了很多放到他们的办公空间使用。
我们发现另外一个有污染的是壁纸，我们找了好多都找不到合适的，我们现在的办公空间都是用自己打印的壁纸，非常环保，我们的空间可以实现开业入驻就可以达到非常标准的健康环境。国内梦想加是第一个可以做到这一点的，而且是可以标准化复制的，而且在可控的成本下标准复制的办公品牌。
我们觉得健康是现在办公环境里面上班族特别关注的，不光是特别大的企业，跨国的大企业、大的国企，他们在这方面都投入很大的精力，其实也是很多的中小企业，几百人的公司，几十人的公司，甚至一个人的公司，每个人都应该享受的权利，我们应该把这些东西都提供给我们的客户。
光有科技和健康其实是不够的，更多还要通过我们的社交，把里面的每个人、每个企业和我们的空间有机地联系在一起，创造一个创新的氛围。
其实这里面大家应该会有很多的感觉，如果对联合办公熟悉的话，应该很有体会。我给大家举一个有意思的小例子，在我们这右上角有一个办公室叫做“不正经办公室”，这里面就是大家打游戏的地方，大家去这里面打王者荣耀。我们在自己的空间举办了这么一次活动之后，王者人生那边的团队跟我们反馈说，你们举办了一个活动之后，带动了我们的游戏的玩家流量有一个飙升，我觉得这一点太好了。不知道今天有没有打游戏的，如果你今天到梦想加的空间里面连上我们的网络打王者荣耀的话，很多空间都是全皮肤、全铭文、全英雄的。
如果你不了解这有多厉害的话，我就举一个说法，全国只有少量的商业空间能实现这个空间，类似肯德基这样的品牌餐厅，那么在梦想加就可以做到。这只是其中一个很有趣的小例子，但是我们通过很多的运营，很充分地去调动了里面每个人之间的黏性，让人与人之间、企业与企业之间、企业与空间之间，他们每个人和这个品牌，和梦想加之间产生了很强的互动和黏性，让他们更好地去营造这样一个创新的社交的以及现代化的办公的氛围。
基于刚才的三点（科技、健康和社交）核心能力，我们在服务范围上进一步延伸。不同于很多联合办公空间，梦想加不光是服务于中小微企业，超过50%在梦想加入驻的公司其实都是大型的公司，包括顺丰，以及很多头部的互联网公司，也包括很多世界500强、央企、国企，他们都是有非常多的团队入驻在梦想加空间里面，成为我们的客户。
而我们自己也有针对企业的全定制的服务，我们跟龙湖、华润的润加速都有非常深度的合作，他们的空间里面也是用梦想加的智能管理体系在进行智能化的管理。另外像易企秀、顺丰、西瓜创客、十二栋等等很多公司，我们都是给他们提供端到端的从选址到设计、营建、智能管理、运营、服务的全流程标准化梦想加空间级别的服务。
举几个小例子，十二栋，这个公司大家可能不太熟悉，他们有非常多的玩偶的IP，他们用这些玩偶的IP做夹娃娃机，在北京三里屯有一个全部是夹娃娃机的场所，就是这个公司的，他们在全国有很多这样的地方，他们随着公司的业务扩张和人员增长之后需要一个新的办公室，大概需要两三千平米，他们主动找到我们，说我们需要享受一个梦想加的氛围，因为有别的朋友去过你们那里，觉得太棒了，我们就像要这样的办公空间，所以我们就给他们做了整个场地的全新升级和改造。
龙湖也是我们长期的合作伙伴，从2016年开始就有合作，现在龙湖全国的办公室也都是在用梦想加的智能管理体系在管理，包括华润、万科、招商蛇口，还有很多的房地产企业，还有互联网公司，包括腾讯在全国的众创空间，都是用梦想加的智能管理体系帮助他们进行管理效率的提升和用户体验感的提升，也帮助这些企业实现全国的跨区域多点管理的经营赋能。
顺丰这个案例，他们是整个顺丰公司要进入西北市场，他们想在西安这边选择一个自己的总部，大概有七八百人，他们也是做了一个选址的定制，我们帮他们从选址做起，完成了整个全流程的办公的服务，他们说能帮他们节省1/3的时间和1/3的成本，也帮他们整个的员工能够享受一个非常现代化的、符合未来办公需求的办公的场所。
说了刚才这些例子，我们更多的想强调的是，整个办公场景其实是给了不管是物业还是企业，包括企业中的每一个人，给他们重塑了里面的跟办公相关的价值。而这里面我们可以实现5000平米，大概是有1500个人在里面办公。你觉得这个数字好像有点不可思议，怎么会塞这么多人，并不是因为办公室很拥挤，而是因为很多里面的办公需求并没有被细分，没有被归类，其实很多1500个人的公司，并不是所有人都在办公室里办公，有很多人可能会出差、销售的团队，在外面开会，怎么更好地合理利用办公的空间，更好地管理里面的资源分配，其实是我们经常会思考的一些问题，同时能做到效能的提升，大概节省2/3的人力的全流程的管理，我们的客户在入驻之后，通过问卷发现，员工的办公满意程度提升了50%以上，单个人的企业进入梦想加办公空间之后，也可以链接梦想加全国的办公人员的相关各个方面的办公资源。
我们现在管理了超过60万平米的面积，每天有4万个以上的办公者在我们这里进行日常的办公，跟办公相关的创新的产品，不管是科技的还是空间的，我们现在已经有100多项以上的专利，还有一些发明的专利，我们也是打造了一个全流程，从选址到设计、营建、智能管理、运营服务的标准化的流程，能够服务从一个人的企业到500强的企业。
我们做了这么多，思考了这么深，做了这么多的投入，以及最终研发出来我们这些核心能力，回归到一点，就是我们的初衷，我们希望让办公更有创造力，让每个人都可以享受办公这件事情，谢谢大家。
黎振伟:您刚才的分享真的很棒，让办公更有创造力，如果在地产商的角度，就是让物业更有价值。已经到很晚了，现场还有这么多人，说明我们的导师的课程有价值。
刚才王总的“场景重塑价值”的分享，我也学到了几点，第一是您谈到了从客户感知需求，这一点很重要，今天我们所有人都在探讨，我们过去都是重物业而不重人，现在要回到客户。第二，您谈到联合办公不是一个服务，而是一个场景，过去大家以为一个场景就是很漂亮的办公室，很酷的空间，您探讨的是技术、健康、社交，而且您把这些指标告诉大家，具体什么东西，我想这就是我们对办公空间的一个新的认识。还有一点，你提到了资源的重新分配与高效利用，这个道理大家都知道，但是你把量化的指标摆出来之后，大家觉得你是专业的，因为你的标准统一出来了。联合办公过去可能都是一种概念，从您的身上、从您的企业看到，在中国已经真的是可以成为一个拿出来说的行业。
王晓鲁：我们的空间还是挺有趣的，如果没去过的朋友可以到我们的空间转一转，实地感受还是非常不一样的。
黎振伟：我想问一个问题，今天在这里有两个创新的点，一个是公寓，一个是联合办公。讲联合办公的似乎没有您这么轻松，他们有点艰难。从您的角度，觉得两者之间有什么可以互补的？可以相互推进的？
王晓鲁：今年大家都不容易，因为经济不是特别好。我们是跟企业相关的，经济不好，企业就不好，企业不好我们肯定也会受到传递，我们的入住企业都会受到影响。我觉得您刚才总结得非常精辟，不管是公寓还是办公，都是一个从增量市场到存量市场的，在存量市场里面更多的是关注用户的买方市场，用户才是最重要的。不光是我跟大家分享，我们自己在内部讨论的时候，我们每天都在讲这个客户怎那个客户怎么样，他们要什么，有什么好的反馈，不好的反馈，每天都在聊这些事情。这是第一点。
第二点也是共通的，包括我跟罗意也在经常沟通这个事情，我觉得技术是代表未来的趋势，怎么通过技术，全流程地帮助企业提高运营的效率，其实用技术去帮助我们更好地了解客户的需求，这是我们一直非常着力重点的事情，这方面我跟罗意聊的也挺多的，他们也非常重视这一点，我觉得这也是共通的地方。
黎振伟：刚才我还漏了一点，我觉得作为我们这种轻资产的公司，很重要的一点是您被开发商接受了。如果开发商都能意识到专业的价值，而你又确实能够解决他们的问题和痛点，我觉得这也是我们的公寓应该发展的方向所在。
接下来我们将进行的是今天下午的最后一场博鳌大讲堂的环节，产业地产是未来的希望所在，产业运营与产城融合，已经成为了这个领域不可回避的话题，未来究竟是产业还是地产，也许我们需要一个明确的方向，接下来有请开讲导师，中电光谷联合控股有限公司董事长、总裁黄立平先生，演讲题目是“走出地产逻辑”。
黄立平：刚才我听了7位发言，深受启发。房地产的发展肯定在房地产的服务业，所以无论是长租公寓还是保利正在推的公共服务，乃至联合办公，都是房地产服务业发展的一些新的景象。
我今天给大家提供另外一个新的角度，我想各种的新的信息的交汇，大家相互的启发，是推动整个行业进步非常重要的动力。
产业地产这个概念不知道是哪一年出现的，大概是在10年前，我现在也没有考证出来究竟来源于谁，“嫌疑”比较大的可能还是媒体。过去我们都高科技园，或者叫产业园，后来逐渐叫产业地产，而且大家似乎都比较乐于叫这个概念。
也许有这么两个原因，第一个原因，因为“地产”比较有力量，它的组织效率比较高。咱们所在的这个清水湾，过去雅居乐在这里一年可以卖一两万套房子，这个效率很高。似乎也希望产业的载体能够用一个高的效率来进行组织。但是的确产业地产给很多的企业，也给很多人带来一些困惑，对我都有困惑。这个逻辑上讲，产业地产是地产的一个细分市场。如果说我们是以地产为立足点来考虑产业地产，它就必须要遵循地产的基本规律，或者说是在遵循地产基本规律的前提下去服务特定的行业。
这个逻辑是有问题的。我们可能仅凭经验就可以产生几个基本的联想，产业是什么概念？我刚才听到各位发言的时候，断断续续都会听到有产业的概念。其实我们在讲产业地产的时候，我们的空间不是常规的写字楼，否则你就叫地产就行了，叫办公物业就行了，为什么要叫产业地产呢？那一定是新的产业的类型，新的经济的类型，是传统的地产难以服务，甚至无法服务的新的需求。
新经济是什么？新的产业的类型是什么？它涉及到很多的行业，涉及到很多新的模式，涉及到非常复杂的价值链的内容。所以客观上讲，以地产为出发点来考虑产业地产，很可能会误入歧途，所以这是我今天想跟大家分享的一个看问题的角度，我们要从地产的逻辑里面走出来。
我想跟大家讲讲近期我遇到的三个例子。
第一个例子是最近这几个月，我遇到了好几个头部的开发商，他们共同遇到一个问题，在新取得住宅地的时候，很多地方给他们增加了约束条件，就是把产业发展的指标放到了供地的条件里面，有的就直接要求你要在那里辅助建一个产业园，要提供产业发展的动力。我觉得很多开发商比较茫然，因为这些选址的地方大多都在郊区，远离城市衷心的地方，过去的写字楼的经验，在这些地方没有办法找到需求的依据，新的产业是什么，大家也缺乏判断力，所以他们需要这方面的帮助，这里面有一个信息的不对称，就是地方政府所想所要和开发商所想所要并不匹配，但是大家已经展开了合作，所以它的后果如何往往成为一个问题，就是一个不确定性的结果。
第二种比较突出的现象，我最近连续碰到了三个城市，规模小一点的是四五十万平米，大一点的是100多万平米，都是由政府的平台公司投资开发的。它的立项的指向是新经济、新产业，但是它的方式仍然是城市综合体。这些项目很快的立项投资以后，现在即将竣工，大家开始焦虑。也就是传统的写字楼所服务的那些对象，可能预定的需求并没有出现。比如说也是一个万亿以上的城市，他们过去想的更多的是一些金融机构的需求，但是现在项目快竣工了，都是超5A级的楼，一家金融机构都没有入住，他们马上产生了问题，这些房子究竟是给谁用的？梦想加这种模式是一种服务的方式，更多的是为初创企业、中小企业提供一种比较好的体验的空间，但是它加起来就60万平米，一个项目就100万平米，承载究竟是什么？
第三个就是我们看到在过去20年比较快速的城市化的过程中，很多城市的工业遗产基本荡然无存，过去像上海、广州保存得比较好的，还有一些已经把它作为创意经济或者城市的时尚消费的空间，但是大多数城市基本上没有了。现在有一些过去的大型的制造企业、传统的制造业，包括有色金属等等，现在有一些新的空间出来，政府下了很大的决心，一定要保留工业遗产。这些空间进入城市以后，用什么样的思路去重构城市的新产业？这些都是我近期遇到的课题。这也是跟我们自身的业务关联度比较大的。由此我们可以看到有一个基本的现象，就是产业地产问题越来越呈现多样化和复杂化。用简单的市场的需求来做出决策，投资开发，现在肯定不能持续。
我们总的房地产的宏观政策，我想这两天大家一定得到了很多的信息，这三点恐怕是基点：
第一是减少房地产的金融属性，雄安模式的基本点就是这一点，赋予它更多的金融属性之后，就很容易出现投机的市场。
第二是抑制房地产的市场属性，也就是价格不是完全由市场决定的，政府是要干预的。
第三是回归房地产的功能属性，使用是它的最基本的功能。我觉得这对住宅实用，对其他的领域从某种意义上讲是更实用。产业地产是否能够找到与这样的政策环境相匹配的方法论？我觉得这是从事这项工作必须要深入思考的问题。
我们今天究竟有没有一种具有普遍意义的所谓的模式？也就是产业地产的开发模式，它存在吗？它究竟是什么，能说清楚吗？我觉得这些也是困扰我的问题。
我简单地给大家捋一个头绪，就是我们对产业园发展现状的四个基本的判断。
第一，从整体看，办公楼市场供应过剩，通过厂房增量需求缺乏动力。除了北京、上海之外，我估计在中国现在找不到第三个城市是供应不足的。特别是三线城市，办公楼实际的空置率是非常高的。前重庆市长黄奇帆有一个公式，一个人究竟需要多少办公面积，一个城市的经济总量究竟需要什么样的办公楼与之匹配，他算账算得是很清楚的。但是重庆现在大体有不低于1000万办公楼的闲置。简单讲，一个人两平米，或者2万GDP一平米，这样的算账至少到今天可以证明，不是所有的城市都适用。在制造业的比重比较大、服务业相对落后的城市，这个显然是不适用的。我们可以比较肯定地得出一个结论，就是我们现在过剩的这些城市，他们对办公楼和需求之间的关系，以及价格的杠杆这个最基本的经济学的问题是没有弄明白的。
第二，郊区办公楼的市场不同程度弱于中心城区市场。我们现在讲的产业地产，绝大部分指的是在那些新区、郊区、城乡接合部区域性发展的市场，它是一个新城区的整体性的开发，是城市化的一种方式。在这些区域相对过剩的现象更加严重。
但是整体的新区建设的过程中，它又避免不了按照总体规划要建设这样的类型，所以这里面就给我们的房地产的服务业既提出了课题，也创造了机会。
第三，多数的产业园区开发企业是处于亏损的状态。这个比例很难说具体，70%或者80%甚至更多，真不好说，我们讲的是一个比较公允的财务制度的判断，特别是有一些政府的平台公司，因为它以推动产业发展为主要的目标的时候，对于不动产本身的经营的状态，他是不把它作为主要的评价指标，或者说它是淡化这个指标的。在这种情况下，我们对这个市场进行总体判断的时候，这也要作为一个非常重要的参考的依据。
第四，未来几年多种渠道新增加的产业园的项目将不断地涌现。即便是供应量过剩，即便是有大量的空置，但是我们现在的这种经济结构、产业结构、推动经济发展的方式，我们希望是创新驱动，但是总体的推动上，它还是要素推动，还是投资推动。不去投具体的项目，就投这个产业的载体，这一点我们今年看到各地方新增的项目，在谋划中的项目，过去已经建设、即将竣工的项目，投入市场的量非常之大。
下面我也跟大家分享一下关于产业园区发展趋势的三个观点：
第一，产业园区经营越来越成为异常复杂的经济行为，无非简单采用复制的方法有效解决问题，能够用单一地产方法达到商业目的的机会越来越少。因此，产业地产必须以产业发展思维为出发点和落脚点。什么是产业发展的思维呢？首先是以产业集群和创新生态的培育为出发点的，不是以能卖多少房子、租多少房子为出发点的。当然最终你要体现出来你的不动产的收益水平，但是作为出发点，它就会变成大家有投资机会，蜂拥而上，找不到新动能，他就自然的用传统的动能，投资拉动的手段就会被放大。
第二，在产业园区的开发业务中，我不知道在座有多少有这样的业务，或者在从事这样的业务，我们经常遇到的是一些企业的领导，他们分不清的往往是什么叫做战略价值，什么叫做策略价值。比如说我拿到一块地，能够迅速地开发，把它卖掉盈利，这究竟是战略价值还是策略价值？也就是说你除了能够赚到钱，还能有什么对你有意义的地方，对社会有价值的地方，如果这个问题弄不清楚，在这样的市场环境下，在这样的经济发展的阶段，我觉得决策就容易出问题。
第三，有效的产业组织必须构建全要素的专业能力。刚才我们谈了长租公寓、共享办公这种新兴的细分市场业务的发展好的企业的基本状况。但是如果说我们立足于一个城市来想问题，立足于一个区域来想问题，这种专业的非常细分的方式的切入，往往是效率不够的。因为这个城市和区域，无论是经济问题还是城市问题，还是社会发展问题，它都是综合性的。
现在我们很难找到单一的问题，所以你如果用很专业的、很窄的一种方式去进入的时候，你就缺乏手段。实际上你就给政府或者这个区域的经济组织者提出了更高的要求，他必须能有鉴别力，他有分拆资源的能力，因此你才能到那里找到机会。
这些资源在谁的手上，他们用什么方式来处理这些资源，往往关系到我们这些细分业务究竟能不能在那里发展。比如说现在最大的长租公寓，过去可能是在城中村的那些区域，未来一定是政府的平台公司来投资的业务，或者说成为住宅开发里面的一个配套的比例，成为在竞地价的时候一个约束的条件，也就是大的开发商一定是要做长租公寓的。
在这样一种市场环境中，他的市场的存在的空间究竟在哪里？我觉得这些其实都需要深入思考。包括办公，当然我相信共享办公可能比长租公寓相对容易，因为过剩的资源相对多，你可以选择的机会就相对多，如果这些资源都不是完全按市场配置的，那你怎么寻找资源呢？这些都促使更多的企业必须要努力地构建全要素的专业能力，尽管很难，我觉得这个困难比我们做细分市场的开拓从某种意义上更难，但是它一定是某些企业必须要做的，你做不到这一点，你就无法面对一个新的市场需求的结构。
依我来看，任何时候考虑整体的最优，比局部的最优显得更重要的这种思维方式将会成为我们应对未来经济社会发展非常重要的哲学思想。在这样的一个思想的框架下，最近几年我们在积极探索两种方法论。
第一种姑且叫系统规划的方法论，熟悉开发业务的一定知道，现在城市和产业发展、经济发展中遇到的比较突出的一个矛盾是城市规划的脱节，无论是城市的总体规划，土地利用总体规划，还是经济社会发展的总体规划，由不同的部门在完成，他们相互之间沟通是有的，但是彼此真正理解这个本质的含义是不够的。再加上各种专业的规划，包括能源、交通，特别是产业的规划，缺乏多种规划，特别是顶层的规划内在的关系。在这样一种状态下，城市发展，特别是新区的发展，我们现在经常讲产城问题，比较流行的是小镇，但是那个地方究竟应该怎么发展，谁能把这个问题总体上从宏观到操作能讲清楚，我觉得这是最大的问题。
政府往往从几个总体规划上的工作是一定要做的，但是它们之间的关系即便中央不断地在讲多规合一，但是我觉得它现在的问题在于缺乏多规合一的操作性的基础。比如说我们做宏观经济规划的部门（发改委）和做具体的城市规划和土地利用规划的规划部门，他们之间没有复合型的人才，搞规划的不太懂产业，不太懂城市发展的宏观的那些跟它那个尺度上的关系。而搞宏观经济的又缺乏空间上的概念，所以拿出来的规划在具体实施中往往有问题。
当然现在因为有很多城市在推城市设计，所以中间参与的人越来越多，他就提的意见越来越多，但是开发商立足于微观，那就是地产思维。如果你要立足于整体，你是否能提供一条新的方法论，来解决区域发展的总体问题，我觉得目前能够这样做，一定有非常大的商机，因为有很多需求。我们已经在最近几年把很重要的工作精力和我们的优势资源放到为一个区域的发展提供解决方案、提供综合性的战略构思上，我觉得这个实践的效果是比较不错的。
第二种是综合运营的方法论。前面几位讲的都是专业的运营，但是当你面对一个区域的时候，比如说你要承担这个区域的发展责任的时候，刚才保利的那位嘉宾从物业管理的角度已经提出了一个问题，就是你要对这个区域发展整体负责，这时候过于专业的业务模式就有局限性，你无法做到，你只能在微观的环节中起作用，这时候就需要有整体的综合的能力，去形成对一个整体发展的结果能够负责的解决方案。
我觉得这也将是未来产业园的发展对于主要的参与者的一个必须参与的基本条件。我们现在也在努力地探索综合运营的方法论。我们有一个说法，叫做“在专业化基础上的综合化”，现在要演变成“综合化基础上的专业化”，这也和观点地产今年论坛的题目“平衡与重构”是吻合的。我想只有好的平衡的能力和大的重构的决心，我们的地产才会迎来高质量的发展。
谢谢各位的聆听。
黎振伟：谢谢黄总。还有5分钟到7点了，大家还是这么认真，说明我们真是充满正能量和专业的分量。
我来做这个互动之前，我看了观点给您的访谈，他们的总结是“爱思考、善语言，一个地道的湖北人”。我还要加一句，您有丰富的经历和理论的总结。产业地产和长租公寓是不一样的，我在30年前也在给政府策划产业园项目，它是一种老大难问题，黄总谈到这一点，我觉得讲得很好，走出地产的逻辑，包括这次博鳌论坛也都在探讨哲学的话题、逻辑的问题。您一开始提到了科技园到产业园地产是一个有问题的逻辑，但是也没办法，这就是中国发展的必然，因为如果没有地产，很多产业园就根本不应该去做，确实是这样，政府就是这样做出来的。
另外您谈到了对产业园发展的四个现状判断，这些现状我相信各位都很清楚，如果没有土地作为支持，没有地产，根本就没法搞。产业实在太重要了，怎么培育产业，可能是今后我们大家要思考的。
最后一点您谈到了产业园发展的趋势，那几个异常复杂的经济行为，我们的产业的出发点，以及特别最后谈到的必须以系统的思维去引领我们的个体的行动，这一点上我认为可能市长更应该听听。
非常感谢黄总用这么深刻的语言跟大家来探讨他的经验，这种分享我认为是很难得的。
大家有没有什么问题？产业园应该是开发商拿地的一个重要的途径，过去是什么样的做法，今后应该怎么做，同时有没有机会探讨跟黄总一起合作，我想这也是黄总输出您的经验和您的心得更好的一种方式，这也是一种合作的机会。
提问：黄董事长讲得特别好，要走出地产的逻辑。现在我们在跟政府沟通的过程中，最热门的一点，也是政府最关注的一个痛点，它其实是产业的问题，它希望有更多的产业，形态各异的产业，能够结合它的地域特色的产业。中国光谷应该来讲也是一个非常亮丽的名片，我也是在武汉上大学的，所以我对武汉也特别有感情。
我想问一个问题，政府希望我们做一些社会性的配套的服务的产业功能，但对于地产开发商而言，它更微观一点，站在他的角度，他要看现金流，要看周期，他不像政府，政府有很多社会职能，它可以用一个相当长的周期来看。所以我的问题是，如何将地产开发和产业的营造能够有一个很好的结合点。我想对于开发而言，它更多的是现金流，如果没有现金流，它是无法长期做产业地产的，在这一点上，我想问一下黄董事长，有没有更好的产业园的开发思路，或者是能将地产开发结合到一起的思路？
黄立平：这个题目太难了，如果能够很快做出判断，它就不是一个问题，开发商有足够的能力和资源把房子卖掉，只要它能够在合理的价格，如果做出来能以合理的价格出租，它很快就会做。现在的问题就在于，可能卖不掉，或者他给你设了约束条件，这不能卖，只能租。我们的做法是，首先我们得看能力，我没有这个能力，我就不能做这样的事，我可以动员他自己去做，我告诉他怎么做，所以这一块现在成为我们的主要业务，就是说该政府去做的事情，不可能由企业给你分担。
开发商当然现在不一定比政府会算账，他给你一块住宅地，再给你一块工业地或者科研地，现在如果总规上不好调，有时候也会配商业地，让你达到产业发展的目标。这时候通常有两种做法，第一种是算住宅的账，住宅地是否能够比别人拿得更便宜。第二种是我在这里能有多少盈利，我把这个合理的收益守住之后，再看做这件事的代价够不够，如果这个代价合理的话，我就干了。但是当做不出来的时候就会犹豫。
我们也经常跟政府讲，你就分别算账，你把住宅算好账，大家就明白住宅怎么干，这件事你自己来想怎么干，你不知道怎么干，你就找人来教你干就行了，这样就比较明了，就怕他们把简单的问题复杂化，打一个包，给开发商带来困惑。
我最近已经遇到好几宗这种事了，包括佳兆业、雅居乐、富力，他们都遇到这种事，为了拿地，有时候要下一个很大的决心，那个决心又是他现在不擅长的。所以我建议先把这个账算清楚了，找人合作来处理那个比较难处理的事。
黎振伟：简单的问题千万不要复杂化，要跟政府算好账。
提问：黄总您好，我是在海南这边做商业地产的，目前是操盘一个海口的类似产业地产的项目，但是实际上它是一个工业地产。我想听一下您对中小企业做产业地产的建议。现在普遍是产业地产，包括工业地产这一块，招商是有点困难的。
黄立平：我提一个问题，大家可以思考。克强总理在2015年11月提出了经济发展的新旧动能转换，连续三年政府工作报告都提这个概念，十九大报告也提，什么是新动能？如果对这件事你没想明白，我觉得你肯定驾驭不了，因为老的动能是过剩的，我们的产能是整体过剩的，现在中美博弈，我们肯定要经历一段更困难的时候。所以你如果这个时候贸然去投资，肯定风险很大。
我给你举一个例子，就在海口的边上，我们在那里有一个项目，在澄迈县的海南生态软件园，这个项目承载了海南省软件开发信息服务业的70%，集全省之力在做这件事，我们做的也还不够满意，我们觉得还应该更好。但是海南缺人才，所以你要技术创新，你没有人才，这是无米之炊。
现在怎么办呢？都是搬人才，候鸟式工作。即便如此，这个市场也是有限的，我们那个项目现在大概有3万人入住。但是在广州，3万人、5万人的园区3年就做起来了。在深圳南山区的软件产业基地，是深创投投资的，去年我统计了一下，他们三年时间集聚了大概10万人。所以它的城市的能力不一样，它的资源的禀赋不一样，你要做决策的时候，要考虑当地的情况。哪怕你在海口，你说澄迈成功了，为什么海口就不能做呢？它就是不能做，你要看海口有多少空置的办公楼。
黎振伟：谢谢黄总无私奉献您的经验。今天我也很感慨，这是我主持的第三场大讲堂，这是最多人的一次，也是大家最认真的一次，看来我们这个学习还真是有价值。
主持人：让我们再次把最热烈的掌声送给今天下午所有的开讲导师和点评导师，谢谢大家为我们分享这么多的干货。
2019博鳌房地产论坛大会议程到这里就全部结束了，再次感谢各位来宾的持续陪伴和守候。
博鳌房地产论坛已经走过了19年的时间，一直在追求创新和改变，并因此成为全行业交流思想性的平台，每年夏季我们都会来到美丽的海南，来到博鳌房地产论坛，我们同样也看到非常多新的面孔的加入，我也期待着大家能够一起打造专业性的平台，在此我们再一次感谢所有嘉宾的持续陪伴和守候，同时也希望大家能够对我们博鳌房地产论坛提出很多宝贵性的意见和建议。
我们博鳌20年再相见，明年再会。
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