8月7日上午9时，2019博鳌房地产论坛第一天全体大会正式开幕，嘉宾已陆续进场，聆听思想的精彩碰撞。
本次全体大会主题为“宏观篇：展望 经济与地产发展”。
2019年，中国经济继续坚持着“稳中向好”的目标，作为与经济发展关系愈发紧密的房地产行业，也在改变中寻找着自己更光明的未来。
我们聚首一起，寻找更适合的发展道路。
主持人：尊敬的各位领导、各位来宾、朋友们，上午好！
欢迎大家来到2019博鳌房地产论坛现场——又是一年重逢，这是我们第十九次的博鳌相聚，一同见证这个房地产行业论坛十九年来的光荣与梦想。
十九年时间，记录和承载了中国房地产行业高速发展的一段光辉历程，无论高峰还是低谷，每一年夏季，都有我们地产人相约海南，思考、交流房地产发展与展望未来的时刻。
从最初的博鳌小镇起航，在这个论坛上春风得意的地产人，贯穿了一个属于房地产的黄金时代记忆。中国房地产从市场化改革发轫以来，已经走过了二十多年的时间，博鳌房地产论坛也记录了这高光的二十年历程。
时间的流逝总会冲刷过往，逐渐走向成熟和巅峰的传统房地产业，而今也迎来了属于自己的转型和变革时代。通往未来的道路如此多样，以前的成功经验已经难为凭据，房地产业发生着日新月异的变化——不再仅仅是住宅开发，而是以地产为根本，延伸和连接各行各业多种业态，并在互联网、高科技等的催化下，走向创新的时代。
站在博鳌十九年这个时点，我们回望中国房地产的数十年风雨兼程，过往的成功让人仰望，而今正在发生转型变革、新老交替的房地产行业，未来将呈现怎样的更加令人兴奋的发展？
尊敬的各位来宾，欢迎来到2019博鳌房地产论坛——“平衡与重构 地产的多维世界”；接下来，请允许我代表主办方观点地产机构，以及联合主办方每日经济新闻、搜狐焦点、华夏时报、今日头条。
主持人：下面，请允许我介绍一下出席本次论坛的嘉宾，他们是：
国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华先生
恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生
著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲先生
中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生
国务院发展研究中心资产证券化 REITs 课题组组长、汇力基金管理有限公司董事长孟晓苏先生
中国银行业协会首席经济学家，北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松先生
华夏新供给经济学研究院首席经济学家、中国财政科学研究院研究员贾康先生
路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹先生
旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席林中先生
招商蛇口董事、党委副书记、常务副总经理刘伟先生
朗诗集团董事长 田明先生
中梁控股集团创始人、董事长兼总裁杨剑先生
中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长 蔡云女士
阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁吴建斌先生
万科集团副总裁王蕴女士
京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光先生
交银国际董事总经理、研究部主管 洪灝先生
中交房地产集团副总经理周济先生
越秀地产股份有限公司副董事长、执行董事及总经理 林峰先生
中电光谷联合控股有限公司董事长、总裁黄立平先生
金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富先生
绿城房地产建设管理集团董事长兼总经理李军先生
金地（集团）股份有限公司监事长 杨伟民先生
香港兴业国际集团有限公司执行董事邓满华先生
星河湾集团总裁 黄健慧女士
正荣地产集团执行董事兼行政总裁 王本龙先生
四川蓝光发展股份有限公司投资副总裁 何剑标先生
蓝绿双城科技集团有限公司创始合伙人、董事长 曹舟南先生
东方证券首席经济学家 邵宇先生
上坤集团创始人兼 CEO 朱静女士
广东省房地产行业协会会长 王韶先生
中国港湾科伦坡港口城有限责任公司总经理 江厚亮先生
德信集团董事长 胡一平先生
曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁 李战洪先生
福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁 吴洋先生
泰禾集团副总裁 全忠先生
海尔智家生态平台大客户地产总经理范秀佳先生
联发集团有限公司总经理 庄学谦先生
苏宁置业集团总裁金明先生
慕思寝室用品有限公司总裁姚吉庆先生
实地集团联席总裁罗剑威先生
雅居乐地产集团海南区域总裁曾标志先生
宝能城市发展建设集团有限公司副总裁 单伟先生
中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人及主管程骁远先生
潮德科技首席战略官、厦门国金副董事长陈雷先生
世联行首席技术官黎振伟先生
凯德集团（中国）地产与城镇开发首席执行官钱亦奇先生
山东钢铁集团房地产有限公司总经理张鲁兵先生
美林基业集团执行总裁、Canvas 创始人兼 CEO刘根智先生
华润资本地产基金董事总经理、华润资本人工智能基金董事总经理王可旸先生
清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群先生
欧派家居集团工程营销事业部副总经理 宁惠女士
彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官唐学斌先生
三盛集团常务副总裁冯辉明先生
复星康养CEO董岩先生
建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生
亿达中国高级副总裁于大海先生
九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理侯迅女士
运通集团总裁李竑先生
西藏水资源有限公司执行董事韩林攸女士
佳兆业集团首席增长官、研究院院长刘策先生
碧桂园服务执行董事兼总经理李长江先生
星河产业集团常务副总裁阎镜予先生
荣盛房地产发展股份有限公司副总裁伍小峰先生
昌建控股集团有限公司董事长赵建生先生
合生商业集团副总裁赵泽生先生
华联控股股份有限公司董事长丁跃先生
正黄集团副总裁、正黄文旅集团总裁段小容女士
贝壳找房副总裁左东华先生
融信中国控股有限公司首席营销官张文龙先生
万达电影股份有限公司副总裁曾光先生
中国奥园集团高级副总裁、奥园商业地产集团总裁张俊先生
龙湖物业服务集团总经理曾益明先生
奥山控股联席总裁、执行董事邬剑强先生
保利物业发展股份有限公司副总经理靳勤先生
戴德梁行环球董事、大中华区行政总裁赵锦权先生
每日经济新闻副总编辑卢嵘先生
搜狐焦点网总编辑马霄倓先生
华夏时报总编辑助理、华夏时报地产事业部总经理王冰凝女士
今日头条华南房产总经理 王剑飞先生
观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人 陈诗涛女士
谢谢所有嘉宾朋友的到来。同时，我代表论坛主办方，感谢2019博鳌房地产论坛的合作伙伴们，他们分别是：欧派家居集团、海尔集团、北大资源集团、慕思寝具、5100西藏冰川矿泉水、华润纺织润薇服饰、全国工商联房地产商会香港及国际分会有限公司。
接下来进入到嘉宾致辞环节，掌声有请中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士致辞。掌声有请。
尊敬的各位来宾、各位同行、大家上午好！19年的博鳌房地产论坛，已经成为我们国家房地产业交流、促进、发展一次一次、一年一年相聚的盛会，中国房地产市场的市场化已经经历了20年，论坛的坚持举办成为行业发展的一个重要的见证，非常值得回忆的一段一段的历史，在我们的眼前浮现。
每一次论坛我们都从宏观设计层面、企业发展层面，在我们的企业家们和与会者们每一次都可以找到自己感兴趣的话题，论坛的务实风格，在每一次论坛之后，直到如今为止，我们想起来都是收获满满的。
回顾几十年房地产的高速发展，房地产业建立了一种完善的运行的秩序和高度的成熟模式，许多企业都乘着改革发展的东风，取得了巨大的成功。
接下来值得思考的是10年、20年以及未来的若干年，中国房地产业的发展，将是什么样的变化，传统的以住宅开发为模式的开发形式还会持续多久。我们的行业将面临什么样的变革与发展，是我们当今在座的各位学者和企业家要思考的问题，关于这些思考，业界在近几十年来特别是近几年来一直不停地进行探索、思考和实践，到目前为止我们需要找到一个更正确的方向和更正确的思路，这样才能有利于行业的继续发展。
我相信博鳌房地产论坛这样一个行业的专业的高端平台上，一直以来是开放、包容、交流的平台，为我们行业传递着正能量和最前沿的声音，是我们探讨的自由的空间，与会的专业人士和企业家们碰撞出的思想火花将会为我们发展出谋划策，使我们行业更加朝着健康、有序的发展方向，让我们携起手来，共谋发展，最后衷心祝愿2019年博鳌房地产论坛顺利召开，相信我们的明天会更加美好，谢谢大家。
主持人：感谢蔡云女士为我们带来的祝福。接下来让我们掌声有请每日经济新闻副总编辑卢嵘先生致辞。
卢嵘：尊敬的嘉宾大家上午好！首先我作为活动的主办机构，我代表每日经济新闻向论坛的开幕表示祝贺，对各位嘉宾的与会表示欢迎。
2018年千亿房企已经达到了30家，商品房的销售总金额已经突破15万亿，创了历史新高，2019年上半年Top3房企销售总金额合计超过了万亿元，15万亿是这个行业未曾预知的天量规模，15万亿之后，在房地产行业加速重构的时刻，媒体一直在观察，在新赛道的路上，城市具备哪些要素才具有投资布局的价值，在谋求平衡的路上，房企是选择继续加仓、攻城略地、高负债、多元化的规模扩张，还是聚焦主业、降低杠杆、收缩战线，房地产行业的现实背景是中央重申的房住不炒、落实因城施策，并首次提出了不将房地产作为短期刺激经济的手段，15万亿的大栏也令行业天花板再度成为焦点，所以地产的多维世界确实充满了许多已知和未知，在这样的大背景下讨论行业和企业的下一步，比任何时候都更具有价值和意义。
2019年是每日经济新闻创办的第15个年头，每经网、每经的微博、微信、APP和各专业频道、子帐号组成的新媒体矩阵，已经成为了中国最大的财经原创新闻的发源地之一，就在上个月，每经的微博粉丝量已经突破了4000万，单日的阅读量峰值突破了1亿，这也显示出每日经济新闻作为中国最具财经全媒体平台的巨大的价值，中国的房地产行业已经从时代进入了产品时代，未来将进入资产时代，行业发展的关键点已经从过去打造优质项目进阶到美好生活的塑造者。从专业角度而言，每经正致力于生产和传播财经视角下的房地产行业发展的优质内容和观点，我们期待在2019年博鳌房地产论坛上让所有嘉宾的精彩观点，给整个行业以新的想象和启迪。
谢谢大家。
主持人：感谢卢先生。继续致辞环节，接下来掌声有请华夏时报总编辑助理、华夏时报地产事业部总经理王冰凝女士致辞！
主持人：感谢卢先生。继续致辞环节，接下来掌声有请华夏时报总编辑助理、华夏时报地产事业部总经理王冰凝女士致辞！
王冰凝：尊敬的各位来宾、亲爱的新老朋友们，大家好，我是华夏时报王冰凝，非常荣幸参加2019博鳌房地产论坛，我谨代表论坛联合主办方华夏时报及水皮总编辑，对论坛的召开表示热烈的祝贺，对各位的到来表示诚挚的欢迎。2019年，地产行业迎来了前所未有的新局面，从政策到资本，各个维度的理性回归令全行业迎来了调整洗牌的重要时刻，房企集中度不断上升，也加速了新格局的形成。
近日召开的中共中央政治局会议重申房住不炒，首提不将房地产作为短期刺激经济的手段，也意味着房地产作为中国最好的理财工具的时代结束了。但下一阶段中国城镇化还再继续推进，刚需和改善性需求仍然支撑着行业的发展，在此大形势下阵痛是必然的，而伴随着阵痛，房地产企业更加强大的运营能力、服务能力破茧而出，我相信我们的行业在短期看生存，长期看发展的洗礼中，将会走得更好、更稳健。
博鳌房地产论坛已经走到第19届，汇集各界精英人士，可以说见证了中国房地产行业的发展历程，诞生了无数的智慧精粹，推动着行业的前行，在挑战与冲击中，我们将一起思索如何在困局中重生，在变局中致胜。
华夏时报作为联合主办方之一，有幸参与其中，2019年是华夏时报改版12周年，在水皮总编辑带领下，已经从一份单纯的中央级财经媒体，发展成涵盖报纸、网站、新媒体、活动策划、音频、视频、财经大V资源及社群运营的全媒体综合服务平台，在全媒体领域，华夏时报地产事业部与时俱进，已与百余家地产企业建立了深度合作，与国家田径协会联合举办了行业马拉松盛会，也正在紧锣密鼓的推进中，欢迎大家继续关注、支持我们的发展。
博鳌房地产论坛将为地产行业的明天而思考，为推进行业前进而努力，期待大家在此发表真知灼见，充分展开观点交流和思想碰撞，共绘充满活力的中国房地产新愿景，最后再次祝贺本届盛会圆满成功，谢谢大家。
主持人：再次谢谢王冰凝女士，接下来有请搜狐焦点网总编辑马霄倓女士致辞。
马霄倓：尊敬的各位来宾，大家上午好！我是搜狐焦点的马霄倓，很高兴有这次机会与来自地产界的精英以及各大媒体同行欢聚一堂。
作为博鳌房地产论坛的联合主办方，搜狐焦点有幸躬逢其盛，见证了博鳌房地产论坛19年的岁月征程，也一起经历了中国房地产市场发展的跌宕起伏。
回首19年光阴深处，这是一个被变化加速快进的行业，无论是决策层还是消费端，无不身处这一变局当中。
回眸2018，房地产市场在时代中不断演变，寻求平衡，政策传导自上而下，房住不炒定调全局，房地产税立法进程提速，棚改货币化安置政策调整，各地楼市调控呈现力度和频率的双重加码，多城通过引进人才间接促进交易，市场传导是自下而上，购房者持壁上观，需求倾向刚需和改善，新房以及二手房交易面积历史首次持平，而工程质量的高发也引起行业的反思，房地产市场在宏观调控和市场需求的双重影响下秩序逐步走向平衡。
展望2019，地产内外基于自身发展需要，行业和企业发展重构，寻找更光明的蓝海，从行业发展来说，政治局会议首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，各地频频加码房地产调控政策，房地产调控的速度与力度空前，维度继续扩大，从房价拓展到地价，限售、限购、公积金等。与此同时，各大城市为留住人才各出奇招，抢人大战进入白热化阶段，楼市调控显然已经进入了向长效机制完善落地的关键时期。
从企业发展来说，房地产企业积极谋求转型，站在地产开发的基础上，将目光投射于地产之外，看到了更为广阔的天地和未来，将房地产的内涵不断外延和扩展，重新构筑行业发展新格局。
2019年恰逢搜狐焦点成立20周年，如同地产界的平衡与重构，我们也迎来了颠覆性的变化，通过架构的调整，以及产品技术的迭代，在内容方面回归媒体属性，在新媒体领域更有全国布局，我们以内容、产品、营销为三架马车，用更扎实的内容、更强大的产品、更高效的团队，开启搜狐焦点未来更远的路。在房地产大势之下，不忘初心，以匠心筑家。
这是一个不断在重构与平衡中变化的时代，我们都是这个时代中的参与者，不随波逐流，也不凌空舞蹈，在充满可能性的未来砥砺前行，以多维度地产观推动行业发展，这是时代赋予我们的重任和使命。借此博鳌盛会，期待各位嘉宾行业论道，碰撞出思想的火花，为房地产行业前行提供更多的启发。
最后，预祝博鳌房地产论坛圆满成功，谢谢各位。
主持人：掌声感谢马霄倓女士，接下来掌声有请今日头条华南房产总经理王剑飞先生为我们致辞，掌声有请。
王剑飞：女士们、先生们，我是今日头条的王剑飞，很高兴今天和大家重逢在博鳌房地产论坛。相聚了3年，从2017年的“跨越与地产化浪潮”到2018年“地产归途：时间与未来”，到今年的“平衡与重构”，相信在过去几年时间里面，我们都深切感受到观点每年的主题给我们带来的新鲜感，也给我们带来新的启示。
在这届主题的“平衡与重构”，在如何找到资本与产业的平衡，如何从房屋的销售到运营城市、运营美好生活，以地产为主业，在租赁产业，文化、教育、旅游、商业运营，乃至城市更新等领域找到更多维、更长效、更健康的新格局和新的运营方式，是我们这几天要重点讨论的话题，也非常期待今天各位嘉宾给我们带来的精彩对话，给我们整个行业带来更多的思考。在5G的浪潮下，如何结合大数据、智能化，把企业互联网化、高效化，也将成为我们下一步的方向。
我所服务的巨量引擎是字节跳动旗下的产品，它结合今日头条、抖音短视频、火山小视频、懂车帝等产品，聚焦了流量、数据以及内容，为全球的广告主提供数字化营销解决方案，巨量引擎未来将结合字节跳动的优势，专注深耕营销领域，帮助品牌沟通与互动，为品牌营销实现动力。
最后祝愿2019博鳌房地产论坛取得圆满成功。
主持人：谢谢王剑飞先生，下面请出本次论坛主办方观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人 陈诗涛女士。有请陈诗涛女士上台为我们致辞，同时发布2019中国房地产行业发展白皮书，有请。
陈诗涛：尊敬的各位来宾上午好！博鳌房地产论坛到今年已经19年了，一直与房地产行业共生，我非常希望它可以与行业一起共同成长，可能在过程中我们会面对非常多的困难，但是只要我们敢于面对，敢于坚守和敢于改变，我们仍然可以走得更远、走得更好。所以请让我对今天所有远道而来的行业尊长来宾、媒体朋友们说声谢谢。我相信我们短短4天的相聚，一定可以为行业创造出积极的能量，对社会贡献起到一点点向上、向善的力量。
请允许我以观点指数《2019中国房地产行业发展白皮书》的发布正式拉开2019博鳌房地产论坛的序幕。
http://dg.fzg360.com/news/fview/id/1182.html
主持人：谢谢陈诗涛女士为我们致辞和发布行业白皮书。
2019年，中国经济继续坚持着“稳中向好”的目标，作为与经济发展关系愈发紧密的房地产行业，也在改变中寻找着自己更光明的未来。
我们今天上午大会的议题是：宏观篇：展望 经济与地产发展。
下面即将展开的是演讲环节，我们很荣幸的邀请到：国家统计局原局长、阳光资产首席战略官 邱晓华先生；中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长 樊纲先生；恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长 陈启宗先生；中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长 巴曙松先生等重量级嘉宾为我们奉献精彩的演讲。此外，上午大会还安排了博鳌房地产论坛传统重头戏“博鳌铿锵行主题讨论”以及第一场“地产精英 博鳌论剑”的环节，敬请期待。
接下来正式开始今天上午的演讲环节，首先有请国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华先生演讲，演讲题目是“严调控下的房地产形势”。
非常高兴也非常荣幸再次获邀和各位新老朋友相聚在一起，就当下的经济和地产形势做一个交流。我想首先说两句当下的变局，因为今天这个世界变化的因素太多了，以至于我们还来不及消化，但是有两点是一直在持续地影响着我们。
第一是新一轮的技术革命，也就是所谓的第四次工业革命，正在大步向我们走来，以数字经济为特征的新的工业各个，可以说已经是在实践中不断地深化，可以预期这场革命将极大地改变产业的格局，也将极大地改变各个国家实力的格局。这次工业革命和前三次工业革命最大的不同是中国和世界几乎是站在同一起跑线。机器革命、电力革命、信息革命，中国是个落伍者，但这次工业革命，中国和世界站在同一起跑线，在某些方面中国还略有领先。因此各大经济体都围绕着这场革命展开了空前激烈的竞争，都力求抢占这场革命的制高点，因为这是一场决定世界未来的一次大的革命，也是决定各大经济体未来命运的一场革命，可以预期在这场革命中的胜出者一定是未来世界的领头羊。我们期待着这场革命，中国能够在前三次革命错失的机会下胜出。
第二点是地缘政治格局、大国关系的调整也在加大进程。集中反映在中美两个国家关系的调整。从中美两个国家关系的历程来看，从绝缘到接触、蜜月，到合作与竞争，到今天，可以说竞争的分量在不断地上升，合作的分量在逐步降低。这场较量究竟谁会胜出，从历史的规律来看，一个大的经济体能够成为世界的领头羊往往表现出它的综合实力走在世界的前列，今天综合实力最强的国家依然是美国，其它国家都还与美国有较大的差距。因此，从综合实力角度来看，中国要超越美国还有很长的一段路要走。
从历史的规律来看，完成这种兴替，往往是借助于非和平的手段来实现，未来这场兴替是继续延续历史的定律，还是会改变这个定律，我们自然就会问，和平与非和平，究竟谁会成为最重要的一个改变这种交替的力量。
从这个意义上来说，中国和世界都在观望着，也都在思考着，未来这场地缘政治的改变，我们人类社会能够避免历史的魔咒吗？能够走出一条新的道路吗？可以预期新的道路的前景是光明的，但是挑战也是很激烈的。从这个意义上来说，如果我们能够在这场较量中以和平的方式胜出，当然对中国、对全世界都是一个福音。反之，如果是另外一种结局，对世界是个灾难，对各大国家也是一个灾难，对中国来说也未必是一个好事。所以我们都在力求要争取以和平的方式来实现自己国家的兴起，来自己国家的现代化的进程。
在这场地缘政治关系变革的过程中，可以预期的是中国将面对的是更加严峻的挑战，因此我们要做好持久的应对准备，要首先把自己的事情做好。因为这场兴替在某种意义上也是一场国运的较量。
这是从宏观环境来看，要看到两大变局正在影响世界，也正在改变我们的命运，我们要认真地观察和思考，认真来应对。
回到今天会议的主题，在这样的大背景下研究地产的形势，我的题目是“严调控下的地产形势”。这是因为从两年前开始的这一场房地产宏观调控，从限购、限贷到限价，以及采取各种其他的行政措施，可以说严厉的程度大大高于往年，这场严厉的调控至今为止可以说正在改变市场的预期，也正在改变地产商的命运。以重组和优化的进程在大步地往前推进。
人们都在想这样一个问题，面对中美贸易的摩擦在持续的升温，是不是中国的稳增长要回归到更多的依赖投资，更多的依赖地产来拉动。
这一次中央政治局会议把人们这种预期打破了，因为政治局会议重提房住不炒，明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，我想这就给市场提供了一个最明确的信号，那就是面对外部的形势，我们稳增长的重点不再是以房地产来刺激，而更多的是以稳制造业的投资，以开拓国内的消费来应对这场外部形势变化对国内经济下行压力的挑战。
正是因为这样一个政策的导向，从7月份以来，金融监管部门再一次收紧了有关房地产融资环境，可以预期这个政策还会持续的延续，对地产商而言，融资的严峻性要充分地看到。
虽然如此，我们也要看到稳制造业的投资，它首先是要稳高端制造业投资，而不是稳低端制造业投资。因此，在稳高端制造业投资的同时，我们要看到另外一面，那就是投资与民生工程紧密结合的政策取向也在浮出水面。
这次政治局会议明确地把与民生相关的项目作为补短板的方向，包括实施城镇老旧小区的改造，包括城市停车场、城乡冷链物流设施建设等工程，以及加快推进信息网络等新型基础设施建设，作为稳投资与扩张消费相结合的一个抓手，从旧城区、老城区改造来看，现在有17万个城区小区需要改造，涉及的市场规模初步测算大致是3—5万亿。因此从3—5年之内，要把这样一个项目落实好，可以预期每年的规模将会达到1万亿左右。因此从这个角度来说，对地产商而言，应该说开辟了另外一条求发展的新路，这是我们要看到的。
回到今天会议的主题，在这样的大背景下研究地产的形势，我的题目是“严调控下的地产形势”。这是因为从两年前开始的这一场房地产宏观调控，从限购、限贷到限价，以及采取各种其他的行政措施，可以说严厉的程度大大高于往年，这场严厉的调控至今为止可以说正在改变市场的预期，也正在改变地产商的命运。以重组和优化的进程在大步地往前推进。
人们都在想这样一个问题，面对中美贸易的摩擦在持续的升温，是不是中国的稳增长要回归到更多的依赖投资，更多的依赖地产来拉动。
这一次中央政治局会议把人们这种预期打破了，因为政治局会议重提房住不炒，明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，我想这就给市场提供了一个最明确的信号，那就是面对外部的形势，我们稳增长的重点不再是以房地产来刺激，而更多的是以稳制造业的投资，以开拓国内的消费来应对这场外部形势变化对国内经济下行压力的挑战。
正是因为这样一个政策的导向，从7月份以来，金融监管部门再一次收紧了有关房地产融资环境，可以预期这个政策还会持续的延续，对地产商而言，融资的严峻性要充分地看到。
虽然如此，我们也要看到稳制造业的投资，它首先是要稳高端制造业投资，而不是稳低端制造业投资。因此，在稳高端制造业投资的同时，我们要看到另外一面，那就是投资与民生工程紧密结合的政策取向也在浮出水面。
这次政治局会议明确地把与民生相关的项目作为补短板的方向，包括实施城镇老旧小区的改造，包括城市停车场、城乡冷链物流设施建设等工程，以及加快推进信息网络等新型基础设施建设，作为稳投资与扩张消费相结合的一个抓手，从旧城区、老城区改造来看，现在有17万个城区小区需要改造，涉及的市场规模初步测算大致是3—5万亿。因此从3—5年之内，要把这样一个项目落实好，可以预期每年的规模将会达到1万亿左右。因此从这个角度来说，对地产商而言，应该说开辟了另外一条求发展的新路，这是我们要看到的。
从政策面预期未来，我想下半年的房地产市场景气可能会有所下滑，不会保持上半年这样一个相对于整体投资低速，地产投资相对比较快的形势，下半年可能会逐步有所改变，所以地产投资的速度会放缓，这是一个总的看法。
地产投资与经济增长的关系十分密切，从这两者的关系出发来预计未来的地产形势，无论宏观调控如何严厉，房地产增长的趋势不会改变，因为政府政策的底线是要平稳、健康的发展。从这个意义上来说，地产投资的前景未必就是不好的，可能改变的只是结构，改变的只是速度，但是不会改变整个发展的态势。
从中国未来的市场前景来看，房地产仍然有成长的空间，三大因素支撑，依靠房地产扩大内需仍有较大的空间。
一是居民杠杆率有空间，2018年居民杠杆率为50%，按照过去8年平均提高3到5个百分点的节奏计算，仍有4到5年的上升空间，日本1990年的居民杠杆率是70%，今天中国的居民杠杆率才50%，因此从居民杠杆率的角度来看，这方面并没有到天花板。
第二是中国居民的储蓄率仍然高于其他的国家，从储蓄转化为投资的角度来说，仍然还有比较坚实的物质的基础。
第三是城镇化仍有空间，从目前年均新增1600万城市人口和500万套棚户区改造以及其它改善性需求来看，房地产刚需依然是比较稳健的，因此从这个角度来说，我们不要对房地产市场空间失去信心。
简单比较国际数据，房价收入比、自有率、认捐住房面积、住房空置率、商品房总市值，得出的结论是中国房价已经非常危险，但事实上这些数据与中国特色的制度和民族文化习俗相关，简单对比容易得出错误结论。因为对中国来说，拥有一套自己的住房始终是大多数中国人的梦想，因此从这个角度来说，我们不要简单地从国际数据来看中国。
中国房地产市场还有较大的刚需的潜力，主要是来自两方面：第一，城市化进程的推动，新增的城镇人口生存型的住房需求，在今天就是3亿人的住房需求，已经进城的1亿人怎么从农民变为市民，在城市真正落户。二是棚户区改造涉及到1亿人，怎么进一步改善他们的住房需求。三是来自中西部地区城市群建设涉及到1亿农民变为市民，这3亿人的市民化进程还在路上，他们对基本的住房还是有一个最大的刚性需求。
第二是原有城市人口的改善型住房需求。1997年开启的福利房制度改革，20年时间已经过去了，从现在来看，这部分人的需求已经到了要提升改善的阶段。因此这次中央政府之所以提出旧区、老区的改造，我想就是顺应了这个需求改变的需要。从这个意义上来说，前面已经说了，每年至少还能够创造出1万亿左右的需求，在未来3—5年将有4万亿左右的需求。
另一方面，中国的城市化水平还比较低，从这个角度来说，我们这方面的潜力和余地也还比较大。
从人均住房面积来看，虽然中国现在公布的数字是人均35平米左右，但是如果扣除公摊、厨房、卫生间和门厅，实际的人均居住面积还比较低，按照户均面积来计算，和发达国家的差距也还比较大，因此从人均的角度来看，中国也还是有潜力。
从房屋的居住质量来看，应当说相当比例的房子居住条件还比较差，中国现有的住房成套水平大约在75%左右，这还不包括农村住房，因此有约25%左右的住房为非成套住房，此水平仍然高于国际标准，可以有很大的改进的余地。
房地产市场仍然有空间，从城镇化和改善性需求角度来看，我们可以说它还没有完全消失，从2018年到2025年这个新进程，可能就是还要有1亿多人，不包括已进城的，不包括棚户区的，还有1亿人要进入城市，这是城市群建设带来的，从25—40岁购房主力人口减少2800万，但是如果从城镇住房配套率，从75%提升到90%，还有5000万套改善性的需求，按照每年500到600万套来讲，仍然能够提供8年左右的需求。
库存已经进入到较低的区间，这两年的宏观调控，应当说中国的房地产库存水平已经接近供求紧平衡的界限，在不少的地方已经低于政策的库存水平。因此，从这个意义上来说，目前的库存也需要进一步提升，库存推动增长的因素也还是值得我们期待的。
从长期需求角度来看，需求有待释放，支付能力是需求释放的保障事实上货币化棚改为市场注入了支付能力，造就了本轮超长周期的房地产繁荣，只要提升支付能力，长期需求也将会转变为现实需求。
最后总结一下，从未来的房地产形势来看，长期应该看人口，中期是看土地，短期是看政策，人口是一个决定地产形势最重要的长期因素，今天中国的人口已经从年轻型转为老年型，从这个角度来说，对长期房地产支撑的力量在减弱。
从中期的角度来看土地，土地现在已经越来越进入紧平衡状态，因此从土地角度来看，对房地产的形势它又还有一定的涨价的压力存在。
从短期情况来看，地产调控的政策，无论是土地、融资还是长效机制，对短期市场的影响还是比较明显的，因此我们要更多地要关注政策的变化。
结论就是，未来的地产分化会加剧，主要会由人口流动、经济活力和生态环境使三个因素来决定。从一个更长的趋势来看，调控虽然严厉，政策有底线。黄金期虽然结束，但是平稳期才刚刚开始。重组与调整在加快，分化会成为常态，这是我们需要去注意把握的。
我就说这些，谢谢大家。
主持人：掌声感谢邱晓华先生带来的分享。接下来的这位演讲嘉宾是中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生。樊纲先生的演讲题目是“房地产与中国经济未来发展展望”。掌声有请樊纲先生。
非常高兴再次参加观点的博鳌房地产论坛，到今年已经举办了19届，我每一届都参加了，希望你们以后每次放视频的时候都放一下2001、2002年的视频，让大家看看我们也曾经年轻过。（引来台下嘉宾笑声）
我今天讲讲房地产市场，从经济学的道理来讲，一个市场要从供给和需求两个方面来分析，要把供给和需求分开，你才能真正分析清楚，不然把两个混起来，说供给的时候说需求，说需求的时候说供给，最后就说不清了。
另外讲供求关系，最后落到价格，价格的趋势其实后面是供给和需求变化的结果。价格由供求决定，这是市场经济基本的机制，我们要在需求和供给两个方面来进行分析，分析价格的走势，分析市场的走势，这是我们的基本的分析方法，我今天就按照这个方法来做点讨论。
先讲讲供给。市场不均衡的一个重要的问题有时候就在于需求旺盛、供给跟不上，甚至需求可能是正常的，而供给是受压抑的，不做供给方面的事情，价格不就上涨吗？给定同样的需求，假定需求不变，供给短缺，价格就会上涨。
过去相当长的时间里面，我们就在犯这样的长期的战略性的错误，这一点我已经讲过很多次了，这个错误就是城镇化的战略，给小城市、小城镇增加土地供给，鼓励他们去建房、增加供给，而严格限制大城市，而人又迁移进了大城市。大城市需求就旺盛，结果又不供给，不给大城市供地，大城市还要严格控制容积率。结果就造成了我们过去的供求关系的严重失调，假定需求是给定的，就这救济短缺这一条，就造成了大城市的价格暴涨、小城市库存积压，形成房地产市场的两极分化。
这个问题我们就需要研究人的迁移、人的追求美好生活的需求，他会向什么地方转移。我们的城市化进程在这个阶段上是不是主要先发展大城市，小城市的人口正在流出，正大城市转移。认识到这一点，就要明确我们在这个阶段应该首先发展大城市，土地的供给、住房的供给首先要解决大城市的供给短缺的问题。
我不知道这件事政策上是怎么讨论的，是不是受到我们讨论这个问题的影响，我相信我们讨论没什么用，最后是市场说话。
2014、2015年市场严重的两极分化，使决策者们终于认识到，我们得给大城市供地，我们得解决大城市的供给不足的问题。于是，这几年在房地产市场上出现了一个重大的转变，就是鼓励大城市的发展，鼓励城市群的发展。国土资源部在几年前明确宣布要给大城市供地，减少给小城市，特别是那些人口流出的小城市的供地，允许大城市周边的集体土地入市，这些都是非常简单的改变供给状态的基本做法。
然后雄安新区给京津冀加了一块地，提出了粤港澳大湾区，然后又提出了长三角一体化发展，提出了城市群发展的战略，这是一个重大转变。
城市群就是通过基础设施的互联互通，使得这一个区域里面的大中小城市的土地和住房供给能够互补，解决大城市空间有限的问题。来发展我们的市场，改善供给结构，改善住房的供给，缓解大城市价格暴涨的趋势。这是这几年中国城市化进程的一个重大转变，我们称为城市化2.0版本。
官方不认为以前是1.0，官方一直认为是一个政策延续。但是从2014、2015年的政策两极分化之后，出现了一个明显的转折。对于房地产市场，我相信有深远的影响。
集体土地入市盖的廉租房最近陆续要上市了，城市群的交通等等都在改善，交通一旦改善了，原来那个大城市住房暴涨那些地方的人买房就可以到周边的小城市去买房了，甚至现在农村在确权，土地宅基地在确权，确权以后，那个区域成为城市群住房供给的一个组成部分，这种情况就可以期待了。
总的来说是供给结构在发生改变。这是房地产市场平衡和平稳的关键。平衡就是供求之间的均衡，我相信大的趋势是趋于平衡，因为供给在增加、改善，我们给定需求，所以从大的趋势来讲，我觉得下一阶段房地产市场会相对平稳、相对平衡。
再说到近期的金融收紧这件事。房地产金融有两块，一块是需求侧的金融，就是按揭贷款，这是买房人的需求。一块是房地产金融，给房地产公司、开发商提供的金融，多数以房产为抵押的金融。这个收紧我们看到了一些风险，但是要想到一点，金融收紧意味着供给侧收紧，意味着抑制住房的供给，让开发商少盖房子，开发商不能盖房子。
我们假定需求是给定的，这是可能导致房价反倒提高的因素。大家说房地产市场景气不景气，贷款成本提高了，可能是一个导致不景气的因素。但是用价格涨了还是跌了看景气程度，收紧可能导致房价提高。这是业界和政策决策者们需要考虑的问题。
所以我在这里也呼吁一下，有关决策部门要想一想这样的措施，对于供求平衡的影响是什么，对于房地产市场的供求平衡会产生哪些影响，这是非常重要的一点。
我们过去老是不让盖房子，房价就低了？如果给定需求的话，它是什么样的效果？我觉得需要通盘考虑。在供给侧最近发生的事情就是在发生调整，也是因为成本提高、金融收紧，一些小的、效益不好的房地产公司在面临着兼并重组或者是倒闭。
我觉得这件事不一定是坏事，我们的房地产在过去所谓的黄金时代发展的时候，在业界来讲是黄金时代，挣钱容易的时代，从经济学的角度，黄金时代如果系是一个泡沫时代，是一个不好的时代，它可能导致后面的问题。
但是无论如何，几万家房地产公司不会生下来就永远活着，任何一个产业都需要一轮一轮的重组，都需要优胜劣汰，都需要有退出，而且如果不是破产的话，如果是兼并重组的话，那叫凤凰涅槃，你原来投资建的东西在不断地再生，这是应该欢迎的一件事情。
我们的几万家房地产公司，其他的产业现在大家老是在羡慕，人家说西方发达经济体，就只有那么几家在寡头竞争，那个寡头竞争不是人为设计出来的，不是政府设计，也不是产业中的几个巨头撮合出来的，那是经过一两百年的市场被段地调整，不断地优胜劣汰，一轮一轮优胜劣汰之后形成的，我们的市场也会面临这样的问题，我们应该欢迎这样的情况发生。
过去很多企业就是一块地盖那么几栋楼，就成立一个公司，它的效益又不好，又没有规模效应，遇到了金融收紧等等因素，自然会面临困难。面临困难的时候，我说你不要想着让政府再用更多的贷款来救你，用股权换投资，用股权换金融，这不就是直接融资吗，这不就是兼并重组吗？也没什么丢人的，就是一个不断调整的过程，这样提高产业集中度，提高房地产业的效率，反倒使房地产业可以更好地发展，在供给侧能够有更好的发展。
再讲需求侧。首先我们得承认我们的需求还是不断地在涌现出来，有些经济学家说我们今后增长速度不高了，就是因为很多需求都没了，特别是住房需求都没了。这几年来看不是没有需求，现在我们一年的房地产销售额15万亿，这不是没有需求，应该说需求还在增长，如果没有一些抑制措施，可能还会增长得更快一点。
刚才晓华讲了很多的需求，我想强调一点，晓华刚才讲的是新进城的人的需求，我想强调的是，原来也是在城里的人，他在迁移需求。现在我们整个国家的城市化进程，不仅仅是农民进城，而是小城镇的人想到县城买个房子，县城的人想到地级市买个房子，地级市的人想到省城买个房子，省城的人想到大城市买套房子，总之迁移性需求，这是我们这个阶段需求的重要的组成部分。
我们现在对这一块的需求基本上是压制的。最重要的限购，首先是外地人不能买房子，改善性住房多少还允许一点，但是外地人不行，外地人必须到这里交了几年的社保、交了几年的税，有一定的积分才能买房子，这一块的需求如果需要逐步释放，应该说我们的需求还是旺盛的，之所以我们现在的房地产价格还在不断地上涨，特别是一二线城市还在不断涨，跟这一块需求密切相关。
我们现在的状况是，过去因为有很多投资性的需求，所以采取了一些限制的措施，在一定意义上，这是必要的。我们一会儿要讲长效机制，等着长效机制出来，我们讨论一个房产税讨论了20年，黄花菜都凉了，在没出台之前，你要采取一点措施，抑制住大泡沫，没有大泡沫我们就不会有大崩盘，就不会硬着陆，用行政手段限购，采取一些紧急的措施还是必要的。
当然限购主要针对的是炒房的需求，为什么中国有这么大的炒房需求？我觉得这就是我们储蓄率太高的问题，现在中国的储蓄率还有40%以上，我们曾经有几年是50%的储蓄率，我们过去20年在40%以上的储蓄率，这就使我们国家成了一个人均收入还比较低，但是财富量巨大的国家。大家储蓄了就得有点回报，我就得做点投资，股市表现不好，到境外投资又受控制，就更多的炒房子，房地产成为重要的投资的对象。
但是投资需求也要做点分析，不能都说是炒房需求。如果我买了房子我租出去，也有人住，这个房子最后也是住的，真正的炒房需求就是那些买了房，一个单元一个单元买下来，我把它放在那里，我也不租出去，就等着升值，这种你可以说是纯粹的投机性的炒房需求。这种需求当然会使得我们的市场出现大的波动，采取一些限购措施，我觉得也是对的，特别是三四套以后等等，确实要防止这样的需求扰乱我们的市场。
出现这些政策，从需求角度来讲，确实起到了抑制总需求的作用。在一定意义上也是合理的政策，比如说限购、限贷，这些还是合理的。它是改变需求后面的参数。现在最担心的是演化到限价，这就不是改变供求背后的参数，这是取消了市场机制本身。
市场机制的本身是供求关系决定价格，你一限价就乱了，限价之后短缺的事情就都发生了。我们回想一下过去短缺时代走后门、递条子、摇号，这些事情都来了。这就提醒我们，现在限这个、限那个毕竟是一种行政手段，毕竟不是市场机制。
现在一个危险的情况是，现在很多人把限购的东西当做一个正常的制度，可是大家想一想，限购这件事在经济学来讲是不正常的，我们采取的措施应该对市场经济来讲属于临时的、短期的、紧急情况下救火的措施，而且是行政手段，很多不是经济手段。
降降息、降降首付率还属于经济手段，但是限购不让买房子并不是经济手段。因此在需求侧如果想要长期的平衡和稳定发展，需要长效机制。需要一些经济手段作为长效机制，赶紧把这些短期的救火式的行政手段替下来，大家不要忘掉这一点，现在慢慢大家忘掉这一点了，觉得限购几年之后就成了一个正常的存在，大家拿它为前提了，很多人说需求没有了，你仔细问问什么时候需求没有了？是在严厉限购的情况下，那个需求减少了，那不是结果吗？你不能把它当做前提来讨论房地产市场。
所以从业界的角度来讲，我觉得我们应该进一步推动长效机制的落地。当然现在已经不是讨论的问题了，我们讨论20年了，现在真正是落地的时候了，好像中央文件说的也是要落地，这样才能有一个比较健全的市场机制。
我们房地产市场发展了二三十年，应该还是发展出了一个市场机制，我们不要把这个市场机制毁掉，一方面不要把价格机制毁掉，另一方面不要搞太多的非市场住房供给。
那天有一个记者问我，现在的质量问题是不是跟限价有关系。我说具体的案例需要具体分析，但是逻辑上说，我们过去那几十年公房的情况，前苏联俄罗斯都是公房的情况，不说限价了，它都是不要钱的房子，它的房子质量也是越来越差。我们这几十年房地产市场的发展，我们的房子越盖越好，不要放弃市场机制，不要为了短期的目的忘掉长期的平衡、稳定和发展。
我今天一方面是针对业界，想到我们这些政策可能产生的影响，另一方面也呼吁我们的业界跟政府决策部门更多的互动，使我们这个市场能够更加健康的发展。我就讲这些个人观点，供大家参考。
主持人：掌声感谢樊纲先生为我们带来的精彩分享。接下来这位演讲嘉宾也是博鳌房地产论坛的老朋友，他来自香港，已经连续十多年支持和参与博鳌房地产论坛，他就是恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生，演讲题目是“创造可持续的地产商业新模式”，掌声有请。
大家好！刚才两位谈到的都是一些比较宏观的事，每年我在这里基本上都是谈一些关于行业里的事，我每年来这儿，主要的原因是什么我没有告诉你们，我每年来这里的目的是因为要跟朋友们谈中国房地产的近况，所以我每次来都是晚上谈到凌晨三四点，昨天谈到凌晨6点半，睡了半小时，7点就起来，要是我讲着讲着不知道讲到哪里去了，你们大概就知道为什么了。
我的题目是“创造可持续的地产商业新模式”。这个重点就是说到要可持续。怎么才可以做到可持续的地产商业模式呢？我想最重要的就是必须是理性的，要是我们的地产商业模式是不理性的话，那恐怕就是不可持续的。社会总是往理性的方面走才对，所以一切不理性的行为，包括地产商业的模式，早晚都要被淘汰，所以就成了不可持续的。
我们要创造一个可持续的地产商业新模式，我想也不需要太多的创造，我也不相信有什么新模式，因为房地产基本上在全球各地都差不多，细节可能不一样，但是原则总是一样，所以其实也真的不需要创造什么，也没有什么新的模式，而是要回归理性，从别人所做的寻找适合中国的、合乎理性的一种模式。要找到可持续的模式，我觉得最重要的就是要避免不可持续的，也就是要避免不理性的模式。要是你问我中国以往这二三十年商品房或者是商业房地产的历史，我回想以往这二三十年，我得出的结论就是太多不理性的东西。
我举一些例子，希望借助这样的分享，能够帮助大家在思考问题的时候能够更理性、更避免不理性，避免出现不可持续的行业的模式。
第一个例子，在今天中国的房地产市场有一个全世界大家都没见过的事，就是比数字，比销售额，你1000亿，我要1300亿，你有1300亿，我要1500亿，好像数字越大，我就越威风，我觉得这真是莫名其妙。难道中国的房地产商都是不理性的吗？你到底是要比数字，还是要比赚钱的能力？我可能数字没有你大，但是我赚钱的能力比你强，到底谁是赢家，谁是输家？凡是用脑子想一想问题的人都知道比销售额是非常不理性的事。甚至可以说是疯狂的事。
照我个人看，以往这二三十年，中国的房地产市场是一个疯狂的阶段，很多不合理的事都在这个行业里发生。我去年在这里说过，到底你想要威风还是要赚钱。
我说威风当然好，赚钱更重要，你能够又威风又赚钱，那我恭喜你。但是往往你要选择其中一个，你要选威风，销售数字比别人大，还是要赚钱能力比别人强，赚的钱比别人多。所以从这个角度来看，我希望中国的房地产商，特别是住房的房地产商，能够回归理性，不要再在销售额的这个事情上去比较。
我也知道有些人甚至于为了要上前10名的排行榜而不择手段，好多不该做的事都做了，不该说的话也说了，撒谎的事也来了，水分太多。所以我希望我们能够不是比数字、比销售额，而是比赚钱能力，比产品的好坏。
第二个例子，借贷过高的问题，我不知道世界上还有没有另外一个经济体有这样的情况，住房房地产商借贷是百分之七八十是非常保守的，超过100%、150%的非常多。借贷这事不是量力而为，而是能借就借，这也是从第一点引申出来的，因为你要比数字、销售额，你就是能借就借，好像没想过你能否还债。
借贷是要还的，当然以往历史上告诉我们，好多时候政府各种原因不让你破产，昨天晚上我听到陈诗涛跟我说有个很好的事，她说最近有些公司破产了。我说是好事，对行业正常的发展应该是非常好的事，房地产的破产跟其它行业的破产不一样，因为房地产没有无形资产，它的资产不会丢掉，不会变旧，也不会让更多人失业。那个土地还在那里，房子还在那里，拥有全转换一下就好了。
所以我希望这个行业能够越来越理性，在里面的发展商也在借贷的事上要量力而为，而不是能借就借，最好一些大的企业破产，把大家都吓得半死，从今以后就回归理性、量力而为。
第三个例子，刚才说的那两点在世界上其他的地方是比较少见的，这个例子是到处都有的，就是羊群心理、一窝蜂的心态。
房地产因为是一个长周期的行业，所以羊群心理是很容易有的，这也不一定就错，好多时候是对的，可能70%的时间你也必须有羊群心理。但是正因为它是长周期的，总会有个拐点，那个拐点来的时候，你就要能够逆潮流而去。
在我个人的观察里，以往这20年、30年能够做到注意拐点、尊重拐点，而能够在适当的时候逆潮流而去的，我觉得这样的人实在太少。
我记得十几年前王石在这里参加这个会议的时候就经常讲到拐点的事，我希望房地产商能够注意到这一点，可能70%的时间你是羊群心理，大家去我也去，一窝蜂地去，但是你必须要预备好，拐点来的时候你怎么办，你能否刹得了车，你能否在不过分借贷的情况下能够逆潮流而去。
另外一个，我很少在中国听到房地产商讲的事，我用一个字来说清楚。因为房地产是长周期的投资，所以有一个字是希望大家能够注意的，而且要实行的，这个字就是“等”。你不能等，你等不了，你就不是一个好的房地产商，你必须学会等。
有些人有个错误的观念，以为我越多做我就越多赚，历史告诉我们，并不是如此。市场好的时候，你越多做，你可能是越多赚。但是在拐点来的时候，你不懂得停，你不懂得等的话，那你越多做，你的亏损就越多，结果你的下场很可能就是破产。
所以房地产商必须学一个功课，就是要等。什么都不做，就是把你的手放在你的屁股下面，你用屁股坐在你的手上，不让你的手去动。这方面我相信很多认识恒隆的人都知道，我是很能等的，我不做事的时候什么都不做，当然每天的运营有同事们去做，我做决策的我就要会等。
恒隆去年在杭州买了一块地，你知道我第一次去杭州看地是哪一年？那是1991年，后来我决定去上海之后，我就放下了杭州。到了2004年，我开始看二线城市的时候，杭州就是我的首选之一。
我从2004年开始，我等了14年，这14年里，基本上大的商业的土地，凡是政府卖出去的，基本上我都看过。也有不少是政府来找我的，希望我们有去，那时候还没有招拍挂等等那么复杂的事，都希望我们去买，但是我们就深信一件事，该等的时候你就等。
我是男人，所以允许我用一个不恰当的比喻。就像等女孩子，不够漂亮就不要，不够好不要。我等了14年，终于让我等到了杭州最好的一块土地，最漂亮的土地。
有人说，你出价太高了，我绝对不这样认为，我不怕出价高，问题是你的回报率有多高。我的回报率在10年前、5年前买地便宜的时候同样的回报率就没问题。希望在座的房地产商也思考一个问题，就是要不要也来学习学习等的功夫，等是需要内功的，是不自然的、不自在的，但是历史告诉我们，真正能够赚大钱的人都是在该等的时候能够等的人。
最后一点，今天是房地产论坛，房地产的第一个金科玉律是什么？就是地段。第二重要的是什么？还是地段。第三呢？还是地段。但是我奇怪的是，现在做房地产的好像连最基本的金科玉律的东西他都扔掉了，好像地点不重要。
当然我知道，你要是盖工业楼宇，地点不是最重要的，你要盖住宅的话，地点就比较重要，你盖写字楼，地点就更重要。如果你盖零售商场，特别是高档的零售商场，地点是绝对重要的，这也是需要我们等的原因之一。
你不尊重那些行业的原则，行业就不尊重你，你不尊重市场的原则，市场也就不尊重你。所以我也盼望大家不要盲目地去追地、追数字，要把这个金科玉律的地段这个事放到重要的位置上。
还有一点就是供求的关系，好多人根本不管供应有多少，拿到地就盖，旁边已经有很多商场了，你还要去盖，什么叫你有本领，什么叫你那么有自信心，你盖的能够比旁边人盖的更好？旁边人的可能比你大，比你早，能力比你强，经验比你多，你凭什么认为我能够在晚来的情况下，已经有那么多供应的情况下，仍然能够致胜。就像我陈某人不自量力，一定要去打CBA，你想我陈某人能否去打篮球？那是不自量力，不尊重供求，自视过高，认为你是万能的，你的失败就是应该的，你的成功是因为天没眼。希望在座的各位也学习、尊重市场的规律。
最后讲两个可持续的地产商业的模式。我非常尊重一位朋友，就是胡葆森先生，他曾经多次参加博鳌房地产论坛，今天没有来，他深耕河南这一个省，我觉得他所做的是有意义的，是对社会好的，对他自己也是好的，只要他不比数字，把该做的事做好。
还有很多可持续的地产商业的模式，最后就允许我把恒隆公司的经验简单地跟大家分享一下。就是高档的商业房地产的做法。
当然赚钱的方法很多，每个人都有不同的模式，各种模式都可能有赚钱的机会，我不过是其中一个而已，但是我认为恒隆的高档的商业房地产是非常可以持续的新模式，因为我们非常尊重高档商业房地产的基因，我这个行业，我选择的高档商业房地产，有5大基因。
基因是什么意思？就是你生出来是什么样子的，你的基因是什么样子的，就决定你是什么样的。我比较矮，我永远不可能打篮球，要求我年轻的时候跟李宁去学习学习，可能我的跳马也像李宁那么好说不定，这是基因所决定的。
高档商业房地产有5个基因，你尊重它，你就会成功，不可能不成功。所以我把它摆在各位面前，你们愿意进入这个行业跟我竞争的，我非常欢迎，因为这个市场太大，真正尊重这5点基因的企业非常少。要是你真的听了我的话去做的话，可能你是全中国第二家也说不定。
这5个基因，第一是地点必须要最好；第二是必须够大；第三是规划的条件必须是能够盖出好东西来的，你盖不出好东西来，你是没有竞争能力的。规划条件什么才是好，什么才是不好？这只能在经验里，在常识里来学习，可能会犯很多的错，恒隆这家公司犯了好多的错，不过我不告诉你而已，不好的事自己知道就是，那些失败的错误的都成了我们非常重要的资产，是叫我们能够持续致胜的一大法门。
第四是我们的设计，设计也是需要在谦卑的学习里才能够学到的。好多人不尊重市场的规律，不尊重设计的东西，以为自己行，你不行，因为你没做过，你没犯过过多的错误。所以第四是设计。
第五是建筑，你的建筑必须好，好多人都说恒隆盖的房子太贵了，我也知道，我们从前是有点过头了，以往这七八年，我们后面会便宜一点。但是也不能盖得太多，因为盖房子盖得多，你盖不太好，可能过几年你就要翻新了，而我的还可以用，而且你的房子只能用作一个用途，因为你的设计不好，建筑也不好，我盖的房子是可以有弹性的，我可以往高档走，我也可以往低档走，你的只能往低档走。
主持人：谢谢陈启宗先生，请您台上留步，我们将邀请您参与接下来的博鳌铿锵行主题讨论的环节。
数十年来，中国房地产的急速发展，创造了大量机会与财富。曾被称为最幸运和春风得意的房地产商们，在获得巨大成功和财富的同时，如何才能获得与之相匹配的尊严与尊重？
尊敬的各位来宾，博鳌铿锵行主题讨论的主题是：地产财富窄门：企业家应如何自律？
本次铿锵行讨论的主持嘉宾是：中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生，以及参与讨论的嘉宾：恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长 陈启宗先生；中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长 巴曙松先生；国家统计局原局长、阳光资产首席战略官 邱晓华先生；旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席 林中先生；路劲地产集团有限公司董事局主席 单伟豹先生。
请各位嘉宾台上就坐，我们正式开启博鳌铿锵行主题讨论时间，请樊纲先生开始主持，讨论时间是50分钟。
樊纲：我们这一节的题目叫做“地产财富窄门，企业家应该如何自律”。涉及财富问题，所以有财富和玩财富的是嘉宾，你们要么是有财富的，要么是玩财富的，晓华是阳光资产的，是玩财富的，巴曙松是银行业协会的，也是玩财富的。我没财富，我也不玩财富，所以我来当主持人。
先由两位在前面没有发言的企业家发言。
林中：这是一个非常敏感又非常重要的话题，在当下这个情况下，我认为地产行业走到今天，大家都有一个目标，不仅是财富的问题，关键是要成为一个受人尊敬的企业。地产企业要成为一个受人尊敬的企业，我认为有几个层面，我们企业一定要去践行和做好。
第一是把自己的产品、服务和社区做好。为客户创造价值，这是所有企业立命之根本。所以我们产品的质量、服务的质量、社区的营造，跟西方还是有差距，包括跟日本、德国都有差距。我们希望中国的行业一起努力，能在更短的时间内，在这个产品、服务、质量和社区营造方面赶上，甚至未来能超过这些发达国家。
第二是企业要创造更多的就业，要交更多的税，为这个社会的经济服务。
第三，企业在有能力的时候，要更多地做一些公益、慈善事业。
第四，企业在未来的商业经营的时候，一定要记得不是所有的商业决策都涉及到经济利益，有可能要考虑到更多的对环境、社会、资源的损耗和利用。这是从企业的层面来看。
从企业家的层面来看，我认为企业家要更多地加强自身的修养，我经常讲要低调，要加强自身的修养，特别是对自身的道德、内心追求的修养，同时要守住底线，不碰红线，远离高压线。企业家在低调的时候，不要太张扬，树立自己的标签，这很危险。还是要低调、务实，多做一些实事。
可能从企业的层面和从企业家自身的层面来看，努力做到这些，我们可能就会离成为一个受人尊敬的企业越来越近。
樊纲：林中先生开场这一段讲得特别全面，既讲到了企业的自律问题，也讲到了企业家个人的自律问题。林中先生、单伟豹先生都是房地产行业的老资格，在座的很多年轻的房地产业的从业者也应该从这些老一辈的企业家那里学到做人做事、做好一个企业家的方方面面。
单伟豹：林中把企业家想说的基本都说了，旭辉也基本做到了，所以他不是仅仅说说。
我们房地产企业的客户是举全家的资产买一套房子，我们的质量必须保证，偷工减料绝对不能做，你给他的东西应该比你的样板房还要好一点，给他的设备比样板房还要好一点，给他的服务比想象要好一点。所以质量、服务第一。同时也要留一些空间，有很好的性价比，人家买了你的房子，不要买了就亏，基本上希望买房的客户能赚到钱，对你来说影响不大，但是对他来说是影响很大的。
在公益慈善事业上，我们路劲也在做。社会给你那么多，你回馈一些给社会也是非常应该的。如果你一毛不拔，你这个人的人格就有问题。但是很高兴地看到，几乎大部分的开发商都有做这些工作，都是自发性的，而且做得蛮多的，也做得蛮彻底。开发商的执行力比较强，所以我们有时候不一定捐给哪个机构，我们是自己去做，比较麻烦，但是能到位。
对企业家个人来说，我和林中的观点一样，我们比较低调。还有一点，我看到国内有些企业家你奢侈无所谓，但是别宣扬你的奢侈，对下一代的控制方面，很多开发商是失控的，给社会形成很不良的影响。开发商有钱以后，对自己的亲戚尤其是下一代要进行管理，你是低调、谦虚、纯朴的，人家会更尊敬你。
樊纲：企业家更受大家的关注，应该说怎么把人做好，在社会上做好自己的本职，盖好房子，这是房地产企业家自律的方方面面。
下面还是请企业家陈启宗先生讲讲。
陈启宗：我真希望刚才林总和单总讲的都成为事实。历史告诉我们，房地产商在任何一个国家、任何一个经济体都不是被尊重的人，特朗普是最好的例子。不过讲到特朗普，我还要说，有两种做房地产的，一种是主要用自己的资金，借贷比较少，这些人长远是成功的；另外一种人是主要靠借贷，很少自己的钱，这些人长远来说多半是不成功的。我是属于一类，特朗普是另外一类，到底谁是哪一类，请大家去评估。
樊纲：特朗普是最不自律的那一类，不自律的典型，我们在座的都是自律的典型。
陈启宗：所以他是失败的，他从来没有过钱，因为他的借贷比他的资产更多。
回头再说自律这个问题，我继续刚才两位老总说的，我再讲另外一方面的自律，就是在策略上的自律。因为中国现在处于大发展期，发展得很快，所以点石成金，很容易摸什么东西都可能有发财的机会，好多人就这个也摸，那个也摸，结果做了很多的行业，但是历史又告诉我们，这些所谓的多元化发展的企业，绝大部分在历史上是不可能长久的，反而是那些笨笨的，像我这样的人，专注做一件事，把它做到极致、做到最好，只要你这个策略是合理的，你就能够成功。所以我也希望发展商不要以为有了钱就什么都可以做，最终你会发现你这个不自律，会成为你自己失败的原因。
最后允许我讲讲这个主题，我觉得这个题目很奇怪，“地产财富窄门”，这个窄门我不大理解。但是允许我解释一下，地产财富是很容易理解的，好多经济体都告诉我们，房地产行业赚钱是比较容易的，我看过一个报道，澳大利亚200个最有钱的人当中，靠房地产起家的有66位，占了1/3。也就是说1/3最有钱的人是靠房地产的，北美也是一样，最有钱的100个人当中大概有1/3是靠房地产的，在中国大概也不会例外。所以在座各位都是将来发大财的候选人。
地产财富是绝对可以理解的，但是地产财富窄门怎么理解呢？我们这个行业赚钱的人是很多的，但是亏本的人、死去的人、失败的人也是满地都是。所以从这个角度来看，这也真的是窄门。你不要看到有30%的人都是靠房地产赚的钱，但是你没有看到可能有很多没有挤进那个门的，已经死掉的人，可能更多。
所以地产财富我非常喜欢，窄门我不太喜欢，不过也不错，因为要是我挤得进去的话，那就没事儿，希望在座各位都能挤进去。
樊纲：不要挤进去再被挤出来。
陈启宗：也有可能。
樊纲：两位做资产、做银行的，你们对房地产商有什么忠告？
巴曙松：谢谢樊教授。我之所以对地产界、对陈启宗先生很尊重，我们金融界有一句大家开玩笑的话，说在资本市场上一年赚3倍的人很多，3年赚1倍的很少，所以如果说房地产市场是一个长周期资产，我们再把它扩大一点，比如说一个开发周期，6年赚3倍的很多，在12年赚1倍的可能还不是那么多。所以怎么样有一个穿越周期的等待的角度，我想谈两点。
第一，刚才樊纲教授、邱晓华教授和陈启宗先生讲的都是要尊重市场，怎么理解当前的房地产调控的政策，我也在想，在深圳河对岸那个城市最近年轻人有点不满意，所以最近街上有时候比较热闹。我在观察，我还很佩服香港的这些大地产、大财阀，他们把好处都捞尽了，然后他们制造了年轻人的绝望。
陈启宗：与我无关。
巴曙松：你看他就主动到国内来开发，自己“撤离”了。
巴曙松：香港整个城市的土地大概只开发了24%，留了一大堆的郊野公园。但是我在想，我们作为内地的地产商，可能也要想一想，除了尊重市场规律之外，也要考虑考虑一些社会因素。就是站在政府的角度想想，为什么这么严厉地进行调控？房价如果再持续地上升，比如说再过5到10年，我们的这些年轻人会不会也是一样的很艰难？无论再怎么努力工作，他是不可能买得起房子的。
我现在经常给我的研究生聊天，都是这样谈话。10年、20年前还会说，再努努力，弄个首付。现在的硕士、博士毕业，在北京金融街工作，我问他房子是什么情况？他们说“巴老师，不要跟我谈这些，我们不想”，都是自己找个地方租房。如果房价再继续上升，是不是也会出现这种类似的情况？所以既然我们这次讨论，我们说既要尊重市场规律，同时也要考虑一些政府的政策目标。
第二，当对短期的看法、短期的走势有些迷茫的时候，我们把观察的周期放得长一点，或者和历史做类比，历史不会重演，但是总是会压着一点韵脚。比如看当年美国和日本的贸易摩擦，造就了亚洲四小龙，日本的产业的转移，中国抓住了这个机会。现在美国和中国的贸易摩擦，我们看到越南就很高兴。
我们还看到，同时在贸易摩擦和广场协议之后，其实受影响的不只是日本，德国也一样。但是在应对的方面，日本和德国走了不同的路，表现得就完全不一样。所以我们看到日本对内的大幅的宽松，想扩大内需，结果那些钱大量的流到了房地产市场，对外的升值，对内的宽松。而德国正好相反，是货币的升值，对欧元区币值比较稳定，对外部升值。
这对决策者一个直观的启示是，你要想避免在贸易摩擦的背景下，按照本能的应对，比如说要扩大内需，这是大家都能想到的，内需刺激之后去到哪里？我们想给决策者的一个启示是房价不能升得太高，另外要引导技术的进步转型。货币在这个时候不能过度宽松。因为外部一受冲击，发生恐慌，给内部很大的刺激。
我感觉这个逻辑有很明显的借鉴日本和德国当年应对贸易摩擦之后采取的不同的策略，给他最直观、简单、粗暴的总结就是，可以有贸易摩擦，我会扩大内需，但是我要把房价给你按住了，然后尽量把资金引导到企业创新的领域，这才是可持续之道。比如说科创板，新技术的上市。
这是第二点，从长周期来看，可能这些决策层从日本得到了很确切的一个启示就是，接下来在扩大内需的应对中，不能把刺激的力度都留到房地产市场，把房价要按住，这是他们的一个很重要的政策选项。
樊纲：谢谢巴曙松，现在时间已经很紧了，晓华再讲一讲，我最后会问诸位还有没有什么补充，各位有话想说还可以再补充两句。
邱晓华：刚才几位企业家谈了自己的心里感受，这些年我也在企业工作，但是我不想从企业本身去谈，我想更多的还是从宏观层面来谈。我觉得企业家肯定是应当在今天这个时代要提供更好的产品，提供更好的服务，提供一个更强大的竞争力。这是企业家应当做的事情。
但作为国家来说，我觉得我们应当看到时代的变迁已经要求政府要更多地关心、关爱、保护企业家群体，对中国来说，企业家资源是一个最稀缺的资源，一定意义上，今天我们走在一个由高速转向高质发展的新阶段，它的驱动力绝对不是来自政府，绝对是应当来自企业家，但是今天中国这个环境还有各种各样不利于企业家发挥自己的才智、发挥自己作用的约束，因此从这个层面来看，我觉得政府最应该做的是改善营商环境，最应当做的是保护企业家的权益，最应当做的是让企业家能够持久地发挥自己的才智，持久地为中国经济的不断增长做出自己的贡献。如果一个国家不能保护企业家，不能让企业家成为这个国家真正的动力，这个国家的前途是值得担忧的。
另一方面，我想强调的是，走在向的时代，对消费者的保护也应当放在一个更加突出的位置。我们都在说扩大内需，一方面是保护企业家，让他们有更强大的投资意愿、更强大的投资能力，做出更大的贡献，但另一方面我们应该把政策的另外一个重点放在保护消费者，要让消费者有更高的购买能力，让消费者有更安心的消费环境，让消费者有更好的消费的产品和服务的选择。如果说企业家能保护住，消费者能被保护住，应对我前面主题发言中提到的外部的变局，中国就会立于不败之地。
樊纲：诸位还有没有什么补充？有没说到的，或者听别人说了有启发的，可以再补充。如果没有的话，我们的发言就到此结束。
我最后稍微补充两句。好像这是博鳌论坛第一次设这样的题目，讲企业家如何自律的题目，我觉得很好。前些日子在网上读过一篇文章，说中国最腐败的群体不是官员，而是企业家。那些腐败的一定是做不大的，而且是不能持久的，进了那个窄门肯定都要出来，特别是小富即安的那种心态，我觉得我们提这样一个主题，我们请企业家们自己来谈自己的感受，刚才我说了我们老一辈的企业家能够为年轻一代的企业家树立榜样，从社会责任到作为企业的责任，到你的经济的责任等等方面，包括香港问题后面的企业家的责任，我觉得这些问题都是值得深入讨论的，所以也希望博鳌论坛以后每年都设置类似这样的题目，让企业家们一起来讨论讨论，我想对我们的事业发展、产业发展也都有好处。
谢谢大家，谢谢诸位参加讨论。
主持人：掌声感谢各位，请各位嘉宾移步到舞台中央合影留念。
主持人：感谢各位嘉宾为我们带来如此精彩的分享。有请巴曙松先生留步，接下来请您为我们带来演讲“中国城镇化的新特征与房地产市场的新趋势”。有请巴曙松先生。
巴曙松：刚才各位专家都从不同的角度讨论了房地产市场的一些趋势，我想从城镇化的角度来看一看。因为推动房地产市场发展的一个中期的力量，其实还是城镇化发展的趋势，房地产行业的转型，业态、发展空间都和城镇化发展息息相关，如果我们判断城镇化发展已经进入尾声了，我们就应该按照城镇化尾声阶段的市场来讨论。如果发展还处于一个继续持续扩张期，那就按照扩张期的角度来讨论，所以我想今天简单地做一些简单的梳理。
房地产市场的发展，实际上这些年在城镇化这个角度来看，确实是一个规模非常庞大的、持续40年的一个大规模的城镇化扩张的过程，诸位都是在城镇化大潮中间抓住了一段特定的机会的参与者。在1978—2017年，中国的城市人口增加了6.4亿，相当于5个日本、2个美国的人口。这是我们探讨房地产市场，无论各种房地产业态的一个大的背景。
美国的城市化率由10%提升到50%用了差不多80年的时间，中国大概用了40年的时间完成了这个进程。大家看红色的这条线，上升之陡峭，和美国、英国、日本的平缓发展趋势，包括现在基本上进入到一个平稳期，对比非常明显。而且在这个城市化的大潮中，我们看到了几个大的中心城市，新增的城市人口的集中度在迅速提升。
我们对比了主要的大城市的人口的状况，北京和上海的人口早已超越了欧美主要的大城市，深圳只用了20年的时间，人口就由最开始成立时在籍的统计人口33万，现在是千万人口的大城市。这也是一个非常典型的特点。刚才樊纲先生说他反复在各种场合呼吁要给大城市增加土地，其实从人流来看，确实大城市比较集中。
而且在这个过程中也伴随着中国的收入的快速增长，伴随着GDP占全球比重的持续的上升。中国在城镇化快速推进的过程中，GDP占全球的比重和收入在持续提升，成为推动房地产市场发展，从需求端的购买力方面的一个推动力量。
我们的人均GDP跟美国相比还有比较大的差距，所以我们应该多看看人均数据。但是确实我们的人均GDP在全球的平均来说达到了全球人均的80%。一线城市（北上广深）的生产总值之合已经超过全球180个国家，名列全球GDP的第10位。这也是我们这个城镇化很典型的特点，区域的分化，分化并不是从今天开始的，在这40年的波澜壮阔的城镇化里边，一直就是非常显著的一个分化。而且我们的贸易成为带动中国城镇化的一个非常重要的推动力量。我们看中国占全球贸易的比重超过了美国。
我们回顾一下在这个城镇化浪潮的背景下，房地产市场的发展，我们看看这位令人尊敬的长者（邓小平）在1980年的时候讲的一句话，我觉得考虑得非常细。他讲的这段话基本上达到了陈淮教授的水平。我反复学习他讲的这段话，我觉得考虑得很细。
他说，“关于住宅问题，要考虑城市建设住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整”。他的市场观念非常清晰，充满着市场化的基本的理念。他提到“繁华的市区和郊区的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法”。这是回顾改革开放初期的房改的一个基本的理论指导。
第一次房改，基本上我们看到住宅投资的主体从政府变成了单位，“单位”这个词在内地是大家最离不开的词，在这个时期非常的重要，我们看到单位的投资占比在大幅上升，不再是由财政统一的负责。
住宅投资权下放给单位，引发了第一轮房地产投资的热潮。我单位给我分的那套房，我一直舍不得卖。
这是我们的统计，1991—1998年，城镇和工矿区个人建房面积占比，1998年单位建房占到了32%。
（见PPT）这是从改革开放初期到1998年，当年不同类型住房的新建竣工面积的占比，单位的建房竣工面积最高。
这是按照建房量来看，面积也是不断提高。
1978年到1998年大概建了46亿平方米的住宅，极大地改善了住房的条件。使我们的住房得罪人得到显著的改善。中国的人均居住面积从改革开放初期（1978年）的3.6平方米，提升到1998年的9.3平方米。
第二次对大家影响深远的是1998年的二次房改，全面走向市场化。所以从这个图上我们可以看到，1998年取消福利分房之后，住宅的商品化率在大幅上升，在当时起步的阶段只有27.9%，到了2008年次贷危机的时候，达到了67.2%。这中间就是房地产界做出的贡献。
所以启动住房的市场化，我们把1998—2007年归为这个阶段，取消福利分房，开启快速的住房投资浪潮，百亿、千亿就是在这个阶段出现的故事。
大家看到中国这条迅速上升的线，这就是主要的国家住宅投资占GDP的比重，我们就在这一个阶段一下子上升到其它几个发达国家的上面。
在这个时期我们还换另外一个指标做一个对比，就是万人商品住宅开工量，中国也出现了大幅的上升。
还有一个大家用得比较多的词叫“池子”，周小川行长有一个比喻，说我们在货币化发展的过程中，有大量的信贷投放，我们需要有资产的池子把它吸引住，从这个角度来说，我把2009—2018年大致分为金融化程度不断提高、成为一个吸收流动性池子特征很明显的阶段。（见PPT）这个图上是大家在金融学里衡量金融深化程度的一个很重要的指标（M2和GDP），我们看到了中国在持续的上升。居民的杠杆率也在持续上升。中国人真正借钱消费的还是少，房贷成为杠杆率上升的主要推动作用。
而在这个时期我们也看到房改带来的巨大成就。中国今天城镇住房的存量已经超过2亿套，达到2.38亿套，我们做了一个大致的统计，在不同的时期，建成的套数，1949—1977年建了1100万套，1978年第一次单位开始建房到1990年建了2834万套，上升最快的是2008年次贷危机之后，4万亿的投资下去，这个套数的上升非常迅猛，这也是我们今天讨论房地产市场，讨论调控的各个问题的基础。
住房条件不断得到改善，我们看到人均的住宅面积已经逼近一些发达国家的水平，比如说英国、日本，这是一个巨大的进展。
（见PPT）基本上告别了住房的短缺，这是大家都熟悉的户均住房套数的比例，我们计算了日本和美国的户均套数比例，基本在1.15左右新房见顶，也就是说100个家庭有115套房子，不管是租还是买，在市场上他就认为大致新房够了。我们现在大概刚刚过了1，在1.06、1.07左右，至少告别了显著的短缺。即使是一线城市，人均的住宅面积也同样在大幅的提升。大家看一下北上广深的统计数据，显著地上升。
但是问题也很明显，核心城市的房价比较高，我们看到房价指数，同样的房地产的标的，在这个时期内上升的幅度，北京和伦敦、纽约、东京这一个发达城市比，确实有比较高的上升幅度。增长也非常快，我们看到新房现在受到限制，我们就不去细究它，但是我们看二手房过万的城市，左边是柱状图，右边是散点图，我们看到过万的城市从沿海的少数城市在迅速向中部、向内陆渗透扩散，这个大背景其实也是中国的城镇化发展的新阶段反映在房建上。
核心城市的房价比较高，这也是一个事实。租售比也是一个很重要的指标。刚才我说深圳河对岸那个城市年轻人有点不满，其实就是看了这个指标。
首置刚需首付收入比，这在香港叫“上车盘”，就是你开始要“上车”，大概需要多少资金。这个我们用的一个统计指标叫做首置首付收入比，两居或者80平米以下套均总价×首套最低首付比例/城市的人均可支配收入，这样大概做一个匡算。
居民的杠杆率虽然有一个比较快的上升，但是大致上处于中间的水平，在发达国家里对比，总体还不算太高，但是跟发展中国家比，我们已经不低了。
杠杆上升的势头比较快。我把2008—2018年叫做金融化时期，在这个时期债务余额的增加达到了42万亿，杠杆率的增加为35.6%。所以我们从未来来看城市化的新趋势，放在全球来看，中国目前的城市化率其实还是在中间，刚刚超越世界的城市化的平均水平，接近60%。所以无论哪个权威机构的预测来看，都对未来一段时间中国的城镇化还有增长空间这一点是没有大的分歧的。
只是这个城镇化提升的不同的模式和持续的时间，所以大致上来看，同国际做对比，我们现在处于一个快速城镇化的后半段，我们把世界主要的经济体走过的城镇化的路线画了一个大致的示意图，我们处于快速城镇化的后半段，速度有所减缓，但实际上还属于有比较明显的提升空间。
但是问题也很明显，核心城市的房价比较高，我们看到房价指数，同样的房地产的标的，在这个时期内上升的幅度，北京和伦敦、纽约、东京这一个发达城市比，确实有比较高的上升幅度。增长也非常快，我们看到新房现在受到限制，我们就不去细究它，但是我们看二手房过万的城市，左边是柱状图，右边是散点图，我们看到过万的城市从沿海的少数城市在迅速向中部、向内陆渗透扩散，这个大背景其实也是中国的城镇化发展的新阶段反映在房建上。
核心城市的房价比较高，这也是一个事实。租售比也是一个很重要的指标。刚才我说深圳河对岸那个城市年轻人有点不满，其实就是看了这个指标。
首置刚需首付收入比，这在香港叫“上车盘”，就是你开始要“上车”，大概需要多少资金。这个我们用的一个统计指标叫做首置首付收入比，两居或者80平米以下套均总价×首套最低首付比例/城市的人均可支配收入，这样大概做一个匡算。
居民的杠杆率虽然有一个比较快的上升，但是大致上处于中间的水平，在发达国家里对比，总体还不算太高，但是跟发展中国家比，我们已经不低了。
杠杆上升的势头比较快。我把2008—2018年叫做金融化时期，在这个时期债务余额的增加达到了42万亿，杠杆率的增加为35.6%。所以我们从未来来看城市化的新趋势，放在全球来看，中国目前的城市化率其实还是在中间，刚刚超越世界的城市化的平均水平，接近60%。所以无论哪个权威机构的预测来看，都对未来一段时间中国的城镇化还有增长空间这一点是没有大的分歧的。
只是这个城镇化提升的不同的模式和持续的时间，所以大致上来看，同国际做对比，我们现在处于一个快速城镇化的后半段，我们把世界主要的经济体走过的城镇化的路线画了一个大致的示意图，我们处于快速城镇化的后半段，速度有所减缓，但实际上还属于有比较明显的提升空间。
每年的城镇化率从主要的经济体和国家做对比，跟那些发达经济体比，我们还处于比较高的水平。
中国的城市化如果分省、市、区来算，不同的地区差异非常大，有的地区的城市化率已经上升到了80%多，接近90%，有的才40%多，这也是一个典型的大经济体在城镇化内部推进的分化和差异。
（见PPT）我们看了一下目前按照三种模式做的测算，中国的城市化2030年可能是一个分水岭，根据联合国的预测，我们按照欧美走过的城市化的路线做一个预测，按照拉美的城市化的模式做另外一个预测，把这三个预测的均值画在一条线上，我们得出这条线，从现在到2030年这个时期，这三种模式算出来的轨迹基本是一致的。
但是在2030年之后，我们发现这三种模式出现了分化，有所谓的欧美模式，主要就是城市新增的流入人口被城市化所吸纳，被它的社保、教育、医疗所吸纳，但它的城镇化的速度可能会有所减缓，但是整个人均GDP会有明显提升，财富效应提升。
而所谓拉美模式，就是大家在巴西在海边看到这种贫民窟，我去看那个贫民窟，我要停车，导游都不敢让停，说万一哪个地方放个冷枪很麻烦。这种地方继续快速城市化，城市很难吸纳，形成社会的分裂。中间一条是联合国模式，从这三种模式来看，至少这10年期间，得出的结果是一致的。
从中国城市化的走势来看，伴随着城市化路线、方式的变化，我们看到在不同时期重点不一样。2000年到2010年这10年，我们看到流入人口增量，按照大中小不同的圆球来做对比，大的圆球分布的，我们把它叫500万人口增量的，画下来基本上可以看到大致方向，孔雀东南飞、一江春水向东流，主要向东南沿海聚集。
在2017—2018年我们看到人员在回流，反映到城市化上来说，我们用一个词语叫做“东边日出西边雨”，人口的流入不全部流入东部沿海城市，中部地区的一些城市也会有人口流入，这样就形成几大城市群的格局。如果把刚才的联合国模式、拉美模式和欧美模式再做一个对比，结合我们目前的城镇化来做一个趋势的推测，可能这种以城市群、以城市集群模式来吸引人口流入的特色，这种趋势会更明显。
我们通过一些城市化的研究来看，按照30万以上人口城市的人口流动格局，在未来这段时间会呈现出一个东西梯度，原来的分化向多中心发展的格局。所以这10年从60%左右提高到70%到72%的阶段，我们城镇人口有可能会增加差不多2亿。
我们看到联合国的预测、欧美的预测和拉美的预测，分歧很大，最乐观和最不乐观的分野比较大。在比较乐观的情况下，大致认为会增加1.9亿到2亿。我们现在的城市化的状况是一个有一定规模的大城市，然后加上不同的小城市，但是这个大中小城市的格局可以看到，我们的大城市、特大城市的发育，和其它的发达国家比，实际是不足的。
所以未来可能小城镇会保持比较平稳的状况，然后大城市会有持续的人口占比的上升，或者说小城平稳、大城发育的特征。而且从增量来看，根据我们课题组的模拟测算，从趋势来看，可能主要集中在一些主要的城市群和它的核心城市，人口增量前20的城市大概就如这个表所示。
从城市群为主要载体的城市化阶段，主要的核心城市群引领，然后逐步形成一个新的城市群的结构。所以这10年是中国的城镇化模式、城镇化结构开始出现调整的大背景。而且从趋势来看，也不是说城镇化率越高的国家就越富裕，在这上面我们做了一个全球的城镇化和城市化率，和它的人均GDP的对比散点图，城镇化到一定阶段之后，它是否会带动财富的积累，还要看它的城镇化的路径，所以我们对比了两种模式，我们说欧美模式和拉美模式，其实背后的差异就是城市的吸纳能力，城市是否能够包容式地把这一部分流入的人群，成为这个城市的积极的增长的推动力量。
（见PPT）这里面对比了两种城市化模式和两种前景模拟的计算。波动比较大的这条浅蓝色的线是说，随着城镇化的上升，确实人均GDP在上升。下面的测算是按照拉美的增长方式，城镇化到了一定的阶段之后，即使城镇化率的上升，人均财富大概在一定的水平徘徊，以阿根廷、巴西这样的国家为代表。
如果把全国的城市化率、区域的差异再做一个大致的推演，按照这个模式做一个测算，我们看到区域分化的特点会继续存在，呈现出一个梯次发展的趋势，在这个过程中，核心城市会成为城市群发展的中心带动力量，以城市群为载体，在推动中国的城镇化继续有一定提升，在快速城镇化的后续阶段，还会有一定的增长空间。
这就是今天我想跟各位梳理汇报的几点看法，供大家参考，谢谢各位。
主持人：谢谢巴曙松先生为我们带来的分享，您稍后将要主持“地产精英 博鳌论剑”环节，请先稍适休息。
宏观经济深化改革转型，房地产迎来新的挑战。持续数年去地产化努力后，重新“聚焦主业”成为越来越多房企的选择。当规模优先无可撼动之时，越来越近的天花板隐约可见，但我们还需要找到未来的路。
各位来宾，本次地产精英 博鳌论剑主题是：经济新格局与挑战 房地产发展模式迷思与出路。
本场讨论对话的嘉宾是巴曙松先生。接下来请出我们的对话嘉宾：中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任 陈淮先生；华夏新供给经济学研究院首席经济学家 贾康先生；招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事、党委副书记、常务副总经理 刘伟先生；朗诗绿色集团董事长 田明先生；阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁 吴建斌先生；京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家 沈建光先生；金科地产集团股份有限公司联席总裁 方明富先生；绿城房地产建设管理集团有限公司董事长兼总经理 李军先生。
巴曙松：欢迎各位专家，这一节的讨论准时推进，因为讲完就要吃午饭，吃午饭之前的讨论不要延迟，而且每当看到我和陈淮教授在同一节的时候，就会有人幸灾乐祸地希望看我们两人互相调侃和攻击的情况出现，今天很幸运，我是主持人，他只是参会人员。所以主动权就出现了易位。但是我刚才也称赞他了，把他和邓小平先生关于房地产的思想并列。
这一节讨论的是房地产下一步该怎么办。不光用什么词汇，是发展模式迷思与出路，大家觉得现在很迷惘，下一步不知道怎么办。还给了三个分议题，刚才在下面的时候我们还在开小会特别，就是房地产这么多年高速的成长，经常引用的一个指标就是销售额，去年到了15万亿，吓得整个决策者都很担心，这个行业15万亿的销售额，严重地挤压了社会的资源，社会资源都投到房地产了，哪还有钱去投其他的创新转型。但是作为一个正常的行业，它进行排名的时候，比较靠谱的数字肯定是利润、税收等等，刚才我们在下面讨论说，销售额可以做假，有哪个老板会把税收做假，本来交100亿，我非要交200亿，这种老板估计比较少。
我就问第一个问题，我们反思一下，我们这个业界经常用来比的指标，用销售额这个指标来排名，是不是也是推动房地产行业出现种种迷思、出现种种发展模式迷惘的很重要的推动因素？为什么我们就不去更多地评估、考虑利润、税收这些方面的因素呢？或者说是不是我们在这个转型期，也就意味着下一步我们要更多地去看他的利润、税收，而少看甚至不怎么看销售额呢？我把这个问题抛砖引玉地提出来，请台上的专家从这一点出发，来给听众们做做指点。首先有请贾康老师。
贾康：我抛砖引玉谈点看法。刚才巴曙松教授说的这个问题，其实你已经点出了一个倾向性的意见，我是高度赞成的。销售额是一个波动很大的指标，而且它太笼统。我自己理解的这个指标，先看看宏观，前面巴曙松做了一个非常好的关于中国房地产业发展的主旨演讲，这里面他有一个基本观点，就是中国城镇化后面还有比较可观的空间，这方面我就想再补充一点看法。
刚才你用的指标是官方讲的常住人口的城镇化率，但实际上这几年从政治局到统计部门，已经把另外一个重要的指标强调出来，就是户籍人口的城镇化率，现在只有43%出头，这是没有欠账的城镇化率。而常住人口城镇化率欠账是非常严重的。
前面40年总共进城了6亿多的人口，近10年差不多进的是3亿人，但是这3亿人里面绝大多数还没有取得城镇户籍，他就没有得到市民化的待遇，基本公共服务均等化有很严重的欠账，在教育、医疗等等最基本的民生事项方面，都没有把供给放到一视同仁的水平上。就是城镇化的实际的支撑能力不到位，他要按照真实城镇化水平来说，一定要补欠账，所以我想补充的一点，按照巴曙松刚才的认识框架，中国的城镇化的空间比现在看起来还要大，我觉得要按照两个指标中和来看，要大将近10个百分点，那就比印度高不了多少了，在这个曲线上中国是更靠近印度那个位置的。
如果看到这样一个基本情况，对于中国在整个现代化过程中间，我们可用的韧性、回旋余地、市场潜力等等方面，就应该有更充分的估量和信心。
巴曙松：贾老师提得很好，把我们的问题聚焦了，在目前这个转型阶段，我们聚焦在房地产企业，该用什么来作为一个评估的指标，更符合现在的现实。
贾康：是的，企业首先要取势，然后明道、择时。取势还是要注重这个市场的空间。当然运行特征上我也不讳言，一开始杀进去就能高歌猛进的黄金时代已经进去了，前几年郁亮就讲进入了白银时代，现在是不是白银时代又已经终结了，或者说基本上过去了呢，我觉得还得谨慎判断。
有些咱们已经感受到的概念非常值得再进一步把它确认下来，就是到了白银时代以后，冰火两重天已经运行了差不多10年之久，每一都是落的时候出现严重的分化，现在仍然是这样，这两年看起来房地产市场大家都觉得它要往下走了，其实你看一看，火的这一边它往下走吗？市场力量没有往下走，是无所不用其极的行政手段硬把它压在那儿的。这个冰火两重天的格局，是房地产企业取势后面基本判断最重要的概念。
你如果看到这个冰火两重天的情况，你就不能一概而论我的前景怎么样。你跟着火这边走就比较开阔，你跟着冰这边走就可能越来越萎缩了，那就是你的战略、策略、偏好组合在一起怎么选的问题，也不是说冰的这边没有机会，而是机会要少很多。
巴曙松：你的逻辑是不是说城镇化率增长10%，市场还是很可观，这一轮大家熬过去了，可能增长比以前还会更高。
贾康：对，但是我认为每一个主体里面你要拼搏，要使自己的意愿很好地实现的时候，你就不能简单地跟着形势走，你要看你杀入的是火这一边，还是冰的这一边，火的这边你要怎么制定自己的生产经营策略，冰的这边也不是没有机会，你要看看自己有什么比较优势，你可以在这里面实现自己的企业家的抱负，这就得自己分析。冰火两重天里面的根本就是你得看你的地段、交通条件、配套设施，一定要看具体的什么城市里面的什么地段，最后才能落到你的销售额，销售额只是运行过程中间一个很阶段性的浮动特征非常明显的指标。
巴曙松：我这次接触到很多地产商朋友，大家都特别悲观，你们悲观什么？按照我测算的还有10年，再加上你这10%，还有10年。
贾康：如果真实的城镇化水平是50%左右，走到国际经验的70%左右，还有20%的空间。说得再保守一点，即使只有15%，一年上升一个点，也要走15年。
巴曙松：我看到陈淮教授坐的姿势已经换了好几个了。
陈淮：我抓紧说。我和巴教授现在的关系就像中美贸易谈判，他有话语“霸权”，我处在被动的状态，所以我得在有限的资源空间内把我想说的话说一说。
首先他提出的问题说房地产这些年发展到这么大规模，销售额这么大，是不是我们的生产领域制造业的投入和消费都被挤了。我想巴先生显然不是村长级的，一定是高等的经济学家懂的，不像吃糖吃一块少一块，经济学不是这么算账的。我们这些年不仅有城镇化，而且有工业化，工业化和城镇化都是一个社会固定资产大规模形成时期，比如钢铁生产能力、石化生产能力，和我们的城市的各种公共建筑，包括老百姓住房，这个时期一定需要股市和银行等金融机构把分散在万万千千人们手里的资源集中起来，用于这样的建设。
比如铁路我们不可能一公里一公里的修，要一次修2000公里的话，那就需要一个大的投资，需要股市的支持。但是中国的金融专家把股市办成了残疾人，剩一口气。这些年我们凭什么累积起了这些固定资产？我们有一个代偿功能，就是房地产。房地产实现了万万千千分散资源集中化的情况下，我们的城市建设固定资产形成过程和工业生产能力固定资产的形成过程。不是挤了，而是推动了，应该由你干的事你没干，由别的产业完成了，现在你说房地产业错了，不知道是脑残的儿童说的话，还是真的是这样。
陈淮：另外是消费这一块，消费是分阶段的，所有的经济学家都应该懂得，为什么上海在90年代中期之前，浦东开发之后10年房子卖不出去，因为那个时候老百姓的收入首先要满足吃穿，住行还在其后，所以房子尽管三四千、五六千一平米，那也没人买，给蓝印户口外地人也不去，上海人买房免税也不买，因为那时候的消费首先要集中改善吃和穿。
下一步是累积私人资产，买房就是私人资产的累积过程，中产阶级的形成过程。我们到十九大才敢提扩大中等收入者阶层比重，当我们的中产阶级形成了，占有一定比重了，新一轮更高层级的消费才能到来。
出国旅游，200年后复苏的假死，上月亮上住两天，移民金星等等，这才行，美国人到这个地步了。我们现在一部分中高端人群也已经到了一个新的消费领域，在私人资产领域达到一定程度，这不是一个匀速运动，不是说我们收入增长多少，我们的消费就一定的相应的增长多少，这是有阶段性的，这是一个很简单的道理。
刚才巴教授给我们一大摞资料，这里头绝大部分我都非常同意、非常高明，但是有若干点小的地方值得商榷，他说我们有2.4亿多套存量住房，虽然说我们还得盖，虽然说现在差不多了，但是请注意他的分阶段，1949年以前的房子到现在，到2019年，已经70年了，那房子还有保留价值吗？那一段可以忽略不计，那是拆掉的。
1949年到1979年的都是工人新村，都是一排排的房子，那是棚户区改造的重心所在，那房子也没有保留价值，备战备荒的时候建的房子，没有保留价值。
1979—1999年这20年建的房子，改善老百姓住房条件，城镇化的住房条件，有很大的作用，但是那个房型的功能满足了老百姓基本住房需求，也就是你家有件衣服，满足你遮寒避体，这种功能的衣服您现在还穿吗？是不是再过5年、10年就要改造了呢？
这三段的房子，或者现在，或者有不了多长时间，那都是没用的资源。咱就把您这2.4万亿套房子说明白。
陈淮：另外巴教授给我们讲了房价收入比，这是媒体重复了十几二十年的老话题，房价收入比不仅看收入和房价之间的静态的横断面的比较关系，还要看收入增长速度。
美国人比过中国城镇居民的收入增长速度吗？先整明白经济学家，别以为用加减乘除四则运算应用题就能预测。还要看房价收入弹性。什么叫收入弹性？比如说收入增长30%，房价支出能力可以增长100%甚至200%。比如说3000块钱月收入能买房付月供吗？每月他最多拿出600块钱用于住房消费，租房住，他涨到4000块钱，每个月拿出1200用于住房消费。也就是说收入增长30%，住房消费能力就可以增长百分之百。简单用收入房价比，那都是赵本山糊弄范伟那种脑筋急转弯问题。
发展模式，城镇化，给我们讲了发达国家、欧美国家，他没有给你讲国美国家是因为它过度集聚于少数超大城市，包括日本在中间的位置，日本也是过疏化和过密化并存，所以它比拉美强一点，比发达国家差的人均GDP和收入的比值关系。欧美的大中小城市协调发展的比例比较多。所以巴教授给我们一张图，2015年主要集中的是沿海城市，现在挤到中部的很多城市，将来还要往西部扩展，大中小城市的协调发展，最终解决房价问题。全中国人都住在上海、北京、无论如何也住不下，都想娶章子怡，无论如何也嫁不出来。
巴曙松：真像是中美谈判，为了吵架而吵架，把我问的问题都忘了。
陈淮：你问的是，房地产投资是不是挤占了投资和消费。
巴曙松：我问的是新的形势下用什么东西评估房地产消费比较合适。
陈淮：这个事你大概得上宁波普陀山，只有救苦救难大慈大悲有求必应观世音菩萨能解答。我们在这里15年了，年年谈冰点、困境，2018年房地产房价、销售额、销售规模都创新高，是还是不是？大家都没人讨论股市，股市就成了最危险的地步了，应该唱国歌了。
（两人的对话引得现场观众笑声阵阵~）
巴曙松：在过去这么多年，资本市场我们起起落落，在每当比较健康的时候，大家讲PE，比较疯狂的时候就讲PEG，加一个字母，其实还是加减乘除，说要看利润增长率。说这个利润增长率高，可以承担的市盈率更高。这么简单的一个逻辑，但是每一次我们见到市场跌下来的时候，就发现好像是无论你的利润、收入增长多快，最后挣的钱总是要还是一样的，资本市场凡是讲PEG的，最后都摔得很惨。
陈淮：我想起巴教授问的问题，用一句话就可以回答，过去地方政府卖地尽量把价格卖得更高，一次性收入高，现在地方政府也转型了，不一定出价高的那个我卖给你，将来能持续带来现金流的，就是你刚才说的税收、利润，特别是税收部分，能够持续稳定地带来税收的，这样的地你拿了要干什么，比如干旅游地产，而且是真旅游地产的话，可能它就会更为关注。如果说巴教授说对了一条，也就是这个。
巴曙松：刚才说要观世音菩萨才能答，自己又等不及，又跳出来当观世音菩萨。（引得现场观众发笑）我们还是听听严谨的企业家是怎么回答的，是怎么思考的。
刘伟：今天上午好几位经济学家都说了趋势上的判断，我们在实际操作当中经常都被经济学家给误导，有各种各样的观点。
巴曙松：你在陈淮教授刚讲完之后就说这话，是什么意思？陈淮教授刚说完，你马上就补这一句，你针对性太明显了。（又引来一阵笑声）
刘伟：刚才经济学家给的信息量很大，对未来的需求和对这个行业的看法，我不说给大家信心，起码大家应该看到，我们城镇化的水平也好，我们严控条件下的一些房地产机会也好，实际上这个行业还是充满着机会的，14亿人要住得更好，机会是在的，作为我们这个行业来讲，我觉得应该是很自豪的一件事，这个前景是好的，但是也要看到，那么多年的高速发展，它总会有一个收敛。这种增速应该是新开发量的增速，还有一个是房价的增速，用过去的经验，肯定是不行的。所以在这个情况下，我们作为一个企业，肯定会关注它的可持续发展。
我先回应一下巴教授刚才说到的一些指标。现在大家排名比较多的是销售排名，大家知道我们有很多项目是合作的，我不知道加这些量的时候，把重复的部分剔除没有，不要有一些“虚胖”。我想我们开发商自己销售的量加起来，一定比实际的量大，因为合作的项目，大家如果都并表，最后的量肯定是更大的。
巴曙松：观点指数明年排名的时候，要把税收和利润也得加进来，这样科学一点，或者把合作开发的重复的部分扣除。
刘伟：销售额的指标不上税，再加上也不是太严肃，用这个指标能反映一定的规模，而且作为房地产企业来讲，适度的规模也是需要的。
巴曙松：往多了说是为了什么？方便银行贷款，做营销可以吹？
刘伟：就像在班里学习成绩排名靠前的，都会觉得很光荣，不要老是班委，我们都是班里排在前面的，属于优秀学生。像我们的母公司招商局集团也用一些指标来考核我们，这些指标也是他们观察的项目，但是主要的不是销售额指标，更多的还是在利润率、周转方面。并且对负债率还是严控的。
对我们自身来说，对规模的定位，按照我们总部的要求，我们定位是做业界的招行。大家知道银行界有很多银行，有工农中建，但也有一个招商银行。这个招商银行规模没他们大，但是它在零售银行方面，在服务方面很有它的特色，口碑很好。我们对自己的定位不是追求规模最大，而是在这个行业里面非常有价值的，这是我们的追求。刚才你讲到规模、质量、效益，这三块我们非常清晰地把质量摆在首位，质量第一、效益优先、规模适度，这就是我们应对的方法。
巴曙松：流到什么地方去了？你不是证明陈淮教授刚才说的是对的吗，北上广深住不下那么多人。他讲的还真有一句对的？
沈建光：而且很有意思的是，北京、上海、广州、深圳其实有不同的模式。人口迁出的城市，排第一的是北京，但是第二到第五都是周边的都市圈，比如说深圳区域迁出最多的是东莞，还有惠州等等。
除了到北京之外，上海迁出还有到苏州、南通、宁波这些地方，明显出现了都市圈的情况。但是北京很有意思。北京完全不一样，北京迁出的第一是上海，第二是广州，第三是深圳，然后才是天津。在北京没有形成一个都市圈。上海很明显形成了长三角都市圈，广州、深圳是珠三角都市圈，但是在北京没有这个概念，它的人口迁出最多的城市都是到了上海、广州、深圳。这也说明它周边没有形成一个都市圈，所谓的京津冀没有形成一个都市圈。
但是另一方面显示北京的辐射是最全国化的，它辐射的都是上海、深圳、广州这些城市，往这些城市迁移的人口最多。而不是像上海这个城市，除了迁移到北京之外，辐射的大部分都是周边的城市。
还有一个不同的模式是广州模式，广州的人口迁出迁入，它除了到北京的是第一名，其它的都是周边的小城市，前十大的人口流进流出的城市，没有一个是国内的二线城市，比如说成都、武汉、杭州等等，广州往这些地方迁的都不太多，但是北京、上海、深圳都有这种情况。所以从这个方面就会发现都市圈的形成和方式在四大一线城市都不一样。这是我研究的四大城市的都市圈的不同点。
后来我又看了一二三四线城市的人口流进流出，我发现一线城市现在多数是人口净流出，二线城市成为一个吸收人口流入最多的地区
巴曙松：从你们的交易数据，你给这些地产界的朋友提什么建议？重点开发什么产品？
沈建光：其实这跟现在的房地产数据密切相关的是，现在二线城市是主要的流入地，这些地区的房价上涨，而且销量也特别好，比如说杭州、成都、武汉、西安等等地方，它的人口吸收得最多，这个增长超过三四线城市。所以为什么现在二线城市成为地产价格和销量上涨的重要的原因。当然这方面才是一个初步的研究，我会深入研究四五六线城市的情况。
从电商的情况来看，现在很明显地感觉到，二线的表现是大大好于一线的，这是可以从很多方面得到验证，都是交易的真实数据，现在四五线的零售的情况是大幅好于一二线城市。所以我想接下来会不会从二线城市的人口迁移有利于三四线城市的发展，也就是所谓的下沉城市，现在很明显的是下沉城市的零售的量和档次是明显提高的。
我们有真实的交易的大数据，我还可以研究消费升级、降级的情况。现在感觉有一点，四五线城市的消费品质是明显上升的。在这些四五线城市，我们销售的母婴产品，品质基本上跟一二线城市是非常相似的，这一点非常有意思，三四五线城市的人群收入上升，他们对孩子是愿意花钱的，但是其它的品牌跟一二线城市还是有很大的区别。
我在中国互联网公司是第一个首席经济学家，这一点我也觉得很自豪，我们现在在尝试的就是用人工智能、大数据科技的手段研究经济问题。这是目前的一些初步的成果，接下来我还会不断地深挖，比如说为什么会流到二线城市，跟它的产业发展、经济发展，或者人才政策是不是有关系，这都可以通过机器学习来做一些模型。
巴曙松：现在大家觉得统计局的数据参考性可能没有前几年那么高，所以大家都想去找一些交易型的数据。我看你讲的时候，坐你前面的经济学家猛点头，我就不批驳他了。（观众笑）
后面我们业界的朋友再讲讲。
田明：我是朗诗集团的田明。前面的几位经济学家、学者，可能是参加房地产行业的论坛，出言都比较客气，总体上对形势的估计还比较乐观。我是来自一线的民营企业，我的感觉没有诸位那么好。我说两点：
第一，高歌猛进的20年的房地产业的大发展过去了。之所以这么说，是因为我发现在全国各地的成交里面，投资性的比重占得非常大，也就是说如果投资买房不再增值了，不再有利可图了，这个有效需求就会降低。
我看到我们各地的楼盘的客户，不管什么档次，什么城市的，大家买房的动机，不是说我没房住，而来要住，而是买了房有利可图，是冲着投资升值来买的，这个比例占比非常高。
我们已经高速增长了20年，我不想争论未来房地产还有没有，未来房地产肯定有，依然是一个支柱产业，刚才诸位专家讲得都很对，我想关注的是，我们前些年是一步一步的上来，每年都保持了高速的增长。我看过一个统计数据，2000年的时候，我们国家的统计局第一次统计了商品房的成交，2000年全国的商品房交易是4600亿。去年是15万亿，在19年的时间里面增长了30多倍，这种增长后面还持续不持续？如果说我们2019年也是15万亿，那就意味着没有增长。如果2019年只有14万亿或者13万亿，就意味着在去年的基础上下滑。
巴曙松：那你估计明年是下滑还是持平？
田明：我认为趋势是下滑，除非中央大规模的印钞票，但是我认为印钞票的风险更大。
巴曙松：那你觉得下滑幅度会有多大？
田明：这个猜不出来，这是经济学家的事情。
巴曙松：这是城乡建设方面的一个重大课题。
田明：是，这个我猜不出来，但是作为企业家，凭直觉来判断，大趋势是下滑。
田明：一万亿？
田明：不知道。但是只要它不再保持高速的增长，哪怕是持平甚至略有增长，都意味着这个行业的拐点到来。至于以后中国的房地产行业是不是还能保持10万亿的规模，10万亿规模已经很大了，但是从15万亿要调整到10万亿，意味着要调整1/3，一支部队打仗的时候，如果1/3的战士阵亡了，就意味着这个部队基本上要崩溃了，所以我认为这个行业会面临巨大的洗牌。
我没有那么多的数据，企业家是靠常识、靠直觉判断的，经济学家是靠模型、数据来做研究的。我记得日本1985年签广场协议，到1990年前后资产泡沫破灭，形成金融危机，在1985—1991年这个阶段，日本的资产迅速的膨胀，日本大东京地区的房地产的总市值超过了美国，而当时日本几乎所有的经济学家，包括分析师很少有人站出来说我们有问题，结果等到有一天突然崩溃的时候，所有人如梦初醒。
巴曙松：说有问题的人老被地产界的研究人员攻击，主要是这个原因。
田明：在日本那个市场里面应该是比较开放的，我认为他们受到攻击到不敢说话的情况跟中国不太一样。但是主流的经济学家没有人站出来惊醒，一直到灾难来临，才如梦方醒，我们更应该相信常识。我就想中国的GDP假如按6.5%持续增长，全球把中国剔除以后的GDP增长2%都不到，中国这种增长能够持续吗？中国的规模现在已经占全球GDP的20%，如果你保持6.5%，其它国家加起来保持2%，这种增长到最后不就只剩下中国一家了吗？全球会让这样的局面持续下去吗？不可能，这是基本的常识判断，所以我第一点认为中国20年房地产高歌猛进的增长阶段过去了，中间可能会翻几个小浪花，但是不改变趋势。
第二点，回应巴教授的这个问题，唯规模论可以休矣。房地产这么多年都是唯规模论，在今天继续唯规模论，可能误导这个行业的发展，增加这个市场的浮躁。从微观上讲，在今天已经面临这样一个重大的调整时刻，如果还是唯规模论，将是灾难性的。
如果说在今天这个时点，我们看有些企业杠杆加得很高，什么钱都敢接，什么债都敢拿，什么地都敢拍，拍一大堆地王，然后又陷入在调控严重的城市里面，想卖卖不掉，或者大量屯兵于四五线城市，如果是这样的企业，我认为他们后面会有很大的问题。所以从宏观、微观来讲都不能再唯规模论。
我们的规模基本上都是看预售收入，还不是现房确认的会计收入。我们是按照预售收入来做排行榜，这里面的乱象很多。其实怎么评价房地产这个行业，我觉得我们应该有一个新的评价系统，刚才听了你的提问，我初步想了一下，可能要包括四个维度，一是有一定的规模，二是你这个规模下的盈利能力，你的盈利性如何。第三是你实现这样的盈利的财务稳健程度，你可不可持续，会不会有风险暴露出来。第四是面对这个行业调整的时候，你的产品、服务、商业模式有没有创新。
巴曙松：按照你这个标准，我们今天发布的排名可能要大洗牌。
田明：我建议观点可以重新按照其它几个比较全面的维度设一个权重来评价一下，这样我们排出来的真的是多少强，而不是多少大。我们现在排名的是销售规模多少大，尽管我们叫多少强，其实并不强，有很多企业只是按规模来算的。你看看它的盈利性指标、财务稳健指标、创新指标，根本不值得看。所以这不是强，只是大。
可能中国的房地产需要重新思考，重新有一套逻辑来发展。因为我们的第一条讲了，大的趋势在这里，我们需要重新有一个更理性的评价系统。
巴曙松：非常感谢，如果就按照你预期的话，这个拐点开始往下走了，就像我们80年代大学里面流行的一句诗，“上坡路和下坡路是同一条路”，怎么走下来，然后我们怎么能平稳地把这条路走下去，这是非常关键的。
我们还有三位专家没有发言，时间已经不多了，我不限制你们的时间，我相信你们会掌握好时间，把最精彩的思想说出来。
李军：我是绿城的李军，我们聚焦一下刚才巴教授提的问题。巴教授提了一个很好的问题，以销售规模排名不合理，而且提出了很好的建议，需要一些利润排名。但我认为这个建议做不到。举个例子，纵观这20多年的房地产，其实是一个年轻的孩子，是它长个的时候，这个时候孩子一定比身高、比体重，这时候有Top10的排名，就跟孩子去高考考试一样，要进985、211，这时候的孩子比的就是这个东西。
当然我们知道他成熟了以后，他走上社会，要比收入，那就是巴教授讲的要比利润，但是我们认为这也不是最终状态，大家知道随着年龄增长，我们真正要比的是健康，比谁活得久，比谁活得质量高，那才是一个全面的状态。所以聚焦您的这个问题，我认为这是一个当下这个阶段的必然的情况，不长个了也不用担心，因为后面还有更多的好日子，还有成家立业的好日子，大家不用计较，这个当下的情况，随着时间的推移，随着行业的成熟，它会被改变。
巴曙松：长个的时候还是要看点规模，但是要想活得长，还要看可持续性和业绩。
方明富：由于时间关系，我也简单说一下我的观点。先回答巴教授刚才提的问题，为什么现在房地产企业比较关注规模或者排名。实际上有几个方面的原因，第一是由于现在官方没有一个相对比较科学的排名让大家去了解房地产在经营过程当中的实际现状。
第二是现在的公众，或者媒体，或者金融机构，他可能是比较关注这个排名，来评估这个企业在经营过程当中的一些能力，可能通过这种排名，他才能认知这个企业的经营能力，这是大家要关注排名的原因。
第三是为什么不能把一些税收、利润在当期进行合理的综合评估，因为它有一个现实情况，房地产销售是一个预售，它不是现房，这种情况下它的税收和利润反映，要滞后2到3年时间，可能你不能客观评价房地产企业当期的经营情况，这是我对排名的看法。
同时今天这个主题还谈到对房地产未来的迷思和彷徨，我用四句话总结自己的看法：第一，我认为房地产在未来一段时间还是有非常长的周期。第二，房地产企业之间的压力在未来一定会越来越大。第三，单一的住宅开发模式可能未来的路越来越窄。第四，多元和生态体系的构建可能是未来房地产突围必须思考的一个逻辑。
吴建斌：前面各位专家都讲过了，观点都差不多，因为我们都来自房企，不是做理论研究的。排名对一个企业是非常重要的，而且这个排名最快体现的指标就是规模，因为其它的指标都相对比较滞后，税收的指标比较滞后，利润的指标要滞后两三年，反映当期的经济状况或者企业的综合实力，实际上就是销售，销售的规模是非常重要的。
另外一方面，目前市场上很多排名，银行、政府也很关注规模的指标，所以这是非常现实的事情。但是规模排名确实也带来了很多问题，这也是我们行业里边要有一个专业的机构，或者是政府出面把一些概念捋一捋。因为目前的规模统计很乱，有全口径的指标，有权益指标，还有报表合并的指标，有的时候是很乱的。
房地产的规模从业务的单元来讲，又把各种收入都当成规模，有住宅销售的，有销售股权的，还有建筑合约额的，所以指标的口径也很乱。我也是呼吁从国家的层面，或者是专业的层面上把这些指标的口径捋一捋，这样既是按规模走，又是按专业的口径走，可能效果会好很多。
另外一点，房地产这个行业未来的走势，我认为从中国的城镇化趋势来看，未来10年、15年，房地产市场仍然是一个蓬勃发展的市场。无论是人口的导入，或者是我们的收入结构、收入增长的角度，再加上中国人的投资喜好，我觉得房地产市场仍然是一个非常好的市场，而且机会很多。但是当下确实遇到一些困难，这也是很平常的事情，纵观我们过去几十年的房地产市场发展，差不多每三年我们都会遇到一次比较大的调整。
现在这个调整肯定是历史上最严苛的，或者是基本上地产人说了不算的状态，这个状态能维持多久很难讲，但是它对房地产市场的供求矛盾的影响还是蛮大的，怎么样让房地产要走到一个市场化的市场，这条路还很长。但眼下房地产公司确实要度过一个难关，就是融资的大门不断关闭，最高峰是2015年下半年开始，2016、2017年一共两年半的时间，我们的融资所有大门都打开，所以这几年给房地产公司创造了非常好的融资环境，发展速度也比较快。
但从2018年开始，基本上就在关门，现在能融资的窗口不是很多，在这种情况下，房地产企业确实面临一个重大的转型，也就是过去我们是用融资加杠杆推动上规模，推动企业发展。可能从现在开始，房地产公司要变成一个经营方面加杠杆，融资方面降杠杆的态势来推动房地产发展。
巴曙松：综合下来，我觉得各位专家讲了非常好的看法，首先，城镇化还有很大空间，推动城镇化房地产肯定是主力，如果加上非户籍人口的城镇化，空间更大、需求更大。
第二，短期肯定有调整，在这个背景下，我刚才试图从评估指标这一个温度计出发来看这个市场出现的转变，我觉得讨论得非常有价值，特别是给观点明年排名，怎么把这个指标体系科学化提出了很好的建议。
最后我听下来，好像来自业界、学界的观点分化也很明显。博鳌地产论坛明年还得开，我刚才听到有个别学者对选题总是非常不满，总是觉得转折、冰点这些话题选得不是太好，所以最后我想请这位学者能够对明年的市场给大家做一个展望，对明年的题目选题提个建议，请陈淮教授。
陈淮：我在想中午饭的问题。
今年还有4个多月的时间，我认为从今年到明年，这个形势是非常清楚的，我们要应对国民经济增速下行、贸易战，以及老百姓生活改善、产业结构升级等很多方面的问题。落实到房地产这一块就是一个字——稳。你也别想大起，但也不让你大落。基本就是这样的状态。一二线稳中可能还要收紧，刚才沈建光说三四线明显的扩张，但是大家务请注意，三四线分化得很厉害，有1/3是他这个情况，所以碧桂园6月份就卖了850亿。还有1/3在等待机会，还有1/3需要四五年的时间才能起来。
简单来说，不论从政策还是客观需要，以及企业自身转型、观望等很多方面，接下来会是一个相对平稳的状态，当然也有企业家说稳就是降。
巴曙松：稳是不是稳中有降？
陈淮：什么叫降？如果说没有原来的增速就叫降，如果这个意义上我就不辩论了，如果说有相对的增速，我认为还是会有所增长。
巴曙松：明年要到16万亿？
陈淮：这个数你就别问我了。现在股评家、金融专家喜欢用这样的语言，由于美联储降息、人民币贬值，股市昨天呈现大跌状态，今天有可能继续向下寻底，但也不排除报复性反弹的可能。
巴曙松：连一向积极唱多的人都不敢轻易做乐观的预计，我们还是谨慎一点好。
谢谢各位。
主持人：掌声感谢各位，请各位嘉宾移步到舞台中央合影留念。
主持人：让我们再次用热烈的掌声感谢各位嘉宾为我们带来的如此精彩的对话。
今天上午全体大会议程到这里就全部结束了，再次感谢各位。
主持人：尊敬的各位来宾，大家下午好。欢迎回到2019博鳌房地产论坛现场，与上午精彩的全体大会不同，我们下午的主题论坛将更加关注行业本身的发展以及聚焦市场与资本的讨论。今天下午，大会一共将召开四场主题论坛，在我们现在这个会场安排了两场，主题分别是“周期律动：政策、市场与资本”“创造未来：科技、教育与康养潮流”；旁边会场是宴会厅2厅，同时也有两场主题论坛在进行，主题分别是“创新模式：分享地产改变”“趋势对话：产城、文旅、商业新机会”。
大家可以根据自己的喜好，选择参与两个会场中的任意主题论坛。下面，我们正式开启第一场主题论坛：
政策很稳定，在收紧与放松的节奏变化中，掌控着房地产市场的情绪。从顶层到底部，看清表象背后的规律，是每一个企业作出决策的依据。
各位来宾，今天第一场主题论坛的主题是：周期律动：政策、市场与资本。
首先有请第一位演讲嘉宾，他是华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康先生，他演讲的题目是“2019，房地产税来了吗”？
贾康：谢谢主持人，大家好！我就按照会议主办方给我出的题目谈一些基本的看法。首先我还是愿意先强调一下我个人发言的定位。前几天无意中有一个我在微博上转发的关于中国收入分配和财富配置的消息，后来成为了热点，有人评论说我是财政部高官，转发这个消息有什么样的目的，有人加以抨击，说作为一个公知怎么能传谣。其实这两个定位，我想必须要澄清一下，我在财政部系统工作多年，但我从来不是公务员，按照严格的表述，不是官员。
虽然按照人事管理，事业单位在改革没有到位的情况下，它必然要有一个行政级别，我曾经在这个行政级别上被定为司局级，但是在财政部里绝对不是高官的概念。我所发表的看法跟我过去工作过的系统的官方的观点和态度毫无关系。
另外一个，说到公知，我个人的理解，中国社会似乎把这个概念有污名化的倾向，说起来好像是一些很偏激的人发表观点。我理解的公知应该是具有严谨的学术态度和社会责任感，能够独立思考，能够形成对社会有建设性的观点的学者，我是愿意以这样一种定义的公知来把自己作为学者定位，来发表看法，先向各位表明一下自己的立足点。个人是独立思考，对自己的观点要负责任的。
今天这个题目其实是各位朋友多年关注的问题，社会上也有多轮的热议。中央的态度，最权威的信息源于十八届三中全会的60条，就是加快房地产税立法，并及时推进改革。这个房地产税的立法，指的是不动产住房保有环节上要从原来的无税变成有税的状态，而立法先行、税收法定，这是确定的基本原则，必须要走完立法程序，它才能考虑怎么开征的问题。
在此之前，中国在改革试点过程中有物业税模拟空转，后来又有上海、重庆的两地房产税在本地试水，包括住房保有环节税收要从无到有，在中国境内实际操作的全面的具体的实验。现在最权威的官方信息是说，这样一个改革的立法要在本届人大任期之内完成。
本届人大现在已经运行了一年半以上，还剩下3年多一点的时间段里面，按照人大明确给出的信息，它要启动这个立法。启动这个立法的标志应该是进入一审，然后讨论多年的法律的草案应该公之于众，接受所有社会成员提出意见建议。然后要有它的比较规范的二审、三审程序，一定要把这个程序走完，按照过去的经验，最大的可能性会出现非常激烈的观点的碰撞、争议，不排除进入四审。整个立法过程要多长时间才能完成，现在是不好预测的，现在只能说权威的信息是说房地产税在本届人大任期之内，也就是还剩下3年多一点的时间里面，应该看到它的启动。
这样一个官方的信息来回应房地产税来了吗，我觉得还过于简单。实质性提出这个问题，要继续讨论的是怎么样大家一起关注这样一个重大的中国的制度建设、制度创新问题，怎么样能够通过全社会的参与，按照走向共和这样一个辛亥革命的时候就确立的我们要现代化的导向和原则，形成一种合理的、社会可接受的中国这样一种房地产税的制度框架。
我的理解是，要寻求最大公约数，显然不同意见的所在都有，我这些年作为研究者一直强调这个税制的改革势在必行，中国要走向现代社会，必须构建现代市场经济体系，必须打造现代税制。而现代税制里边必须按照中央的要求，逐渐提高直接税比重，而提高直接税比重里边的制度建设是完全无法回避房地产税怎么样出台，怎么样优化的改革问题。
有的反对意见说到的是它的法理依据问题，有的反对意见是说处理不好会天下大乱的问题。法理依据我后面要专门说到，所谓这个天下大乱的风险也有它的社会内核。
改革的社会可接受，我们就必须考虑，要坚定不移地在改革开放道路上去实现中国的现代化，那你就必须把改革具体的方案尽可能地处理好，让它有社会可接受性，让它有更高的水平，处理得好，不会天下大乱，反而会解放生产力，促进经济社会的进步。经济的繁荣和社会的长治久安是要靠改革来提供制度保证的。在这个大的前提下，我就要特别强调一下它的合理性问题。
我注意到几年来有一个段子在网上反复出现，这个段子很多人看了以后也觉得说的很能引起共鸣，我念一下，研讨会上有一个社科院的学者谈房地产税，听众中提出问题，第一，到底是房地产税，还是房产税，如果是房地产税则没有道理，因为土地不是我的，是国有的，你没有道理向我征税，如果是房产税，我只是租用国有土地70年在上面建房子，征税必须去掉土地的价格。他连续有好几问，我先回应一下这个第一，显然他问的就是法理依据能不能夯实，在我参加的讨论里面，不仅是民间有这样的说法，在一些学者中间，包括相当高层的领导同志都有这方面的疑问。我个人认为这个第一问里面可以从四个层面来回应一下。
到底叫房地产税还是房产税，这个不重要，这个称呼在我们过去就有演变，物业税、房产税、房地产税的概念都用过，国际上更是五花八门，美国把这个税称为一般而言的财产税，实际上财产税包括的更广泛，但是他们就约定俗成。但是有的地方把它称为不动产税。在美国所称的财产税到了英国它称为市政税，在日本它被称为固定资产投资税，建立住房必须要有固定资产的投资。
这些概念你要抠起来，它的严谨性都可以找出毛病来，但实际上讲的是一回事，所以概念不是实质性的问题，就是这样的一个税，它落在包括住房在内的不动产的保有环节或者持有环节上，它这个依据是不是在法理上能够得到论证，得以成立。
接着他再问，如果说土地不是我的，是国有的，你有没有道理向我征税？这个问题要看一看国际经验，很多人说国外有这种税收，是因为人家是土地私有制，中国很明确，所有的建成区都是国有，没有土地私有制，在农村是集体所有，虽然不叫国有，但也是公有。
农村现在不在我们的考虑范围内，这个税如果真的完成立法，肯定一开始的形态就是把农村区域排除掉了，先不考虑。所有的建成区，我们的城镇和工矿区域，土地的终极所有权是国有的，它是不是形成硬障碍？从国际经验来看，没有任何依据证明这是硬障碍。
比如说工业革命的发祥地、老牌资本主义国家英国，它的土地制度既有终极产权是国有的，也有终极产权是公有的，也有终极产权是自然人形态的，是私有的。但是它在这个终极土地有公有私有国有、非国有的情况下，它普遍开征的不动产税不区分产权，它在具体的房产的持有者和土地产权所有者之间有一个区别，一种是说住房的主体，有房产证的主体，他的房产和他的地产是打通的，不用讲任何条件，没有任何可考虑的其他因素，就是他持有，这是典型的私有从房到地。
另外一种大量存在的是要签一个契约的，自己住房下面的地皮，他持有使用权，而没有最终产权，这种情况大量存在。英国的土地有国家的，有皇室的，有地方的，有公共团体的，也有私人的，大量的住房是土地所有权在别人手上的，但是它的税收一视同仁，不加区别，这是基本的国际经验。
英国把土地的最终所有权和它的使用权的分离可以处理到最长的时间段是999年，已经高度的虚化了最终产权的意义，但是法律上又是非常清晰的。
香港过去在英国管辖之下，它对香港的整个法律框架就是香港的地皮没有私有的，但是香港地皮之上住建必须交差饷，这个差饷就是房地产税之一，它另外有物业税，那是租房取得租金必须交税。差饷是说这个房子你哪怕自己住也必须交的一个税，也很形象，你住在这个地方有警察来保护治安，警察当差要发饷，所以住在这里的人要交税，作为给警察发差饷的钱。
这个国际经验我们完全可以理性摆出来让大家看一下，不能回过来说在中国我们推进这个改革过程中间，先要解决土地私有制的问题，不存在这样的国际经验。
当然从改革的逻辑来说，我们也可以说80年代就在强调所有权和使用权的分离。国有企业为什么要搞两步利改税？国有企业是有相对独立物质利益的商品生产经营者，你持有的这个国家最终产权，并不妨碍你出于自己的相对独立的物质利益参与竞争，而竞争环境必须公平，所以当时说必须通过两步利改税把国营企业和其它企业放在一个一视同仁的税收环境里面，这才有一条起跑线的公平可言。
现在我们可以讲如果说房产的持有者下面的地皮最终产权不在他手里，但是他有了这个地皮，他就有了由于个地皮支撑起来的不动产所带来的相对独立的物质利益。如果我们通过法律程序认定这种独立的物质利益有合理性，就可以用一种税制做这种调节，这就是一个基本的道理。
他接着要问，如果说是房产税，我只是租用国有土地70年上面建房子，征税就必须去掉土地的价格，这里面有两层意思要说，一个就是土地确实最终产权不在房产证的持有者手里，但是国家法律框架已经有规定，这个底下的地皮叫做用益物权，你有房产座落在这个地皮上，这个地皮成了你的用益物权，到了一定的时间，物权法规定要续期，讲续期不是你重新出钱再买一次，最合理的是办一个手续，再往下展期，如果是70年，再展70年，顶多交一个办证的手续费，应该是这样一种社会可接受的方式，当然必须有一个排除条款，特殊情况下说清楚，比如这块地必须用于国防需要了，国家可以征地，但必须按照征地给予补偿。怎么补偿，必须让老百姓觉得是透明的，是可接受的。
接下来说这块地皮如果按照用益物权展期的话，最开始土地批租收入形成的那一块负担，是不是由买房人已经支付了？一般的答案确实是如此，他已经包含在房价里面了。包含在房价里面的这样一种土地批租收入，未来不排除它有新的调节方式，有人提出能不能够在前面拿地的时候，不是一次趸交，而是按照年租制，以后分年交，减轻一次性的负担，淡化地方政府一次把地卖出以后，把钱拿足了，在短期内解决这届政府出政绩的问题，而不顾以后七八届、十几届政府上哪儿拿钱用的问题，这有一定的道理，也可以试点，变成年租制，它运行起来西和原来趸交的那个地皮，它之间形成的价位差怎么处理。
如果有必要的话，无非就是沿用中国改革渐进推进中间的经验，老地老办法、新地新办法，应该有区别的这样一套机制，这个机制应该是透明的，对全社会说清楚的，虽然新地上启动的时候第一次交的钱相对价位显得比较低，但以后每年你交的物业费里边要另外拉出一块，是年租制，要对应那个一开始的土地使用费，这个事情可以在技术上进一步优化，但绝对形成不了硬障碍。
这是我所说到的对这个流传甚广的帖子的第一大问的几点回应。
他的第二问是，征税是以房产购买时的价格还是以现在的市场价作为标准，如果以市场价为标准，谁来评估呢？评估费谁承担呢？如何表示评估公平呢？
这就比较技术性了。全世界的经验和我们自己原来的物业空转试点都说清楚了，这个价格的评估价是比照市场价格。这是完全可以在市场上解决，比较公允形成市场评估价的。谁来评估？国际经验是要有专业的评估师，也可以引入志愿者，各个社区可以公推社会贤达人士、有公信力的，大家觉得他正直，不会在这里面搞什么手脚的，以志愿者的方式，和政府组织的专业评估师一起来落实评估的所有这些数据。
评估是不是可以收费？一般来说政府做这个事情是一次性的，或者说若干年以后再来一次，这种事情可以不收评估费，这个成本政府在一般的管理费用里面承担是不成问题的。特殊情况下大家象征性地交点钱也不会是什么特别的负担。再有就是如何保障它的评估公平，前面说到的那个政府参与、社会贤达，大家监督之外，如果有不同意见，有仲裁程序，仲裁程序最后可以一直走到法律判决，这个事情有国际经验，也有我们自己这方面的探索，完全不应该成为硬障碍。
这个帖子第三问就更简单了，房产属于固定资产，而固定资产必须折旧，房产的使用年限为70年，是不是要按照逐年折旧来进行征税呢？住房的折旧一般不形成基金，你自己买了房子，持有房产证，这个折旧没有听说谁给自己专门设一个基金的，你要愿意设这个基金业可以，但是你设的基金绝对也没有人跑过来赞成你设的这个折旧基金对你另外征一笔税，这个事情非常容易说清楚。
所以这个帖子最后说的，学者支吾半天也没有说出一个所以然。我试图来说出一个所以然，希望大家批评指正。
我一直说这个税一定要站在全局的角度，探索可接受的方式。我觉得现在最能接受的，一般都可以接受的，如果说征这个房地产税，扣除是一定要做的，不按照人均多少平米来扣除，并不是因为我们没有信息来源，全中国的固定资产的所有的数据现在都是政府一网打尽，做了这方面的基础工作的。
关键是你如果按照人均多少平米，家庭成员变化的情况下，会有非常多的麻烦和扯皮，而且会出现政府非常尴尬的情况。能不能放宽到按照套数，如果简单说扣除第一套房会引发离婚潮，咱们一开始的框架，能不能更宽松一点，单亲家庭扣第一套房，双亲家庭扣前两套房，一般的正常情况下的家庭就是从第三套房开始征这个税。
我觉得至少是可以作为一个可讨论的方案，一旦进入立法程序，大家可以一起发表意见，形成这样一个一开始社会可接受的可操作方案。这些是我的比较粗线条的意见，请大家批评指正。
主持人：谢谢贾康先生，多年来贾康先生一直是房地产税领域的权威，不遗余力地向大众传递着自己的声音和意见，让我们再一次用热烈的掌声，感谢贾康先生。
接下来有请下一位重要的演讲嘉宾，他是中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任 陈淮先生。陈淮先生的演讲题目是“房地产业如何改变了中国”。有请陈淮先生。
谢谢大家，也谢谢各位来宾和主持人。其实贾康先生所讨论的房地产税的问题，我也很有兴趣，我们企业家很关心当前该不该拿地，短期市场怎么走，我也很感兴趣，但是我们只有短短的十几分钟时间和大家交流，我想说一点更新鲜一点的话题。
我们这个环节的主题是“周期：政策、市场与资本”。我们一直讨论这个事，把政策摆在市场之前我认为就错了。我当了8年住建部政策研究中心主任，在这之前也长期在国务院发展研究中心做政策研究工作，但是我以为政策决定不了市场。只能在一定限度的时间内修正市场调整的方向。
我们这些年调控政策出了多少？但是2018年房地产业不论在销售额、销售面积、销售价格上都创历史新高。是不是市场受到资本的左右呢？也不尽然。我们判断2019、2020年或者更长的一个历史周期，中国房子盖够了没有，这个产业还有没有前景，最重要的力量其实在十九大报告里有一句话，没有太多地引起大家的重视和媒体的关心。
那里面有一句话说，我们在今后一个长历史时期内，社会的主要矛盾是人们对美好生活的向往与发展不充分不平衡之间的矛盾。简单说，房地产有没有前景，还能走多远，还需不需要盖房子，什么政策、市场、资本都不是第一位的，第一位是全中国老百姓想过好日子。
人们对美好生活的向往决定了，怎么决定的？就是我今天要和大家交流的。
老百姓不是今天才想过好日子，几千年来人们都想过好日子，想过好日子和社会制度让你过好日子是两码事，我们今天之所以能讨论房地产市场，是因为这个社会让你过好日子了，我们接下来往下说，如果这社会没打算让你过好日子，你也没法说，十九大报告说我们今后一段时间主要矛盾是解决尚未满足老百姓对美好生活的向往，我们顺着这往下说，老百姓向往什么美好生活？这决定我们房地产讨论的思路和展望。
在相当长的时间内，我们的社会认知、人们的价值取向，甚至今天的记者写文章也是，认为生产是善，消费是恶。努力多挖煤、多炼钢、多发电，咱们才能社会富裕、国家富强、老百姓涨工资，大家过好日子。
毛主席说，革命向前，发展生产保障供给，抓供给保生产。以前我们总是认为人是生产者、贡献者，在改革开放之前从来没有消费者的概念。学雷锋也是努力为社会多做贡献，我们认为消费是一种罪恶。如果你想穿好衣服、吃好饭、娶漂亮媳妇，你就是被资产阶级腐朽了，你已经滑到修正主义的泥坑，党组织要对你进行挽救，你要是拒绝挽救，说不定就有很难堪的下场。
我说的不是一个笑话，是今天你意识和没意识到，其实当你讨论这些问题的时候，我们在讨论的是老百姓认为消费，而不仅仅是贡献和生产才是重要的。
这仅仅是谁不想过好日子的主观愿望所致吗？不是。是社会客观发展规律，是经济学证明的必然。
工业化的中期怎么多炼钢、多发电、多盖房子、多造拖拉机，多拉煤，形成生产能力，才是社会富裕的物质基础没有错。马克思写《资本论》的时候就正逢资本主义市场经济发展的初中期。我和贾康老师是同班同学，一个老师教的经济学，我们学经济学讲资本的积累、集聚、集中。
积累讲的是把利润不断转化为扩大再生产。集聚是在深圳或者是广州这一个空间市场里集聚。集中是指大企业不断地占据优势，那是社会发展的关键。在那个时候生产重要。
但是马克思在《资本论》的最后总结，他说这个时候是这样的，过几十年就不是了，如何解决生产与消费的对抗性矛盾才是关键，生产无限扩大的趋势与消费有支付能力的需求相对缩小的矛盾，是我写《资本论》这本书从头到尾贯穿的基本矛盾。
我们现在动辄讲马克思主义，实际上写这些文章的人，没有一个读过马克思经济学的。工业化中后期，生产出更多的东西，挖更多的煤、练更多的钢没多大难点。我们现在淘汰过剩生产能力，从1929—1933年的经济大危机，到2008、2009年的美国经济危机引起的世界经济危机，到未来中国面临的长期可持续稳定发展的关键，都不是怎么扩大生产能力，而是如何把这些东西消费掉。
生产和消费对抗性的矛盾，不是生产发展不足导致的对抗性，而是消费不足导致的对抗性。2008、2009年由美国金融危机引起的世界金融危机，不是美国发展能力不足，而是买不掉这么多东西，买不掉怎么办呢？借钱买，所以就导致了从政府到企业、社会、个人部门、居民部门全部过度负债，平衡供给与需求。
上午巴教授问到，现在房地产是不是挤压了消费了，这是我们多年的一个偏见和错误的认知。买房子是中产阶级不断积累私人资产的过程，是全社会居民私人信用累积的过程。信用的累积才是消费的物质基础。
银行敢借给你钱，你敢花钱，是因为你们家有家底，是因为你有资产信用。如果你仅仅是在幼儿园就拾金不昧，上小学就不说瞎话，上大学把同学钱都还了，今天是模范共产党员，是不是银行就敢借你钱了？你去问问银行的行长。资产信用的累积考验消费是基础。
我没有更多的时间在这个问题上展开，但是我们可以说，之所以中国保持了今天在三架马车中唯一稳定、持续、不动摇地支持中国经济增长的消费部门，是和城乡居民的居住环境不断改善直接密切相关的。人们不会在原有的吃和穿上无限地扩大消费，这就是马克思在《资本论》说的，非得有消费结构升级，它从衣食到住行的结构性变化。
我们曾经在很长的历史时期内认为，你这辈子不要想过好日子，那是危险的，你要为你过上好日子贡献终生，这是最善的，最符合道德的标准。当人们意识到没意识到买房子、买大房子、住好环境的时候，是不是在追求现世而不是下辈子，是我活得好一点，而不是我儿子、孙子活得好点。你能不能改变这个趋势。
我们很多年来认为有产是一种见不得人的罪恶的事，物产才是善。诸位年轻人，你小学老师有没有教过你，有一天你都混得人模人样，成为企业家、董事长、总经理，坐在博鳌论坛上，这么有出息了，你得想方设法把自己整成无产阶级才对，一无所有才对，老师教没教过你？我们曾经认为有产是一种罪恶。有产者是社会的敌人，是要打倒的对象，要对你施以无产阶级专政的铁拳，人人都应该做想法把自己整成一无所有才对。
今天当人们对美好生活的向往包含不包括希望自己成为有产一族，你自己说，当你意识和没意识到买房划算还是不划算的时候，当你想着我终于买着一套房，将来我可以对我儿子、儿媳妇有所交代的时候，当你对买不起房百般怨恨的时候，是不是人们在争先恐后地希望成为有产一族？这就叫客观，这就叫规律。我们能不能打断这个历史进程。
什么叫全面的小康社会？我们在1980—2000年建了一个温饱小康社会，那时候我们实现的目标是衣食有余，温饱为目标的小康社会。
2020年即将到来，我们这20年叫全面的小康，它和温饱的小康的差别在哪里？就是越来越多的人衣食满足了之后，积累了私人财富，成为有产一族，买房和不买房，人们讨论的不是有没有房住的问题，意识和没意识到我进没进到有产者的俱乐部。
我们曾经在很长时间认为，农村才是善，城市是一种罪恶。年轻人生长在城市，你的世界观已经是中产阶级的了，你得到农村再接受贫下中农再教育。我是正宗老三届，什么时候你闻到那个屎是香的了，你的世界观就改造好了，我到今天也没闻到香。
其实不止是这样，我们在建国之后得相当长的历史时期内，并没有真正认认真真地建设城市，我们第一个五年计划，苏联人的156个大学建设项目，都是把城市当工厂来修的。修一条铁路专用线，东边是工厂区，西边是工人新村，把城市当大工厂来建设。今天的棚户区改造，这项政策在7年前专指是远离城市的大型工人集中居住区，这三年菜改为也包括了城市的成片老旧危房改造。
六七十年代备战备荒为人民，要远离大城市，提出山散洞方针，靠山、分散、进洞，离城市越远越好。二汽为什么选择在十堰，就是离武汉越远越好。边设计、边施工、边投产的三边方针。我们连续三个五年计划，70%以上的工业固定资产投在三线。陕西、四川、贵州的山沟里，越远越好。后来我们知道巡航导弹，你在北京和在贵州山沟里打其实是一样的。
几千万知识青年上山下乡，别以为仅仅是计划经济才有这种农村和城市看法的颠倒，改革开放以来一直到90年代的中后期，将近20年之后，农民兴起一个农村工业化的高潮，叫乡镇企业，也不知道是谁给中央写一个建议，说要让乡镇企业离土不离乡、进厂不进城。
农民兄弟搞企业挺好的，就在你们村里搞，不要进城来，这就导致今天的大中小城市结构失衡。
现在没有中间层次的中小城镇可以承接、可以缓冲，大量的农民工返乡直接从珠三角、长三角回到贵州山区，所以才有现在的房价问题，如果我们有相当一部分的省会城市和地区中心城市产业集聚度、就业承载力在那个时代有一个大幅度的提高，我们今天的人群不至于过度地向这些少数城市集聚和集中。
我们今天才知道，根本解决14亿中国人分享经济发展的好处，物质财富增加的好处，不是让人们到农村去，是让农民工到城里来。
前不久国务院还在强调，李克强说我说了五年三个一亿人，你们落实得怎么样？一亿城镇居民优先改善居住条件一亿在城市里经商务工的农民工就地市民化，一亿中西部农村的居民向就近的中小城镇转移集聚和集中，向城市集聚、集中，城市化、城镇化是解决十九大提出的到2035年中国基本实现现代化，2050年成为现代化强国这个长远战略目标最重要的战略途径。
这个城市化、城镇化让我们知道什么是善，什么是恶，什么是客观规律，什么是必然选择。市场和资本决定只能是谁住大房子、谁住小房子，谁有房子住、谁没房子住，政策只能是纠正市场选择过程中为了公平起见，让住房困难群众更优先一些的问题。
房地产市场的发展根本不是取决于刚才这几个字，而是取决于非常通俗的十九大报告说的，人们对美好生活的向往和需求，用老百姓的话说，人人都想过好日子这个趋势。
主持人：掌声感谢陈淮先生的分享。接下来让我们掌声有请朗诗绿色集团董事长田明先生为我们带来演讲，“朗诗的探索”。
刚才两位领导、专家对宏观形势做了交流，下午我作为一个企业代表，来向各位介绍一下朗诗在市场当中的探索。
从朗诗发展的过程可以发现，朗诗是一家战略导向型的公司，而不是机会导向型的公司。2001年年底的时候，朗诗刚刚设立，当时1000万的注册资本，非常小，出道也比较迟。到2004年，朗诗开始涉足绿色科技地产。然后很快就提出了一个绿色发展战略，当时叫“聚焦于绿色科技地产的差异化竞争战略”。从那以后，用了8年以上的时间，快速地布局，走上了绿色科技地产的发展道路。
到了2012年，根据中国经济和房地产形势的演变，我们分析了未来的发展趋势，得出一个结论，中国的经济将从两位数的高速增长逐步下降，变为中速增长，后来这个趋势一步一步的走下来。还有一个结论，中国房地产高歌猛进的时代，未来终将结束。变成一个正常发展的行业。所以作为企业要未雨绸缪。
在2012年，依据自身的资源禀赋，提出了深绿战略，在绿色差异化战略聚焦的基础上，提出了深绿建筑（绿色开发、绿建服务、绿色养老、绿色金融）。
2012年提出深绿战略以后，2013年，朗诗做了好几件事，一个是到香港收购了HK00106，然后把朗诗绿色地产的地产业务逐步装入了上市公司，用了好几年时间养了一个壳。现在这个壳基本上是一个正常的公司。第二步是2013年响应国家的走出去战略，布局了美国市场。第三步是成立了一个地产的基金公司——青杉资本，第四是开始探索做养老服务业务。第五是开始探索做绿建服务业务。按照我们的深绿战略开始展开。
2014年随着房地产形势的变化。我们对房地产主业本身提出了转型升级的要求，提出了产品差异化、资产轻型化、收益多样化。
产品差异化是指在过去的绿色科技地产的基础上，进一步深化扩大我们的产品优势，坚持走差异化的道路。在差异化产品具有更好的市场竞争力的基础上，实行资产轻型化。
其实资产轻型化就是小股操盘。朗诗从2014年开始提出小股操盘，以比较小的股份作为操盘方，在2014年年底的时候，朗诗所有的项目全是朗诗一个股东的，我们的资产重量是百分之百。但是到了2015年，这个指标降到了70%，到了2016年年底，这个指标降到40%，到了2017年年底，这个指标降到了30%，然后就一直在30%上下波动。
美国房地产行业的开发商自己操盘的项目，自身的股权权益比例就是30%，所以我们基本上调到我们预设的一个比例。
由于实施了小股操盘，因此我们有我们的股权投资带来的收益，还有其他的轻资产的收益，实现了收益的多样性。
2015年我们在2013年开始探索的基础上，正式成立了朗绿科技，它不是朗诗集团的子公司，是我重新设立的一家公司，是朗诗集团的兄弟公司。
2016年朗诗开始开展长租公寓的业务，2017年朗诗把探索了好几年的养老业务向北京、上海、苏州、南京等城市布局，展开全国性的战略布局。到2018年，朗诗把长期为地产服务的物业公司作为独立的业务进行培养，这大概是朗诗战略演化的一个路径。
朗诗做的所有的产品全是绿色建筑，朗诗是国内绿色建筑占比最高的公司。（见PPT）这是我们位于太湖边上的绿色建筑的研发基地。这是住建部挂牌的全国四大绿建研发基地之一，也是长江中下游地区（夏热冬冷地区）绿色建筑推广示范基地。
朗诗做了很多的创新，获得了无数的认证。这个项目同时获得了四大认证，是我们的一个酒店。既是中国的绿色三星，也是德国被动房的认证，还有德国绿建委的DGMB，还获得了世界银行的认证。
这是我们在华北的被动房的体验中心，在顺义。这旁边是一个跟日本合作的无添加住宅，这个住宅没有任何的人工添加的物质，它所有的建材跟材料全部取自于大自然，是哮喘、过敏性体质比较适应的的建筑。
这是我们做的帕多瓦的住宅，我曾经陪一个国际的绿建考察团参观过这个项目，走到这个项目的时候，考察团的团长跟我说了一句话“田总，看来中国在绿建上没有落伍于世界”。具体的技术特征，我没法给大家展开讲。
这是朗诗新西郊项目，是收的一个旧工具，把它完全做了改造，是一个非常好品质的绿色建筑，然后做成住宅销售，在西郊宾馆的边上。
这是朗诗最新的集中式的技术系统叫熙华府。朗诗乐府是一个复式的顶级的产品。
这是朗诗的铃珑屿。
朗诗做了大量的绿建创新，对于社会而言，它的节能、低碳、环保价值非常高，对于客户而言，它的舒适、健康、经济价值非常高。在这个基础上，朗诗的绿建产品是既叫好又叫座的，我们的销售速率、销售溢价率显著高于周边的竞品楼盘，不管这个精品公司是谁，我们卖得都比它高，比它快，客户是买单的。
在这个基础上，朗诗做了资产轻型化，也就是小股操盘，广泛地跟各方面的合作伙伴进行了大量的合作，到目前为止朗诗在全国将近100个盘，已经没有一个楼盘是我们百分之百持有股权的，都是合作的。
朗诗在做自身的房地产绿色差异化，以及商业模式的转型升级的同时，还做了好几件事情。一个是在2013年我们开始布局美国，我们在美国目前进入了旧金山湾区、洛杉矶地区，还有波士顿地区、纽约地区，以及美国第五大人口城市凤凰城。现在一共有41个项目，朗诗是中国在上一波进军美国的地产商，在当地做开发，落地比较成功的公司。
（见PPT）这是我们的一些项目案例，这是哈得逊河口的公寓。这是在波士顿地区建的一个高层。在南加州地区、洛杉矶地区我们也有很多项目，北加州地区我们有8个项目，我们是旧金山湾区开发量比较大的当地公司。这是在亚利桑那地区，我们现在已经有大概十几个项目。
我们在美国地产的发展坚持了本土化的战略，从一开始就想得很清楚，地产是非常本土的事情，所以我们的员工全是本土的，没有一个人员，哪怕是会计或者是出纳是从集团总部派过去的。
我们的客户是本地的，面向中国买家销售的国际业务很少，百分之八九十以上是针对的美国的当地客户。
我们的美国团队已经有200多人，我们的供应链系统、合作银行都是美国本土的，所以朗诗美国是一家本土化的公司，朗诗的地产一方面在中国，一方面在美国，沿着太平洋两岸平行展开。
除了做了美国的业务以外，我们还做了朗绿科技，但是朗绿科技没有用朗诗集团作为投资主体，这主要原因是两点：
第一，我们分析一个做技术服务的高科技的公司，很难脱胎成长于房地产的土壤里面，所以为了将来的科技公司、技术公司、服务型的公司能够发展得更好，所以我们单独设立了一个新的公司，我同样是董事长、创始人。
第二，这家公司是希望做成一个优秀的技术服务公司，做绿色建筑系统集成服务商，是希望在中国上市的。如果让房地产公司成为它的出资人、成为它的主要股东，将来对上市会构成政策上的约束，所以我们选择的是单独胜利一个新的公司。但是它跟朗诗之间血脉相连、同根同源。
朗绿科技的愿景是成为世界领先的绿色建筑解决方案的提供商。为什么提这么大一个口号呢？是因为在目前这个领域里面，全国并没有强大的玩家，它可能目前就已经是这个行业里面很强的一个企业，所以如果提中国领先就没有愿景和意义了，所以我们提的是世界领先。同时，由于中国每年新开发量占全球的50%，在中国能够做到领先，全球成为优秀是有可能的。
还有朗诗的物业，朗诗物业过去一直作为地产的配套商，现在把它作为一个独立的业务发展。对朗绿科技跟朗诗物业，我们都已经启动了上市的计划，一个在国内的A股，一个在香港。
同时，朗诗大力培育了朗诗寓长租公寓。目前从在营的房间量来看，我们已经达到了1.8万间，在全国居于第四位。我们长期看好租赁业务。
这是我们在杭州做的一个大型的社区，这个租赁型社区将来会住1万多人，现在已经开始投运。
同时朗诗做了常青藤养老服务的业务，我们既针对健康活力的老，也针对半失能、半失智，也针对失能、失智人员。目前已经有2500张床位，在北京、上海、杭州、南京、苏州、广州等城市。
我们还做了一个青杉资本，目前的管理资产已经达到100亿以上，做了相当多的项目，主要在上海、北京、广州、深圳，以及南京等城市。
青杉资本做的项目既有公寓，也有酒店、写字楼，还有住宅，基本的模式是投资，市场定位、改造，然后运营，将来再退出。目前也处于这个领域的前列。
朗诗经过这么多年的探索，自身是绿色开发服务商和生活运营商，它的中国地产、美国地产是属于开发服务商，既是开发商，同时也帮别人服务，小股操盘。同时物业公司、长租公寓公司、养老服务公司都属于生活运营商。
（见PPT）这里是中国地产、美国地产、朗诗物业、朗诗寓、常青藤和青杉资本这6个板块。同时还有一家朗绿科技，它是一家做绿色建筑的方案服务商。这是朗诗地产转型升级的一些探索，我们的探索还在路上，一方面我们自身要完善我们的各项核心业务，同时我们也要适应市场的变化，等市场渡过了目前高度的波动调整的时期，将来稳定下来进入新时期的时候，那时候朗诗的转型升级可能才告一段落。
主持人：掌声感谢田明先生，请您入席就坐。
接下来继续演讲环节，下一位演讲嘉宾是阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁吴建斌先生。演讲题目是“把现金流管理当做当前最为重要的事来抓”。
大家下午好！我给大家讲讲运营方面的一些话题。
当前的形势大家也知道，房地产企业应该是遇到了融资方面的一些困难，这些困难应该还不小。面对这些困难，我们总要找到一些解决的办法。
我本人也是财务出身，所以更多聚焦的是财务方面，怎么样配合公司在这个阶段渡过难关。之前也研究过房地产行业好多公司，我相信当前的融资环境的确让房地产公司觉得是冬天即将到来。
另外一个观念，大家一直也知道，作为企业管理的核心，应该是财务管理，财务管理的核心实际上是现金流管理。而现金流的管理的核心是经营性现金流的管理。经营性现金流的管理，实质上是可以动用的现金流的管理。
所以我今天的题目是讲“现金流的管理是当前最为重要的一个事情”。
面对当前的融资难的形势，我们还有哪些融资工具可以用？我记得在2015年下班年到2017年，当时的融资工具非常多。当时有人统计过，有30多种工具是可以用的，到目前为止还有多少工具可以用？我们的企业还能做些什么？当前的政策背景是不用重复的，大家都知道有五限的政策，现在还在执行中，一城一策的政策有些城市在落实，有些城市并没有落地。
比如今年4月份政治局会议讲得非常清楚，房住不炒，这也是当前政策的一些非常重要的观点。另外比如说730政治局会议，不能将房地产作为短期刺激经济的手段，这是我们政策的大背景。
在这种大的背景之下，我们的金融市场跟当前的政策是紧紧相吻合的，政策有需要，金融方面就要做一些安排，所以2018年通过资管平台的融资已经停了，今年5月份的23号文对信托融资或者信托通道的融资又做了一些限制。
我们把这些限制进一步归类，也就是房地产企业买地环节的前融受到了很大的管制。其实房地产为什么要高周转？实际上从买地这个环节就开始，买地为什么原来可以高周转起来，是因为我们有很好的前融。当两个政策都影响到前融，基本上房地产公司要通过前融推动高周转就非常难了。
所以我们总结，当前的政策环境其实是把融资的30多种工具在最高峰的时候门都打开，现在慢慢地把这些门都关起来，有些门已经彻底关了，有些门是半关的状态。
我曾经看过一篇文章说，房地产的融资已经遇到了围追堵截的状态。当然我们要分析一下，当前政策收紧融资的出发点在哪里。原来进行的五限政策，这是最强的一个房地产的政策，在这么强的政策下，我们去年房地产公司的业绩都非常好，大部分公司的业绩创了新高，而且增长的幅度也比较大。那就传递出一个信息，也就是说这样的政策对调控并未发挥太大的作用。
房地产从2018年反映出的业绩来看，因为业绩一般是两个方面，一个是经营方的业绩，另外一个是公司的财务状态，大部分公司的财务杠杆是非常高的，这也是一个事实，这也是当前国内房地产非常鲜明的特点，就是杠杆率很高。
无论是大公司还是小公司，基本上房地产方面我们经常关注的几个指标，比如说资产负债率、净借贷的比例、有息负债率等等，这几个指标都是比较高的。当然这个高要看是跟谁比，可能跟香港的地产公司比，的确是高了很多。从这个角度来讲，负债率很高，可能财务风险就比较高，我想这可能也是作为决策层认为是一个问题。
另外，整个社会的杠杆率目前也比较高，高到250%，居民的购买力的杠杆率，今天有几位专家的数据也说明，我们的杠杆率这几年已经升了很多倍，已经达到接近50%的水平，差不多接近全球发达体的水平，这也是一个趋势。
所以在这种情况下，可能决策层们就认为，房地产这个行业的确对国民经济的影响非常大，所以这个行业只能是平稳、稳健、健康的发展，只有这种情况下对国民经济才是一个很好的促进，或者是一个压舱石的作用，所以要建立一个长效机制，这是我理解它的动机。
在去年下半年我做过两次比较大型的演讲，回顾这两次演讲。第一次演讲是2018年10月2号，当时房地产融资就已经遇到困难，我当时就提到房企要高筑墙、广积粮，还要静观其变，还要善待普通员工。后来我又发表了一篇文章，是11月5号发布的，当时提出房企要追求均好12条。
当时这两篇文章的发布，大家也知道当时的环境，房地产企业已经遇到了融资的困难，无论是大型房企还是中小型房企，都是同样的情况。
我当时发表的一些观点，回头再看，到今天来讲这些观点也是对的，的确市场朝我们当时预测的这个方向在发展。
所以回头我们讲当前的融资工具还有哪些，我大概罗列了一下，已经不多了，比如说股权融资方面，IPO融资，但是现在可能只能到香港IPO，在国内是没有机会的。发行股票买资产，这在国内是可以做的，但是审批的流程、审批的难度也是比较大的。
债权类的融资，比如说公司债，一年内的借新还旧是可以的，但是你要再扩容，可能要窗口指导，可能批，也可能不批。另外从项目的层面上，当然目前我们常见的比如说开放股权、合作拿地，这是常见的方式，这是仍然可以做的，传统的开发贷融资目前是房地产公司融资方面占比最大的部分，如果你这个项目符合432的要求，基本上开发贷是没有问题的，供应链融资也是正常的，商票、保理融资也是正常的，与总包单位的合作也是正常的。
把这些东西再进一步归类，我们就会发现融资的很多门都关上了。股权类非标准化的融资有些还是可以用的，标准化的融资很多已经进入窗口指导，比如说境外的美元债融资，基本上要做增量。目前来讲机会还不是很大。但是你要做一年到期的还款，这样的额度申请审批可能也没什么问题。这是当前的融资工具，可以用的工具已经不多了。
但在这样的情况下，融资难，企业要发展，更多的企业要维持它的可持续发展，或者当前情况下是要生存下去，怎么办？
我大概有几个方面的建议，第一方面的建议是，能用的融资工具，尽可能把工作做得更细一点，无论是跟银行对接，还是跟监管部门的审批申请，工作要细一点，争取能保证的尽可能保证好。不要在这些环节上再出一些问题，所以把融资的工具尽可能用足。
第二方面是静观其变，房地产是一个周期性的行业，周期性十分明显，我们总结过去这么多年，房地产大约是每三年一个周期。大家可以回去把房地产过去发展的历史再仔细看看，大概三年一个周期。
确实有的阶段非常难，很快可能市场在最困难的时候又看到了希望。窗口一打开，当这个窗口打开之后时间很短，要抓住这个时间。在静观其变这个时间要做什么呢？要积极盘活资产。
现在的房地产公司，无论是你的存货还是你的土地储备，其实量都不小。我们最大的几个房企的待售的物业，包括土地储备，那都是几万亿，所以它的周转可能会很大。接下来的房地产公司在手的货值可能也有一两千亿，土地储备也有三五千亿，这都是有效的货值可以拿出来，在这个时候可以多种方式，尽可能的少花钱，尽可能多回笼资金，来解决资金流动性问题。
目前来讲，比如说订金、监管资金、预售款、个人按揭、应收款等等，这些既可以做资产证券化，又可以在内部管理上做一些安排，有专人去盯，比如说一些监管资金，怎么样尽可能把它从监管变成可动用的资金，预收款怎么把它作为资产证券化的产品做好。
第三是控预期。对房地产的预期到底怎么看？我认为可能还有一两年的时间还是比较困难的。这个困难在这个过程中，每家房地产公司的预期不要太高。
今年年初的时候房地产公司对自己2019年的预期都是一个很好的安排，大量的企业对自己的预期安排大概是增长5%到10%，但是3月份一个小阳春，很多公司感觉到今年可能有机会，又把预期调高了。但是回头去看，现在这个预期5%到10%是比较合理的预期。
房地产为什么让自己越来越难受呢？可能是预期太高了，今年半年报披露的情况来看，有一些公司的增长还有50%，特别是一些中小的公司。所以在这种情况下，你的投资量就很大，你的资金又没回来，你只是加杠杆，银行的融资不像原来那么畅通，杠杆是加不上取得，这是我们对未来的预期要做适当的调整。
第四是控增长。增长和预期是差不多的，各位专家早上的观点我非常认同，15万亿是一个去年达到的目标，未来能不能达到16万亿、17万亿，还没人说得清楚，大家都不敢说。所以有可能会出现在一个高位上的横盘，也就是说15万亿到20万亿之间。
在短期内怎么样让房企渡过难关，这是当务之急，所有房企都面临这样的问题，是刻不容缓的。但从长期来讲，房地产公司如果对未来的预期的判断是一致的，对未来的增长我们也不要有太高的预期，在这样的前提下，我们应该是企业内部关起门，夯实我们的管理。往往在经济不好的情况下，或者运营不好的情况下，正是我们夯实运营管理最好的时机。
所以我就提出了房企均好12条，我在去年11月的时候对市场也发表过一些演讲，我认为还是有意义的。
作为一个房企长期来讲一定要追求均好，不能单看某一个指标，比如说规模指标，企业还是要有长期战略的坚定性，一个企业能够长期发展，还是要有专业化管理、专业化运营，如果想得很多，走着走着分出很多岔道，就是你的战略不坚定性。
其实房地产行业是一个非常大的行业，就算降到10万亿，也是非常大的行业，它的市场加起来有汽车行业那么大，所以你只要坚持住，你是有很多可以做的。我自己经过研究之后，有这么12条均好给大家做一个分享，做一个建议，可能对当下房企在未来发展的过程中多多少少有些启示，可以供大家学习参考。以上是我个人的研究，谢谢大家。
主持人：掌声感谢吴建斌先生。接下来掌声有请东方证券首席经济学家邵宇先生，演讲题目是“大变局下的超级大湾区和深度城市化”。
各位嘉宾大家下午好！很高兴在这里做一个交流。我谈宏观比较多，我是券商的分析师，我做一个声明，我所有的观点都是个人观点，不代表机构，也不构成任何的投资建议，市场有风险，投资需谨慎。
房地产是一个典型的宏观行业，怎么样理解宏观里面最重要的两个事情恐怕是当务之急，想明白了就可以做，其实你可以简单想，我们可以把中国看作一家大的房地产开发公司，按照我们的表述叫做战略机遇期，对一家房地产公司来来很简单，就是高歌猛进，加杠杆，多拿地、多销售，那就完成了原始积累。
这个战略机遇期有没有关闭？我们的官方说法是没有关闭，是不是大家又可以开始做多了？但后面有句话，它的内涵已经发生了深刻的变化。这个内涵是什么呢？就是这两个神奇的动物（黑天鹅、灰犀牛）。这个最黑的天鹅是什么，它会不会在未来到来？它是小概率难以控制的风险，一旦出现地动山摇、惊涛骇浪。
这个灰犀牛是跟我们的整体流动性有关系的，就是大家提到的融资越来越难的问题，它主要是指我们的债务，待会儿我们有详尽的数据给大家表述，以及在这个情况下整个行业怎么应对。
我们先看第一个问题，贸易摩擦的问题，毫无疑问这是最大的变数，所以我们在那个黑天鹅上面加了一丝金色的头发，这是今年最大的变数，特朗普一发推特，市场就跌得非常厉害。
在这种情况下会怎么样演进？我个人的判断，巴菲特是看好中国的，但是特朗普是看空中国的，对中国进行打压的。
这是人民币兑美元的汇率，去年7月份两周贬了接近10%，这几天离岸和在岸人民币先后突破7，特朗普说我们是汇率操纵国，这其实是挺冤的。
下面跌的就是A股，跌的高峰跟人民币贬值的高峰是同一个阶段，也就是去年7月份，人民币对美元跌了30%，股票也跌了30%。所以特朗普说，打贸易战我们不一定能打赢中国，但是至少有一点我们成功了，就是把中国的股票干下去30%。但是广大的投资人和老百姓心里都觉得不太服气，有本事你把我们的房子干下来30%，那才是真牛。
大家知道中国居民的房地产在他的所有资产里面占到75%，美国居民正好相反，美国居民财富的70%是在股票上的，换句话说中国老百姓的房子就是美国的股票。
现在房子和股票到了什么水平？大家看这张图，黄色的线是中国现在的房地产的总市值，65万亿美金，相当于450万亿人民币。我们一年的GDP是90万亿，所以我们的房地产现有的市值相当于GDP的5倍。
1990年日本的泡沫经济崩溃的前夕，它的房地产的总市值相当于GDP的3.9倍。现在中国的房子的总市值相当于美国+欧盟+日本。我们为什么维持到这么高？我们的资本账户是关闭的，我们用一个每年8.5%的广义货币的增量，维持450万亿的市值，还得保持经济增长，这个游戏变得日益的困难。
再看看股票，美国的股票总市值现在是30万亿美金，相当于200多万亿人民币，它相当于中国的股票+日本的股票+欧盟的股票。
所以你要明白，这两个东西都是这种超级经济体的软肋。所以这就是我们所看到的目前的这样一种微妙的状态。
我们对贸易摩擦持续的时间的判断大概是这样，我们觉得会在10到15年，现在才刚刚开始。我们的判断很简单，它是一场关于技术的冷战，关于金融的热战，是关于体制的一场持久战，现在是第二个阶段，金融热战到了。（见PPT）这是我们去年4月份给的判断，这里面谈到了众多的要素都一一兑现了。
怎么办？这跟房地产的发展是密切联系到一块的。对外大概要做8件事情，现在都已经开始做了，时间关系我就不展开讲了，这是我们给决策部门提的一些建议，基本上都被采纳了，包括适当的贬值、控制资本账户，对非鹰派的全球性的资本进行更大的开放，这是对外的，更多的是一种战术。
更重要的是对内的8条，第一条是先放水，怎么样衡量是放水还是补水？很简单，大家都说M2，我们用M2跟名义GDP的增速做一个匹配就可以了。给大家一个大概念，为什么房市以及房价上涨形成了一个概念，觉得买房子就能赚钱。过去40年我们的经济增长大概是300倍，我们同期投出的货币供应量是1500倍，钱去哪儿了？这个量级差很大，差1000倍。
过去大概是给大家这样一个感觉，M2的平均增速在20%左右，名义GDP（通胀+GDP）在15%，所以每年我们会多印5%的货币出来。最新的数据，M2只有8.5%，我们的名义增长是7.8%到8%左右，现在只有0.5%的百分点的差距。
去年我们的名义增长还有9%的增长，但是我们的M2已经到了8%，你自然觉得痛苦，因为这么多年我们赚钱的方式无非就是三种，挣经济增长的钱、挣货币供应的钱，实在不行还可以挣隔壁老王的钱。
房地产的优势在于我把经济增长的钱挣了，把流动性的钱也挣了，还把隔壁老王的钱挣了，所以它是一种风口自然积累的表现。
最后两条是兜底的，核心的调整是从第二条到第八条的结构调整，这里头对房地产相关的核心的逻辑在哪里？我们看到这两次重大的国家决策的窗口，也就是4月31日的政治局会议跟7月30号政治局会议的表述。当然刚才很多都提到了，这次表述是很新的，也就是所谓的“夜壶”功能暂时不发挥了。
这个数据大家刚才看到很明确了，现在在金融上的决战其实就是两个经济体的房价跟股价在未来几年中的一次对决。所以你也要理解到，为什么现在杠杆只要稍微有点瓶颈，他就愿意回到去杠杆结构性优化的过程中去，还有更多的问题。那就牵涉到我们未来的城市化的模式怎么样走。
这张图我每次来都会放，现在还会继续放，放了5年，年年放，未来还得看10年。
以前大家喜欢把我们的城市分一二三四五线城市，未来中国只有四类城市群，三个蓝色的一线城市群，五个绿色的二线城市群，6到7个黄色的三线城市群，以及红色的地缘和能源敏感区域，就这四类，别的大家不要费劲。
以我们现在的财力和货币只能支撑这些重点区域的投资，包括房地产投资、产能投资、基础设施投资和公共服务投资。这里头的核心我们称之为深度城市化。刚才很多人提到3.5亿的农民工要落户，但是你要注意，他们这些新增资金，他们新来的这些人会落户在这样一些城市群，这个被称为深度城市化。
老的城市化是土地的城市化，它有很多后遗症，它的最大的一个后遗症就是每年会发生一次春运。大家应该知道春运是这个星球上规模最大的哺乳动物的迁徙，36亿的哺乳动物来回的倒腾，他为什么倒腾？因为大城市留不下我的肉体，可是家乡又留不下我的灵魂，未来要让这些人留下来。但是他们的购买力已经源源不如现在在城市里的5亿的人口，他的购买力是比较弱的，他们是什么样的人？他们可能是快递小哥，他们又构成了中国未来发展的终极的动力。
怎么样提升他们的能力，让他们在城市能够定居，体面地工作，并且生活，这是中国发展的终极动力所在，这一点很重要。
大家开玩笑说，现在转型怎么转，如果不对人力资本进行投入，重工业就只能烧烤，轻工业就只能直播，实在没技能就只有开开滴滴、搞搞网店。只有对他们的人力资源进行不断地投入，他们才有可能真正享受到所谓的新的人口红利，也就是人员素质和工程师的红利，这一点至关重要。
另外最近的这些事情也告诉我们一个非常重要的判断，香港模式已经走到尽头了，它的后遗症大家都已经看得非常清楚，是不是要采用新加坡模式？未来的城市经营怎么样做，怎么样去击穿这样一个思想的钢印？我们知道有一句话叫做“失败是成功之母”，但是这句话反过来说它的含义就更加隽永，成功或许是失败之母。
我们过去觉得只有靠房地产投资、高杠杆才能带来城市化的发展，恐怕这20年的黄金时代已经过去了。我觉得城市里会找到为这些人服务的全方位的角度，而且并且持续发展，这对行业、对经济也是至关重要的，它所带来的量级也许会更小，但是它的质量应该会更高。
落实到具体的城市群，几个大湾区之争是未来中国竞争的核心逻辑。以前是3000多个县的竞争，现在变成超级城市群的竞争。粤港澳大湾区大家都很熟悉，它的缺点是西岸这个轴比较弱，现在的麻烦挺大的，怎么样融合，怎么样互通，怎么样资源连接，这都是当务之急。
在长三角一体化，我们认为这是布局的核心，这是世界上最大的大湾区，世界上有6个大湾区，这是终极大湾区，它有2.2亿人口，它的发展逻辑很多，我们称为双湾一湖区，大家考虑比较多的是杭州湾，其实还有通州湾，还有太湖西岸靠近皖江这个区域广阔的腹地，这里的城市的发展的机会，以及大量的人口新进入到这些区域，我觉得它能为我们提供源源不断的动力和品质的升级。
城市发展交通先行，这张图是长三角未来愿景的交通的框架，我们这里面要细分，大家都觉得一通高铁，我就在这里修房子、拿地，不是这样的，高铁可能是吸血的，地铁一定是输血的，但是城铁才是真正造血的。这么多星罗棋布的城镇，包括其中的特色的小镇，怎么做投资和开发，这是有很大空间的一幅图景。
现在1热点在这个地方，很快会宣布在三省交界的地方，青浦、嘉善、浦江形成2300平方公里的长三角一体化的示范区，我们正在为它做更多的规划设计，这里面可以畅想的空间很大。比如说我们在东京和上海这样一个城市群之比，你一看就明白了，东京的周边很热，但是它周边大交通辐射出去的能量很强。
再看看上海，除了中间比较热，通勤比较辛苦，向周边的辐射非常弱，在新区里我们布局的东西可能跟大家想的不一样，可能是多式的轨道交通，我到市区，可以坐快速线，也可以坐普速线，但是在上海，你从浦东去陆家嘴，你只有一站站坐，你撞到前面的车就完了。
未来混编的运行对整个能力的提升是非常重要的，而且这里面会提供PPP地铁上盖的机会，以及在这里面部署的新一代的智能交通系统的智慧城市的逻辑。
昨天接受观点的采访，他们问了一个有趣的问题，未来有什么样的量级能够满足开发商已经完成的积累？我觉得交通特别是新能源，包括智慧交通、PPP，特别是上盖，我觉得有足够的量级。所以在这里面，我们觉得这形成了一块开发的热土，大家可以尝试。另外也就是为深度城市化所提供的3.5亿购买力不那么强，但是有强烈的自我发展、安居乐业的盈利模式的产品和场景，将是大家发掘的重点所在。
未来我们觉得城市群应该是这样的，现在是一个中心城区，向外散开，未来是多点复合式的城市结构，当然是要靠城铁、高铁地铁的密集连接，现在我们看到这个出行正在长三角一些关键的地区慢慢的出现。这里面涉及到一些规划区域，很快就会揭晓，大家就会看到。
综合这两点来看，我们的流动性投放的转折点已经来了，以我们现在这样一个战斗力，这样一个积累，以及我们这样一个资源，我们不可能再去全面地推动完整意义上的城市化，我们争论了之久，究竟是做小城镇，还是超大城市，最后在城市群战略里面找到了一个对应，这是我们的终极的动力，大家一定要抓住它，作为你未来发展和布局的核心的模块。
这就是我想做的简单的方向，供大家做参考，谢谢。
谢谢邵宇先生为我们带来的分享，稍后也要邀请您参与我们的分享会。
眼下的秋初微凉，虽然增长还在继续，但已经看得见速度正在减缓。当市场逐渐走向成熟高点，在巅峰之后，后续增长动力如何维系？
尊敬的各位来宾，今天第一场讨论会的主题就是：出夏入秋 成熟市场的房地产增长。
首先，有请本场讨论会的主持嘉宾上台，他是：仲量联行中国区投资部总监 叶建成先生。接下来有请讨论嘉宾，他们是：广东省房地产行业协会会长 王韶先生；东方证券首席经济学家 邵宇先生；碧桂园服务执行董事兼总经理 李长江先生；曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁、新鸥鹏教育产业发展集团总裁 李战洪先生；朗诗青杉资本董事总经理 方旭东先生；浙报传媒地产研究院院长丁建刚先生；工银国际房地产首席分析师 李兴文先生。
李兴文：大家好，我是工银国际的房地产分析师李兴文。就像叶总说的，在座的很多专家领导都是身处行业的第一线，他们的分享可能是从业者的角度去分享，我作为一个行业研究员，更多是从观察者的角度分享。
现在的房地产行业，从行业的发展周期来看，分为初期、成长期、成熟期和衰退期，从这个角度来讲，的确是房地产行业正在从成长期进入成熟期，这个时期的一个特点就是说整个房地产行业快速发展的阶段已经过去了，行业的利润率在不断下降。
现实情况中我们也看到，比如说2017、2018年的商品住宅的销售面积，如果按照同比增长来看，2017、2018年分别只有8%、5%、1%和2%，这相比之前有大幅的降低，企业的利润率也在下降。从这个角度来讲，我们认为是符合进入成熟期的标准。当然这也是有一个前提，就是说整个的宏观环境仍然在保持着稳定、平稳，房地产相关的政策其实也是长期连续和平稳的。
虽然说整个行业的增长速度在减缓，但是我们认为整个需求空间仍然是存在的。今天上午一些专家也分析了，我们现在还有2到3亿的城镇化、城市化的人口的潜在的住房需求存在，我们还有很多的城市老旧房的更新改善需求存在，现在我们还有25到34岁的人群，大约有2亿多人，他们现在已经进入了结婚生子阶段。现在每年还有1000多万对结婚的人群，其中80%以上是初婚人群，他们都是潜在的购房者。当然我们还有几百万的离婚人群，这也是潜在的购房者。
正因为这些刚性需求和改善性需求存在，各个企业在实现多元化发展的时候，很多企业也可以进一步在行业内挖掘增长空间，去实现规模化的增长。
叶建成：李总是工银亚洲的地产首席分析师，所以他的意见是全方位的。下一位是丁老师，我们昨天晚上也聊过，丁老师是浙江杭州知名的地产媒体专家，您从杭州这方面有什么看法？
丁建刚：我认为目前中国的房地产市场根本不能算一个成熟的市场，甚至说得更严重一点，连市场都不能算。今年上半年在我所在的城市杭州，还有五六个楼盘，出现了万人摇号来购买房子。现在的市场看上去是严重的供不应求，但是实际上不是那么回事，它是限价政策导致的，因为限价政策，它实际上造成了一手房和二手房的严重倒挂，只要你能够摇中一套商品房，新房跟同地段的二手房的差价是1万元以上。
大家想想，只要你有房票，你哪怕没钱，你可以找别人借，只要你能借到钱，不去摇这套房子，是不是你就是傻子，就放弃了一次百万元的中奖机会，因为摇到一套就是百万元。所以在最近的两年中，杭州这些摇号的购买商品房的购房者，据我了解70%到80%并非真正的需求，实际上是被我们的政策激发出来的投资性的需求，你说这能算是一个成熟的市场吗？
我认为成熟的市场不是按照15万亿、16万亿、城市化率多少的比例来算，而是这个市场是一个健康的、按照市场规律来运行的。但是我们调控了这么多年，最短也是从2005年国五条开始算起，更长那就更早，到现在一直是采取行政的手段，而且手段用得越来越死。
我们谈了多少年的长效机制，从2010年温家宝总理把它写进政府工作报告的时候，到现在10年过去了，我们有一条长效机制建立了吗？没有。刚才贾康先生在演讲的时候回应的那些问题，那篇文章就是我写的，那篇文章叫八问财政部长。2014年贾康先生就在这里讲，2017年房地产税立法能不能立起来都要实行。当时我给他鼓了倒掌，现在2017年已经过去了两年了，也没有实行。所以我们的房地产的市场，我认为它理论上来讲，不是一个真正的市场，所以谈何成熟？
在我所在的城市，以及全国各大城市都有这种问题，有三四十年的那种老房子还很多，在杭州的多层的住宅小区，还占了百分之三四十左右的存量，那些房子再过10年，理论上都不能住人了，多孔板的结构，连圈梁都没有，现在已经破烂不堪了，连加电梯都不敢加，那种房子一加电梯，搞不好结构就完蛋了。所以这种市场你说能算是一个成熟的市场吗？我认为我们这个市场，第一，远远还没结束，第二，还不是一个成熟的市场。
叶建成：谢谢你为我们的市场打气。但是刚才我也听到朗诗地产的董事长田总讲到，朗诗积极在做好本业，也去了美国开发，特别是也做了很多的别的轻资产创新的业务，咱们这里有朗诗的代表方总，您讲一下，是不是你们觉得这个增长点已经成熟了，所以企业要去做别的创新的业务，去寻找新的增长点？
方旭东：刚才我们田总做了一个战略层面的解读，我简单从技术层面、执行层面给大家做一个解释，我们朗诗是怎么看待目前的市场，还有我们的探索。现在这个市场是不是成熟，是不是到顶，其实在我看来，可能是反映了很多业者对规模的焦虑，如果说没有一定增量的市场，是不是各个企业都会经营上受到困难，这一点焦虑其实在我们朗诗是没有的，或者说很小。
我们在5年前基本上就不把追求规模来作为我们发展的目标，我们也不认为所谓的100强、500强就一定是比小的公司更有生存或者发展的概率，我们认为这个概率是一样的。
我们不追求规模，追求什么呢？我们追求产品的品质，也就是说做绿色住宅的品质，这倒不是我们现在才提出来的，而是我们在公司设立不到三年（2004年）的时候就提出来的战略，到现在为止没有变过，而且我们这个绿色的确是叫好又叫座的。也就是说我在绿建上的投入是有更高回报的。从我们的财务数据可以看到，我们2018年的ROE是40%，远高于同行的平均水平。这是解释一下对规模的看法。
方旭东：关于未来发展的方向，我们其实已经在开始大举进入了。第一个是地产相关的服务领域，包括长租公寓、养老、绿色物业，我们都非常看好。
比如长租公寓业务，是朗诗的战略性业务之一，而且我们在进入这个行业之前就做了充分的战略的论证，我们认为在两三年前的政策风口，很快就会进入到行业的血流成河的血拼期，现在已经提前到来。过了这个阶段以后，在市场上立足的企业才有可能收获果实。有幸朗诗经过两年多的时间，把长租公寓公寓业务发展到集中式的市场前列，我们已经是这个行业内不可或缺的玩家。这是服务型的行业的一个代表，包括养老、物业，我就不再赘述了，这是第一大类，做地产的服务。
第二个是做股权的投资，这一块是朗诗青杉资本一直在做的事情，这也是为了解决另外一个焦虑，就是对于资金、融资、成本的焦虑，我们这一块的焦虑也是比较小的。看我们的数据可以看到，2018年我们的上市公司的有息负债率不到40%，我们的有息负债的综合成本也就7%左右。为什么我们能达到这么低的水平？就是因为我们不用贵的钱，不用银行以外的钱，我们绝大部分的债券资金都是银行的资金。所以我的资产负债率，包括我的成本能够控制得比较好。我们把高成本的资金、前融的资金都转化成了股权投资，也就是田总讲的，我们每一个项目都有一个大股的投资人，这个投资人帮助我们做股权投资，我们是小股操盘，所以我们在债务的压力上也是比较从容的，这也是我们以后会大力继续发展的一块股权投资的业务，做资产管理。
第三个是方兴未艾的市场，就是核心一线城市的存量物业的改造更新，特别是办公的物业，这也是我们青杉资本目前在经营的主营业务，我们具备了从收购到资金的募集，到方案的定位、改造、出租、运营，到最后退出，整个全链条的服务，我们认为这一块市场目前来说才刚刚开始，我们要继续大举进入。
叶建成：谢谢方总，朗诗确实在中小开发商当中是一个典范，我们过去都集中做住宅开发这一块，但是朗诗已经开始到海外投资，切入存量房市场这个风口，包括找到一个资本的运作，做一个房地产开发商转型，做基金管理公司的这些方面的探索，朗诗可能是很多开发商里面走得比较前的一步，可能后面还有一些朋友要问一下朗诗的经验。
我们来到下一位嘉宾，李战洪总，您是来自曲江新鸥鹏，是做教育的，您看看您这边一些看法。
李战洪：我说三个关键词：成熟之痛、成熟的土壤和成熟之路。
房改到现在已经21年了，博鳌论坛已经举办了19年。越有经验，越有可能是你发展的障碍，房地产市场、房地产企业是这样，会议组织也是这样，座谈的时候没有摆位子，后来摆了也没摆好。
我们再谈成熟，它将成为你未来发展的障碍，而且你不创新、不用心，可能也是这样的，比如说我想喝水喝不到，拿个话筒拿不到，位置都摆不好，这都是19年的成熟带来的痛，其实房地产行业也是一样。过去轻易的成功，或者巨大成功的经验，已经成为我们未来发展的障碍，如果不主动变革、勇于创新，你将没办法突破障碍，或者把自己的企业带到明天，这一点很重要，我们的现状已经告诉我们，成熟之痛，你不小心会很痛，而且会因为这个成熟之痛让你在这个过程中灭亡。这是成熟之痛。
第二是成熟的土壤，前面的老总说了，整个方面市场是一个政策的市场，我一直说其实市场很简单，它就是向上的，但是政策很复杂，在一个政策主导的市场里面，你想要有成熟的市场和成熟的企业是不可能，所以它没有这个土壤，没有这个气候。
第三是成熟之路。如果我们只盯着房地产市场来做，我上次在演讲中就说了，这是一条断头路，你跑得越快，死得越快。我们如果能够同时做好两到三个市场，而且不仅仅是房地产市场，比如说我们在做好文化市场的同时把地产市场做好，或者依托教育市场的同时把地产市场做好，或者依托康养的主题，把那个市场做好的同时把地产市场做好，这一点对未来十分重要。归纳起来，过去成功的经验如果你抱着不放，那就死路一条。不成熟的政策、市场没办法让房地产企业成熟。另外我们不仅仅是做好一个房地产市场，还有其他的市场。
叶建成：企业的存在其实还是要讲增长，不止是单纯的活下来。
下一位是来自碧桂园服务的李长江，你们觉得这个市场是不是已经到了一个成熟点，你们的看法是怎么样的？
李长江：今天作为物业行业的代表来这里谈增量的问题，物业服务行业从2014年彩生活在香港上市，如果以这一点为分水岭，严格来讲2014年以前，物业行业的同仁们并不关心房地产增长得多快，就行业本身而言，它涨的快，我的劳动力还大。2014年以后，物业行业因为跟资本对接了，同时碧桂园物业也在香港上市，所以我们也关注房地产行业的变化。但是有一条，无论房地产行业是15万亿还是10万亿，对物业行业而言，都是量的增加，因为最后所有的建筑物，小区、商业、写字楼，这些都要交给物业来提供服务。
当房地产的发展势头不太快的时候，就我们本身而言，物业行业的头部企业是可以开拓新的市场的。包括走向农村、走向城市、走向企业、走向三供一业等等更多的市场、更大的市场。包括还有过去物业行业并没有覆盖所有的住宅，还有一部分没有实行物业管理的住宅，这也是增量。
还有一点就是物业服务行业所产生的收入和收益，并不完全依靠物业管理非来支撑企业的发展，来面对投资者、面对资本市场，因为在我们看来，物业管理费产生的收益终究有天花板，而真正能产生收益的部分是我们向我们的客户，我们向业主提供的增值服务。比如小区的房屋的出租，房屋的出售、团购，拎包入住，甚至物业企业跟金融相对接，形成社区金融。由于物业企业离业主最近，如果有好的服务，业主的黏性甚至会形成对物业的依赖。
因此，就物业行业而言，它的收入、收益也不是完全依靠规模的增长，完全依靠物业管理费的收入来形成。
物业行业现在的变化已不是过去几个大叔大爷在那里看门的时代，已经通过信息化、科技的手段去强化我们的服务，增强业主的体验感，比如在碧桂园的小区，所有的小区都是车牌识别系统，入口有人来识别，并且所有的小区都有高清智能监控系统，业主跟物业的联系不再是只通过电话，包括缴费、报修、投诉等等。都跟社会的进步在接轨。
也正是因为这样，碧桂园服务2018年6月19号在香港上市以后，到今天刚好一年多一点，我们的市值最高的时候达到了520亿左右。即使最近几天在下跌，也是超过480亿的。为什么能得到资本的认同、投资者的认同？就因为我们不缺钱，我们有现金流，我们是轻资产经营，我们可以把模式确定以后，可以为投资者带来更好的回报。而这一切的前提都是把服务做好。
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叶建成：李总也讲出了今天的物业管理已经超越了简单的保安、清洁、维修等等功能，有很多的创新。碧桂园服务的市值480亿，可能这个市值比很多重资产的房地产开发公司都高。
李长江：在A股房地产企业里面都可以排名到前20。
叶建成：下一位是王会长，作为广东省开发商协会的会长，您在同行的沟通上也很频密，您觉得咱们现在的市场到了哪个阶段？是不是已经成熟了，到顶峰了？顶峰之后要怎么干？
王韶：中国房地产快速发展了20多年，我也干了20多年，也调控了N遍，之前调控了多少遍我可能还记得住，现在已经麻木了，不管是高速发展还是调控，我总感觉都是指狭义的商品住宅，而不是泛指房地产，不是广义的房地产。如果说在中国住房短缺的时代，集中中国最广泛的资源来发展商品住房，应该也是无可厚非的，但是我们应该要看到，咱们中国房地产经过了这么多年的快速发展，应该说除了一线城市、一些热点的二线城市以外，其它地方的商品住宅投资已经超过了当地的GDP的水平。就拿广东来说，广东作为一个经济大省，我们很多地方的商品住宅的投资人超过了当地GDP发展的水平。
房地产是房产和地产的总称，商品住宅只是房地产众多业态的其中之一，还有厂房、商业、仓库，围绕教育、医疗、卫生、服务等等办公场所。这么多年广东省的房地产住宅投资都维持在GDP的90%左右。
商品住宅更多是单一的销售，卖完就拉倒了，都是短期服务，所以我们的房地产只有房，只有产，没有业。就是说围绕着产业和城市服务的那些功能比较热。其实我觉得这正是中国房地产的备案。我作为广东房协的会长，我有一些担忧，当然也有一些思考。
应该说我们的十九大，为中国的经济，包括房地产的发展也指明了道路，人们对美好生活的追求、高质量发展第一次写进了我们党的报告里面。还有房住不炒、租售并举、住有所居，新的住房支队已经得到了确立。还有7月30号的中央政治局的会议，应该说是掷地有声，也给一些存在幻想的人泼了一盆冷水，不作为短期推动经济的政策，从推进器到稳定器，我是非常认同的。
王韶：为什么中央有这个举措呢？因为十九大已经把稳定作为最重要的要求。所以从那时候开始我们房地产的定位，还有产业的属性都发生了很大的变化，我之前也讲过我们地产这种民生的趋势是不可避免的，在这个情况下需要稳定器，房地产的发展要兼顾到金融稳定、经济稳定，甚至是政治稳定，所以我一直讲房地产的稳定发展是压倒一切的。从去年731中央政治局会议开始，我就在广东地产界讲这个事情，今后房地产市场是不会允许大起大落的。
另外房地产伴随着全面进入小康社会，还有很大的空间，关键是我们怎么做。所以我对企业的建议是，要真正把以人为本落到实处，未来我们的消费者是90后。90后的需求是什么？碧桂园服务也好，彩生活也好，他们为了顺应科技和消费的变化，做了很多的探索。
还有就是围绕着人们对美好生活的追求，上午陈淮老师也讲了，没有生活，我们要更高品质的房子。应该说高品质房子是未来中国房地产市场的刚需。同时我们要提供高品质的生活的服务。包括粤港澳大湾区的发展，它要发展工业、港口、物流，同时粤港澳大湾区还是要建设一个宜居宜业宜游的优质生活空间，在粤港澳大湾区建成区里面，这个立体交通是很完善的，会带来很多刚需，也会让住房需求流动起来，这些都还是有机会的。
另外就是给行业一个建议，规范的程序是非常重要的，现在你观察媒体对房地产的负面非常多，我也不停地提醒广东的企业，诚信、归规范是我们的生命线，如果失去了，可能会陷我们企业于万劫不复之中。
最后我们要通过绿色、文化、科技来推动我们企业实现这个可持续发展的道路。
我们的朗诗为什么发展这么好？因为它敏锐地抓住了绿色这个房地产的差异化发展道路，不是说房地产没有市场，关键是怎么做。
叶建成：谢谢王会长的建议，最后请邵宇先生发言。
邵宇：我简单讲一下，成熟不成熟都是自己的感受。其实刚才我给大家那几张核心的图都看得很清楚，比如说我们比较东京和上海的热力图，一比较就知道成熟不成熟，在中心城区肯定是成熟的，跟人家是一样的，但是在中间的空白的地方是不成熟的地方，这个区域是建什么，那就取决于大家各显神威，可以从中找到你所需要的方向。你要他在已经把这个社会分化到没有办法再挽回，房价已经高企到年轻人买不起的这样一个固化的结构之前进行调整还来得及，你要过了这个点那就很难再去调整过来。所以我觉得这样一个政策和趋势都很明确，就看大家怎么做了。
丁建刚：我认为未来我们的市场还有很大的提升空间，经过我的调查，我们现在的需求不满意的程度达到了70%，这方面还有提升的空间，另外是业态还有很多的空间，我们现在的90后、00后佛系的很多，结婚家庭很多，离婚家庭也很多，还有不结婚的家庭也很多，这些不结婚的或者离婚的，比结婚的需求还大，因为结婚是合二为一，离婚就是一拆二了，这个需求还是很大。
所以未来从市场需求来说还有很多，比如说我们的旧城改造的事，现在这个事提得很高，但是怎么改造，谁来出这个钱？我们的物业维修基金只有65块钱每平方米，谁都想把电梯装上，把立面再粉刷一遍，把门窗全换一遍，哪里来钱，怎么解决资金的问题？需要国家来立法解决这个事情，大多数人同意，如果少数人不同意也没办法，然后来改造这些旧的小区，这才能使得我们这样一些需求激发出来。
叶建成：我们的需求一直在改变，从产品上，从追求美好生活上，从追求服务的角度，我们都看到市场有很多的空间，特别是在今天的市场来讲，已经从过去纯粹是一个一手开发的市场进入了
主持人：再次掌声感谢各位嘉宾带来的分享。
创新是驱动力，也是房地产的破局希望。我们呼唤创新，但真正成功的却很少。从一个蓝海到另一个蓝海，房地产企业正努力尝试用自己的逻辑和链条改变这个行业。
让我们共同思考，如何利用创新，找寻房地产商发展的另一条道路。
主持人：尊敬的各位来宾，本会场第一场主题论坛的主题是——创新模式：分享地产改变。首先开始的是演讲环节，下面将请出我们这场主题论坛的第一位演讲嘉宾，她是星河湾集团总裁黄健慧女士。黄健慧女士的演讲题目是以工匠精神开拓高品质新蓝海——新形势下的星河湾发展路径。
黄健慧：各位领导、各位专家、各位同行，大家下午好！感谢博鳌观点论坛组委会的盛情邀请，这是一个很好的行业交流平台，我将与大家分享一下新形势下星河湾的思考与探索。
今天我的演讲题目是以工匠精神开拓高品质新蓝海——新形势下的星河湾发展路径。未来企业战略、市场、产品更加多元和细分，同行也很关注，作为品质型发展企业代表的星河湾，企业发展现状如何？房地产高端市场、高端产品前景如何？在坚持品质的同时，如何平衡适度规模的发展？所以在这里我与大家分享一下星河湾这几年在关注什么，在做什么，在为未来的行业发展竞争与合作做哪些准备。
中国房地产已进入新阶段、新周期、新赛道，企业会根据自身发展的特点，结合产品导向、市场形势，适时做出产业战略调整。
星河湾发展一直非常明确，要做的是对产品品质所能达到的最高标准负责，对业主日益增长的美好生活愿望负责，对每一块土地价值负责，对所进入城市的人居水平提升负责，现在这已经成为星河湾管理团队的一个自觉要求。
近十年来，结合中国社会、经济、人居发展的大背景、大趋势，星河湾的实践探索和创新更加聚焦在产品、产业核心价值的发展上，星河湾多年来形成了以高端产品策划研发、创新设计、材料配置、工艺工法、管控体系、高端配套产业为闭环的产业核心竞争力，星河湾用执着的工匠精神磨砺每一个产品，每一位星河湾人，经过这样的历练。
星河湾人和星河湾合作伙伴都十分的清楚，产品、产业的核心价值必须超前满足客户需求和市场的发展，虽然项目不多，但每一个星河湾项目都在当地成为标杆，形成了良好的行业和市场的口碑，星河湾的销售体量连续多年保持在行业的百强。在品牌价值竞争力上，星河湾的研发能力、创新能力、全国项目的均好性经常被传媒机构和媒体列为行业的前端，对星河湾来讲这既是鼓励也是鞭策。
坚持品质发展使得行业和客户对星河湾有了更高的期望和要求，黄董事长提出要打造钻石级团队，打造现代的工匠型企业，我们的产业思考点也因此发生了一些变化。
越来越多的政府、开发商、城市更新项目主动找到了星河湾合作，大家认同星河湾对待产品的态度以及苛刻的品质标准，我们也感觉得到星河湾建立在工匠精神之上的产品打造模式，还可以有很大可持续发展的空间。
而另外一方面，星河湾生活学院一直保持着对中国高净值人群生活方式发展的高度关注，并为星河湾产品的创新和研发提供了参考。从长期的客户跟踪、市场研究当中，我们发现中国房地产需求在走向成熟后生活方式和人居品质呈现出一些趋势和变化，星河湾将之称为高品质人居需求升级趋势，这就是房地产高品质发展的新蓝海。
星河湾从集团层面启动了产业高质量发展维度的企业核心竞争力的重新梳理和提炼，企业需要建立组织化的工匠体系，将工匠精神转化为有形的标准、制度和方法，这才是工匠精神对于企业的真正的价值，也是星河湾近年来努力探索的方向，从产品工匠到产业工匠，全面升级星河湾核心价值发展。
过往的二十年，星河湾坚持以工匠精神为企业发展提供源动力，以产品品质作为第一生产力，赢得了市场也赢得了同行的尊重。
未来，星河湾将完成从产品品质化到品质管控体系化的自我升级，星河湾成熟的、严谨的、合乎规范的管理手段，将转化成适应更大规模开发，更多的产品创新形态，更多的项目同步运营，更多的合作伙伴可以共享的工匠型企业品质管控体系，这就是星河湾在2019年推出的4.0标准。
星河湾4.0的标准，凝结了星河湾二十多年工艺、实践的精要，沉淀了星河湾包括研发体系、管理体系、应用技术、品控体系以及不同的迭代产品的经验和市场反馈。星河湾结合目前高端客户的审美和使用需求，将全面升级规划设计、核心工艺、产品品质、材料甄选、施工要求以及管控流程，星河湾高品质产品运营系统的管理方法和路径从产品工匠到产业工匠的发展进程中，星河湾4.0标准是关键的第一步。
下面我举几个小例子，从几个细节说明一下4.0的标准应用。这张图是我们星河湾半岛项目的一个住宅地下车库，按照4.0标准要求，车库主通道宽必须为7米，装修吊顶后车道上方天花高度为3.3米，车库负一层大堂前方天花局部设计净高为4.1米。
这是星河湾4.0标准在产品设计上的点状要求，要求从产品规划设计到施工再到使用，更加符合客户的需求和提升尊贵感。在材料应用方面，星河湾4.0标准为了保证用材用料的高品质，包括设计建筑隐蔽工程的辅材，我们都从品牌的采用上、工程布线标准上进行了明确的要求。
隐蔽工程的一些关键甲方必须监控，这张图体现了星河湾品质监控的旁站制度，在乔木种植、重点部位园区景石放置等重要节点，集团要求城市公司分管工程的副总和项目总经理必须在旁指导，确保完成效果。
对于小区道路的要求，第一张是园区路面隐蔽式排布工艺，这样既美观而且又能降低车辆行驶的噪音污染。
第二张图是星河湾路面综合基础浇铸的工艺，主路面人行道排水沟要求全部一次性混凝土浇铸完成，第三张图展示的是沥青古料选择标准，在4.0标准中要求所有的沥青路面在材料选择时，古料和粉料必须选用黑色的玄武岩，确保路面长时间使用不泛白。
用现代的工艺技术展示中国传统文化，将中国文化融入到产品体系，这样的文化融入到细节，在星河湾社区随处可见。以上的例子既是多年积累的管控经验，也是日常积累的经验和管控标准。
我们执行和编著了四大编章，这四大编章针对的是目前行业发展中对于品质管控和管理的要点，我认为它对于房地产高端产品的发展具有参考价值和借鉴的意义。
星河湾的工匠体系目前已经延伸到包括实业公司、设计院、酒店体系、教育系统、数字化研发系统等相关业务板块的整个产业链，力求为星河湾主业发展保驾护航。
这张图是星河湾占地两百亩，计划投资六个亿的新型智能数字化工厂，这里将呈现花园式工厂，即将投产的是生产线从欧洲引进的最高端木制品生产设备，并承载产品研发、材料应用、工艺工法的功能，未来新工厂进行数字化管理，生产和管控上也将使用数据化手段实现管理的智能化，随着新工厂的开建和应用，星河湾实业将走向市场。
这（图）是星河湾首次开发的两个写字楼项目，引用了全球最先进的设计理念和施工工艺，完成了多项突破，比如大堂22米通高玻璃幕墙，单片玻璃高度创全球之最，同时将首层大堂留出了占地1500平方米的城市架空广场。
星河湾对于行业内行业外相关联的新技术、新设计、新产品应用上也长期关注和投入，此前基于人工智能和物联网技术服务的数字地产发展，星河湾启动了星云平台。这是星河湾在4.0时代基于智慧社区，对人工智能、物联网、大数据领域的一次有益的探索，也是响应房地产供给侧改革的一次深入的实践。
城市更新是每个地产企业必须承担的社会责任，今年星河湾集团通过广州黄埔区旧改项目首次在城市更新上发力。星河湾高品质的城市更新理念得到了社会各界的认同，通过城市更新改造可以让更多人享受到高质量发展、高品质产品所带来的实惠，有一位参加过我们旧改项目的领导说，这完全超越了一些商品房的品质。
星河湾自创办以来，对设计倾注了极大的心血，我们坚信设计创造价值，甲级星河湾设计院汇聚了三百多名设计师，建立了覆盖规划、建筑、室内、园林、结构、机电并全专业的设计支撑体系，也为我们未来全面展开对外服务做好了准备。
星河湾一直对多种模式的开发合作实行开放的态度，合作模式也是多元的，在上海、武汉、长沙等城市的品牌合作新项目将陆续的亮相，星河湾目前正在通过输出规划设计、项目管理、施工经验、管控模式等与大型的国资委企业、上市房企、政府城市更新项目等同行一起开发高品质产品，实现高质量发展，与同行伙伴共赢共进，共同推动城市的人居进步。
作为世界第二大经济体，中国是以核心科技技术与工艺保持产业竞争优势，房地产行业发展也不例外，中国企业的历史使命是与发达国家的企业家们同台竞技，让中国工程成为品质的代言，让中国产业标准成为行业全球对标的尺度。
既然瑞士能够为钟表的生产制定标准，德国、日本能够为高端制造业制定标准，华为能够为5G制定标准，那么更多的中国企业也可以成为世界标准的制定者。
作为人口大国，对人居环境和人居需求的标准正是我们在行业中日渐走向成熟，同时这也是房地产领域必须思考的重要内容。星河湾希望与同行一起努力，共同开拓高品质人居新蓝海，让高品质的中国人居产品能够成为世界人居产品的重要参照，并为人居产业高品质前行创造更多的可能性。
感谢这个多元多维世界让我们对未来充满信心，感谢大家聆听星河湾的新故事，希望今后有更多的机会与同行交流学习，谢谢大家！
主持人：接下来有请绿城房地产建设管理集团有限公司董事长兼总经理李军先生，他演讲的题目是让世界变轻。有请李军先生。
李军：谢谢观点提供这么个平台。各位同行、专家、媒体朋友，大家下午好！刚才星河湾的黄总用了一个很细的颗粒度来描述星河湾的匠心精神，我很有感触，绿城也是一个品质主导的企业，当然我接下来的分享题目是让世界变轻，我可能会讲得更务虚一些。
第一个，文明的进化。我们知道很多年前人类文明想要留下一个信息说要筑鼎刻字，后来发明了用竹简书写，现在我们用一个kindle就可以。
第二，我们来看，发动机从1876年开始，自瓦特史密斯先生改良蒸汽机以后，出现了汽车发动机。
1885年的一些应用到现在我们已经开始进入到没有发动机的状态，特斯拉、新能源汽车很多时候由电驱动，这个过程从重到轻。
我们再来看计算机，我们从最早的电子管计算机开始，满满的一个屋子，到现在越来越轻，现在各位的手机可能拥有的计算能力远远超过以前的计算机，所以这就是从重到轻。
达尔文说能够生存下来的物种不是最强壮的，而是能够对变化做出快速反应的。
其实很多爱美人士，很多健身房里运动的人士也是要把自己变轻，所以从人类文明的角度来说从重到轻是种必然的趋势。这是我的一个引言。
但是，变轻不是一下就变轻的。中国人有句话叫举重若轻，举重若轻是你本身有举重的能力才若轻，如果你使用吃奶的力气都举不动这个东西，你根本不可能举重若轻，它背后有个逻辑体系，今天我们来分析一下这个逻辑体系。
这是一个人的曲线，从一个小孩出生到读书学习，到二十岁，第二个阶段开始进入社会、开始赚钱、开始有事业、开始成家立业、开始高速发展，到第三个阶段进入退休。
企业也一样，行业也一样，今天在座的有很多行业的同仁，我拿这个线问过很多的同行和同事，大家说房地产在哪个阶段？大家说我们的企业在哪个阶段？
这件事情一定要问，因为不明白行业在什么阶段，不明白企业在什么位置，你是无法作出战略选择，无法真正实施你的经营管理。
当然每个人都应该有不同的看法和想法，有些人更乐观，在第二阶段快速上升，有些人更悲观，在第三阶段立刻就要掉头甚至关门了。
我们今天不去评论对和错，我们大约理解中国的房地产行业在第二和第三之间的这个阶段，也许靠前，也许靠后。但是这里头需要分辨的是，在不同的企业阶段里头你要关注的东西是不一样的。比如在行业初创期，这时候最应该做的是品质、技术研发、学习，其实跟一个人的成长是一样的。
到第二阶段以后，规模上来了，行业快速爆发的时候，你这时候要注重成本优势，这时候要启动并购策略。
我首先要说明一下，我来自于绿城，绿城在这个阶段落伍了、掉队了，我们在第一个阶段很用心，我这样说，可能黄总会有不同意见，星河湾也在第一个阶段很努力，但第二个阶段我们掉队了，第三个阶段怎么办？
我们抢回来，抢赛道，服务+革命。
第二个阶段做的特别成功的像碧桂园、融创。在这个过程当中我们可能需要做创新的一些安排，比如说第一个阶段是产品创新，第二个阶段进入流程创新、管理创新，第三个阶段进入服务创新，所以基于这个逻辑，绿城启动了服务创新、启动了轻资产模块的商业，开始的思考与实践，我们差不多做了十年。
2019年上半年TOP100各梯队房企销售集中度中，大家可以看到头部集中效应很大，到TOP50的时候，已经做到了中国房地产行业的45%，也就是说这前五十名已经把中国房地产50%的体量已经做完了，剩下还有三万多家开发商干什么？各位以后可能没得干，这些企业面临的最大压力点是什么？
首先品牌没有了，溢价很低，其次融资越来越困难。今天早上，我对巴教授的理解，那个问题我说不成立，因为银行放贷就是看你排名。
你没有进入这个排名连放贷资格都没有，所以在这个过程当中越来越难做。怎么做？TOP100外的企业可能有两条路径选择。
一条路径被人并购或者退出市场，另外一条用更轻的代建服务模式。
绿城做代建的时候就是赋能，相当于在C端客户群里头，你看起来就是一个头部企业的开发项目，就是快速地让你在一百位、一千位以外快速拉升到头部企业的竞争体系里头，这就是代建的商业模式的底层逻辑，它不是轻，它是用重来支撑轻。
除此之外还有存量市场，今天早上很多专家说中国未来会推进存量市场。我们有个核心数据，截止到2018年底，中国的房地产城镇里头建成的住宅类产品面积超过了220亿平米，以中国住房真实的寿命来看，比如三十年更新一次，每年更新三个点，这三个点每年就是6.6亿平方米的更新量，在座的各位谁能够做得了这么多量？
这个市场还足够大，不是市场没有了，所以早上我也向大会说我们还早着呢，不长个了我们还会长肉，不长肉了我们还会增加我们的知识内涵，还会增加更多生活服务内容，增加对存量市场的一些整改和优化。
人类从树上下来第一件事情是找个山洞，后来开始造茅草屋，后来用石头造房子，现在用钢筋水泥，人类追求更大、更好的房子和生活，所以房地产这个行业不用担心，它一定会有未来，无非在这个过程当中你怎么去占位，怎么用商业模式去占领它。
在房地产轻资产模式里头，具备极大的市场空间。这个空间里头，玩的人太少，我们希望通过这个方式邀请更多的同行加盟，这是我们创新背后的逻辑。
我下面向各位报告一下绿城在这个过程当中的一些实践，这里头确实有很多血泪换来的，有很多失败经验，我们差不多做了十年，很辛苦。这十年过程当中有无数的失败案例，当然我今天更多的分享是成功案例。
这是我们截止到今年6月份，绿城管理集团这家轻资产公司在全国的版图,。我们代建项目289个，在建面积3161万方，所以这两年爆发式的增长，难得的是这家公司现在负债零。
同时这家企业背后还有社会道义，它还在建1945万平方米的政府保障房，各位可能说绿城以前是高大上的企业，做高档住宅。
但其实绿城是一家做保障房最大的一家城建公司，这家公司实际上在做保障物业。在杭州，我们做到差不多2/3的规模，所以这些背后是怎么来的？
它其实一个模式支撑，刚才是底层逻辑，模式支撑我用一个比较简单的有趣的图形圣诞树，它本身来源于绿城，它的基因、品质、服务、产业链的支撑体系、资源体系都来源于绿城。
它通过人、团队生长出来，我们关注五维人群，有B端也有C端客户、有小业主。此外，代建商业模式很特殊，它不是直接面对C端，或者说面对C端之前先面对了B端，它是通过赋能逻辑。
除此之外还有我们的投资方、供应商，通过开发代建、金融服务逻辑构建一套体系，这套体系在绿城里头我们把它叫做方法论。有点拗口，我们改一个方式就是说代建4.0，背后是一套绿芯标准。
这个标准是更高阶的体系，我们对产业链进行了分解，因为我们认为产品不是最后一端表现，你的石头怎么来的，这个过程是怎么被加工的，最后怎么被维护和保养的，它是一套体系。
比如很多人说外立面挂石材很漂亮，五年十年以后怎么办，掉下来怎么办，它的维修保养谁来负责，它是一套体系，把我们的产业链尤其在代建行业里头的主链条以及它相关联的次链条做了些分解，这个过程当中我们会对价值图谱进行分析，因为在不同阶段它的价值表现不一样。
它的价值回报不一样，根据这些逻辑我们整合三个关键词，轻资产，我们做轻的。我们这家公司不负债，但是做到这么大规模。
我是中国房地产最大的打工仔，但同时倚重于重资产，因为房地产行业的金融属性不可忽视，必须通过资本的力量去撬动它，你必须理解资本在房地产行业里头的一些价值点，尤其在中国这个市场。
在这个过程当中，我们有更多的协同，形成产业链上下的平台，一方面导流，一方面孵化，一方面引流，一方面自己聚力。
我们从能量和流量的转化过程中获得了很多机会，今天借这个机会向各位做个宣讲，我们除了做房地产开发这个服务以外，实际上我们在打造一些新的东西，比如说从源头的设计开发服务开始，从过程当中的营销策划服务到未来的商业运营服务，甚至一些金融的服务我们做征信、做背书，这些服务现在形成体系性的支撑，这是我做大的原因。
各位看到为什么我们做到第一的的打工仔，代建也不是简单的谁都能做的，看似没门槛，但如果你不是头部企业就不具备代建机会，你如果不是有这样的能量赋予能力，你去做这个东西是偶然性的。
从最初的做产品开始，到品质的领先，到成本的优势，劳动服务的增值，到核心技术能力的拥有，比如说一些企业里头，像绿城这样的忠实产品到最后形成品牌口碑、客户满意，我们会追求更高阶的要求，比如绝对市场份额、价值链控制。
在房地产行业里头标准是很难的事情，所以我们努力的去突破，我们希望跟在座的各位联合起来做中国的好房子，提供中国的好服务，提供改变房地产开发模式的一种机会和可能。让世界变轻，谢谢各位！
主持人：接下来有请下一位演讲嘉宾，上坤集团创始人兼CEO朱静女士，她的演讲题目是产品领先，效率优先，传统地产的坚持与创新。掌声有请！
朱静：我看今天在会场里的应该都是对未来的创新或者产品感兴趣的人，我觉得非常好，其实这才代表着未来。我从1998年开始做地产，1998到2008经历了地产的红利期，你有钱、有地又不傻，而且楼盖不塌，基本上还可以干。2008年金融危机之后，2014、2015年到了另外一个阶段，其实就到了红利+产品的时代。
今天这个时代除了红利和产品之外还有什么？这是我今天和大家一起来分享的关于传统地产的坚持和创新是哪些方面。
今天地产市场看似非常困难的时期，但实际上整体的政策调控给房地产行业留了一个非常好的健康的发展通道。
2017年以后，大家可以看到，我们这个行业大踏步的发展，我有九个关键词，高周转、现金流、活下去。
市场上的限制政策包括很多城市限购、限价、限售等，这么多限制的情况下，让我们行业产品力的缺失和再创造，比如上海某项目拿地楼板价27000，这里面有15%的自持物业，还有5%的保障房。本来这个项目定价八万块钱，但最后政府批的实现售价是五万一，大家可想而知这个产品未来会是什么样。
我们再看看930政治局会议，地产的市场就是一个稳字当头，就像今天讲到的可能既不会让你大涨也不会过跌，在这个稳的情况下我们地产应该怎么样来做，我们真正的价值是什么，我们是不是应该回归到地产真正的价值，所以我特别想给大家探讨一下建筑、人和房子之间的关系，到底是一个什么样的关系。
我们上坤认为，真正好的房子是可以洞察人性的。人和自然、人和城市之间的协同关系，如果不符合人性的需求，实际上都是伪需求，或者说真正好的产品是能够洞察到人性的需要。
我说的好的产品并不一定是豪宅，所以在我们上坤整体的产品体系里面，会根据周期来调整产品体系，也就是说，在市场上行期阶段我们会增加更多的改善型的产品。
但在市场下行期期间，我们会增加守制的产品比例，实际上是为了符合市场的需要。上坤内部有一句话，我们叫“有理想而不理想”，也就是说我们对于产品坚守的理想肯定是要有的，但是针对今天房地产行业政策式、金融式大的环境下，怎么让企业非常健康的发展，实际上是我们每一个企业在发展过程中应该面对的事情。
我们可以看到，现在很多小区里面毒跑道、甲醛超标问题，孩子的天性对于泥巴、土地、自然有着非常强烈的向往和热爱，我们能不能创造一个空间，而不是说仅仅是在景观上，用非常硬质的石材或大的喷泉或是满满的灌木，我们有给孩子留下了多少真正让他们来活动的空间？是不是可以给孩子创造一个非常生态的自然的好的环境？
所以在项目里面，上坤也做了非常多的尝试和实践。在商丘，我们有一个项目会把一些木头、松树皮和更多的自然材料结合起来，同时结合孩子的天性，包括怎么让它在户外和自然有更好的空间，不是说景观仅仅是看的，包括我们也做了一些微型的农园，让孩子真正了解到农场、农业。
我女儿小的时候曾经有一年暑假回老家，她看到那些猪、鸭子就很高兴，我们就很奇怪，这太平常了，为什么她会那么兴奋？因为在城市里，她除了去动物园之外很少能接触到这些。
所以我们希望在社区里都能让孩子们真正地接触到一些农业或者是更多自然环境，从小让他们对农场的感觉有更好的接触。
还有一些景观好看不好用的，我会关注很多商业项目，从它开业到陆续的整改过程中，实际上所有商业，特别是一些社区类的商业，如果它原来是有一些广场喷泉的，最终的结果就是自己把自己改造了，把这个水系给填埋掉，这一方面涉及到安全使用的问题。
一方面是功能性，有多少小区喷泉经常喷？我们改变了原来的一些很硬质的喷泉做法，但会做一些情景花园，也就是说如果下雨的时候会自然蓄小水，可以让孩子去淌河流，这就是我们对于孩子人性的洞察。
对于老人的生活，老人们可能更多的是简单、重复的并不是特别丰富的业余生活。我们可以看到，他们的生活是买菜、摘菜、做家务、看报纸，其实对他们的生活来讲我们能做一些什么？
我们希望在社区里面，能真正体现知老所想，让交流和家务来兼顾一些功能上的设计，而且还可以和邻里之间有更好的交往，我们可以看到在很多的项目里面都会设置一些老人的专属休闲空间的打造，让他们真正的和我们有交流空间，老有所乐。
再看看青年人的生活状况，很多青年人生活压力还是非常大，我希望有健康的、便捷的甚至可以和智慧社区能结合起来，能把所有的wifi系统、硬件智能化系统全部接轨做起来。
同时，这个房子还应该是性价比比较高的，如果是非常大的豪宅，一定是能满足年轻人很多的空间。但是我们还要看到一个非常现实的年轻人的空间的需要，所以我们在空间设计上，会创造更多的空间让他去享受，比如我们上坤的极客公寓。
除了我们会在社区里设置公共厨房，我们会有一些阅读的分享、便捷的健身室，让年轻人有更多的空间来享受这样的生活，包括我们也会把户外的一些场地变得更有吸引力，比如说风雨连廊、自然材料和家之间很好的接触，包括还有一些星光跑道等方面，让年轻人也能有更好的空间。
所以对于上坤的品质观来讲，这既是坚守的一些传统，但又是创新的，我们认为所有不能满足客户基本点的都是不及格的。
我们一定要去看客户到底是什么样的满足，同时我们要求，如果要去做社区亮点，我们要求你亮点一定要亮，真正让它（亮点）能用起来，去洞察他所有的需要。
所以我们对于人性化设计的理解，不仅仅体现在整体的材料和施工的品质上，而是说在源头，你怎么能给的比客户想得更多，就像我们在2013年很早的一个楼盘，我们创造设计了蔬菜篮子的功能。
原来家里的蔬菜没有位置可以存放，所以能不能把看似很平常的功能但做到极致，包括现在非常普遍的网购情况，我们能不能让他取快递的时候有更便捷的操作，同时也有社区的交流，包括对于他功能上的一些设置等方面。
同时还有收纳功能，对于中国家庭来讲，收纳是一个非常大的需要，实际上我们看到很多项目的样板房，展示起来是非常漂亮的。但是可能交付之后半年，业主住进去后已经面目全非了，因为我们在设计的时候远远没有考虑到业主收纳的功能，所以我们对于全屋收纳功能考虑了一个很生长的收纳，也就是说根据他不同的年龄和阶段，我们应该怎么样把它整体的收纳功能做的更好一点，把每个项目在设计之初就放进来，所以可以看到我们无论对于卫生间，还是主卧室包括衣帽间，包括可以打通的套房，都可以让孩子之间有一个更好的交流平台。
社区其实应该是用成长来陪伴成长，变得越来越好，不是说你交付完了这个事情就完了。所以对于上坤来讲，我们的5G成长社区，首先它是可以成长的，第二它是精美的，加上智慧、人文以及生态整体的成长社区，让这个成长社区来伴着我们的业主。从可能是单身的到了结婚两个人，到了三个人，到了老年人一起共同的生活，我想这可能也是我们未来想创造的这样一个终极置业的社区。
产品领先、效率优先，这是我们上坤第三个五年战略规划最关键的八个字，在今天的房地产竞争环境下，仅仅有产品领先就够了吗？
显然是不够的，所以对于下半场来讲，除了你的产品要好，我们认为它是一个底层的逻辑，它是一个基本点。同时要有整体效率优先，可以用杜邦分析法来看整体的效率优先，因为时间关系我就不再展开了。
可以看到其实它有三个部分，第一个大部分，利润除以销售净利润率是产品溢价能力，也就是同样的地段、成本你能不能比你的竞争对手卖得价格更高。
第二个方面，销售除以总资产是周转率，其实就是你企业的经营效率；第三是资本除以股本是杠杆能力，也就是负债能力，所以对于上坤来讲，我们提倡效率优先的运营体系。
杜邦分析法作为我们上坤的一个运营管理的圣经，怎么能把整体的运营效率提升起来，可以看到我们的关键词，提效率、促增长和保质量。所以品质的坚守来说就是你的产品力和效率的创新，创新是什么？
其实我想说一点，这是我特别喜欢的一句话，你以为你的竞争对手是友商吗？实际上随着政策的变化，这个时代、客户需求也发生变化。过去所有的成功模式可能不能促进我们今天的成功，甚至会成为我们今天的瓶颈。
所以对于上坤来讲，我们要求所有组织保持对外部敏锐的洞察。对于我们地产的坚守和创新，总结一下，上坤是具有强大的自我纠偏能力和自我更新能力的学习型组织。谢谢！
主持人：接下来，即将登场的嘉宾是慕思寝具用品有限公司总裁姚吉庆先生，他演讲的题目是智能家居、智能未来，引人为本的家。
姚吉庆：尊敬的各位嘉宾，大家下午好！在今天上午到下来大家一直在谈地产行业的重构，包括刚才三位所谈到的，我觉得两个关键词，一个是品质，一个是创新。
我觉得在地产重构当中，以人为本的智慧的家或许是一片蓝海。尽管在去年到今年这个市场环境非常的难，但是不管面对什么样的难题，都不丧失对美好生活的向往和要求，这是我想表达的一种生活的态度。
不管做地产也好，做家居也好，我觉得做地产是做梦想的家，这个梦想的家是吃得好、住得好、睡得好，但是最核心的问题是住得好和睡得好，所以慕思就是要做这样一件事情，让人们住得好和睡得好。但这是基于人工智能的住得好、睡得好，这就是我所谈到的卧室的空间和客厅的空间。
我们有两大品牌，第一是慕思寝具，另外一个品牌是CALIA，是沙发品牌。这个沙发品牌是意大利的一个品牌，这个品牌在欧洲有53年的历史，它相当于奔驰、宝马级别的，在欧洲目前是做的最大的。
很多沙发中的创新，都是这个品牌所创造的，特别是一些功能方面的创新。
大家今天所看到的沙发以为就是坐的地方，其实它最核心的问题是解决人在坐的过程中对脊椎的保护问题，当你沙发位置不太合适，深度、高度不太合适的时候舒适度会受到很大影响。
而且人的脊椎的弯曲各个方面都会受到很大的影响，所以第一个就是要用这样的品牌用人体工学的设计，不仅要坐得好，坐得舒服，更重要的是要符合人体工学。
第二个空间是卧室，在家里面最重要的是睡好觉。慕思有十五年的历史，其实在床垫在全世界有150到180年的历史，弹簧床垫是美国人发明的，搞了很多年。
但是慕思做的跟普通床垫完全不同，做一种个性化的量身定制，根据每个人身体状态的不同，都可以做这种不同的定制，通过这种私人定制使得每个人根据自己的身体结构、身体的特点，都能够找到自己合适的零压力的睡眠系统，因此他深度睡眠的时间可以很长，正是这个定位我们开出了全新的品类。
我们做的不是一个床垫而是一个睡眠系统，因此十五年当中，在全世界开了四千多家专卖店，而且我们在全世界做的不是OEM，而是让全世界的生产厂家为我们所生产。
所以我们整合了全世界的资源做这个东西，十五年时间我们在中国做到了第一，而且在全世界有二十多个国家，所以慕思卖的不仅仅是寝具，更重要的是健康睡眠的生活方式。
我们有让大家睡得比较舒服的卧室空间，再加上做的比较舒服的客厅空间，这两个品牌主要是解决这两方面的问题。
我们跟现代定制的家私有很大的不同，我们不仅仅做针对不同人群喜好的风格定制，更重要的做个性化的定制。我们有一套测试系统，大概几秒钟之内马上就可以测试出来身体的每个参数，测的不是三维是多维，把每个部位数据准确测完以后，实现了整体的定制。
这个模特实际上是侧卧的，比较合格优质的睡眠系统必须保证你的脊椎仰卧的时候是一条曲线，侧卧的时候脊椎是一条直线。
三月份我们发布了新的产品，基于人工智能的睡眠系统，当你躺在睡眠系统上以后，它马上做人体的扫描。扫描以后就可以把身体的每个部位的参数扫描出来，扫描出来以后与慕思云进行匹配。
慕思云有680多万个参数和19万个睡眠模型，根据你的参数和睡眠模型匹配找到你最佳的睡眠模型，而且这个睡眠系统上有十二个气囊进行调节，马上会调整到最佳状态，通过睡眠的量化可以让你在有效的时间之内提升你的睡眠质量。
比如大家平时都比较忙，一天想睡八个小时是没有的，但是你想睡六个小时如何在有效的时间之内提升你的睡眠质量，这是一个功能方面的定制，我们的沙发和我们的寝具都是可以做这种功能的定制。
第二种定制就是不同的人群包括不同的圈层，其实他们的生活阅历不同，他的条件、喜好、装修风格不同，他需要不同风格的产品去匹配，我们也可以根据不同的风格进行整体的匹配，做个性化的风格定制。
总体来讲我们就会有两种，一个是风格的定制，一个是功能的定制。实现起来还还没那么容易，我们有整体的一套定制系统去实现，C2M的智能化数字功能去定制，最后大家可以看一段视频。
这是我们刚刚完成的，跟西门子、IBM联合打造的工业4.0的系统。我希望在房地产行业重构，在商业模式创新的过程中，希望我们能够携手合作，打造一个智能化的、以人为本的、个性化的家，来建立每个品牌的差异性。谢谢大家！
主持人：下面欢迎下一位演讲嘉宾登场，楷林控股董事、上海新楷林商务产业运营有限公司总经理王如民先生。
王如民：前三位是给大家提供住房的，第四位是给大家提供住房之后的生活保障的，我今天换个频道，我的主题谈办公楼。
尊敬的各位同仁、来宾，大家下午好！很荣幸再次来到美丽的博鳌，首先我给大家分享一个故事，就在前不久，杭州市的政府办公会上，很多领导在汇报，这时候市委书记突然打断说你不用讲了，我问一个问题，杭州人民幸福吗？
这个话题让在座各位顿时鸦雀无声，这句话对我触动很大，为什么？因为楷林这么多年一直在研究写字楼里面的人员如何幸福，因此这么多年关注写字楼的人民最大的幸福是我们楷林最关心的问题。
在座各位我看到了多数都是开发商，正常情况下房子建好了，卖完了交给物业公司管理。但是这是住宅的逻辑思维，写字楼肯定不应该是这样的一个逻辑。
由于按照住宅的思维逻辑，投资人远期的投资回报得不到很好的体现，他们认为我买楼的收益要通过更好的方式，让它回报率达到他期望上更高。但由于管理的问题，并没有让他的回报率实现更高，给他造成了很多怀疑。
这是管的思维，而不是营的思维，因此今天我在这儿给大家汇报，提出一个新的观念，从投融管退这四个词上最多的一个大的改变，一个词叫投融营退。
从管到营变化的核心是什么？我们理解的是，更多的由原来大家最为关注的空置率高，慢慢的会看到，通过经营的能力会体现到资产价值再开发。
另外真正的核心是关注到人的问题，因此我们楷林这么多年的研究成果，我们理解真正来讲，未来的物理空间最大的核心是办公人群的幸福指数，这决定写字楼的租金水平。
如何打造写字楼的办公幸福指数？楷林研究了一套自己的系统，这个系统叫人文生态系统，它总共由三部分组成，第一部分是场景more，第二部分是体验more，第三部分是链接more。
首先，我先汇报一下场景more。今天在座各位有一部分人去过我们企业，我们企业目前办公地点有三个地方：上海、郑州、长沙。
首先我希望大家用一分钟时间看一下我们目前的办公场所，知道今天的办公场景是什么状况，这是之前我请我们团队拍的小视频。
看了这个办公条件你们再看看，如果真正一个很好的办公室，你们觉得在这儿办公是不是感到无比的幸福？
其实这个办公室当中我们用的是云办公体系，一百个工位可以150个人使用，对人的关注更高，另外我们所有的家具全部用美国第一大家具，我们打造良好的生态办公环境，更多智能、高效的环境。
第二个场景是体验more，今天我更多想给大家汇报三个内容。
第一个内容，我们现在是幼稚园，写字楼我们首创；第二个我给大家介绍的是员工餐厅，可能大家认为员工餐厅没什么希奇的，我给大家汇报如何希奇，第三个集体保姆房我们也是独家首创。
首先，我给大家汇报一下幼稚园的问题。楷林为什么把写字楼上的联合稚屋，把写字楼安排为幼稚园？
其实我们认为，第一它更多是对女性的尊重和关爱，新加坡的地铁上有专属的女性车厢，深圳的保安机场有专属的女性安检通道，我觉得未来女性在人口当中的价值和地位应该越来越高，这是第一个。写字楼的女性还是比例偏高的。
第二个是，更多女性不是现在不愿意生孩子，我们做了好多调研，她是不敢生孩子，为什么不敢生？她生了没人管，没人照顾，另外照顾又非专业，我们现在的幼稚园是零到三岁的，是目前市场上最大空白，也就是刚毕业几年在事业正旺盛的时候，既要让事业上升，又要家庭稳固，这是第二个。
第三个，我们理解，让真正的女性职场可持续发展，很多女性青春埋没了家庭，因此这是一个关键。
还有一个好处，特别是女性朋友生孩子的假期只有半年时间，中间要喂奶再半年，都不知道去哪儿喂，都是抱着孩子去单位卫生间。这样的话，幼稚园就可以解决这些问题了，在楼上办公的人员在楼下喂奶，这是可以实现的。另外，上班之余还可以到幼稚园去看看孩子，这是我们打造的第一个幼稚园。
第二个，我们做的员工餐厅。员工餐厅是所有人员的最大痛点，我觉得很多人想去公务员队伍，也就是为了好吃饭，我认为是这么一个逻辑。这个痛点很痛，试想在座各位每天吃了多少地沟油，吃了多少盒饭。
第一，很多写字楼里要么没有餐厅，要么有餐厅也是在地下室边角料的地方，光说位置，先不说餐的问题，楷林发展到现在已经做了第三代的员工餐厅的标准了。
我举个例子，长沙楷林国际这一个项目有七个员工餐厅，另外我们拿出了1600平方米，大概一层到二层最黄金的商业空间做这个。每年牺牲了三百万租金做员工餐厅，现在把员工的幸福指数已经提到最高点，这是第二个。
我们找了中国最好、最时尚、最亮丽也是最健康的一家专业做员工餐的餐饮机构潘多拉，楷林和潘多拉合作打造了一个新型的网红的员工餐厅，目的是让所有的办公人群不要用健康换财富了，我们所有的一切就是为了提高员工的幸福指数。
第三点，集体保姆房。做写字楼离不开公寓的配套服务，这是楷林的独创，也是我们董事长走了全球之后给我们提出了一个新的观念。他说现在高端地公寓已经卖到四万+、五万+的价格了，一个保姆房要占十平方米，相当于占四五十万，折算一下，从投资来讲保姆房的空间是不值得的。
第二个核心，保姆房能解决保姆和主人之间的关系问题，把这些梳理清楚。后来我们研制了一套保姆房的配套功能，这个功能有几个关键点，一杯茶的工夫可以上楼进家服务。第二个保护了主人的隐私，随着时代文明，主人都不希望跟保姆坐在一个桌上吃饭。
另外还提到，随叫随到、相互之间生活当中互不干扰，保姆也有自己的生活，后来我们理解，通过这种配套的功能的实现，做特别高端服务的核心一定是高端服务的，文明是距离产生美，而不是天天在一起美。这是我今天汇报的more。
另外，除了上述内容我们做了很多之外，比如共享红酒窖和文化产品也做了很多。
我们认为写字楼的品质高低，第一取决于运营能力，另外运营的核心优势是我们要控股和参股一些自带流量，这是我们的关键，因此在座各位都问我了，你做的这么好，跟楷林有什么关系？
我们在想，你带着我，我带着流量，咱们一起合作，就可以实现现在现在的目的。
另外我汇报一下链接more，去年我在隔壁场合汇报过，今天我们再有一个案例，我们刚刚引进了一家独角兽企业APUS，APUS来了之后对我们影响很大。
它原来五百平方米，一年之后用了六千平方米，我们认为在未来的时候，我们一栋楼就不够用。APUS带着我们走向全国化，同时让楼上的客户形成了相互连接的合作共赢的更大可能。
和APUS的合作更多的颠覆了营销模式的改变，原来营销是先有楼后招商，现在不一样了，现在我是先有商再找楼。
大家知道现在最难的是局好做，人难请，其实我们要让大家认识是非常困难的一件事，况且还需要身份对等，还要有一个很好的道场，楷林做的一个事是一桌九个人、九道菜、999块钱，这一桌人只能请下一桌，下一桌只能请下下一桌，然后我们把这个事连接起来了。
这类的业务成了一个完全可持续发展的链条，我们做了一个素食宴就是打造这个道场，让客户之间有很好的连接的未来的长远发展空间。我们打造道场目的是从认识到牵手，从牵手到拥抱，从拥抱到联体，这也是我客户说的一句话，我今天跟大家共享。
总结一下，第一办公人群的幸福指数决定租金水平，第二从管到营的逻辑，第三人文生态系统，最后用我去年的一段话给大家做今天的结束语。
重要的不是所站的位置，而是所朝的方向，希望我们大家共同创造促幸福，共同分享幸福，越来越幸福。谢谢大家！
主持人：接下来有请贝壳找房副总裁左东华先生，他演讲的题目是行业共生，让未来发生。
左东华：大家好！今天我看大多数分享的应该都是开发商，都是做新房增量的，大家知道贝壳其实是源起于链家，今天我也分享一下从存量房的视角如何看待今天整个居住的行业，包括我们贝壳对这个行业的认知和现在做的一些事情。
我们知道中国的经济还是进入了一个新常态，就整个居住行业而言，我们认为新的生产方式和消费方式形成了新的产业动力，对于个人还是企业也都形成了新的发展动力，进而形成了我们定义为新居住时代。
你会发现我们整个的生产流通作业的方式都发生了根本性的变化，基于这种大数据和互联网，实现了万物互联，也让我们工作和作业方式从传统的农耕式作业真正的进入了新居住时代。
我们一直在说我们定义了新居住时代，到底它是如何定义的。
对于新居住时代的定义，我们认为随着居住行业中平台型企业的崛起，整个行业的数字化水平会逐渐的提升，同时行业的基础设施也会日益完善，在平台上多品牌的协作共生成为一种可能，并且大家会共同的来推动整个行业服务者职业化的进程，并且整个行业的业态也会更加多元化。
我们认为新居住时代，行业整体的效率以及对外的服务效率都会得到显着的提升，这是我们的看法。
在大的时代背景下，今天贝壳还是定位于技术驱动的新居住服务平台。贝壳源起于链家，我们希望能够将链家过往沉淀了十七年的相应的运营管理能力、品控的能力以及我们数据分析和产品技术的能力，能够推广给我们所有平台上的合作伙伴，来与大家一起共建行业的底层的基础设施。
同时，我们平台上沉淀了大量的经纪人与经纪人，经纪人与客户交互的数据，同时也沉淀了大量的客户对于经纪人服务的能力以及服务品质的评价数据，所以我们也希望将这种数据能够整合起来，进而在平台上实现服务的协作化以及闭环化和我们的标准化。
我们其实期望将整体的人、房、数据万物互联，通过这些行业底层数据的打通、制造和分析，希望能够产生出更多的智能化的应用场景，例如楼宇的智能管家，类似于资产的智能管理，以至于智能家居以及智能装修，包括我们在社区内相应的增值服务都会获得相应的成长，我们不断地会推出更多智能化的场景，进而我们一起构建以消费者为中心的新居住业态。
在刚刚过去的2018年，去年被定义为产业互联网的元年，产业互联网的本质我们认为其实就是通过科技和大数据去改造传统的生产流通方式，进而希望让传统产业通过大数据、云计算、智能终端以及相应的网络优势来不断地去提升内部的服务效率以及外部的服务能力。
贝壳其实也是希望将这种底层的数据能力、产品以及运营能力能够真正地赋能给平台上的商家，来帮助商家能够实现五个现代化，即用户在线、产品在线、员工在线、服务在线以及管理在线，真正帮助平台上的商家提升自身的运营效率和运营能力，进而来助力行业升维。
同时我们也会为所有合作伙伴提供相应的营销、运营、业务、人才、交易和成长，相应的六大赋能，而且可定制、可选择，这种柔性的服务链来帮助我们的品牌实现能力的增长，来建造自身的核心竞争能力。
同时，我们都知道今天贝壳定位于品质居住服务平台，我们与传统的信息平台有非常本质上的不同，我们知道这种服务型的平台其实有一个核心的职责，对于平台上所有的发布信息的质量要负责任，同时我们也要有能力将平台上服务者的方差最小，进而给消费者提供有保障可预期的服务品质，为此我们在过往十几年的时间里也锻造了一些核心的能力。
起初链家那个时代打造了交易行业里的一些关于物件、人以及服务流程的标准，2014年我们整个公司来推动整个行业从标准化到数字化的进程，今天也取得了一些相应的行业里的核心能力，例如我们的楼盘字典。
从2008年开始尽早楼盘字典，今天我们也是业内唯一的真房源数据库，我们用430方字段完成一套房的数字化，今天我们在全国也已经覆盖了325个城市，45万个小区，收录的房源数突破了1.8亿套，同时全国现在有25万经纪人在线，实时的对于房源数据库进行维护。
我们为了提升用户在线上找房的体验，我们也自研了如视VR，我们的VR产品其实是可以在线上最大限度的还原了今天房屋的每一个细节，可以让用户在线上有自由游走的状态，一点卡顿感都没有，我们今天通过VR看房，VR代看，VR讲房可以让客户在线上有身临其境的感觉，VR代看可以保证用户线上实时看房，并且针对房屋优缺点进行线上交互。
我们在全国的94个城市我们建立了交易中心，有1800多名交易管家做线下的交易服务，我们在后端的产品端，今天你在贝壳上的每一个商家成交的二手房，你成交之后在贝壳的APP端都可以看得到整个单子下一步的流程，包括交易手续、交易备件及税费的情况，同时我们也在跟各大银行开通银企直联。
今天我们跟九大银行总行达成合作，在全国五十个城市我们可以实现线上的预审批，同时提升整体后面批贷的效率，这是我们在交易端。
我们相信随着行业数字化水平不断地提升，除了效率的提升以外，其实是可以因为数字化的水平不断提升可以沉淀大量的数据，而这种数据会反哺整个线上的流程。
同时我们通过这种线上流程的反哺，数据的累积可以达到推动整个行业的智能化，今天我们也做了很多的尝试，大家可以感受一下我们APP的AR讲房功能今天通过AR技术提升整体经纪人的作业效率是可预期的。
（图）这是一个用户的找房动线，今天我做交易服务做的是闭环的管理，所以我可以看到用户购房的全生命周期。在一个城市，我们可以看到每套房是卖给谁，卖了之后，业主去买哪套房，通过大数据底层的画像分析，我们会知道每一个小区每一栋房每一个户型之间的关联。
同时也会知道真正的从底层洞察我们客户的需求，去为客户找到一个理想的家，行业知识图谱我们刚才也说了。因为沉淀了大量的数据，我们今天对于一套房有433个维度的房的模型，我们有一个107个客户的描摹，所以今天不论服务二手房业主还是服务开发商，每套楼盘每一个房哪个经纪人更了解这个房，同时也知道哪些客户需求与你更匹配，进而提升整体的成交效率。
（图）这是我们未来家的产品，它主要基于如视VR做的一个在云端渲染的智能化的装修的服务。在三到八秒就可以对于线上的VR房源进行装修的渲染，因为我做的是三维数据采集，所以能萃取出来每一个家具每一个物件的情况，例如每个凳子的报价，产品是什么样，这也是我们AR的应用。
我们下半年就可以推出来，可以让用户来DIY他自己家里的装修和设计。
以上的数据是过往的十五个月贝壳取得的一些成绩，相对于这些数字，其实我们更加关注的是这些数字本身的质量如何。例如我们今天在平台上已经有188个不同的大大小小的品牌，有2.78万家门店。
这些品牌门店上到平台之后它的效率和效益有没有提升，同时我们现在已经连接了25万经纪人服务者，这些服务者上到平台之后，他们的专业技能以及职业尊严是否真正的提升了，这都是我们真切关心的点。
我们其实也是希望我们的KPI不是这些冰冷的数字，而真正的是价值观和对行业的贡献，希望能够构建一个协同共生的行业生态，我们还是强调共生型组织，今天看共生型组织有四个核心的特征，第一个就是互为整体性，第二是整体多利性，第三柔韧灵活性，第四效率协同性。
今天基于互联网和大数据万物互联，我相信没有一家企业可以独善其身，在经济行业任何的经济品牌也是如此，任何一个企业的生存发展都离不开行业间以及行业内的合作，更离不开整个客户的价值参与。
共生型组织其实是一种基于客户的价值创造和跨领域的价值网的高效的合作的一个组织形态，其中成员彼此之间其实是互为主体，资源共通、价值共创、利润共享，进而实现单一品牌或者单一组织无法实现的高效的快速的发展，高水平的发展。
这也是贝壳的宗旨，我们也是强调命运共同体，也希望今天连接到平台上的每一个品牌在平台上都可以得到更好更快更强的发展。我们说的共生不是平均生长，而是在一个大的环境下有一个公平环境下的优胜劣汰。
所以贝壳通过硬科技，去构造行业的基础设施，进而这些平台上的品牌如果想真正的脱颖而出，它还是要构建它自己的核心能力，我们说其实成就品牌的软实力。
我们认为在经纪行业平台的软实力或者核心竞争力有四个因素，第一个是差异化，今天你对B端或者C端产生了哪些差异化，服务的差异化还是产品的差异化。
第二是网络效应，今天你的站立半径或你的覆盖半径到底是三平方公里还是一个小区、一个城市还是一个城市群，这都是一个重要的选择，第三个是品牌内部的协同效率、合作效率是不是最优。
第四则是服务承诺，你是不是对B端或C端有硬承诺，去倒逼你自身品牌服务能力的成长，进而不断地去满足用户的关键点，来提升品牌价值，这是今天我们去看的品牌如何去提升它自身的软实力。
最后，我们也希望在未来能够携手更多的合作伙伴一起为了有尊严地服务者更美好地居住而一起奋斗，谢谢各位！
谢谢大家，更多精彩将在后面的直播。
主持人：尊敬的各位来宾，每一个人心中都有一个房地产的未来样子，无论是拥抱科技，还是连接教育，或者是新兴的康养大健康概念，在地产重构时代，未来由我们描绘。今天下午第二场主题论坛的主题是：创造未来：科技、教育与康养潮流。首先进行的是演讲环节，有请第一位演讲嘉宾，海尔智家生态平台大客户地产副总经理杜海丰先生，演讲题目是“海尔智慧家庭，定制美好生活”。掌声有请。
杜海丰：各位领导、各位嘉宾，大家下午好！我是海尔集团大客户南区总经理杜海丰。
今天跟大家汇报一下海尔的智慧家庭，大家对它的理解就是物联网，物联网是1995年的时候比尔盖茨在《未来之路》这本书里面首次提出来的，在2005年突尼斯世界电信联盟正式提出了物联网的概念，自此物联网正式走入了我们每一位的视野。
海尔在物联网这个领域里面是走得最快的一个企业，尤其是在家电领域。大家如果关注海尔的股票，可能会关注到从今年7月1号开始，青岛海尔股份有限公司已经正式更名为青岛海尔智家股份有限公司，这说明我们在整个未来的发展路径上有了一个重大的改变。
在世界500强，包括世界品牌500强等等发布行业的时候，海尔已经变为了一个物联网生态平台这样一个行业，而不是大家所熟知的家电行业。
杜海丰：今天针对物联网大的前提下，海尔智慧家居如何突破，给大家进行一个汇报，分为三个维度。
第一是物联网引爆始于智慧家庭。从目前世界公认的三大物联网场景，主要是工业制造、智慧家庭和智慧城市。和我们息息相关，我们接触最深的就是智慧家庭，尤其是2019年可能称为智慧家居的元年。
今年有很多做手机、互联网的企业都已经介入到智慧家居这样一个领域，可能各位的感触比较深，尤其是使用华为、小米手机的，可能有华为音箱、小米音箱等等，可以通过语音AI进行控制，这已经是智能家居的一部分单品。
海尔不仅仅是做一个单品，我们在智慧家庭全方位的解决方案上有所突破，我们认为未来物联网的发展肯定是要从智慧家庭最开始进行引爆的。我下面给大家整体汇报一下海尔智慧家庭的实践与探索。
首先是我们的战略落地，海尔在全球的智慧家庭里面取得了很多不菲的成就，在家电领域里面，我们处于全球Top3的状态，近几年我们在海外也进行了一定的并购，也丰富了海尔产品层次的覆盖，再加上我们在产品宽度上的覆盖，所以目前海尔已经成为家电行业唯一一个能够解决你家庭当中所有品类、所有需求层次的企业。海尔在今后的一段时间之内，无论是甲方的采购需求，还是每个人的家庭需求，海尔都会进入。
这里面最重要的一点是我们已经把自己定义为一个物联网平台企业，而不是单纯的家电制造业。这一点代表着海尔在未来变革的决心，这也是作为一个民族品牌优先革新的一种荣誉。
杜海丰：第二，海尔的智慧家庭实践探索，海尔的智慧家庭到底是什么呢？我们的意愿是“创全球物联网第一生态品牌”。海尔是目前行业第一家把自己定义为物联网生态品牌的企业，我们要解决的就是在万物互联的时代到来之前，我们把海尔的产品和我们的终端用户进行完全的交互，把我们的用户背后的生态和海尔集团所整合的工业云平台，包括我们的社区云平台，以及智能家居云平台，包括海尔整个生态体系，和我们的用户之间进行直连，在万物互联之后，海尔能够真正地和我们的用户黏度是最高的，实现用户与海尔之间的完全链接。
我们做了哪些事情呢？5+7+N。
5是以我们的家庭空间、生活空间作为切割，包括厨房、客厅、阳台等等。
7是生活所需要的场景、品类，比如说空气、水、家庭的洗护等等，这7大场景给我们解决一些智能方面的东西，当然现在只是从单品到一个单纯解决方案的阶段。
N这个框架就比较大，它是关联到我们在全屋空气解决方案背后，包括我们和空气产业，和区域的城市的PM2.5、紫外线等等的数据链接，然后反馈回来给我们的用户，提供一些推荐的解决方案。
其实真正的智能家居未来可能是一种全方位的AI智能，也就是通过大数据给用户一些推荐，当你走进这个屋的时候，这个屋的空气环境，水的环境已经第一时间告诉你了，它给你一些建议，是否要开空调，是否要开启热水器等等。
我们现在觉得这些方案可能在终端，在我们的用户身上还没有真正的落地，但是我们已经在一些样板间，在一些展示平台做了展示，尤其是今年我们跟万科、恒大这些智能家居需求走在前列的企业进行了一些连接。这是我们未来重点要推进的一个产品方案和解决方案。
杜海丰：海尔的智能家居有什么优势呢？我们是在海尔U家大平台的基础上进行整个产品生态的和。我们在北京那边有400多人的研发团队，每年投入数亿的研发，主要是解决智能家居的研发，最终把我们所有的产品整合到用户所需求的订单框架之内。
现在我们首先是给我们的B端用户提出解决方案，我们在全国已经做了大约100多个智慧家庭的样板间，这个主要是用于我们在一些高端楼盘，包括以科技、未来为主体的楼盘，这样给他们进行一个产品的解决方案的服务。后面如果我们的各位开发商需要更深入了解的，欢迎大家到青岛去看一看我们真个公司的情况，这里就不做过多的介绍，我给大家看一个简短的VCR。
杜海丰：这是我们现在已经实现的智能家居的应用场景的展示，目前对开发商来讲，可能不是所有的场景都需要用到，但是从研发的角度来讲，我们都需要把这些场景深度的研发下去。虽然说现在可能在场景落地的过程中会有一些问题，但是从未来的需求上来看，这些场景事实上都是改变我们未来生活品质最重要的东西。
我们做这些事情其实不是海尔独立来做的，我们把这些事情做好之后，对我们的客户和行业，甚至对整个社会都能起到很大的作用，因为物联网的未来是整个城市的推进，从智慧家庭来讲，它只是智慧城市的一个组成部分。
海尔从10年前开始进行了全球的收购，现在海尔旗下可以提供全方位产品解决方案的有7个品牌，第一个是新西兰的斐雪派克，第二是GE家电的平台，现在已经被海尔全资收购，第三个是卡萨帝，这是注册于意大利的高端品牌，这是完全由海尔控制的。第四是海尔，这是大家都耳熟能详的，Candy是我们今年收购的平台，还有Leader和AQUA这两个品牌。从斐雪派克的基础焦点，到高端的家电都可以满足大家的需求。
杜海丰：第三，不止于智慧家庭。智慧家庭做好了，对用户、企业和社会来讲是解决了一个互联网生态，包括物联网生态，包括用户生态到企业生态，大并联、万物互联，万物互联不仅仅是物品，它也是生态上的连接，不仅仅是硬件的连接，也是软件的连接，所以智能家居的场景是我们未来的方向。
可能大家最近一段时间比较关注中美贸易战，其中始终热度未减的就是华为，华为之所以热度这么高就是5G，5G时代的到来和5G的应用，对智能家居的应用是很好的促进作用。在未来5G技术的应用会把整个智能家居产品的落地推进得非常快，我们已经不能用3G到4G升级要这么长的时间来看待，5G可能顺近会改变我们的生活，我相信未来整个智慧家庭会与我们每个人都息息相关，也许在不久的将来，智慧家庭就会成为像我们今天各位的手机一样，跟我们的密不可分的产品，或者是成为生态平台的链接产品。
最后感谢一直以来对海尔支持的企业和各位家庭用户。希望大家有机会到青岛考察海尔，重新了解和认识海尔，这再也不是大家过去在《海尔兄弟》动画片里理解的海尔，也不是大家在看到现在的这些家电品牌的海尔，而是一个全新的海尔。
主持人：接下来有请复星康复养老集团CEO董岩先生为我们带来分享，复星康养大健康布局分享。
董岩：非常高兴跟大家分享一下复星在康复养老方面的一些经验和做法。康养涵盖的面比较广，包括康复、养老和疗养，今天是一个地产方面的论坛，养老行业跟地产行业息息相关，我们今天讨论的题目和观点就集中在养老产业。
大家知道中国这一轮的老龄化可能是人类历史上绝无仅有的一次挑战和巨大的商业机遇。从中国的人口老龄化的进度，可能过去有很多的报道，大家可能都知道，关于这个大的数据里面有两个点，我想跟大家再特别分享一下，一个是关于老龄化的判断标准，以前大家经常按60、65岁划分，现在业内也越来越多的采用65岁的这个概念，当65岁以上的人口达到整体人口的7%到14%之间就叫一个老龄化的社会。
还有一个数字是12%，大家看到中国65岁以上的人口到2000年的时候就已经达到了7%，实际上就已经进入了老龄化的社会，但是从政策到产业对养老产业的关注最近一两年才开始火热起来。
大家看看全球，在老龄化已经提前来到的美国和日本，当他们的65岁以上的人口达到12%的时候，整体养老产业有一个飞速的发展，我们看到在中国很快就会达到这个养老产业快速发展的拐点。所以未来的趋势，真正对养老产业来讲，实际上未来已来。在上海65岁以上的老人已经到21.8%，大大超过了这个比例。
董岩：中国的老龄化除了咱们说的人口结构快速的老龄化带来的挑战和数据带来的挑战以外，中国还有两大自己独有的特点，第一个特点是人口结构变化特别大，我们的结构供应非常不合理。
以前提到养老，都是民政部负责的针对鳏寡孤独的托底型的养老，所以很多专家说，中国社会的矛盾就是一大批以50后、60后、70后为主的新财富的拥有者，我们可以给他叫中产阶级，这群人的父母，包括他们为自己养老生活筹划的时候，我们肯定不会再选择公立的养老机构，三四个人住一个屋，每周吃两顿肉菜还算改善生活的形态。因此现在面临的挑战就是满足中产阶级有质量的服务供给目前是严重不足的，这一点对中国的挑战非常巨大。
还有一点挑战，就是现在很多的老人的身体并不是特别的健康，这也是从全球同比来看的，之前有一个卫健委的数据，2018年之前人均的预期寿命是77岁，但是人均的健康预期寿命只有68.7岁，大概有8年多的时间是一个带病生存的状态，也就是在这个阶段需要有很强的医疗和服务来进行保障的，这是需求端。
董岩：另一方面，中国医改改了这么多年，真正我们在医疗服务保障的供给端是存在巨大问题的，一方面我们可以看到右边是一个金字塔的结构，就是比较高效、有效的医疗健保服务体系，从急性期到急性后期，到居家和健康的管理，应该是一个金字塔形，也就是说从政府的投入一直到机构的服务能力，应该是一个金字塔形。
但是中国是彻底倒过来的，中国有世界上最大规模的三甲医院，我们有世界上最多的核磁的高精尖的设备，我们可以做很多的手术，但是从医院出来之后，你会发现康复、护理机构、居家和社区服务机构极度欠缺，这是倒金字塔的挑战。
面临这种巨大的老龄化和巨大的挑战，解决方式从全球的范围来看，已经有明确的路径，就是要实行整合式的照护体系，英文叫Integrated Care。这个整合照护体系做得最好的是英国，英国的国民享受比较好的健保服务，如何在国家没钱的情况下还能保证比较好的人口的健康管理，就是实行这种整合式照护。
整合式照护有两个维度，一个是通常意义上考虑的从急性期到急性期后服务，到社区和居家的健康管理，有一个比较完整有效的链条，这一点特别好理解。大家都知道在医院监护室一天可能要花几千块钱，普通的医院要几百块钱，回到社区和居家的时候可能每天就几十块钱，这是一个直观的体现。但是它在背后隐藏的你的服务能力、服务的流程的组织，以及各方面的保障体系的衔接，是一项庞大的系统工程，这一块必须得靠政府主导，靠企业和个人家庭的共同参与，才能够建设成这样一个服务体系，实际上国家就是一个最大的保险公司。
如何能够用更有效的钱，能够把更多的人口的健康高效地管理起来，这是突破未来中国人口老龄化的一个非常重要的问题。所以另一个方面，所有搞大健康的企业到未来一定要跟保险公司联合，因为只有这样，你的商业逻辑才是顺畅的。
还有一个维度是横向的维度。尤其是在社区和家庭的时候，你会发现他的原来的狭义的照护和社会广义上的关怀，比如说衣食住行、所有的保障、各方面的体系，如果客户要想获得比较好的服务体验，他是需要你完全来打通的。
所以说整合式照护，一个纵向的逻辑，一个横向的逻辑，既是世界上践行得比较好的国家解决的方式，也是复星集团做康养产业的指导方式和策略。在这个过程中，养老产业关于它的未来具体的市场规模有很多统计的渠道，但是有一点是肯定的，就是养老市场非常巨大，当老年人口达到1/3的人口的时候，他的衣食住行消费都可以纳入到养老产业，这里面可能看到有非常赚钱的企业，比如说旅游、娱乐等等。但是复星想要撬动这么大一块市场，最最重要的是你的核心的服务运营能力。
董岩：复星对养老产业的布局可以追溯到2012年，当时我们跟美国最大的养老集团共同合资在上海成立了一个各占50%的机构，创立了一个服务品牌叫星堡，到现在已经有7年了。
复星有一个特点，它的内部强调赛马，强调灰度，因为这个事情重要，可以孵化出多个团队来赛马，一直到2016年的时候，我们把复星其它所有做养老和急性期后服务的团队进行整合，成立了复星康养集团。
目前我们已经形成了三条产品线，涵盖了急性期后全流程的服务能力。其中星堡是主做养老业务板块的，我们还有一个星健，以后会做医养结合，复星是行业内第三大的医疗服务集团。还有一块是蜂邻，主要是关注社区和居家这一块，复星康养旗下目前有这样三条主要的产品线。
我们把整个眼光扩展到复星集团来看，因为复星集团在过去的20年一直就是围绕着家庭客户的健康快乐打造生态圈，所以目前复星集团大健康的生态板块里面，复星康养也是重要的组成部分，跟我们的制药、养生等等形成了很好的组合，这是复星康养布局的情况。
董岩：下面我利用几分钟的时间给大家再简单拉回到我们的微观层面，复星开展业务的特点是大处着眼、小处着手，我们所有的产业集团发展起来，都是特别的关注0到1这个阶段。
第二个阶段才做1到10或者1到N的事情。0到1的阶段，我们重点就分享一下如何打造星堡的0到1。我们认为经过过去7年团队的努力探索，星堡具备了可扩张的1的基础，它有三个方面：
第一个是星堡的文化价值观和它的魂。我们创立星堡这个团队的时候，就特别喜欢它的文化价值观。我们认为不管面临什么挑战，生命就是不断地成长，这一点是跟我们原来对于养老的认知特别不一样的地方。我们那里有一个老年客户，他70岁的时候还在做高空跳伞，90岁的时候我们还组织他到美国去旅游，这种精神我们在座的各位希望我们的父母甚至我们年老之后要享有的一个精神状态。上次我到我们的星堡社区里面看到一个非常感动的画面，一个偏瘫的老人在柱着拐杖学跳舞，这是我们的文化价值观非常重要的一个魂。
董岩：第二是在养老和服务运营上的精细化。我以前经常参加一些养老的论坛，我发现有一点我不是特别习惯，在跟养老同行交流的时候，大家特别愿意跟我聊情怀，情怀很重要，但是养老产业也要有经营和商业的思维。
现在可以说星堡作为品质养老的项目里面，我们在市场上是能够做到单店盈利的，这一点在市场上还是比较少见得，因为我们面临的很多合作伙伴企业家，他们最大的问题就是说你这个养老，在运营的过程中，如果老是不盈利，我贴一辈子也贴不起。
在这一点上可以自豪地说，复星康养旗下的品牌，尤其是我们的星堡，我们的利润率可以做到20%以上。当然这一点并不是靠跟客户的高收费换来的，我们的价格在市场是一个中端的价格，我们就是靠我们的精细化运营的模式。
经常有客户参观星堡问我们的照护比是多少，我们没有固定的照护比，我们一直强调一个概念，叫FTP。养老机构最大的成本就是人力的成本，我们的人力运营成本一直是变动的，是根据客户的情况来配备你需要的服务，而需要的服务折算成工作量，倒推回来就是员工的数量。所以这里面是我想强调的一点，就是说我们现在星堡这个产品，我们认为它达到了这个1，是因为已经完成了单体运营的能力，我觉得这才是作为商业化发展，产业未来有出路的一个很重要的方面。
董岩：第三是星堡从成立之初就承载着以后作为产业发展的平台和连锁扩张的要求。我们当时给星堡下的要求也是比较苛刻的，让他们用帕萨特的价格打造出奥迪的品质，同时还要能盈利。在这个过程中，还要有一个规模化的扩张的能力。因为复星做康养机构并不是说给超高端认识做那么一两个，而是面向着大量的市场，如果你做的品牌或者是服务运营能力不能复制，对于复星集团的意义就等于没有。
我们认为现在星堡已经能够完成复制能力，这个复制能力就是两方面，一方面是管理平台化，我们在初期的时候就承担了一定的初期建设的成本，把它所有的配置用平台化来打造，这方面有两个好处，一方面能够很好地满足他的标准化，就是他以后再往外扩张的时候，有一个很好的质量控制。
再有一方面能够极大地降低他的扩张的成本。因为我们现在在项目上连财务和人力的人员都不需要配，都可以用这种平台化来进行管理。所以说它有一个扩张的需求。
在这里也打一个小的广告，明天下午的分论坛上，我们的康养的执行总裁，也是星堡的创始人之一，他会给大家做一个详细的关于星堡运营能力的分享。
中国这一轮的老龄化，包括现在房地产的挑战都是比较巨大的，我们在这里面希望能够跟在座的各位同仁一起努力，共同面对这个挑战。但是另一方面也是希望能够共同地抓住这次巨大的产业机会。
主持人：掌声感谢董岩先生。接下来继续演讲环节，有请曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁、新鸥鹏教育产业发展集团总裁李战洪先生为我们带来分享，“在变与不变中生存”。
李战洪：现在是一个大变革的时代，我们如何生存，今天就这个话题跟大家探讨一下，最大的变化就是现在已经有开发商向运营商转变，不管是康养还是科技等等，以后都是往运营商的角色转变，这一点很重要。
我参加博鳌论坛十多年的时间，我和很多嘉宾不一样，有些嘉宾是每年一个观点，每年一个主题，我经常可以一个观点讲10年，而很多专家是每年变一个观点，我的一个观点可以讲10年，回过头看，我讲的还是对的。我们讲变与不变，在这个行业发展的过程中，一定要知道哪些是变，哪些是不变，如何在变与不变中生存，这是很重要的。
现在是一个迅速变化的时代，不变就等死，如果变又有可能是找死。
李战洪：我们来看行业中的变和不变，分为三个阶段。新中国成立以来49年的时间，在房改之前我们基本上没有变化。房改之后，到2015年政策特别野蛮，基本上不出什么政策，或者很少有政策，他咬紧压挂狠狠地研究，可能出了几条，这已经是很大的政策了。
但是整体来说政策是简单的，市场很复杂。其实就是一个复杂，有些叫周期性调整，我们说解放军来了，你等着周期就行了，就像广东的荔枝，一个大年之后就是一个小年，小年之后就是一个大年，节奏踩准了就行了。所谓解放军来了就是大年来了，你解放了。踩反的人就是大年的时候你在做生产，小年的时候你在销售，正好踩反了，所以你发展不了。
2015年是特别重要的一年，我们说用最便宜的钱拿最便宜的地，赚一波周期的钱，从2015年开始。从2015年之后，市场反而变得简单，就是只有一条线——涨。当时政策就变得特别复杂。所以变与不变，大家一定要把握好。
李战洪：在市场的趋势里面有两个方面特别重要，这也是在10年之前我就说过的数字，就是一手放和二手房的成交比例。当二手房的成交比例远远低于一手房的成交比例的时候，它是快速增长期。但是进入成熟市场之后，就看两个指标，第一个指标就是看一手房和二手房的成交比例，美国在三年之前是1比3，现在是1比4。
一套新房的成交，带动4套二手房的成交，这时候它的城市化率已经是83.4%。所以说这个市场趋势怎么样，城市化率不到75%，一二手房的成交比例不到1比3，这个市场还是可以看好的。
我们说变与不变，过去轻易成功或者巨大成功的经验，将会成为未来发展的障碍，这一点大家慢慢会体验。别以为中国地产不会“变心”，它已经在变心，开发商已经开始向运营商转型。
不要在断头公路上奔跑。什么叫断头公路？以地产为主题，而且以地产为载体，这叫断头公路。什么不是断头公路？比如说我以健康为主题，以地产为载体，以教育为主题，以地产为载体，以文旅为主题，以地产为载体，这就不是断头公路。我说的断头公路是以地产为主题，以地产为载体，你将会进入红海，万劫不复。
行业集中度之战，这一战里面很多企业会死掉。
李战洪：还有一个变化是开发商会在行业增长率中死去。
在2012年之前，行业的增长率是在15%，2012年到2016、2017年，包括到去年之前，是7%。今年最新的数字是1.8%。在这样的增长率的情况下，现在的规模增长基本上停滞不前，所以这时候看你做几个市场，很多企业会在这个时候死去。
会死成什么样呢？这一页也是讲了很多年的，大多数开发商将会死在趋势之中，它是什么趋势？未来的开发商只有3000家左右，现在是8万家开发商，全国660多个城市，每个城市平均有121家开发商，以后每个城市可能就只有3到4家开发商。
开发商会在进入城市的错误选择种死去，从12345到54321。城市是有10%的面积、20%的人口、30%的GDP的贡献率。在现代都市型产业和现代服务业里面占了40%的比例，50%以上的流动人口进入城市，是进入中心城市，就是强三线城市。我们未来城市的选择，一定是从区县到强三线以上，一定是中心城市战略。
我这里有一个例子，有一家20强房地产开发商投了几百亿进去，他的两个主要总裁现在都已经离开了，就是因为他投入到三四线城市，投了几百亿进去，只有30亿回款，你越到低级别的城市，你投多少你都要不回来。
很多开发商会在无知无畏中死去。大家不研究新房和二手房的成交比例，你最后怎么死的都不知道，希望大家研究一二手房的成交比例，因为这对开发商来说很重要。
李战洪：我们明道之后才能优术，要明白这些道理，我们怎么活呢？有三点，一是构建优势的趋势性竞争力，第二是要做产业链，也就是我们做“项链”加工厂，把文化和教育等等一颗一颗的珍珠链起来。第三，在中国这个土壤里面，没办法产生全能冠军，中国这个土壤里面，大多数都是依靠单项冠军谋求更多的资源。能否拿到某一个单项冠军，至少拿到前三名，以后才能生存。
在变与不变中我们牢记三句口诀，第一，紧紧围绕文教未来做文章，以文教卫为主题，以地产为载体。我们几百年、几千年的时间构成了一座老城，改革开放40多年，形成了一座新城，下一个10年往哪里去，这就叫趋势，这把握了这个趋势很重要，简单来说就是退二进三，进三就是现代服务业和都市型产业，它的核心又是文教卫，文教卫就是健康、医养康养。第二是打造自己的单项冠军方向。第三，出规模不如出模式，企业一定要有自己的模具，在现在和未来的时间里面，你要应对行业剧变，你一定要开模具，开出一个适合自己发展的模具，开出一个具有独特竞争优势的模具。
地产、教育、健康、文化这几个领域加起来的市场是非常大，算下来有30多万亿，这个市场巨大，你的企业能否同时做这四个市场，做教育、健康、文化市场，以地产为载体，这是将来的发展趋势。
李战洪：谁是曲江新鸥鹏？它的全程是曲江新鸥鹏文化教育控股有限公司，这个企业是在国进民退的过程中，在各种资源受到影响之后，采取混改组建的公司，我们现在变成国有控股的公司。是曲江文化和新鸥鹏相互赋能之后组建的，它的使命是打造中国文化教育第一品牌。
它下面有5个集团，三家上市公司，有文化教育集团、文化商业集团、文化旅游集团、文化会展集团、文化演艺集团。
我们现在有10余个自己的IP，它是靠IP来创造城市需求的。第一个是大唐不夜城，我们打造的是千秋中华情的IP。现在大家可以看看大堂不夜城，这是中国第一步行街。图中左下角的陕西大剧院投资了13亿，现在每天的人流量平均50万，最高达到95万，它顺便带来的消费在100亿以上。
第二个是大唐芙蓉园，这是文旅产品，央视春晚西安分会场就是在大堂芙蓉园举行的。
第三是文化演艺集团，它打造的是城市第一礼，天下第一迎宾盛典，习近平去了两次，印度的总理、克林顿希拉里、德国的总理全部去体验过。还有我们的城市双Mall、教育Mall。
再一个是文化会展中心。
再一个是新鸥鹏的教育，中国的千万家教育机构唯一被国家商标总局确认为著名商标的，就是我们的巴山系，我们的高中生百分之百考入一本，这么多年最差的学生都要高出一本线50分，我们是92.3%的学生考如985和211的大学，今年这个比例达到了95.3%。
我们还有大学、产业园，还有教育城、国际人才港。在中心城市我们打造国际文化区，在大家都在做产城融合的时候，我们已经在做产城人三位的融合。
我们后来还做了产成人文的四维结合。
主持人：谢谢李战洪先生。接下来有请今天下午最后一位演讲嘉宾，他是彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官唐学斌先生，演讲题目是“京东、360看中彩生活模式”。
唐学斌：大家下午好！随着时间的推移，留下的人已经越来越少了，留下来的人都是真爱。
这次大家到博鳌来，可能都怀着一个比较忐忑的心情。现在我们看到整个世界有很多的不确定性，特别是中美的贸易摩擦，还有香港的问题，对我们现在的经济带来了非常大的不确定性，组委会也非常善解人意，在中午吃饭的时候专门把慕思作为我们的赞助商，希望给大家贡献一个好的床垫子，能睡好觉。
在现在这个环境下，地产行业还是有一个非常亮眼的地方，那就是我们的物业管理行业，刚才碧桂园服务的李长江总说他们的市值将近500亿，比大多数房地产公司的市值还要高。今天我也在这里汇报一下，彩生活最近做了一次闪配，360领衔投资。还有京东也是一同入股彩生活。为什么在这个时间点，这两家互联网巨头看中彩生活？我今天也把这个小秘密给大家揭开。
在今年7月19日，彩生活和京东旗下的京东物流、京东数科和360安全在资本和业务层面达成了战略合作，以每股5.22港元向京东、360分别定向增发7115万和2296万新股，涉及的资金是3.71亿和1.2亿港元。
很多人问我京东和360入股，对彩生活意味着什么？我说这两家互联网巨头入股彩生活，在我看来比彩生活在2014年6月30号登录香港市场对我们企业的影响更大。因为他们两家公司的加入完善了彩生活另外两个不可或缺的板块，一个是我们有黏性的产品，另外一个就是我们社区的信息安全，这两块都是彩生活在现有的人才、团队、资源、技术都无法达成的内容。
我们和360主要是要共同打造全新的社区安全体系，360也是希望能够进入到实体的安全。而对彩生活来说，我们希望我们社区业主的隐私是在能够得到安全保障的情况下来进行，因为未来万物互联，大量的AI摄像头和各种各样的智能硬件都会进入到千家万户，其实这时候的信息安全非常重要，可能我们积累了几十年的经营成果，很可能因为一次安全的泄密事件而一夜崩溃，所以我们也非常愿意利用360的技术来加强整个平台的安全性。
唐学斌：和京东一起，京东看中的主要是彩生活的社区场景和巨大的社区的资源。彩生活在今年已经开始和京东的一些产品进行合作，用彩惠人生作为一个流量转换器，将业主的消费转移到业主的收费上面。这也是京东看到了一些数据以后，觉得和彩生活融合起来，能够更加优化它的整个产业链条，为社区提供更好的服务。而彩生活更需要京东的产品、京东的服务、京东的物流，所以未来我们会把京东到家，以及京东的前置仓、京东物美等等纳入到彩生活的平台上。
京东和360为什么在这么多公司里面首先看中的是彩生活，来投资入股彩生活？其实这还与彩生活过去所做的工作有很大的关系。就像我演讲的题目，他们其实看中的是彩生活的社区服务模式。
彩生活的模式是什么？其实这是很多开发商想把它的物业管理公司变成一个有价值的物业公司的必然之路，我认为可能从长远来看，就像前面这位演讲嘉宾说的，未来10年能够经得起推敲的，仍然是我们要把一个物业管理，特别是一个传统的物业管理变成一个现代服务业，变成一个能够面向千家万户提供精准服务的平台，这样的企业才有价值。
唐学斌：彩生活在过往主要是做了这么四个方面的工作，一是要把我们管理的社区建成智慧社区。要通过基础物业变成社区服务的入口，把和业主接触的门禁、电梯、停车场等进行智能硬件的升级改造，将社区的人财物事都要进行数字化和互联网化。
第二是要把社区里面各种各样的社区服务人员变成订单制，如果说我们不能够让我们的保安、清洁工未来复合成为其它的服务人员，其它互联网巨头也无法在一个社区生根落地，所以我们要把所有的基础服务的人员变成一个自雇的小的公司，让他们能够按标准化订单进行接单，多劳多得。这样未来其它的产品服务进入到社区，我们线下的人员就能够协助这些企业的产品落地。
第三是我们必须要有一些自己的流量转换的产品。如果说我们卖京东的产品，其实我们没有任何的优势，我们卖金融产品，也没有任何的优势。但是三年前我做了一个非常简单的尝试，就是帮助我们集团卖P2P的金融产品，我们刚开始卖的时候是没人买的，但是我们结合收物业费的场景，把存几万块钱就可以免物业费的产品推出来，一年就突破将近100亿的销售额。有这样一个流量转换的产品，有工具，你最终才能聚合其他的产品和其他的服务。
但是作为社区的一个真正的管家，如果说我们要通过渠道去牟利，其实业主也是会反感的，所以最终我们的流量如何来转换，还必须要结合社区来找一些变现的产品。到今天我可以说彩生活也没有找到非常好的变现的产品，未来还需要很多的聪明人帮助彩生活一起在社区找真正能够盈利的产品，实现这个流量变现。
彩生活就是把前面这么一些内容，围绕社区的业主，建立这么一个完整的生态体系，然后来带动整个社区服务，能够进入到每一个业主的家庭。这就是我们前面说的以智慧社区作为基础，以人员的订单化作为另外一个抓手。通过彩惠人生这样一个流量转换装置，最终形成劳动能够量化、商品的交易能够量化、利益能够及时分配的社区服务的平台。最终的流量变现，我们希望是在房子、车位、金融方面找到一些落地的产品。
唐学斌： 为什么我们一定要建智慧社区？很多人说智慧社区会不会就是一个APP？我说肯定不止是一个APP，APP没有任何的意义。如果说物业公司纯粹是为了打造一个APP，可能你会花很多的钱，但是根本没有任何的流量，更不会有什么交易，所以APP并不是我们做智慧社区的根本。
我们做智慧社区，是要让整个社区变成一个智慧的场景，也就是说我们要能够通过智慧社区收集社区人员的信息，收集社区各种各样的变化的信息，然后把我们各种各样的事物能够通过各种各样的场景巧妙地植入进去，这样的智慧社区才能够变成有意义的智慧社区。
老实说智慧社区大家都在谈，但是都落不了地，为什么落不了地？因为它的成本非常高，我们可能建成一个真正的智慧社区要投几百万甚至更多的钱，但是这几百万如何能够回收，这多新的物业来说可能不是太大的问题，但是对于一些老的物业来说，基本上是无法实现的。所以如何能够把我们的投入，能够带来营收的模式这是智慧社区建设的一个最高的门槛，如果这个问题不能解决，智慧社区永远是停留在口号上，永远不可能落地。
有了智慧社区，还要把线下的人能够变成互联网的人员，当然彩惠人生这个去年推出的产品，它就是把业主购物变成免物业费的流量变换的装置，这其实也是京东看中这个产品一个很核心的地方，他们认为它能够把京东的产品无缝的和我们的社区服务对接起来。
最终我们希望能够联合商家、合作伙伴、运营中心，还有我们的业主，一同构建一个服务千家万户的普惠的社区。彩生活希望能够在智慧社区建设方面，帮助大家利用彩惠人生这个产品解决物业收费难的问题，帮助物业管理实现多元化运营，这是我们彩生活追求的方向。
我相信未来会有越来越多的物业公司寻求上市，彩生活希望我们这些需要平台、需要产品的公司能够和彩生活合作，我们愿意成为这些企业的基石投资者，我们一同把这个社区服务做起来，把整个物业行业做成未来中国的一个大的产业，非常有前景的产业，谢谢大家。
主持人：掌声感谢唐学斌先生。演讲环节到这里就告一段落，接下来进入第二场讨论环节。
房地产前30年的高速发展，昔日的巨大成就奠定了未来的强大基础。新经济时代科技、互联网加成之下，未来30年，这个行业又将呈现何种景象？尊敬的各位来宾，本场主题讨论会的主题是：2048，未来30年地产畅想曲。
接下来，有请主持嘉宾上台，苏宁投资有限公司董事总经理、不动产投资总裁 蒋海洋先生。以及参与讨论的嘉宾，实地集团联席总裁 罗剑威先生；亿达中国高级副总裁 于大海先生；商汤科技智慧城市事业群全国房地产业务副总裁 杨广伟先生当代置业(中国)有限公司总裁助理、北京地区公司总经理 孙帆先生；好屋集团联合创始人、集团常务副总裁 陈兴女士；开元国际物业管理有限公司总经理、万象美物业管理有限公司总裁 黄玮先生。
谢谢各位参与讨论的嘉宾，下面请蒋海洋先生开始主持这场主题讨论会，本场主题讨论的时间是40分钟。
蒋海洋：感谢各位，我是来自苏宁集团的蒋海洋，这个环节由我来主持。今天听了一天的研讨会，上午的各位专家、学者对房地产的宏观形势，包括未来的房地产的企业怎么样实现突围，怎么样实现下一个10年的增长，都提了不少的建议，总体听下来，上半场是喜中带忧，前途是光明的，道路是曲折的，需要房地产的同仁一起抓住机会往前来推进。我们这个环节是一个畅想环节，主持人给我的题目是“未来30年地产行业的发展”。
邓小平先生从80年代的时候就已经畅想了未来的前景，当时都是住公有住房，他畅想了有私人住房等等的情况。当然在座的嘉宾不可能像邓小平那么伟大，但是至少我们可以畅想一下未来10年在房地产行业当中怎么发展。
在这个过程当中，我觉得当下的房地产行业出现了很多的变化，特别是过去10年大家都反馈到的，整个货币的总量超发，大量的货币充斥到这个市场，使得资产价格往上走。
第二个是房地产的高歌猛进，从2008年金融危机之后，中国实现了4万亿、8万亿的突破，2008年到2016、2018年，整个房地产行业高歌猛进。
第三个是移动互联网的深入开展，在移动互联网当中，很多房地产开发商，包括在座的很多同仁都进行了跟互联网深入的植入。刚才彩生活的领导也提到了，包括360、京东等等对他们进行了投资，我们苏宁在线也布局了苏宁小店，跨界走的比较多，我们觉得互联网已经到了更新提升的阶段。
我们这个环节讨论的嘉宾既有传统开发商，也有产业开发上，还有科技公司的代表，还有物业公司的代表，是多元化的生态，构成了我们整个讨论的环节，希望大家能够从咱们各自的产业、各自的企业来看，未来5年、10年，你们认为房地产行业怎样用技术带来新的突破。另外就是咱们在行业的发展过程当中，还有哪些阻碍和壁垒，需要房地产同仁进一步突破的，使得下一个10年更好的发展。
首先有请商汤科技的代表，商汤科技是中国最头部的人工智慧的公司，今天他来到我们房地产论坛的现场，杨总，您从科技企业的角度来看，怎么样跟房地产企业结合，未来10年你认为中国的房地产行业应该怎么走？
杨广伟：还好你问我是未来10年，不是未来30年，因为到了商汤之后感觉这个变化比其他的行业更快。我是2016年到商汤的，当时的人脸识别主要应用于一些显示的场景，而现在广泛应用在智慧城市，包括在阿里的刷脸支付等等众多场景，已经实现了在更多场景、更加精准要求的场景的落地。
在这个过程中，商汤也跟地产的众多场景发生了非常多的接触，说未来10年，我觉得人工智能一定会给这个行业带来非常大的变化，而这种变化无论是物业管理还是我们的智慧家居、智能家居，产品上的变化，甚至包括我们的产品的管理上，服务模式上，包括我们的地产商做多元化发展的时候，我们对价值的创新方面会有更多的方向。
就像我们原来无法想象，咱们每个人在淘宝、京东上每次浏览形成大数据一样。在人工智能时代，我们每次在线下出现的痕迹，以及没有发生交易的情况下，所有的这些记录能否通过人工智能的方式实现对管理服务和企业创新的提升，我觉得可能不用10年，在未来3—5年之内就能看到一些有价值的落地。
商汤科技已经在2017年给地产的一些小场景的应用，比如说我们在案场、办公的应用，已经实现了人工智能在企业当中从到1的突破。也相信随着人工智能行业的发展，以及今天这么多有很好想法的前辈们一起突然，会形成人工智能在我们的地产行业中进一步落地。
蒋海洋：您觉得未来科技能把房地产颠覆吗？或者说您认为未来房地产行业不跟科技结合，会出现什么样的状态？
杨广伟：首先房子是用来住的，就像现在的政策一样，我们是拿来住的，不是拿来炒的。同样我觉得科技会让我们的房子更加具有灵性，科技会让我们的房子变成无处不在的管家，或者是他能理解我们的一个伙伴或者朋友。而颠覆地产，我们觉得至少我们需要一个房子，需要一个家给我们遮风避雨，需要我们的办公区域、购物中心实现我们的需求。所以我觉得人工智能不会实现对地产的颠覆，但一定会让我们的地产变得更加有人情味，会让我们的家变得更温馨，更加理解我们的需求。
蒋海洋：我理解就是咱们的技术可以迭代，从传统开发商的角度，怎么看待科技对房地产行业的影响，或者说咱们在科技的领域未来有哪些投入？
罗剑威：今年是5G的元年，它对智慧社区的意义是什么呢？在物联网发达之前把两类人不怎么在网上的数据变成了线上的数据，在线下黏性最高的一类是退休之后的老人，第二类是学龄前儿童。
在过去，我们说互联网1.0，包括2.0进入移动互联时代，APP我们已经做得非常极致，但是今天我们无论说8亿网民、9亿网民，跟这两得人关系不大。到了5G时代不是发明新的APP去上网，而是通过互联网的技术，让他们无感上网，把他们生活的痕迹能够用新的技术，在他们无感的情况下上传到网上，这是一个技术突破。
这个技术突破对我们服务好客户，研发产品有什么优势？我们过去发现无论是京东、阿里还是淘宝等等，通过移动互联获取的用户的信息，在5G时代我们也可以拿到老人、小孩和家其他人员的信息。
我们现在也在谈怎么变现，这里面是一个商业模式的问题，彩生活在这方面做了很多的尝试，我谈谈我的理解，因为我2012年创业之后做了智能物联网的公司，也比较有幸做了粮价独角兽的公司。在AIoT的商业模式下，我想可能要按顺序产生三类的优势，第一是数据的优势，第二是在数据的基础上产生产品的优势，最后一个是变现的优势。
数据的优势，有很多企业在尝试，他们在水平流量上尝试获取数据，比如说我现在有几千万的用户，但是数据量很大，你往下深挖很难做出爆品，也很难做出真正变现的产品。我个人的观点，在智能社区这样的领域，可能不见得是我们最合适的客户。如果我结合AIoT的技术，我对每个客户的画像的了解，维度是非常多的，而了很多用户产生的是连续的数据，这是物联网产生的巨大的生产力。
在这样的基础上，我们可能对长期生活在这个失去里面的个人也好、家庭也好，以及跟谁去有一定黏性的用户，包括有可能只是来到这个社区的一个访客，或者是一个快递小哥，或者在社区附近的零售商场买了一个东西，他可能都是社区里面的用户，我们都可能会捕捉到他们的信息。
这样一个多维再加上连续数据，就会产生一个数据优势，在这个基础上我们再琢磨基于数据怎么产生产品，才能变得更加精准和更有意义。我们今天都在谈人工智能，人工智能如果落到产品开发和应用上，最大的价值就是精准地了解用户和精准地推送。
最后一点是怎么变现，大家有各种各样的尝试，我个人的观点，我们可能要琢磨一下这个方向，在社区里面非常复杂，我们可以想到的变现的东西非常多，但是能产生爆品的，我们的观点是，还是要围绕刚需，比方说在社区里面真正的最大的刚需，最大的痛点是什么？我们前面有专家谈到了养老的问题，社区的养老是一个巨大的社会问题，我们不可能把老人都送到社区以外的养老机构，大部分中国人的习惯还是在社区来解决，社区的养老怎么解决？社区的医疗目前也没有很好的解决方法，包括学龄前的教育，大量的刚需是一个方向，在智能数据的基础上深挖，我们是有机会做出这种变现能力很强的爆品。
蒋海洋：罗总从传统的房地产领域切入科技的研发，通过数据端的储存、数据端的平台化，使得在社区领域能够有所发展。
我想请教亿达的于总，作为中国比较头部的产业地产的发展商，亿达未来怎么跟整个科技、物联网、园区结合起来？
于大海：来参加今天这个活动之前拿到了今天讨论的话题，不由得一惊，因为这个话题上面写着“2048年”，我实在看不到那么远，我的第一个目标是争取活到2048年，然后再预判2048年这个行业会怎么样。但是我愿意借今天这个机会从亿达所处的产业园区开发商和运营商的角度来看待行业的趋势和变化。实际上无外乎探讨时代和科技对我们这个行业带来了哪些影响。
亿达中国是专注于产城融合发展21年，到目前为止已经在20多个一线和二线的省会城市开发、建设和运营了4狼窝个产业园区，产业面积超过1200万方，我们的世界500强的客户100多家，包括近百家行业百强，还有几百家上市公司。我们直接带动了高端的就业人群达到30多万，每一天我们和这些国家战略新兴产业企业客户和企业人接触，在我们的实际工作当中，我有三点深刻的体会，就是我们目前所处的这种时代和科技，对我们行业的变化。
于大海：第一点体现在客户所需要的物理空间的变化上。过去我们的物理空间几乎是相对固定的、封闭的。但是现在我们的客户所需要的物理空间，更多是经济的、共享的，过去我们一个园区有200家客户就可以装满了，现在同样的面积，需要400家客户，因为科技的进步，使得我们客户对租用面积产生了缩减的趋势。
比如说我们的工位和员工数之比，已经从过去基本是1比1，下降到2/3，乃至于个别的企业已经达到了1/2。因为总有一部分企业的员工处在出差和外勤的过程当中，现在他们回到自己的公司办公室，不再是直奔自己过去固定的那个办公位，直接用工牌一刷，马上系统就告诉他你现在到几号工位去做，而且他桌面上的电话马上切换到他自己的号码。甚至是根据不同企业的客户，在不同阶段，男女比例的不同，我们节省了大量的面积，做了很多可移动、灵活安排的男女的卫生间的厕位。比如说今天女员工多了，我们同样还是这些厕位，但是可以更多的移动变化给女性的员工使用，这些都是我们现在感觉到科技进步对物理空间的影响。
第二是对人文环境的影响。我们的客户、员工现在需要的人文环境更加跨界和多元。昨天我在理事沙龙的闭门会上就讲到，我们的客户是从关注性价比到关注效价比，也就是过去单位面积有多少个工位，到现在关注我的环境是不是能够最大限度地去激发员工的创造力、提高劳动效率。
在这样一个过程当中，逼着我们企业在运营、管理的手段上必须把打造跨界的生态圈、产业资源池作为我们首选的目标，通过搭建跨界多元、资源共享、产业共赢的生态体系，让所有参与其中的人，包括政府、企业客户、潜在客户、上下游和关联企业、行业领袖，包括企业的员工，都能够从中获取自己所需的资源和服务，使得我们以一个组织者的身份去推动行业的发展，和企业共同进步。
于大海：第三，企业的业务模式和工具更加智能和互联，过去我们从开发、建设、投资、招商、运营、物业全链条的环节当中经过20多年的实践，我们的核心能力应该集中体现在招商和运营上，过去我们在这些方面更多是依靠人对人、机构对机构这些线下大量的业务来开展。
在过去常年关注致力于智慧园区建设的基础上，我们在深圳做了一家公司叫易达云图科技公司，主要就是要致力于成为全场景的智慧园区的服务方案提供商，综合运用大数据、互联网、云计算这些科技手段，包括园区提升产业活力，帮助园区丰富运营管理手段，帮助企业快速成长，也帮助企业人实现美好生活。
在这样的过程中，技术手段的应用会是我们未来更多的选择，所以我们现在在招商平台的搭建上，我们的2/3依靠的是全球乃至我们现在重点发展的国内的大规模的企业客户群体的资源库，必须要通过多个平台的大数据去掌握，同时依靠我们自己研发的开发体系，能够捕捉、抓取、识别、分类和推介到我们在全国目标城市里的多个园区，实现我们招商的信息化和智能化。
蒋海洋：下面请教一下当代置业的孙总，我们也知道当代置业还是一家偏向科技地产的开发商，咱们在介绍当代和科技结合的时候，我还是想回到我刚刚的问题，房地产企业或者是房地产行业在科技时代碰到了哪些挑战，这些挑战怎么克服？
孙帆：当代置业从创业伊始就是关注绿色科技的开发企业，就像刚刚于总说的，我们可能没有办法想象30年后技术能给行业带来多大的变化。当代做绿色科技是中国最早的一家，比朗诗、金茂都早很多，我们从2000年做恒温恒湿绿色节能的产品的时候，业内以及客户都不是很理解，我们在那个阶段就尝试了建筑领域的很多新的技术应用。
大家都知道目前中国一年在开发过程中产生的能耗，接近整个社会能耗的50%。我们做绿色建筑，当代目前大概30多个不同星级评定的绿色建筑，经过能源审计的，一年大约可以节约5400万度的电，可以节约400万吨的碳排放，我们未来希望继续把我们的绿色建筑的技术不断地扎实，同时也响应国际上最先进的C40正气候影响的计划，这是2015年欧盟在斯德哥尔摩提出来的，就是要做近零能耗的建筑。
目前当代置业也在自己的项目里面与清华大学等高等学府进行合作，利用商业进行被动式建筑的体系的搭建，同时利用光伏等等先进的科技手段进行一些主动式建筑的补充，让我们这些建筑一年自己消耗的能源可以由技术来更多地补充，减少建筑本身以及社区对整个社会和环境的影响，我们希望未来几年能够持续地把这些技术进一步做扎实，能够大规模地在住宅的开发中进行应用，包括商业开发中进行应用，把我们的能耗不断地进行降低。
这既是企业的经济效益，因为我们的物业运营自己有一套能源管理的系统，可以让我们的设备稳定的情况下逐年降低我们的能耗，逐年降低我们的费用，这是一个盈利的方向，另外也是对整个社会气候有一个很积极的影响。
孙帆： 除了我们做自己的绿色建筑本身，我们也在尝试拥抱互联网，用高科技提高我们的运营水平。
当代置业在每个产品上都搭载了不同的绿色建筑的技术，我们现在也结合了互联网云平台的技术，研发出自己的绿色科技云平台，可以实时监测全国所有项目，每个月、每个季度、每一年的设备以及能源运行的情况，实时地进行调整，根据不同的气候，由计算机来制定更稳定、更经济的运行状态，达到又能节能，同时又经济又稳定的运营效果。
另外我们也孵化了一个51VR的AI公司，我们用高科技的AI技术为社区做AI的安防解决方案，利用一些人脸识别的技术，一个是提供更便利的服务，一个是让社区的安全等级、安全系数得到稳定的提升。这是在当代的房地产开发主业里面的应用。
同时因为地产是一个链条既长又庞大的行业，我们也整合上下游的资源，基于自己这20年来对建筑、城市的理解，我们也参与到城市的交通智能管理、老旧建筑的恢复、老旧建筑的运营，都是通过这些高科技的互联网技术来实现的。
对于未来5到10年的规划，希望通过自己的努力，让更多的行业、更多的房地产企业能够参与到绿色科技建筑的队伍中来，能够开发更多的节能的建筑，能够减少对环境的影响，另外也拥抱互联网的技术，以更先进的技术来合作，让我们的客户出行、居住能够更加便利、更加舒适，这是目前我们对未来5到10年的规划。
蒋海洋：感谢孙总，刚刚几位专家都是从技术领域谈了跟房地产的结合，我们知道好屋中国是在房地产经纪领域最早拥抱互联网的，在一些模式创新方面，他们可能有非常多的心得，我们也请好屋的陈总介绍一下好屋，包括从房地产中介领域怎么来看下一个10年房地产的发展。
陈兴：我想此时此刻先跟各位分享一个我这两年用了百万学费在商学院学到的三个信息。因为我们今天的主题是讲30年后，第一个来自沃顿商学院分析的信息，30年后中国的男性将会比女性多出4000万人口，所以我觉得有人欢喜有人忧，生了女儿的父母可能是招商银行，但是儿子的，丈母娘要求女婿买房，依然在30年后买房系是一个趋势。
第二个有价值的信息是，曾经我们房地产市场或者开发商有很多大量要去海外发展的，或许不需要30年的时间，中国国籍将是世界上最值钱的国籍，中国也会成为最安全的国家，或许我们还能见证我们的国运达到最佳的状态。
第三个信息是，人类最大的竞争对手不是你我，而是机器人。
这三个信息也引来了我们很多的思考，刚刚主持人在问模式。我叫陈兴，在7年前好屋刚刚初出茅庐的时候，我跟各位一样在台下认真地学习，第二年我站在这个讲台上跟各位分享好屋的经纪模式。每年我都会坚持做一件事情，到现在已经是第七年，就是参加观点的博鳌论坛，一方面是学习，另外一方面是自省，还有一块是跟各位的连接。
陈兴：这个话题我思考有三个结论，对于房地产行业，整个商业的逻辑不会发生变化，所以我们在房、客、场这三点，我个人的观点是，未来30年，房将趋于多样化。
30年后我已经是60多岁了，在座的可能有些人已经到70、80岁了，我的女儿可能也要将近30多岁了，我来的路上跟我女儿说，她说希望30年后给我的孩子要提供不需要楼梯、不需要电梯的房子，直接用滑滑梯上去，用升降机上去，家里有机器人跟我互动。我觉得类似商汤这种AI或者是科技+的部分，一定会应用到房地产更多场景，满足多样化的定制需求。我父亲可能30年后就80多岁了，他说最希望是像朗诗、当代这样的绿色、环保、健康、节能的产品。
主持人：今天下午的议程到这里就全部结束了，再次感谢各位的支持和陪伴。
主持人：首先开始的是演讲环节，首先掌声有请第一位演讲嘉宾，建信开太平总裁、创始人辛磊先生，他的演讲题目是建信开太平——追究劳务生态变革领军者。
辛磊：尊敬的各位嘉宾，大家下午好！从昨天到今天听的全是咱们房地产的事，我听了两天基本上主题就是三个内容，第一个是冬天，第二个是大家在讨论创新，第三个大家在严峻的环境之下都非常在乎的是品质。
我在这里今天跟大家讲的主题，我觉得跟大家可能有些许让大家觉得可能温暖的东西，就是我讲的是冬天里的温暖，怎么样去创新，还有我们的品质是怎么样能得到保障。
建信开太平中国劳务生态变革领军者，这是我们未来的远景，我们现在做的最多是中国建筑劳务生态变革的领军者。现在中国房地产受到了各种政策以及环境的限制，所以大家在财务状态上压力非常大。
第二，所有做房地产最终归集都在于不管你设计有多好，它最终在中国传统的建筑行业之下都是靠我们半工业化的生产节奏做出来的，所以最终它的品质的好坏还是取决于我们中国的很多大批量的建筑农民工的管理和技能，而真正我们一个房地产公司能有多少管理员派驻在现场，能靠我们的总包，我们总包是铁打的营盘流水的兵，它靠传统的粗放的管理以及和我们业主的双向博弈到底能把我们的东西做到什么样的程度不好说。
所以今天我跟大家讲讲我们建信开太平这个体系怎样能够在这个冬天里给大家带来一些小小的温暖，怎样能够在创新的环境里能够给大家带来一些管理品质上的提升。
中国房地产市场无疑造就了一个时代的繁荣，带动了衍生产业的蓬勃发展，尤其是建筑行业，去年中国建筑产业大概是20万亿，其中建筑劳务产业大概是6万亿，房地产第一是金融，第二是建筑物的形成，建筑物的形成都是靠建筑施工企业带来的。
目前中国建筑整个行业是什么样子，为什么我们的工程管理越来越难，为什么我们现在所谓的好总包不管是央字企业还是民营企业，现在都是面临各种各样的不稳定和困难，为什么我们的建筑品质这些年设计品质可能在不断地上升，但是在施工品质上为什么会在不断地下降？
因为我们在到终端的时候，面临的几个问题，第一个，建筑工人逐年减少，老龄化日益严重，缺乏新鲜的血液，第二在房地产行业产业链里面，随着每一次政策收紧，最终我们在经济产业里面，我们所有的链条的负重都下放给了我们最终端的部分，也就是我们的建筑农民工，我们的劳务产业。
我们还有另外一个数据，去年整个建筑劳务产业大概一年六万亿的产值，而我们工人大概拿到手的工资只有不到2700亿，所以大家知道为什么现在到处都是劳务纠纷不断，安全事故频发以及各种各样的问题，最终我们看到的是行业压力、行业乱象和社会矛盾。
中国大概有三亿农民工，虽然我们房地产产业铁公鸡，我们建设产业空前发展的几十年以来，但是中国社会问题会越来越严重，而终端的问题越来越得不到解决，同时我们建筑产业也越来越难，房地产产业也越来越达不到自己心目中的目标，其实它是有根源的，根源就在于万丈高楼从地起，其实所有的万丈高楼都从工人的双手起。
越来越多大型总包也跟开发商一样在走自己的资本道路，在走所谓高大上的道路，但是在终端的产业管理上这二十年我们是没有进步的。
我们是中国劳务生态系统变革的领军者，目前我们在这个领域走在了最前面，首先是思想领军者，第二是技术领军者，我们现在给自己定性为生态的变革者、社会的慈善家、专业的领路人、农民工的工友。
我们这个企业是中国建设银行控股的企业，是建行的子公司，我是这个企业的创始人，这个企业原来我自己做了三年，中国建设银行去年的时候做了我第一大股东，第二是建筑产业工人管理服务平台的品牌领军者，只有管理好建筑产业工人的管理服务，我们将来整个产业链的品质的延伸才能够从下推导至上，否则无论大家选什么样的总包，选什么样的管理团队都有点像赌博，因为你选来的人最终落地者还是工人，选什么样的总包工人最终管理服务不好它的产品也是不好的。
第三是劳务数据分析和解决方案的专家，也就是说我们通过工人的互联网化以及我们所有横向纵向的数据调动，来有效的实现整个产业的工人管理提效，刚才说到了一个问题，我们中国现在所有的建筑工人，为什么数量越来越短缺？为什么现在我们越来越找不到工人？
不仅仅是工人数量在减少的问题，还有我们交易效率和管理效率低下的问题，只有通过我们的大数据和互联网管理把整个中国工人的交易效率和管理效率提上去，我们才有可能解决整个产业的问题。
第四，我们是劳务管理标准的缔造者和系统性的孵化专家，我们的终极目标和我们现在做的所有的事情就是农民工的产业工人化，也就是我们在真正的打造中国建筑产业工人的标准和建筑产业工人的体系。
建信开太平的三大功能体系，第一个是全链条的劳务管理与解决方案，在整个产业链资金短缺的情况下，现在事实上已经是很多的资金压力都已经下传到了最弱势的群体，我们从深层次解决大家的困难，也就是说只要是能够和我们一起来提高效率，解决问题的，中国建设银行、建信信托，我们会给开发商在相应的供应链金融里面给予帮助，而且是纯信用、无抵押、成本低。
最简单粗暴的说法就是说当我们都发现这些问题的时候，市场、金融环境让我们在座的开发商非常困难，这个问题还是得不到解决，那由我们来解决它，我们努力的和大家一起来解决它，我们可以在定向精准发放的基础之上，我们可以解决我们部分的金融融资问题，这是金融。
第二是产业，当我们所有的系统、工人的管理都在我们的平台之上，大家可以去畅想一下未来的管理环境，也就是所有工人在交易效率提高，那么在生产的很多环节上可以得到一个前所未有的畅想。通过我们的金融、互联网，实现真正的产业工人的输送，有效地解决了管理体系中的终端问题。
第三，我们还做了一个农民工互联网公益平台，我们改革开放这么多年，我们祖国的经济发展这么多年，为什么咱们去年的时候习大大、克强总理都空前的在倡导农民工问题的解决，就是因为在这个时代的发展过程中，我们中国付出最多得到最少的一个群体，他们一直还没有得到有效的问题解决，所以我们做了农民工互联网公益平台，从根儿上来解决这个问题。
全链条劳务管理解决方案，第一是全流程信息化，打穿劳务管理的黑匣子，降本增效，大家都知道建筑工程的管理，人、材、机、物都是透明的，最终双方扯皮纠纷最多的是人，最不透明的也是人，所以我们努力的让现场全场景透明化，将来可以大幅度的降低业主、总包和其他施工单位最终合约的纠纷，这是我们降本增效非常有效的一个方法。
第二是我们劳务资源的智能调动，刚才我跟大家汇报的一个数据，大家可以想象在我们建筑劳务，常规的叫包工头，在这个非常传统的产业里面，咱们从开发到最终形成的过程中，还存在各个交易的信息的非透明化带来的额外的成本增加，而我们未来的目标是提升所有企业的利润水平。
我今天上午听到一个专家的说法是，咱们现在开发商确实对于人力资源的容忍度比较高，可以花更多的钱请到更优秀的人才，这我绝对同意。但是现在既然冬天已经来临，我们所有的企业都面临着要提高效益，降低成本，所以如果能够从管理团队、管理成本的节约一直到最终交易成本的节约上我们能够提升企业的效率、利润水平，对我们大家来讲，这种创新我觉得在未来是有重要意义的。
这是我们自己做的一个事情，我们要让中国三亿农民工能够成为有档案、有培训、有评级、有权利保障、按月发薪的产业工人队伍，也就是先上来，再孵化，再输出，让工人习惯了能够在我们的交易环境里成为一个由过去被动的被寻找者而成为一个主动的资源获取者，这样的话整体从他们的技能到交易效率可以得到有效的提高。
当然我们最终的目标，是希望成为行业标准的制定者。尊敬的各位开发商，我今天来这里最终的总结就是三句话，第一个，如果愿意和我们一起在农民工这个事业上大家一起携手前进的开发商，我们中国建设银行、建信信托愿意在金融服务上给大家提供支持。
我们前两周开了三场发布会，目前第一批两百亿纯信用的信用贷款已经跟部分开发商形成了战略合作，这是第一个在金融方面的合作。
第二，我们希望能够跟各大业主能够形成有效的战略联动，也就是提高自身的管理水平，降低不必要的纠纷和扯皮。第三，我们积极的希望我们能够深度合作，现在也有一些大型的开发商上市公司说愿意和我们进行股权合作，但最终我们是希望寻找我们的联盟。
也就是说，中国三亿农民工的希望，其中大部分其实都是从事建筑产业的，接近40%。他们的幸福，其实也掌握在我们在座的这些走在食物链最高端的各位企业家、领导的手里，所以我希望我们能够一起在这个产业板块上共同前进，我们今天迈出的一小步将会成为中国三亿农民工生态改变的一大步，谢谢大家，希望大家积极的关注我们，谢谢！
主持人：接下来我们继续请出下一位演讲嘉宾，掌声有请中国奥园集团高级副总裁、奥园商业地产集团总裁张俊先生，他演讲题目是新时期房企发展的多维思考。
张俊：各位嘉宾、各位朋友，大家下午好！刚才我听了一下最后一个演讲，他们讲建筑业的市场容量是二十万亿，我在想这个问题，我们房地产行业的市场容量接近十五万亿，我问大家一个问题，为什么建筑业没有这么密集的调控，房地产有？
刚才我突然想到的一个问题，是因为行业的利润率还是因为房价是这个社会稳定的问题，究竟是什么问题会造成房地产行业有这么密集的调控，我们也从来很少能看到这个行业里面有这么密集的调控。
受到国家、政府这么频率，不管是力度、强度、频次这么高，我想它应该是个社会稳定的问题。通常我们在行业里面来讲有几类产品，或是几类行业是要进行调控的，粮食，关系到国计民生，还有武器、军火等可以举一些行业的例子出来。房地产行业到现在为止房价又有进一步调控的加强。
今天我想跟大家分享的几个主题，第一个，确定与不确定性。房地产行业企业家的应对能力最重要的一种能力是应对周期跟不确定性的能力，这是作为企业家一个最核心的竞争力，所以大家能看到2019年我们出现了很多黑天鹅的事情，为什么称之为黑天鹅？是小概率事情，事实上我们害怕黑天鹅，灰犀牛怕不怕？灰犀牛我们也怕，但是灰犀牛我们有应对，有应对的时间，它有一个周期，就像我们这个房价的泡沫一样。
但是我们都清楚，房价再往上走就一定会很危险，这就是灰犀牛，包括金融如果再加杠杆就会有问题，这叫灰犀牛事件。但它是可以感知跟预知的，黑天鹅事情就属于小概率事情，大家能看到中美贸易的恶化在去年就判断今年中美贸易的这种结果，应该是个小概率事情，结果它变成了大概率事情，这就是黑天鹅带给我们的影响，说明它逻辑发生变化，发生什么变化？
中美贸易是美国在作出双输背景条件下作出的决策，如果是共赢的话那就应该不会打，是双输，但是有一点，它认为它输得少我们输得多，它是这个逻辑，所以这个仗一定要打，这是第一个，这是不确定性。
第二个，我们现在政策调控的逻辑发生变化了，2016年9月份我们开始这一轮的调控，现在三年半过去了，以往都是三年半一个周期，一升一降或者一降一升，好象现在这个逻辑变化了，7·30依然继续调控。
现在我们调控的逻辑发生变化了，在以往站着的、蹲着的、趴着的都上来了，什么意思？整个行业的逻辑在向上走，所以你在那个时候作出不确定性只要胆大就行，有勇气就可以上来，房地产行业就是在这种背景下慢慢做大的。
现在我们面临一种新常态，我们要顺势而为，现在房地产政策的调控其实比拼的就是在做房价测试，就像水龙头，以往水龙头一下左的幅度很大，一下右的幅度又很大，现在更精准了，就让调控的波动更加趋于直线，所以在这种前提之下，我们应对周期跟应对不确定性的能力就会要求更高。这是确定跟不确定性。
张俊：第二个我说一下现在的焦虑性与安全性的问题，确实很焦虑，焦虑在哪里？过去我们狂飙猛进过程当中有很多企业快速的在四到五年以内就能做到一千亿，每年的增长都在百分之六七十，我们习惯了这种规模增长和速度。
但现在从新周期下如何去看待，未来怎么去做大怎么去增长，尤其在土地的前端我认为更焦虑，我们现在比拼的一定不是短跑，现在比拼的一定是长跑，我们需要韧性跟坚持。
现在可以看到的是，行业的增长率在放缓，我们应该适应这种增长率，以前的复合增长率百分之七八十要变成百分之二三十，要适应，而且要走得更坚定更稳定。
但是对于土地储备确实我们是很焦虑的，我们要发展。最近我跟很多企业家沟通的时候也会发现确实大家都很焦虑，它考验的是一个企业家的信心指数，信心指数从我们2018年11月份，如果用这个数字去描绘的话，我认为是0或者是比较低的，企业家信心在去年11月份的时候应该是降到了冰点，当时政策也见底了。
2019年年初恢复到1，恢复过来了，一点点，春节期间，2019年3月份我们又增长到2，企业家信心指数增长到2，那个时候大家能看到三四月份有一拨土地招拍挂行情，现在考验的依然是你的心态，包括你的反脆弱性，我最近在看一本书叫《反脆弱性》，就是你越挫越勇的能力，在战略坚定的情况下越挫越勇的能力。
第三个，产业化与专业化的问题。地产的产业化是必然，今天我们也看到了现在城市群及经济圈从中央到地方都有明确的方向，不像以前我们还要讲城镇化，现在大都市圈的特征跟特点是非常明确的，也就是意味着地产+产业是未来的趋势。
如何做好地产跟产业？它考验更多的是资源整合的能力，通常在讲中国的房地产不够市场化，有一些声音说对于跟客户需求的对接，在市场化程度上来讲不是太高，其实房地产行业本身就是一个大开大合的行业。一旦它的颗粒度高了，其实在某一阶段下，在我们快速增长的过程中其实不是这样的。
首先，在战略跟方向上一定要准确，然后才能落地到某一个业务的颗粒度，这才是合理的。所以今天产业化对于产业的认知，未来房地产的开发应该要站在一个产业链的角度去看待，对于地产如何把地产这个行业跟产业进行嫁接，我们现在跟政府沟通当中，一定要捕捉到政府的痛点。
政府现在的痛点是需要有产业，不管是我们现在提到的商业、文旅、科技还是其他的产业，这些是未来的趋势。中国的土地都是国有的，政府是最大的土地主，所以如果没有土地，严格意义上就没有未来，就没有房地产企业的未来。
所以未来依然考验的是我们的这种资源整合能力包括业务升维的概念，不要有单一房地产开发的思维，未来我们要有一个产业整合思维，需要一个宏观的大视角。
张俊：房地产行业有十五万亿的规模，现在对于大健康、大文旅这些行业进行整合以后，至少这个规模都在六十万亿以上。所以我们的市场容量还是足够的，从我们现在房地产行业的发展以及行业的规模，包括奥园最近几年，实际上在前五年就开始做业务布局，对于业务的布局，如何让这些业务能够纵向发展多业协同，这是未来考验我们作为地产开发这个企业包括企业家的一个很重要的能力。
业务的这种提前布局不是到了现在有趋势了以后才开始，要提前三到五年去进行业务布局，所以奥园作为复合地产的缔造者，在1996年就提出复合地产，现在这些产业板块都已经初见规模，未来它也会为我们的主业房地产开发奠定一个比较好的资源整合基础，这是关于地产跟产业的结合。
第四，新增量与旧存量。一个房地产的核心竞争力，如果从客户的角度去细分，它主要有三种，第一是大家非常熟悉的2C，这也就是很多行业讲，相比较制造业，相比较成熟一点的积淀或是制造业、通讯行业，例如华为，它说你们对于2C这块的能力是相对弱的，这个观点对不对，是另外一回事。
所以这是一个2C，通常提到的市场化导向基本上都是2C这个思维，但房地产行业是不是？房地产行业涉及2B、2C、2G，G是政府，对房地产行业来讲，对政府的专业能力是最重要的。
如果从排序上来讲我们如何做好新增量跟旧存量的关系就要做好2G的工作，就是你的产品模式、你的土地、现金流的盈利模式如何跟政府沟通，这是你未来支撑的观点而不是2C，所以如果排序上来讲是2G、2C再2B，2B是跟企业的合作，合作、并购等等叫2B，并购的能力，合作的能力等等。
最后一个我说一下高周转产品力，现在的高周转是更稳定、更有质量的高周转，因为面对着很多不确定性，包括政府对于控杠杆的要求。
所以现在的快周转应该有一个新的定义，它的速度相对会更慢一点，一定要在安全的前提之下进行高周转，提升产品力。产品力更多的是匹配的产品力，合适就好，产品并不是溢价越高越好，适配就好，不要超配。
最后一个就是个体性与组织性的问题，要成为一个基业常青的企业，现在已经过了英雄时代和个人的时代。应该是组织体系，赢在组织体系，要成为一个基业常青的企业就必须要有良好的组织体系，如何打造一个良好的、科学的、规范的科学体系，是我们基业常青的关键，谢谢大家！
主持人：接下来我们进入主题讨论会环节，产城、商业、文旅、养老、大健康，每一个新领域都是蓝海和未知之地，住宅之外，越来越多的版图正在被房地产占领。
尊敬的各位来宾，本场主题讨论会的主题是新产业、新商业、新经济，蛋糕有多大？首先有请主持嘉宾上台，他是福晟集团董事兼福晟商业集团总裁、复生地产集团执行总裁吴洋先生。
讨论嘉宾为，中国房地产协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云、合生商业集团产业执行总裁元喆辉、成都置信集团副总经理、四川康加旅居科技有限公司总裁符美华、中国奥园集团总裁、文旅集团运营总裁程耀、中国金茂商业事业部财务总监陈贇、上海易涟信息技术有限公司总裁朱珉、北大资源集团首席品牌官胡晓芳。
吴洋：商业地产行业发展这么多年，从中国的房地产开始，改革开放到现在，我们会看到这几十年的发展从百货时代走到购物中心时代，走到现在的新商业的时代，在这样的时代变迁中人们的消费趋势、消费观念包括消费模式都发生了根本性的变化，所以在这种变化下同时相对我们看到今天整个商业模式已经发展的很成熟。
另一方面，在每一次经济转型期，商业地产都面临着一个调整期，我们每次遇到经济下行期的时候，消费降级是否会对商业地产产生影响，商业地产应该怎么应对？
还有一个就是面对这样的重资产，我们的零售业绩在下滑的时候，资产价值怎么来体现，到底是注重零售业的业绩还是注重资产，在这种情况下就对商业地产有很多的问题。
我想第一个问题问一下我的老朋友中国房地产协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云，请蔡秘书长给我们做解答。
蔡云：慢长的一天会议终于落脚到商业文化旅游地产了，从商业地产角度来讲，我们看到2000年以来，当我们的开发企业以投资者的身份进入到中国的百货业，进入到购物中心这个行业来讲，开启了商业地产的时代。
我们知道在每一个城、县甚至每一个小区域都有百货公司，当时的投资是政府投资，而不是我们开发企业投资，这种时代开启了以后，到了2013年的时候，商业地产竟然进入了一个下行的成长周期，可以说在2000年，我们的商业地产增长率是35%。
到了2013年的时候，增长率是13%，2018年的时候我们竟然负增长了8%，再看整个商业地产从购物中心到2018年，大概全国的购物中心量是八千到九千的概念，因为我们在界定概念的时候它统计口径有出入。
到去年和前年，我们号称，平均每年我们的购物中心是五百家新增，但是真正达到开业的大概就四百家，所以可见到，商业地产是什么样情形。什么原因？
2013年以后随着各项政策落地，我们土地、供地收紧，还有市场消费的转变，特别是电商对实体购物中心的冲击，人们由原来购买消费的产品到购买消费的服务了，这也是一个巨大变化，我们不唱衰，但我们现在看看市场。
整个市场来讲，从电商对市场的冲击，到电商与实体的线上是共融发展，我们又进了一个新的时期，所以展望未来我们可以看到，商业地产、零售业、百货业等等竟然在它的起起伏伏当中仍然有它的发展空间。
第一个就是整个新兴产业的发展和现代服务业的发展将会拉动消费的升级，商业地产既掌握了生产环节又掌握了消费环节，同时我们最终的终端又在我们手里，所以说商业地产贯穿了整个生产、消费、流通环节。
我们只要抓住了市场的热点和这种消费的特点，就能在整个市场当中取得我们的优势。我们可以看到，现在购物中心大多是体验性的消费，大量是文旅商、IT等等的综合。
随着大数据时代的发展，以及对市场的需求，从供给侧来讲，我们做什么样的产品适合市场的发展，这是我们行业要思考的问题。所以我想未来的发展方向就是只要是我们深耕存量，精致增量，同时把握好整个运营，这是我们商业开发未来的一个非常必经之路，也是我们取胜的唯一出路，谢谢！
吴洋：我们一直以为商业地产是开发行为，实际上到了今天进入到新零售时代，从商业地产应该转入到真正的运营时代。下面请金茂的陈总就以上话题阐述一下您的观点。
陈赟：我觉得作为一个企业来讲，我们进入商业行业，首先要充满自信。在行业里面确实大环境不太好，因为同质化竞争太激烈了。
但是我们看到头部的20%的商场应该来说是非常有活力，非常让人趋之若鹜的一种标杆。我来自中国金茂的商业地产板块，今天也是第一次来到博鳌论坛，我觉得特别荣幸，特别看到行业里的一些前辈大咖在同一个环境里大家一起交流学习，我觉得非常的感谢。
中国金茂大家不陌生，八月底是金茂大厦二十岁的生日，中国金茂在地产板块去年冲破了一千亿销售额。
作为我们商业来讲其实并不是一个新的板块，我们在2013年就成立了，但是一直发声不是特别大，但是我们也有金茂会等产品线，也是厚积薄发的过程。
今年是中国金茂商业大发展的元年，我们刚刚制订了一个战略，围绕金茂城市运营商主战略的定位下，坚持打造我们商业IP，这样的一个主战略也是让我们金茂的商业人充满了激情和未来的一个冲动。
聚焦到这样的一个话题来讲，怎么样来做好商业，商业的未来在哪里，怎么做商业，我们自己内部的战略定义为CPI战略，C是聚焦消费者洞察的方向，我们要去看消费者到底需要什么东西，要深入的去了解，卖房子我们强调我们是谁，我们能带来什么。
商业的话，我们要跟消费者强调我们能为你们带来你们所需要的什么东西，如果我们都不知道你们要什么的话，可能就更没办法做好商业。
而且城市与城市之间是非常不一样的，《第四消费时代》里面讲的很明白，消费不断地升级。
目前我觉得大部分的城市除了北上广深和强二线的城市，它目前处于第三消费时代，这样的一个时代特点重视个人化、多样化、差异化的特点，崇尚时尚和奢侈品，其他那些城市是第二消费时代。
经历了经济的快速发展，特征是大量生产及消费，然后以家庭为中心的重视功能的消费，对金茂来讲，我们之前的项目有在上海、长沙、丽江，在实际操盘中，感觉到丽江的消费时代与上海、长沙最起码有五到十年的差距，它可能一些超市类的大卖场还是他们主流的一些消费场所，对一些新兴的业态不是那么了解和向往。
在P方面我们是破界，我们自己会定义我们是专注于什么的，我们是做商业人，中国金茂从来做住宅多一些，但是整个公司要做动作的话首先要破界，同时城市运营，各个业态之间整个区域的打造要进行完美的规划。
还有一个破界我觉得要打通上下游和合作方的共建。
I是数字化也好，绿色创新也好，我一直是财务出身，现在也是分管战略运营以及其他的一些板块，我觉得在这样大时代下我们也是不断地去适应新的一些发展。
最后一句话，题目是蛋糕有多大，我想商业的魅力一直在于变，也在于持续，在于不确定，在于无限想象。谢谢！
吴洋：实际上金茂是我非常尊重的企业，金茂的产品一直做得非常棒，我相信金茂的商业也会做得很好。
陈总告诉我们一个道理，我们永远不要去想着消费者需要什么我去给什么，而是我能够给消费者什么，我去引领他，这就是做商业的道理。
时间关系，我们今天分三个命题，一个商业的阶段，我们就结束了，下面谈产业的话题。
产业地产在近几年来是非常热的话题，产业地产的盈利来自于哪里，另外一个问题，产业资源如何去整合，我们会看到很多有体育的、有康养的、教育的，这些资源如何去整合。
另外一个，产业地产如何做好科技化、信息化，智能化。第一个请成都置业集团副总经理符美华回答。
符美华：成都置信集团是一家做产业地产做的很早，多元化也是很宽的，我们从2002年开始正式进入产业地产和多元化，目前有五个园区成为中国总部经济标杆，商业运营方面，我们也有自己管理的商业资产，大概350万平米。
文化旅游方面，在人气量全国前五位的游乐园也是有我们，我们有十八个游乐园，其中有一个国色天香，每年游客量达到150万人次以上。
前面的专家、经济学家都在讲房地产多元化是对还是不对，我觉得，只要你能够做好就是对的，包括我们置信进入多元化以及产业地产的方向，从本人的经历来说，我前面二十年就一直在同一家公司坚持做产业地产。
只不过二十年来，我前十年是在做加法，从工程建设到房地产开发到产业兴城、产业园区等等，做的是加法。
近十年来我一直是在减法，从产业兴城康养产业到现在的康养旅居，首先从大做到小，小做到精，做精之后再做大，可能是风险最小的。
最后说到康养旅居产业，我们也已经坚持了五年，包括现在中国人生科学学会都在我们公司委托成立了一个旅居养生研究院。
五年来在产业实践的过程中，我们内部在交流就像一个4321工程，首先4指的是四个功能，我们就是把健康服务、养生休闲、旅游度假和居家生活服务结合起来做成这样一个康养旅居连锁酒店，这就是我们产业的定位。
然后3是指在共享经济的三个特征，也就是说我们把库存的房地产怎样做成一个酒店，然后再把酒店闲置下来的房源怎样拿出来一起共享，再就是绝大部分人群都喜欢出去旅游度假，共享这样的酒店房源，最后搭建互联网的平台，利用共享经济的特征。
所以看起来是一个平平常常的酒店，其实它也是一个真正遵循共享经济的新经济产业。
最后说到2。首先这是我们邱局长昨天晚上在说的，房地产不止是一种消费产品，它也是一种投资产品，所以我们在康家旅居的一个酒店，把它做成投资属性。
按照我们的定位，可以参与到旧城改造来拉动投资，同时也可以通过康养消费来带动这样消费，所以我们这个产业还是很有前景的。康养旅居产业蛋糕有多大，我做了五年，我也不知道它有多大，但是我只知道可能我能够努力的话，能够做到其中很小的一部分。
最后一个1指的是方向，我们打造康家旅居这一份事业，一定是坚持房住不炒的方向。也就是说我们把每一个项目都把它运营好，把它的使用价值真正发挥出来，然后全力以赴来帮助国家解决人们日益增长的美好生活需要跟不平衡、不充分发展之间的矛盾，做一份微薄之力，谢谢大家！
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