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丁建刚：第三个问题我来回答。刚才我说香港的企业排着队到杭州去投资，做大型的城市综合体等等。我个人认为有点像陈总说的深圳的情况，港资企业进入内地第一个目标城市就是深圳，还有一个目标就是杭州，大家认为杭州的成长性很强。
另外一点，他们的诉求和内地企业的诉求不完全一样，他们是一个中长期的战略，就像陈启宗去年跟我说的，他以4%为回报的目标，我们内地企业几乎没办法来拼这个事。所以你说让我说他是会赚还是会亏，我现在还没有办法来判断。
第一，市场还不是那么清晰；第二，他的目标是设定在哪一点上，如果说像陈启宗说的那样，4%他就算赚的话，那他很有可能还是赚了，但是坦率来说，我觉得杭州像这样的目标还是有点难度的，杭州这个城市能级和深圳还是没有办法比。
主持人：感谢各位嘉宾的精彩解答，也感谢各位观众的参与。
丁建刚：非常感谢和我一起对话的6位嘉宾，我们明年再见。
丁建刚：第二个问题，关于商办的问题，我想请陈俊儒总回答一下。
陈俊儒：这个问题问得很好，深圳的一些开发商也会问我，为什么这些投资人都去上海了，不来深圳投。其实对所有的投资者来说，他最终的目的还是要赚钱，回归到他的本质上就是算一本帐。
我们讲投融管退，有两个很重要的阶段，一个是管理期间的租金收益，另外一个就是他必须能退。我们来看中国的大宗交易市场，中国到目前为止最大的大宗交易市场还是在上海。所以对所有的投资人来说，你在上海投一个物业，到了一段时间之后，你要退是不太需要担心有没有人会来接盘的，它才能形成一个闭环。
但是对于像华南这样一个市场来说，尤其像大湾区几个市场，过去是比较少外部的机构在关注的，因为它以前的市场还在一个快速发展期，像我刚才讲的大部分都是以销售型物业，单一业主的大宗物业是比较少的，所以他进来之后第一是找不到这种整体的物业进行收购，第二是因为过去这些市场以销售为主导，买家大部分是自用的，所以它的租金和价格的比例，看起来这个回报率相对来说是比较低的。
第三是如果我真的在深圳找到一个好的项目，我收下来了，但我又担心我退不掉。这是过去他们比较大的一个考量。但是我们看到在深圳、广州，在2016、2017年，华南的大宗交易市场上涨了3倍，尤其是到了今年上半年，深圳的大宗交易市场，光上半年就已经快要追平2018年了，大概有1/3的比例是来自于外资，所以就表示这个市场其实已经开始受到外资的关注，他们不是不想进深圳、广州，而是过去这种合适的物业太少。
丁建刚：原来还不够成熟。
陈俊儒：没错。
主持人：现场有哪位听众有问题，可以跟台上的嘉宾互动。
观众：我有几个问题，第一个问题刚刚开发商代表说到，他们现在以回款现金为主，刚刚讲到一个比较乐观的情况，就是你们3万9拿了一个地，最后卖了6万多，但是更多的是有高价地在手上卖不出去，面对这种情况，开发商会宁愿回本也要回款现金流，有这种情况吗？
第二个问题，刚刚说到了商办写字楼，尤其是上海，有很多外资都喜欢去买上海的商办物业，为什么会选择上海，而不是深圳或者北京？
第三个问题，关于杭州这一块，刚刚您提到有很多港资进入了杭州，港资在杭州调控如此厉害的情况下，为什么仍然选择在这个时候进入杭州市场？这是一个抄底行动吗？
丁建刚：第一个问题请陈总回答。
陈艳：我就说厦门这个市场，在2016、2017年，在厦门市场拿地的开发商全部套牢，包括融创、世茂、金茂、融信、融侨，基本上都套牢了。我觉得跟开发商的心态有关系，以及跟他们目前的资金状况有关系。
资金状况比较紧张的开发商，有可能亏损也直接出货，以现金流为主。因为从房地产开发商来说，现金流就是生命线，这一条断了，企业要想再扭转是很困难的，所以根据我们的现金流的情况，如果现金流紧张，该亏本出售就得亏本出售。如果说现金流还可控的情况下，这块地我们的预期未来价格又还能上涨的情况下，有可能开发商就会选择先暂时不卖。
其实我们手上也有几块这种地，是在上海虹桥、青浦的地，我们当时的预判就是不卖，因为我们整体的负债率比较低，也比较稳健，我们可以先不卖。但是低估了政府的调控的决心，因为上海是长期限价，我们低估了政府的决心，我们之前还抱有幻想，是不是政府会适当地放松价格的调控，结果两三年过去还没放，而且还越限越低，我们当时拿出来的售价应该是6万多，第二次再去拿就只给59000元，第三次再去拿就是58000元，最后我们58000元拿出来，但是最后发现市场变了，以前判断65000元拿出来，基本上一开盘就可以抢光，后面58000元拿出来，卖得还不好。
我觉得要根据开发商不同的情况判断高价套牢的地要不要出货，对于高价地，大家还是要当断则断。
丁建刚：我觉得陈总回答得非常清楚，你看自己的病，如果实在不行，可能断个胳膊、断个腿也得干了。
丁建刚：没错，现在外资排着队进入杭州的市场，包括新世界、九龙仓等等。
我们下面进入第三个话题，大家非常关心的海外投资。今天我们特地邀请了傅士鹏先生不远万里从伦敦过来，我想这个话题重点要请他来谈谈。大家知道前两年李嘉诚先生到英国投资，现在来看他的做法是对的，在现在这个阶段，英国到底哪些开发商去了，开发商为什么要去，个人买房在英国最近一段时间也骤然增加，英国如此波动，一会儿要脱欧，一会儿要硬脱欧，这个市场到底怎么样？由傅士鹏先生给大家讲讲英国的故事。
傅士鹏：大家对英国这两年的了解，首先是因为李嘉诚过去投资，其实背后还有很多香港的财团，不止李嘉诚，李嘉诚只是一个站在前面的人，比如说新世界、刘銮雄等等，他们都有在英国购置物业，甚至新世界在伦敦拿了一个格林威治半岛的地做开发，它相当于是给伦敦市政府做城市更新改造。首先是香港人，然后是新加坡、马来西亚人，还有中东的土豪，他们都持续在英国投资。
丁建刚：今天我看到你的文章说伦敦眼的那个大楼被新加坡人买了，7亿英镑。
傅士鹏：对，折合人民币75亿。像这些前殖民地国家和地区，英国对他们的吸引力是自然而然的，所以这相当于是一个持续的购买力，是一个底层的支撑。
丁建刚：前殖民地对英国有一些情感上的因素，有一些政治上的因素，但是对商人来说，还是要有一定的机会才会进去。
傅士鹏：他们看到的机会就是英国脱欧，英国脱欧造成一个大的现象是英镑大跌，港币和美元是挂钩的，英镑跌了之后，他们拿港币投资相当于就非常便宜了。
现在他们进去英国，还有一个历史的因素，我们觉得英国现在很波动，我们看不懂，但是他们在那边买了几十年了，他们觉得周期、涨跌都是有的，他们对某个区域都已经看了很久，很熟悉了，比如说原来测算那个投资是不成立的，现在汇率跌了之后，测算下来是划算的，所以就进去了。
现在内地的投资者还不太了解那个市场，最多就是近5年、近10年才开始关注到英国、关注到海外，所以内地的买家对哪个区域、哪个项目的情况怎么样，还是一个学习的阶段，这是一个很正常的情况，是一个学习曲线的不同。
在现在这个阶段，香港、新加坡以及一些中东买家特别活跃，但是我觉得以中国的头部地产开发商来说，他们有比较强的团队，甚至他们跟香港的一些财团关系也比较密切，比如说万科、碧桂园、万达、富力、保利等等，他们都在英国拿地，现在也都在开发。
还有绿地是最早过去的，第一个项目已经交房了，有些业主已经搬进去了。这些头部的开发商他们有很强的投研团队，他们知道怎么测算、怎么做。
丁建刚：告诉我们这样一些开发商在英国赚到钱了吗？
傅士鹏：还没有。
丁建刚：其实还是一个学习的过程。
傅士鹏：对，虽然他们觉得这个趋势很好，但是确实是一个高度竞争，而且高度成熟的市场。
在开发商的三个阶段（建筑、资金、销售方面）。中国开发商的强项是资金和销售，但是在中间的工程和建设环节是非常难的，而且一定要依赖当地，你刚进去当地，没有一些优惠价，做采购等等都有一定的困难，所以我们看到万达的第一个项目是亏损的，后来卖给了富力，富力现在正在准备开盘的阶段。
但是我觉得这是一个好事，如果你不去交学费，你永远都起不来，未来我们永远只能买英国开发商的房子，中国开发商永远不能学习到海外的先进经验，我觉得这是一个好事。
丁建刚：今天论坛上有很多开发商，你对他们出海，或者具体到英国，有什么忠告？
傅士鹏：我觉得刚开始的时候可以先合作，比如说先跟英国的一些开发商合作，因为中国的开发商在国内做得很好，他们很自信，但是到了海外会有一点水土不服，所以我觉得第一个项目可以采取一些资金入股的方式，像万科在海外都是采用资金入股的方式，占股20%、30%，这样非常稳，而且会规避很多风险，比如说一旦出现了政策上的风险，他可以选择销售给英国本地人，不需要动用万科这个品牌，因为万科的品牌可能在英国、美国没有什么认知度，他如果跟本地的开发商合作，可以用到本地开发商的品牌。还有就是跟一些工程承包商的关系的处理，怎么样降低成本，这些都是可以慢慢学习的。
丁建刚：理论上就跟中国的开发商异地开发是一样的。这是第一个话题。第二个话题，现在也有一些个人在这个时候跑到英国投资，我看到大家的热情非常高，刚刚你说各个城市每个周末都有一些英国的房产的推荐，这些人现在是怎么考虑的？
傅士鹏：这些人也是看到了人民币破7、中美贸易战的问题，甚至我觉得中美贸易战一定程度上助推了大家去英国发展。比如说从教育的角度来看，中国现在跟美国的关系不太好，今年教育部也发了预警，警示大家不要去美国留学。
丁建刚：有可能更多的孩子到英国去留学。
傅士鹏：对，这相当于是放了长线。中国的家长为什么要去买房，其实很多是从教育的角度出发的，为了孩子买。所以一开始个人肯定是从一些非理性的角度看到了这一点，然后再进行理性的测算。比如说英国现在是没有房产税的，美国是房产税比较重的，这里面有一个很深层次的原因，就是美国不想靠房地产拉动经济，它就搞一个房产税，让大家不要搞这个东西。
英国的经济还没有强大到美国这种程度，所以还需要依赖房地产，所以它从个人的投资价值属性来说，它没有房产税，持有成本相对低，贷款利率2%左右，印花税也只有3%左右，所以这样测算下来，他发现这笔帐是算得过来的。
丁建刚：最近一段时间英镑在波动，你对大家有什么忠告？
傅士鹏：最近一段时间，英镑其实还会继续波动，因为英镑和脱欧相关，到10月31号之前要硬脱欧。
丁建刚：这个时间是一个关键点，确定是硬脱还是有其他的选项。
傅士鹏：对，新的首相上台之后，他承诺一定要在10月31号之前脱欧。
丁建刚：但是也有消息说他有可能会弹劾。如果弹劾的话，这个趋势会逆转吗？
傅士鹏：弹劾的话，还是一个不确定的情况。
丁建刚：不脱了？
傅士鹏：不会不脱，还会继续像过去三年的不确定性，现在很有可能是10月31号之前会硬脱。现在脱欧也有两种情况，一旦欧盟让步的话，最后是一个双赢的局面，如果欧盟不让步，就会硬脱，最后再跟欧盟谈。
其实硬脱欧被媒体稍微夸大了一些，当然短期肯定是双方都要受伤的局面，但是长期来说，肯定对英国来说是比较好的，因为脱欧本身就是不想养欧洲的一些穷国，不想去接收难民，每年390亿的会费，今年要交30亿英镑的分手费，如果英国不交这390亿英镑的分手费，落到意大利、葡萄牙、希腊这些国家，他们是承担不起的，所以欧盟也承担不起英国出去的后果，因为英国在里面是起辅助的作用，所以长远来说我觉得是好的，但是短期会有一些影响。
现在英国媒体也在警告说这个后果是非常坏的，对英国也很坏，对欧盟也很坏，他其实也是想逼首相达成一个协议。但其实是有夸大，就像特朗普刚上台的时候，美国的媒体也在夸大说特朗普上台之后，哪个公司要搬走，哪个财团要跑到别的地方去，没想到现在美国经济还不错。所以我觉得国外的媒体，特别是英国的媒体，他们是喜欢自黑的，中国的媒体是喜欢报道国外水深火热的，正好加起来就放大了这个效应。
丁建刚：谢谢傅士鹏给我们的分享。最后一个话题，如果真的个人现在到伦敦或者到英国投资，你有什么忠告？
傅士鹏：我觉得如果在当地没有一些比较熟悉的人，或者是很强大的投资研究的团队，我觉得还是伦敦市区这种比较保值的地段值得投资，其它的地段你要保守一点，要谨慎投资。因为欧美这些发达国家，去那里投资不是去赚钱的，是去存钱的，你可以在中国赚钱，但是在海外的理念是保值，一定要改变这个思路，不要听信一些宣传说你在英国可以有百分之十几、百分之二十几的回报率，最后可能你会亏掉你的本金，所以在英国投资，个人买家还是要保守一些。
丁建刚：这是一个非常好的忠告。我们今天的论坛所有议题都讨论完毕，已经大大超时了。
陈俊儒：我顺着朱总的话往下讲。刚才说道地产行业的一些领头人应该是时候扛起一些责任，负起地产转型的责任，到底是要拼赚钱，还是要拼成就。其实我觉得，如果我是地产行业领军人物，小孩子才做选择题，我是成年人，我全都要，我既要赚钱，我也要成就干，我希望名利兼收。
刚才提到，市场要像过去几年那样挣快钱的情况已经一去不复返了，我们看到很多的开发商都成立了资管部门，我还是讲我所在的深圳，深圳这个城市过去几年大部分还是由本地的开发商主导的市场，在深圳过去几年的快速发展下，大部分也是以快速现金回流、高周转的销售为主。
但是在这几年，我们看到很多开发商已经在提前布局，在做转型。但是大家觉得还不是做得特别好，我觉得不是他不想做，而是大家都在一个学习的过程，因为毕竟中国的房地产到了现在这个阶段，应该算是第一次从我要做这种快销做不了，必须要逼着你沉下心来，要探索一些其他的道路。
丁建刚：在探索的过程中，好像遇到的困难还是很大的。
陈俊儒：我觉得这都是一个学习的过程。今天这个主题讲楼市，我们是讲住宅比较多的，我想从我做的领域来讲一讲写字楼的情况。今年上半年大家如果看新闻都会看到一些不太好的消息，比如说上海、北京、深圳出现大面积空置，人去楼空，出现了很大的退租潮。其实我觉得这是一个短期的现象，如果我们把它拉长来看，这是市场周期的问题。
我们再放到小市场来看，比如说深圳、北京、广州，其实我们会看到它的写字楼虽然说跟前几年相比有一定程度的下降，但是跟整个市场对比来看，它的去化还是相对不错的，也就是说这个市场的需求还是存在的，这跟它的产业基础是有关系的，只要你的产业基础、经济基础是稳定的，商办市场的需求就一定存在。
我们为什么会有空置这么大的情况出现？除了刚才讲的宏观经济的问题，另外还有一块是从供应链来说，因为在今年大家都看到了每个市场都出现了不同程度的供应量爆发，所以对于整个市场来说，现在是有点供大于求的现象，所以很自然而然地空置率会上去，但是我们目前也没有看到租金有大幅度下降的现象，其实也是因为我的需求量某种程度上还是存在的，尤其像在深圳的TMT、新一代的国家尖端产业存在的情况下，它还是有一定的需求。
在供应量这么大的时期，关键还是要拼产品，就是要回归到做房地产的本质，你的产品和你的运营能力。因为商办类的产品是属于经营性的物业，你的全部物业价值都是要回归到你的经营数据，包括你的租金收入。
丁建刚：陈总绕了一大圈回来了，就是在未来企业的生存道路上，可能经营自持性的物业、商办的物业，有可能是一条生存的道路，至少是一个选项。
就这个问题，去年我跟陈启宗对话，他在杭州拿了一个103亿的地块，那个地块是1平方米都不能卖的，一共20万方，5.5万元的楼面价，有写字楼、商场，他去年给我测算，年回报率是4%，他认为4%就可以支撑了，那4%已经是非常激进的估算，我不知道现在测算有没有变化。坦率来说，我认为在杭州这样的二线城市，商业写字楼都是过剩的，或者说能够拿到4%的回报已经是比较乐观的估计。但是这个回报率在中国今天的资本回报，4%你认为够吗？
陈俊儒：其实这也要看你的投资人拿的资金的成本。
丁建刚：香港人可能4%的收益就够了，但是内地人是完全不够的。
陈俊儒：这也是我们看到今年上半年的大宗交易市场，现在外资增多的趋势非常明显。
朱黎民：我一直有这么一个观点，所有的好的产业一定是通过了充分的竞争。我们可以回想一下中国的汽车、彩电、日用品行业，所有的产业都是经历过相当惨烈的、充分的市场竞争，包括价格战等等，然后逐步进入了良性的、健康的发展的轨道。
现在大家的共识是赚快钱、好赚钱、容易赚钱的时代一去不复返了。接下来在这个十字路口，通过这一轮以万科为代表的率先提出各种转型升级的探索的房地产企业的尝试，形成一种充分的竞争，在这一轮之后，我相信会有适合下一阶段中国房地产的模式、套路、做法。会有更优秀的企业活下来、走下去，他们将举起中国房地产的大旗，来引领这个行业。
特别是会有更多的中国房地产企业的掌门人的变化，他们决定了企业的方向，快增长、高杠杆是他们提出的，冲千亿也是他们提出的，首先由这些掌门人要去寻找他们的初心，他们做房地产到底为了什么，是为了赚钱，还是为了有所成就，还是为了什么。
从职业经理人的团队来说，我觉得接下来我们要静下心来，要把自己都打造成工匠，要有一颗匠心，要有在中长期相当长的周期内，通过自己的基本功、综合的专业能力和素养，来获得客户和市场的认可，来获得我们的收益和利润，要有这么一个心态。
现在我们讲长效机制，市场和客户也会更理性、更成熟，更把房地产回归它的居住的本质。这是我对未来的看法。
丁建刚：朱总对未来长期来说还是非常乐观。简单来说，就是通过充分的市场竞争，大浪淘沙，最后留下一些优质的企业，像汽车、彩电行业的优秀企业等等。但是我还是有点担忧，因为中国的房地产市场坦率来说它不是一个市场，最后如果剩下了“中石化”、“中石油”，那就麻烦了。
朱黎民：我觉得不会。其实中国现在的房地产正在走新加坡的道路。
丁建刚：难道不是走香港的道路吗？香港最后也是形成一个寡头。
朱黎民：中国太大了，从这个命题上是不成立的。
丁建刚：就是你刚才说有这种成规模、集约性的趋势，但是垄断性的寡头是不会有的？
朱黎民：有区域性的，有全国性的，还有产业新城、小镇，有特色、有主题、有产业的，都可能存在。
丁建刚：还有一个问题，在现在的这个市场竞争中，其实在某些方面是不平等的，特别是金融方面，比如说央企、国企，以及有外资背景的企业，它的融资成本非常低，而普通的民企，它的融资成本非常高，这样的竞争你认为是一个充分的竞争吗？
朱黎民：关于这一点，我们荣和有非常充分的发言权。我向大家汇报一下，荣和集团的资产负债率是34%，我们很稳健、很慎重。您刚才所说的这种不均等性，我们同样要看到国有企业对市场的敏感，他们的战略方向，包括他更多的时候要承担他们的责任，这一点在民营企业来说相对压力就小一些。
丁建刚：你的意思是说，国企、央企有它的优势，也有它的压力或者劣势。希望是这样，希望最后竞争的结果不是一个高度垄断的行业，别竞争出一个“中石油”、“中石化”、“中国移动”、“中国联通”，全是央企、国企那就麻烦了。
就这个话题，谁还有话要补充？
丁建刚：我们现在进入第二轮话题，面对有可能发生的市场的预期的转折，也有可能发生市场量甚至价的转折，陈总和朱总两位开发商代表，我想请二位谈谈开发商如何应对？
陈艳：下半年如何应对，我用一个词来讲，就是我们公司一直遵从的词，就是“惧者生存”。
对整体的市场我们还是抱着敬畏的态度，最差的市场是2018年12月的时候，我们现在说七八月份市场有可能降温，但是温度远高于去年12月份。举个例子，2016、2017年在厦门拿的地，到去年上市基本上是没有赚钱的，而且去年厦门的成交量是五六年来最差的。
去年年底厦门岛内出了一块地，起拍楼面价3万块钱。之前厦门在岛外拍的地，楼面价到了37000—39000元，包括融创拿了一个项目，我们预计那个项目要亏10个亿，融创拿的大概是接近38000元的楼面价，最后成交的价格，高层在33000、35000元左右。
丁建刚：面包比面粉还便宜一截。
陈艳：这么差的市场，去年岛内拍了一块地，4家报名，只有3家愿意举牌，我们后面在岛内拿了一块地，39000元的楼面价，算是抄到底了，我们在上上周开盘，价格卖到69000元。
所以我说惧者生存，在下行的市场，从开发商的角度，他还是有比较大机会的，机会点就在于，我们怎么去研判，哪些市场已经是在底部的市场，它是有比较大的机会，比如说厦门的市场，今年上半年整体市场开始有一部分的回暖，特别是岛内稀缺的市场，我们的项目一开盘，当天两个小时卖了25亿，今年估计那个项目能卖50到60亿。在市场下行的时候，我们敬畏这个市场，但是也有很大的机会点可以捕捉，这是我们下半年重点要研究的，就是机会点到底在哪里，可能是需要去捕捉的。
在市场下行的时候，也出现了城市分化，刚才说武汉的市场很好，其实我们看全国目前最好的市场，包括重庆的人口基数也是特别大，上半年的成交量也是急剧上升，也算是全国最好的市场之一。在我们的拿地端，我们是看底部的一些机会，从我们的销售端，更多的还是把握在高位出货的机会。像武汉、成都、重庆、徐州这些很好的市场，我们还是快速出货。包括今年长三角市场，包括杭州、苏州、南京，从2月份开始急剧升温，在这些市场我们还是在高位快速销售，然后回笼现金流。还有一些不太好的市场，我们会进行换仓，进行一定的转型。
从公司的战略的角度来看，除了在房地产主业我们在深耕，因为未来的增量的市场是有限的，因为土地很稀缺，未来要再开发20年、30年，其实空间是很有限的，所以我们在存量市场也在积极探索，包括购物中心、联合办公、公寓等等，在存量的市场进行一定的转型和升级，当然跟我们的主业一定是强挂钩的，是相关的，不会跳出我们的主业去发展其它的业务。
丁建刚：陈总讲得非常清楚，每个城市或者每个市场机会是不一样的，尽管降温可能是一个大的趋势，但是对每一个城市来说，它的时间坐标都不一样，比如说厦门，有可能有抄底的机会，在销售端还是要尽快腾笼换鸟，把那些深陷的市场赶快置换掉，然后回到那些主流的、人口基数比较大的市场。
陈艳：对，刚才说的是短期的趋势，从开发商来看，我们更多的是看未来，看中期、长期的布局和趋势，所以更多还是未来人口层面，包括土地供应的层面。
丁建刚：还有一句话是转型，而不是转行，是跟主业强挂钩的业务。
朱总，现在面临着市场有可能的变化，有可能向下行，有可能降温，开发商未来怎么生存？
丁建刚：下一位是光华楼评的主编杨光华先生，他对武汉的市场、全国的市场都比较熟悉，光华来讲讲这个话题。
杨光华：不知道丁老师发现一个问题没有，我们最近三年都在这里谈转型、谈规模、谈市场展望，我们每年到这个时期都很迷盲、很焦虑，但是你把一年过完之后，再回头来看，大家的业绩还都完成了，甚至是超额完成了。你不要把一些东西看得特别严重，每年我们回过头来复盘的时候，你会发现特别是以行业前5的业绩来看，一直在上升。如果预测今年前5的业绩，也是上升的情况。
丁建刚：今年还会超过去年吗？
杨光华：我只看行业前5，现在已经可以看出来他们的速度。
我来自武汉，武汉是一个很特殊的城市，刚才大家讲了一些一线城市的经验，刚才有一个数据，我来做一个简单的对比。刚才说深圳上半年的成交是17000多套，武汉今年上半年的成交是8.4万套。我去年这个时候在这里说，武汉2018年的总成交会到20万套，排名全国前三，今年我同样也会这样预测，2019年武汉全年总成交也会在20万套左右，也会登上全国前三甲，它的成交量非常庞大。刚才大家谈了一些趋势、变化，其实应该是要分城市、分楼盘、分区域、分产品来谈，有很多东西不一样，我们做豪宅和刚需产品的开发商是没法对比的。
刚才说了武汉的成交量，再看它的价格，从备案价来说，它有适当的上浮，比如说每一期、每一个组团有500、1000甚至3000元的上浮。
丁建刚：现在政府已经容忍了这个上涨的幅度？
杨光华：武汉的调控者是非常聪明的，他对高端市场的备案价有适当的放松。武汉有一个特殊的政策，就是它的房价一旦超过了2.5万每平米，外地人作为特殊人才引进，可以曲线绕过限购的，这个政策从来不对外讲，开发商只做不说。
丁建刚：这是针对人才的？
杨光华：对。
丁建刚：这跟海南破解限购一样。
杨光华：对，它会有破解方法，高端市场已经回归到让市场去解决。武汉有很贵的房子，它也卖不动，跟刚才几位的感觉差不多，到7月份以后，很多武汉的中高端项目感觉上客量少了，客户出现观望的情绪，客户还在等，你到12月份价格降不降，大家都在等待。
丁建刚：武汉高端项目比中低端项目要难得多，是这个意思？
杨光华：武汉的刚需项目基本上都要排队、摇号。武汉有一个特殊的政策，就是对刚需人群是优先摇号的，先解决他们的购房，再解决其他的人群，这是一个特殊的政策。
我会观察一个小趋势，我关注武汉的开发商在自媒体的投放，如果广告多了，说明房子不好卖了，如果广告投放少了，说明他很好卖，我通过行业的一个小趋势来判断。
丁建刚：你从这个窗口来看，现在武汉市场下半年或者未来几个月会怎么走？
杨光华：我们从自媒体的角度来讲，这个月开始客户投放的量在暴增，我感觉他们在冲刺8月底到9月初的黄金时期。武汉还有一个很特别的地方，今年世界军人运动会在武汉召开，就为了这个项目，全国在武汉的总投资额是1400亿。1400亿投资到一个城市，如果放大10倍，你知道这个城市未来的变化是怎么样的。它这个运动会和杭州的G20很相似，有100多个国家元首会到武汉。
丁建刚：今年几月份？
杨光华：10月份，国庆阅兵之后就到武汉，举办世界军人运动会。如果从市场的角度，武汉今年还会持平，保持平稳，可能年底会冲一波，但是如果把军人运动会这样的引爆点加进来，可能会有一小波行情。所以我一直在跟想去武汉投资的朋友说，一定要抢在这个行情前面。
丁建刚：就是在10月份之前，现在窗口只有两个月的时间了。
每个人的看法完全不一样，光华的看法是像武汉这样的城市，刚需仍然是非常强劲的，主要是人口基数。武汉现在的实际人口有多少？
杨光华：1200万。武汉在今年提出来，武汉未来要达到2000万人口和2万亿的GDP。
丁建刚：我用一两分钟和大家简单分享一下，我来自杭州，我们这个城市也是一个非常有意思，大家也非常关注的优质的二线城市，市场敏感度非常高。
去年四季度市场降温非常明显，今年2月份开始急剧升温，万人摇号，甚至将近2万人摇的现象又再度出现，摇号的中签率急剧降低，开发商和公众的预期和去年上半年一样，非常好，开发商纷纷抢地。举个例子，滨江房地产去年在望江新城拿的地，楼面价是29000元，今年4月16号同一个片区另一块地楼面价到了45000元，而且还要自持22%。今年5月份几乎所有的地全部顶到顶，就是70%溢价率，还要竞自持。所以杭州在今年6月29号出台了双限，先限房价，再竞地价。
从6月29号开始，各种各样的因素碰到一起，包括中美贸易战以及方方面面的事情，有些事情不太好说，这一个月来有明显降温之势，在来这里之前的几天，我召开了一个16家开发商的闭门会，这些开发商看上去都非常从容淡定，觉得无所谓，有钱就买地，没有钱就卖房，大致是这样的态度。但实际上这里面有一点点消极的因素，我反正死猪不怕开水烫，不管什么政策来，不管什么市场形势，我反正见招拆招来应对。
丁建刚：接下来是陈俊儒总，今天有两位是五大行的，陈总是来自戴德梁行的嘉宾，您也介绍一下。
陈俊儒：我是戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒，戴德梁行是五大行里面最早进入中国的一个外资代理行，目前也是在全国做得比较靠前，团队数目也是最大的。
前面的嘉宾谈了很多，从楼市方面我也讲讲我的观点，我觉得楼市这一块还是要看长期和短期，既然我们这个题目是讲下半年，我觉得下半年这个答案很明显，就是稳。因为在国家的政策已经很明显地提到不会把房地产作为短期的刺激经济手段，再加上前面还有一个大帽子，就是说房子是用来住的，不是用来炒的，再加上有三稳：稳房价、稳地价、稳预期，对国家来说，已经告诉你一个信息，就是不能让房地产过热。
所以我的看法是，我在下半年基本上还会维持在上半年的主基调。你说会不会涨、会不会跌？我觉得要看城市，因为中国太大了，每个城市的特色都不一样。
比如说我所在的华南区域，我看到的情况是，华南的市场需求还是非常强的，尤其是在深圳以及环深城市，我们的土地资源是非常稀缺的，但是住宅的需求量又是非常大的，所以市场需求是存在的。但是过去几年价格上涨的速度非常快，所以对政府来说，他已经看到了有很大的经济问题，包括我们探讨会不会有一些企业外迁，企业的职员买不起本地的房子等等，因此政府必须要控制这种问题，才能保证大湾区的经济健康的发展。
所以我的看法是，今年下半年整个房市的主基调还是以稳为主。
我们再把房市从需求端和供应端两个方面来看。从供应端来看，现在还是蛮难的，一个是资金获取难，二是在深圳这样的地方拿地很难，现在深圳拿地已经是面粉贵过面包。
你未来预期到底卖多少钱呢？深圳的土地资源非常稀缺，像前段时间同时拿出几块地来拍的情况已经很久没有出现了，开发商如果招拍挂拿不到地，它只能通过旧改的方式拿地，就是做城市更新、城中村改造这一块。但是这一块需要的资金量是更大的，而且需要时间来搏，所以从供应端来说，开发商这一块是相对非常难的。
所以我们现在看到供应这一块，它也不得不寻求一些销售快速回款的手段，包含我们在深圳今年看到很多开发商开始寻求整售，这在过去是很少看到的。因为在深圳过去的开发商大部分是盖了项目之后拿出来散售，但是从去年下半年开始我们看到很多开发商寻求整体的退出。因为大湾区这个概念出来之后，有很多资本放在大湾区来寻求整体投资的机会。这是供应端的情况。
从需求端来看，深圳还是以80后、90后为主体的城市，所以他有大量的购置物业的需求，包含我本人在内，我也需要在深圳买房子，所以这个需求肯定是有的，它跟其他的城市不太一样的是，我们的刚需是非常强的。如果我可以保证今天立刻把这个政策的大帽子拿掉的话，深圳的房价一定立刻上去，因为我的需求非常强。
丁建刚：你认为深圳还是被压住了？
陈俊儒：如果把限价拿掉，深圳的价格一定会上去，所以限价的帽子短期内是不会拿掉的。包括深圳还有类住宅的一些项目，也就是商务公寓，我们看到有些商务公寓的销售也非常快，而且价格也非常高，表明深圳这一类的需求还是存在的。这是从需求端来讲，这个需求是非常强的。
但是为什么从成交量来看，成交量并不高，半年才成交17000多套，整体还是在下降的。整体大环境大家是有一个预期的，现在的宏观调控环境下，对于购房者来说，究竟现在是不是一个好的入市的时间点？如果我现在下场买，跟我过了两个月、三个月甚至半年之后再来买，这个市场会不会有太大的差别？我觉得如果我是购房者，我会考虑市场上的这个变化。
丁建刚：你认为会怎么变化？如果你是一个普通购房者，你有钱也有房票，你会买在哪儿？
陈俊儒：我会一直看房，这也是我现在在做的事情，反正现在有很多盘，而且现在价格也比较稳定。
丁建刚：你预期是稳。
陈俊儒：这一点我跟朱总的观点是一样的，我觉得短期内往上涨是不可能的，但是你要它大幅往下降，或者说有一个大起大落都是不可能的。所以对于购房者来说，在今年下半年还是会是观望的态度，但是应该积极地在市场上看一些项目，保持对市场的敏感度。
再一个是从银行贷款来看，现在是不是一个好的时间点。前几天央行也释放了一个信息，就是说房地产这一块占用了信贷很大的额度。所以可以预见在这个信息出来以后，它也会对我们的房贷产生一定的影响，包含我了解到已经有一些银行在贷款利率上已经做了一些利息的调整。
丁建刚：有一些小的银行甚至在有些城市，直接把首套的贷款利率上浮15%到20%。
陈俊儒：所以我觉得短期内这个需求并不会一口气释放出来，相对来讲下半年是一个比较胶着的状态，至少深圳是这样的。
丁建刚：刚才陈总讲的是深圳的情况，他的核心观点是“稳”，当然这个稳跟官方期待的稳，无论是宏观经济的6个稳，还是住建部的稳房价、稳地价、稳预期，都是吻合的，他认为政府是能稳住的，这个看法主要是基于他所在的城市深圳，他认为深圳如果现在不压，一松手肯定会反弹。我也同意，我认为深圳这个城市未来会是真正的超一线城市，或许必然会超过北京和上海。
丁建刚：有些热点二线城市涨幅还不算很小。
朱黎民：对。我现在要说的机会是什么呢？
第一，这两天比较敏感的有一个新闻，我估计所有从事跟经济有关的职业的同仁都会明白，就是人民币兑美元汇率破7，虽然有关部门及时进行了解释，但是我个人预期这不是底点，我认为还有一个下行的趋势。
我们也在很多场合说，中国市场现在最大的消费人群是2.3亿的中产阶级。那么问题来了，这些家庭年收入过百万的家庭，你的人民币怎么处理？你是继续让它持续汇率下降，你看着你的购买力下降。所以我觉得这时候是一个机会，对那些有闲置资金和财富的人群来说，他们的焦虑是我怎么把人民币花出去。
第二，自从科创板上市之后，据我朋友跟我讲，A股比房地产更没有预期，这是所有人的共识。中国在现在的投资手段比较稀缺的情况下，我觉得部分城市的房产的购买力还是有机会的，所以我说不要完全的悲观，还是要看发展商怎么做，客户买不买帐。
丁建刚：朱总回答得非常清晰，有压力、有痛苦，还有机会，这个机会他解释得非常清楚，它来自于并非经济好，而是人民币汇率的贬值，以及人们捍卫家庭财产的压力，还有股市的压力。
丁建刚：接下来一位年轻人，我要特别介绍一下，我估计在博鳌房地产论坛中，他是最远道而来的，大概1万公里左右，他是昨天深夜从伦敦飞过来的，他是我的老乡，温州人，现在他的自媒体公众号叫“英伦投资客”，他不仅对英国伦敦和英国的楼市熟悉，经济熟悉、政策熟悉、人熟悉，政治也熟悉。
现在有请英伦投资客的傅士鹏先生来谈一谈，我不知道你对国内熟不熟悉，这一轮话题还是讲对下半年国内市场的预判。
傅士鹏：我个人对国内不太熟，但是我觉得可以从现在的中国开发商、中国买家出海的欲望和趋势看一看，短期内他们觉得在国内的机会更少了，所以他们现在在海外买地比较多，特别是在英国这两年趋势特别明显，之前是万达，现在是碧桂园、富力，几个开发商在英国的势头都非常猛，从这样一个角度可以看出国内的市场可能趋于饱和，他们也在寻求别的国家的新的利润点。
从个人买家的角度来讲，大家如果有注意，像北京、上海、深圳几乎每一周在各大酒店里面都会有各种海外房产的推介会，很多都是爆满的，个人买家也会想一想是不是现在中国的房产在高位，或者说我要分散一下风险，也可以从这个角度想一想，国内的房地产的趋势。
丁建刚：小傅思考的逻辑非常有意思，他从他的角度来谈，那么多的开发商出去了，那么多的投资客也要出去，从这一点来说，就意味着中国的房地产的领域，第一是竞争更加激烈，第二是机会越来越少了，要到海外寻找机会，这个话题我们在后面还会详细讨论。
丁建刚：今天在座的有两位开发商，一位是陈总，她来自中骏，还有一位是朱总，他来自广西荣和。我不知道大家对广西荣和是不是熟悉，朱总先自我介绍一下。
朱黎民：荣和地产是广西的本土企业，深耕广西23年，我们有一句话叫“十位南宁人必有一位荣和的业主”。
丁建刚：几乎是首开在北京的地位，这个有点厉害，他们的老板就是20多年前在海南第一波跟冯仑、潘石屹他们差不多同时起步的，后来回到广西发展。
朱黎民：我对这个问题，首先亮明我的观点，我讲三个词：有压力、有痛苦、有机会。
有压力。压力不言而喻，我之前的嘉宾一致认为整个市场会下行，或者说市场不容乐观，这时候我想到的就是类似于现在的中美贸易战，我们不能说赢和输，首先我们有压力，而且是全社会、全民都感觉到了压力。所以现在中国的房地产应该说是所有人都有压力，这是第一点。
有痛苦。我得到的数据是，一般发展商会在6月份为了上半年的业绩冲刺释放一些利润，缓解一些压力，但是7月份这股让利潮没有暂停。往年的惯性是6月份冲量，7月份歇一歇，8月份再开始为金九银十做准备，这是往年的房地产的惯例。但今年我们明显感觉到，成交量有小幅下滑，同时发展商在年底要采取的手段，其实在7月份已经开始用了。这是有痛苦，割肉都很痛苦。
有机会。去年我和老杨也在这个论坛跟大家畅谈，去年我们讨论的一个主题是说中国的房价是涨还是跌，正好是中央出了一句话“坚决遏制房地产价格上涨”，去年我们正好是在这个背景下讨论，我在那个论坛上跟大家讲了一个不同的观点，我去年在这里说的是，我们的中央政府不希望房价快速上涨，也不希望房价下降。而且我说还有可能中央因城施策，会给部分城市一定合理的上涨空间和范围，不高于GDP上涨速度。一年下来，我想现在已经得到了验证，不是所有城市，是部分符合条件的城市，在不高于GDP的涨幅的范围之内，房价还是有了略微的上涨。
叶建成：首先欢迎各位参加我们这场博鳌开讲，我好几年没参加博鳌论坛了，我记得几年前参加的时候，开发商讨论的是产品力，怎么把项目做好、产品做精致。去年我没参加，但我听他们讲，主要是讨论怎么冲规模和保质量，冲1000亿、3000亿，今年调子不对了。
丁建刚：我相信今年恐怕没有人去谈规模了。
叶建成：所以我自己判断房地产市场，我确实没有那么被动。虽然我们今天讲政策还是那么严谨，融资还是比较难一点，但是这个状态其实也是持续了差不多一年左右。
丁建刚：去年下半年好一些，但是今年四五月份之后就骤然收紧。
叶建成：这个形势已经持续了一段时间，特别是最近讲到不要用房地产作为短期的经济刺激的措施，其实我觉得很多开发商都已经理解到政府不会再救楼市的情况，所以看到现在大部分情况是采用了自救的办法。
丁建刚：您刚才有点矛盾，您说没有那么悲观，但是您又用了一个词——自救，这个怎么解释？
叶建成：市场是有起伏的，如果你的心态觉得这个市场是有一个波浪的话，在不同的市场的情况下，你就采用不同的方式。目前这个阶段的政策还是比较严谨的，还是不能依靠政府放开限价、限购，不要指望从政府这方面有政策的放松，我想开发商都明白这一点，可以适当地降降价格，去库存快一些，包括哪些项目没有很多竞争优势的，把它快点去化。
所以看到这半年很多行业的并购已经开始发生了，这也是面对楼市变化的情况下，很多开发商在积极做一些准备的工作。我觉得过完这一段时间，市场可能就会淘汰一些弱者，然后会稳定下来，对整体的大势还是会比较好的。
丁建刚：叶总虽然不太悲观，但是对这种趋势还是有一些认同，在这个过程中是一个大浪淘沙的过程。
叶建成：对，现在也是更考验开发商功夫的阶段。
基本上全国的量都在往下走，来访量和成交量是双双下降的。前段时间我也跟其他的同行交流，基本上大家的判断都是一致的。
第一，下半年的市场比上半年更艰难，从销售市场来看，一定是比上半年更艰难。
第二，客户的观望情绪越来越重。
第三，开发商的心态开始发生变化，目前还不是客户端太大的变化，是开发商有一种恐惧的心理，所以在8月份、9月份可能会有开发商进行价格的调整，包括进行动作的调整，快速出货，有可能导致整体的市场大家的预期反而更差。目前大家整体的判断是资金很紧张，所以下半年还是以现金为主，大家快速出货、销售。
还有一点，现在各城市分化特别严重，其实不是全国市场往下走，它还是一个分化的市场，比如说北京、天津、济南这些市场，目前已经进入相对冰点的状态，长三角局部区域还是比较不错的，比如说苏州、南京的主城区，但是外溢的部分掉得比较快。重庆、成都这些城市目前还在高位运行。
从下半年的情况判断，这些高位的市场会略有降温，但是市场冰点的城市还有可能会更冷，因为市场供应量、存量太大了。
丁建刚：陈小姐的基本判断，第一是市场降温已经开始，既有开发商对未来市场的预判的降温，也有市场成交量的下滑的迹象。
谢谢主持人，谢谢大家。作为博鳌论坛的序幕，原来是叫电视论坛，今年叫博鳌开讲，已经持续6年时间了，我在这里主持了6年。很高兴今天迎来了各位新老对话嘉宾，光华先生和朱总是曾经参与过的，原来我们多年的对话嘉宾韩世同先生和黎振伟先生都在现场，而且还来了很多新老朋友，感谢大家。
今天按照主办方给我们设定的话题，讲楼市内外。今天中国房地产市场所面临的情况，我自己从事房地产市场研究20年左右的时间，坦率地说，今年是最复杂、最看不清楚的时刻，所以我也抱着这样的心态，和大家一样，到今年的论坛上来听一听各路从业者、专家学者对市场的看法，对市场的研判，今天我也高兴和其他6位嘉宾一道为今年的博鳌房地产论坛拉开序幕。
我们分几个话题，第一个话题是研判一下在今天这样的背景下，如果我要讲今天的中国房地产市场背景，我估计这一个小时都讲不完，这个背景大家都非常清楚，去年市场已经有一些回调，去年731政策最严厉，后来1031政治局会议就没有再提，连续几个月政治局会议都没有提房住不炒，包括今年的政府工作报告也没有提房住不炒。
但是今年4月份开始，政治局会议就再次提房住不炒。除此之外，我们看到无论是银保监会的23号文件，以及郭树清在陆家嘴论坛上的讲话，以及最近一次大家看到政治局会议从来没有用过的表述，“不将房地产作为短期经济刺激手段”，这样的表述前所未有。
所以这样的背景，每个地区来的同行也都会有不同的感受，每一位专家学者、每一位从业人员都有不同感受，所以我想今天第一个话题就沿着这样的思路，请大家用简单的几句话来研判中国房地产市场未来半年会怎么走，尽管非常复杂，但是我希望我们的嘉宾们用最简单的语言描述你们的判断和观点。
按照国际惯例，女士优先，请陈艳女士先来。
主持人：尊敬的各位来宾，大家晚上好，我是观点地产机构的陆欣。欢迎来到2019博鳌房地产论坛 博鳌开讲环节。
在去年，我们讨论了地产中的冰火两重天，一边是各种政策调控继续加码，一边是房企纷纷加速超越。
一年时间过去，楼市内外的情况又发生了许多改变。房地产从来不是一个独立的行业，“三稳”基调下，房地产市场受到了来自政策、金融、需求等内外因素影响。
在内地楼市起伏不定的时候，哪里会成为新的投资热点？新的国际形势下，柬埔寨、越南似乎成为新热，而老牌热点城市伦敦在脱欧的局势中，是不是依然值得“买买买”？
潮涨潮落，房企在变幻莫测的大环境下要如何求变。谁能把握市场脉络，谁就有机会赢得市场，占得先机。因此，今晚荣幸请到几位楼市专家来到博鳌开讲，为我们讲述楼市内外的因果故事。
首先，让我们掌声有请今晚的嘉宾主持：
浙报传媒地产研究院院长丁建刚先生
同样有请今晚参与讨论的嘉宾，他们分别是：
中骏集团营销副总经理陈艳女士
仲量联行中国区投资部总监叶建成先生
广西荣和企业集团有限责任公司副总裁朱黎民先生
戴德梁行高级助理董事、华南区资本市场部主管陈俊儒先生
英伦投资客创始人傅士鹏先生
光华楼评出品人杨光华先生。
欢迎各位嘉宾的到来！接下来，让我们把话筒交给嘉宾主持丁建刚先生，掌声有请！
8月6-9日，2019博鳌房地产论坛在海南正式开幕，超过800位之多的政府协会、经济金融、房地产、媒体等房地产及相关行业的行业嘉宾、地产精英们。活动议程先提前揭晓：
据悉，活动将于下午14:00正式开始，下午活动议程为：理事博鳌沙龙闭门会议！
活动将于下午正式启幕，嘉宾陆续到场，现场图片来一波：
2019年，中国房地产温和回归。
政策基调转向“稳地价、稳房价、稳预期”下的因城施策，户籍制度放开正在驱动新一轮城市化，房地产的未来依然充满希望和想象。
经济稳增长形势在好转，力度在加大，各方信号传递出友好兴奋的气息，而房地产企业也明显感受到了这种氛围与情绪。
开年降准以及首月创纪录的3.23万亿新增信贷，都传递了明确的信号。许久未见的竞标百轮和高溢价抢地又成为行业头条。同时，境内境外发债窗口重开，房企们都在忙着补充资金与土地。
于是，这个行业又迎来了新一轮的希望之春。
对比2009年，一个非常关键的转折之年。十年时间过去，房地产行业发生了天翻地覆的变化——整个世界变得“陌生又熟悉”。
中美贸易一波三折，英国脱欧将退未退，中国经济在困难环境下度过2018年，最终平稳落地。而房地产也在这一轮考验中，再次彰显中流砥柱的底色。
正如2018博鳌房地产论坛主题“地产归途”所示，房地产正在“回归发展的本义”。我们看到，过去几年，越来越多房地产企业尝试进入新的领域，力争在地产发展的基本规则之上，将房地产的内涵和外延不断扩展。
关于多元化，我们已经谈论数年，房企的转型也早已不是新闻。但房地产开发仍然是必然的主业和重心，而我们的视野却早已越出地产之外，看到了更广阔的天地。
地产内外，面对行业的变化和自身发展的需求，房地产企业都在寻找未来“更光明”的蓝海。
2019年，在愈发多元与多维，房地产重新出发，走向一个复杂但充满可能性的世界。
博鳌房地产论坛源于2001年8月，是中国房地产界影响力巨大、参与度甚广、权威性极高的全行业论坛，是中国地产智慧尖峰对撞的思想盛会！论坛的定位是中国地产界首脑级会议、思想性论坛。
博鳌房地产论坛的思想高度及广泛、深入的影响力覆盖所有一二线到三四线城市，港澳台及海外；产业业态全面渗透住宅地产、商业地产、产业地产、养老、旅游及教育地产产业、互联网与电商、商业品牌商、零售商、建材配套等，论坛极大地促进了房地产上下游产业链的全方位深度融合。可以说，博鳌房地产论坛是目前实力企业出席甚广、高素质人员参与众多的房地产全行业专业性论坛。
论坛一直以前瞻的思想引导着中国房地产的脉络跳动，高举“反思中国地产兴衰成败，启迪地产新思维”旗帜，秉持“交流与互动、有论有谈，新锐思想激烈碰撞”的宗旨将中国及世界致力于房地产事业的企业人士聚集在一起，找寻全新思路及广泛深入的合作机会，同时记录并见证中国房地产历史轨迹，推动行业健康向前持续发展。
论坛邀请每一年的房地产界、金融界、财经界及政府协会的杰出人物对主题作精彩演讲或预期推断，并针对不同的议题展开系列演讲和对话，全程脑力激荡。在得到各级政府机构支持与参与的同时，论坛还长期获得百余家主流媒体参与合作、全方位跟踪及深度报道。可以说，博鳌房地产论坛是目前行业参与度极高、连续报道持久的房地产顶级思想论坛。
每届论坛出席规模控制在1000人以内，论坛需预约参与。出席者90%为房地产开发、投资、金融机构、各类非住宅开发的创新业务机构及配套产业总裁级别领导。作为行业万众瞩目的年度盛事。即将于8月举办的2019博鳌房地产论坛将延续昔日专业风格及辉煌气势，出席嘉宾阵容规格更高，形式更多样化，内容更丰富议题更精彩，报道更充分。
行业盛事，精英聚会。这就是“博鳌房地产论坛”。
巴曙松 中国银行业协会首席经济学家
岑钊雄 时代地产控股有限公司董事局主席
陈 淮 中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任
陈启宗 恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长
陈锐彬 瑞士银行董事总经理
陈卓林 雅居乐集团董事局主席
樊 纲 国民经济研究所所长、著名经济学家
郭梓文 中国奥园集团股份有限公司董事局主席
何剑波 五矿地产有限公司董事长
贺江川 北京北辰实业股份有限公司董事长
胡葆森 建业地产股份有限公司董事局主席
黄其森 泰禾集团股份有限公司董事长
黄文仔 星河湾集团董事长
黄仙枝 正荣集团总裁
贾 康 全国政协委员政协经济委员会委员
姜修文 亿达中国控股有限公司董事会主席
蒋思海 金科地产集团股份有限公司董事长
孔健岷 合景泰富集团控股有限公司董事局主席
李从瑞 中国金茂控股集团有限公司总裁
李 明 远洋集团控股有限公司董事局主席
李思廉 广州富力地产股份有限公司联席董事长
连 平 交通银行首席经济学家
林龙安 禹洲地产股份有限公司董事局主席
林荣滨 三盛集团董事长
林 中 旭辉控股(集团)有限公司董事长
凌 克 金地（集团）股份有限公司董事长
刘爱明 中城新产业董事长
罗韶颖 东原集团董事长
孟晓苏 中国房地产开发集团理事长
欧宗洪 融信中国控股有限公司董事局主席
潘 军 花样年集团（中国）有限公司主席
潘利群 北京首都开发股份有限公司董事长
彭庆邦 基汇资本中国区主管
戚金兴 杭州滨江投资控股有限公司董事长
任志强 华远地产股份有限公司原董事长
单伟豹 路劲地产集团有限公司主席
邵明晓 龙湖集团控股有限公司执行总裁
沈建光 瑞穗证券亚洲公司董事总经理
施永青 中原集团主席兼总裁
宋广菊 保利发展控股集团股份有限公司董事长
孙宏斌 融创中国控股有限公司董事会主席
唐 勇 华润置地有限公司主席
田 明 朗诗绿色集团有限公司董事长
王文学 华夏幸福基业股份有限公司董事长
吴 旭 重庆协信远创实业有限公司董事长
许家印 恒大集团董事局主席
许世坛 世茂房地产控股有限公司总裁
许华芳 宝龙地产控股有限公司总裁
许永军 招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事总经理
雪 明 保利置业集团有限公司董事长兼董事总经理
颜建国 中海地产集团有限公司董事会主席、执行总裁
杨国强 碧桂园集团主席
郁 亮 万科企业股份有限公司董事会主席
张 鹏 当代置业（中国）有限公司总裁
张巧龙 四川蓝光发展股份有限公司副董事长兼首席执行官
张亚东 绿城中国控股有限公司行政总裁
张玉良 绿地控股集团有限公司董事长
钟北辰 首创置业股份有限公司总裁
周 政 大悦城控股集团有限公司董事长
朱荣斌 阳光城集团股份有限公司执行董事长
朱中一 中国房地产业协会原副会长
邹益民 平安不动产董事长兼总裁
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