“2009年东莞楼市中期报告会”将在下午14：30分正式开始。合富辉煌、中原地产、瑞峰置业、星彦地产以及思创动力，这些极具实力的、极具专业水准的房地产代理公司，将应用他们的专业所长，根据上半年的市场情况，对下半年的市场作出研判。房掌柜（f-boss.com）在东莞报业大厦三楼为你现场直播，欢迎收看。
朋友们，“2009年东莞楼市中期报告会”现在正式开始！
今年上半年，东莞房地产交易放量，而随着交易量的放大，很多楼市由悄悄取消优惠措施逐渐到今天的公开涨价，再从外围市场看，近期地王频频出现，发展商拿地热情猛增。如此种种现象，是否可以就此认定，经过一年多的调整，东莞房地产市场已经调整到位？东莞房价在下半年是升，是降，还是会趋稳？如果上涨，会涨多少？会不会带来新的泡沫的担忧？还有，我们的产品结构，又怎么样的变化？怎样的产品会更受市民青睐？区域之间，哪些区域又将成为新的置业热点？我们所面对的市场，又将有哪些新的变化，我们所面对的消费人群是否有了新的变化？
谁能为我们的这些问题作出研判？那当然是来自我们市场一线，又同时有着专业的市场研究团队。有着丰富的市场研究经验，有着深厚的市场研究背景的东莞房地产代理公司的代表。他们是合富辉煌，中原地产，瑞峰置业，思创动力，星彦地产，接下来的时间里，他们将为我们带来精彩的上半年市场研究报告。按照之前抽签的顺序，今天报告会演讲的次序依次是合富辉煌，中原地产，瑞峰置业，思创动力，星彦地产。每家公司的报告时间我们控制在40分钟以内，其中演讲时间大概在30—35分钟。之后会有5—10汾州的互动时间。我们留给在座的各位来提问。演讲到30分钟的时候，我们会适当的提醒。首先出场为我们作报告的是合富辉煌，带来上半年的市场研究报告。
先简单的回顾近二、三年东莞楼市的走势，首先是2007年，可以说，在人们的头脑中，类似于疯狂、恐慌几个字经常出现在我们的脑海中，2007年5、6月份开始，东莞楼市开始步入快速上涨的轨道，出乎所有人的意料，房价在六、七月份期间从5000元/平方米上升到6000元/平方米，之后直接的向7000元/平方米、8000元/平方米，时间回到2008年2月份，又是出乎所有人的意料，东莞万科某楼盘以7折开始降价，出乎所有人的意料，东莞出现了历史罕见的7折降价，东莞房地产进入了下跌的通道。
2008年9、10月份还是出乎意料，因为金融危机来的太猛烈，正是因为金融危机给房地产带来了新的发展机遇，为什么这么说？如果不是金融危机，国家在信贷方面，房地产贷款方面不会出现大的放松。因此金融危机给中国的房地产带来了提速的过程。2009年上半年特别是2009年初出乎所有人的意料，东莞的房地产市场出现了迅猛的回暖，主要是依赖于政策。今天整体的报告将会围绕这两个方面：一、政策催熟楼市回暖周期，二、量价持续齐升有待考验。
宏观经济是房地产长期向好的因素，货币政策、土地政策以及由货币政策衍生的房地产政策，直接影响到房地产市场的中期表现。例如今年上半年世界银行对我国的经济预测是上升6.5%，到了最近的世界银行对中国GDP的增长上调到7.2%，从国内经济增长的情况来看，企业的利润减少，出口减少，显著的特征是固定资产投资得到了增长。从历史的经验来看，中行货币政策每次转向都伴随着房地产市场的大起大落。2007年上半年资金流动性过剩，带来了房地产的成交量同时快速上升。2007年第四季度，国家的政策导致市场资金紧张，成交量减少，开发商资金日趋紧张。2008年第四季度国家出台了4万亿元的刺激经济，房地产成交量开始稳定，尤其是今年年初国家大量的刺激计划，典型的是新增贷款金额创下了天量，使得房地产成交保障，价格上升。
房贷利率从7.47%下降到5.31%，到了三月份，土地开发进行了松口，2007年的土地出让金有所下降，而且资本金从35%下降到20%，种种的松绑缓解了开发商资金的压力，鼓励大家开发和投资。宽松的政策支撑了宏观经济的增长，股市和楼市出现了增加，上半年出现了天量的增长，达到了7.36万亿元，超过了2008年4.9万亿元的总和。4月份开始房地产看涨，投资购买行为不断的增加。信贷政策的放松，使开发商更容易获得银行的贷款，CPI和PPI持续的下跌，预计下半年CPI和PPI上行的压力会逐渐的增长，下半年通货膨胀会有所抬头。
目前的房地产和经济仍然处于低位，经济出现了起稳，并且上涨恢复。经济主要是来源于内需的释放，当前经济增长的基础仍然不够稳定，宏观和微观都不够支持经济复苏的条件，房地产行业为本次的经济复苏做出了很大的贡献，未来的经济复苏也要依赖于房地产业，最近的通货膨胀也有所抬头。今年上半年经济增长指标达到了自1992年以来最差，第一季度东莞GDP出现了-2.5%，1—5月份整体维持在0.1%的停滞状态中。
2008年第四季度第三产业从46.4%变为59.9%。今年上半年东莞的经济增长放缓是比较明显的，个人收入以及企业利润都得到了减少。亏损企业的数量是越来越多，包括亏损总额得到了增加，如何反映个人收入，主要是通过个人所得税涨幅的情况反映的，今年1—5月份个人所得税要减少16%，可以说收入放缓使得人们的娱乐减少，从整体的市场消费率来看，仍然是存在的，居民储蓄存款虽然是增长的，但是比去年降低。东莞大规模的投资巨额的基础建设，巨额的资金投入基础设施，带动了下游相关产业的发展，同时也提升房地产的价值。可以说政府投资项目会使周边的物业升值明显，典型的代表就是轻轨。
东莞短期内经济难以大幅度反转，但是东莞的后市还是值得期待。外向型企业仍然会面临开工不足，产能过剩的状态，上半年一些抗风险能力不强的企业率先倒下来了，抗风险能力强大的企业挺了过来，调整布局为未来扩产做准备。土地的特征是供应量出现了下降，地价仍然是处于低位，今年的工业用地成为主流。在近二、三年来的需求是比较旺盛的，反映到东莞经济的长远。2008年5月份，松山湖达到了60亿元，今年的五月份在北京推荐，签订投资项目总额是85亿元，长远来看，东莞的潜力还是非常大的。
2008年流拍地块达到了80多块，今年只有3块流拍，今年的商住地跌到历史新低，成交量下降，成交单价也是随之下降。全国各地不断出现新的地王，东莞的土地价格部分是平稳的。城区商住地的成交，可以说达到了历史新低，上半年东莞成交了2万平方米的商住地，价格也是同比2008年有所下降，这跟市场供应土地的质量有关。上半年东莞供应土地的质量不是很好，因此开发商拿地的热情也不是很高。今年上半年土地减少，并不代表东莞的土地是否紧缺，从统计的数据来看，2006—2009年通过招拍挂进行土地拍卖，但是城区有161万平方米没有开发，说明东莞在未来二年内土地开发是比较充足的。
今年上半年市场以中大户型或者是高端户型推广为主，因此这部分产品直接的拉升了东莞的价格。开发商今年上半年已经回笼了去年70%左右的水平。其中排在第一位的是万科地产，之后是光大地产，对比2008年上半年，开发商销售前20名中，其中前10名的排位是比较稳定的，从单盘销售情况来看，森林湖的销售排在第一位的。 市场整体的供应关系，时间点是2008年10月份，也就是说金融风暴最早是2008年10，达到了2007年最好的水平，随着国家一系列的宏观调控，东莞的楼市出现了减缓的趋势，而且是逐逐减缓的。尤其是今年的三至五月份减缓明显的减少，说明开发商已经将供货压力降低。 无论是成交量、价格都出现了不同程度的环比持续增加，首先从成交量来看，1—4月份连续的增长，已经出了连续的上涨。1—5逐月的增长，价格方面从2—6月份也是逐月的增长。
前两天东莞的别墅供应相对比较少，但是今年别墅供应增加超过了50%，包括成交也是大幅度的增长，增长了164%以上，今年别墅的性价比要比往年高得多。从供应形势来看，别墅基本上以南城为主，公寓是以城区为主，洋房也是以南城为主。PPT上列举的上半年住宅成交量分布图，南城和东莞楼市火爆，成交量远远走在全市的前列。东莞城市的南城和东莞的销售面积达到了28.2万平方米，占了全市的1/3，四大城区上半年的销售面积是113.9万平方米，占了全市的40%。松山湖以开发高端项目为主，代表的楼盘是万科虹溪诺雅成交价接近1.5万元/平方米。
从城区来看，因为销售比重占了全市的40%，2008年供应量是持续下滑的态势，将加速楼市的回暖。上半年大洋房和别墅推出比较多，导致上半年的价格上升。东莞城区占全市的比重达到了40%，可以说城区房地产的发展带动了东莞市房地产的发展，城区始终走在全市的前列，城区先于镇区回暖。2007年东莞楼市开始上涨，3—5月份加速上升，可以说城区的销售比重在3—6月份是逐月增长的，2008年上半年城区仍然走在全市的前列，销售比例是逐渐增加的。
今年上半年贷款7折开闸后，为什么今年4月份成该量有所减少，主要是因为今年前三个月成交量旺盛，大部分都已经消化，因此三月份成交量出现了一定的消化，这跟市场可供销售量减少有关。二年后90平方米以下的户型有所增长，反映到消费环境上，今年上半年和去年上半年开发停滞，产品以大户型为主，90平方米以下的户型占了28%，90平方米以上的户型占到了72%。房地产之所以销售业绩好，主要是取决于今年宏观政策的原因，例如放松二套房贷款，三区主要是以大户型供应为主。
市场销售的等级分为四个等级，低端住宅、中端市场、高级市场和豪宅市场。2—4月份的比重是很大的，接近了50%，随着刚性需求的迅猛释放，主要是消费、低总价的产品为主，因此二、三月份低价产品被迅速的消化，大部分人购买中端产品，价位在5000元/平方米—6000元/平方米。中高端以上的产品在今年1-6月份总体是增长的，相反中端以下的产品出现了下滑的趋势。城区以100—140平方米户型为主，成交比重最大，说明是以刚性和改善性的需求为主。截止今年上半年存货是443万平方米，不包括2006年以前的产品，消化存货需要9个月的时间，全市存货面积中是以南城和东城为主，并不反反映库存的压力，从消化的时间来看只需要4—6个月。
存货压力大的是常平镇、厚街镇，如果现在想在市场上购买90平方米左右的户型，目前是比较少的，或者可以说基本断货。90—120平方米的户型在全市的存货大概只有900套左右，如果分摊到每一栋楼盘，每个楼盘只有20套左右，因此需求量和价格都会有所上涨。从宏观来看，最近的中央经济工作会议温家宝总理指出，下半年必须坚定不移的实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，为房地产提供了宽松的环境，从货币政策来看，下半年会继续的宽松。可以说上半年新增货币量达到了历史最高值，下半年的货币供应量会很大，但是货币流通的方向把握得比较严。货币政策主要是从过渡的宽松回到适度的宽松。
预计全年的销售量会达到580万平方米，这也是乐观的估计。2009年是激活有实力购买者为主，在今年上半年得到验证。国内楼市最大的影响力是国际影响力，遇到经济复苏的关键时期，因此专家和政府对房价是有所关注的，表态是非常谨慎的，表现在于刺激开发投资，避免工业大幅度的下滑，至少年度中央宽松的房地产，表现为信贷大幅度的增加，资金充裕，引起通货膨胀预期推动的楼市。目前通货膨胀密谋来临之前，资产价格快速回升和实体经济的增长是背离的，市场风险仍然在增加。今年上半年房地产存量的快速增加，为激活需求提供了基础。这就是今天我要作的报告！
非常感谢合富辉煌带来的研究报告，非常的专业、细致的分析，但是因为演讲的时间已经占据了后面的互动时间，为了不影响下面的报告，我们直接接入下一个环节，有请中原地产为我们做研究报告。
各位领导、各位来宾大家下午好，首先非常感谢东莞日报、房掌柜和时间网给予我们提供了如此好的平台。报告会只有半个小时很难将半年或者是全年的市场走势说的清楚。接下来我会抓重点跟大家探讨趋势。完成出货后，后市见顶还是筑底。开发商有没有出货，二手市场中的炒房客，现在是否开始出货，市场的调整期是否结束了，后市回落还是筑底继续上涨，这是今年要谈的一个话题。
首次置业和改善置业到投资也是三步曲，从去年到现在是一步接一步，从2007年的卖方市场很快转变为买方市场，判断购买的时期，买方市场就是好的购买时间，现在又是卖方阶段，定价权又回到开发商的手里，现在不是理性的购买时期。现在是二级市场调整，出货之后到三级市场，之后波及到一级市场，逐步的回暖。套牢的不仅仅是炒房客，还有开发商。现在他们有很强的出货意愿，2007—2008年两个群体出货的意愿是很强的，他们动用了各方的力量，使得政府妥协，采取了救市，经济也处于下调的过程中。去年年末一系列的政策出台了，去年是一步到位的出货，实际上接盘的人不会太多，2008年的成交量来看不是很多的，总共才达到了380万平方米，量不是很大的。
第二种出货的房屋是诱多出货，借助利好或者是借助价格回升的趋势，吸引追赶者入市，吸引购买者入市。现在经历了两种出货的方式，市场上开发商的货还有多少，是否完全的出货。2008年第一季度结束时，我作了后市展望，2008年上半年是一步到位的出货，2008—2009年是拉升和诱多的出货过程，当两个步骤都经历后出货完成。之后开发商主动地拉升价格，使得趋势向上走，但是没有想到的，下半年出台了很多利好房地产行业的政策，使得开发商轻松的出完了这批货。商品房市场的销售率接近70%，普通住宅达到了73.9%，商户和写字楼的出货量比较高，我们认为一个市场或者是一个项目，当销售率小于30%的时候，意味着开发商的成本还没有收回，销售业绩不好的时候，定价会低的，当销售率是30%—50%的时候就出现了供不应求，房价出现了平抑的作用，50%—70%，供销平衡，房价在一定时间内表现相对比较稳定，70%—90%，需求旺盛，涨价可能性比较大。大于90%的时候，开发商想尽快开发其他项目，尾货促销。
全市商品房销售率是73.58%，是需求旺盛，涨价可能性比较大的阶段，意味着供不应求的矛盾逐步的显现出来。现在的市场是反弹还是反转，这是很有争议的，股市也是这样的，楼市也是这样的，现在还没有到反弹和反转的趋势。楼市是反弹的态势，我们不要忘记，一线的重点城市事实上不是反弹而是反转。因为已经跨过了前期的新高和高位，创出了新高，比2007年的高位还要高，这不是反弹而是反转。东莞的楼市价格还算是反弹，压力是比较大的。反弹的价位是不同的，相同的结论是，反弹后价格还是向上，并不是见顶也不是筑顶，为什么出货完成后就出现了筑顶，今年上半年需求量释放后会导致下半年的购买力短期内不足。信贷的投放是巨量的，投资预期比较强。第三季度后会出现通货膨胀，通货膨胀后价格就会上涨，房地产也存在地价成本的问题。地价是房价支撑的底线。还有供需的状况，出货后，大家可以想像，一手市场的货量到底还有多少，现在已经产生了微妙的转变。开发商开始惜售。很多的报道说北京、上海、深圳、广州二手房的价格比一手房还要高。
另外一个角度说，2007年炒房客手上的货陆续的出掉了，短期看政策，长期看经济。这次的反弹是政策性导致的，接下来用政策面和消息面判断下半年的市场。下半年政策面依然是宽松的，货币政策还是比较好的。消息面是提前于政策面的，目前楼市的消息面是怎样的，近期的消息面有三个，一通货膨胀家具，二是房价再度飙升，三是房贷过于宽松，中央电视台和证券报都有进行报道。中国银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知，虽然没有对外就是担心影响经济，因此出现了松紧的信号。上半年消息面是平静的，到了6月份开始升温，市场开始调控了，下半年意味着信贷有所收紧，对市场的影响是，给投资需求带来了抑制作用，一线城市和房价飙升的势头有所平抑。二线城市反映比较慢，首先看周边的一线城市处于怎样的状况，会给我们启发的作用，受外围市场的影响，如果下半年的投资需求有所回落，房价飙升势头如果不受遏制的话，东莞也会受到影响。
上半年看政策，下半年看什么，政策还是宽松的，大的方向是没有改变的，还是支持信贷，支持购房和内需拉动经济。这个星期二、星期三股市大涨，预示着明天公布的六月份经济数据和第二季度的经济数据是乐观的，因此二季度和下半年的经济都会逐步的向好，说明下半年看楼市更多的是看经济给我们强劲的信心，吸引更多的资金进入楼市和股市。上半年楼市的情况：累计的需求集中释放，成交金额和面积大幅度的增长，新增的商品房供应达到了200万平方米，恢复到了2004年上半年的水平，这种状况是非常低的。商品房成交面积是6000元/平方米左右，土地成交量是比较低迷的，土地市场是不温不火的，还是在低位运行。其他的一线城市不断出现了地王，东莞为什么没有出现楼王，因为上半年没有好的地块上市，如果有好的地块上市的话，开发商关注度还是比较高的，例如体育路地块、西平社区地块都是比较好的，最后拍出来的结果会达到地王的概念，预计下半年土地市场会受到刺激的作用，放量也是温和的。
上半年开发商在回笼资金，大家将营销工作和重点放在销售和回笼资金上，真正想扩张的意愿还不是很强烈的，手上有了钱，开发商下半年就会积极的开发。楼面地价还是1500元/平方米和1600元/平方米，基于这样的地价水平导致投资的价值凸显，开发商拿地的积极性也会高一些。从去年下半年到今年上半年土地成交量低迷，因此具有投资的价值。上半年自住需求集中释放，长线投资资金陆续入市，购买商铺、别墅还是比较多的。东莞房价的性价比还是比较高的，现在如果投资别墅或者是投资公寓项目的话，机会是很好的，因为上半年楼市回暖，很多的开发商措手不及，很多内容不完善，因此不敢定价太高，而且是低于市场预期，投资客投资的时候，购买的产品价格就会很低，往后走的话，价格就会上升。改善型需求大幅释放，主要是以购买大户型为主，首次置业需求遭遇产品结构性供求失衡释放受阻。
120平方米以上的户型供应达到了80%，如果是首次置业者购买中小户型的住宅是比较难以找得到的，因此下半年二手市场迎来了比较好的契机。市场资金慢慢的向优势项目集中。5月份成交面积达到了26.84%，少部分的项目得到市场的追捧，大部分的项目没有受到市场的重视，因此今年不是谈价格而是谈价值。6月份市场的集中度不断的下降，反映的是市场的热点现在越来越少，大部分的项目成交都是放缓的，这是六月份的趋势，也预示着进入第三季度的特点，东莞楼市相对于一线城市而言，在本轮反弹中依然保持理性的情况，房价相对比较平稳。例如北京、上海、深圳、广州都回到了2007年的高位，但是东莞的楼市不太乐观，因为经济层面低迷。上半年的涨幅是比较低的，6月份价格相对于今年2月份仅仅上涨了8%左右，每个月也就是2%左右的涨幅，相对于深圳、上海、北京的暴跌和暴涨是不同的，相对是平稳的。
6月份的中下旬市场又有所变化，因为万科虹溪诺雅的热销，价格非常高，因此带动了豪宅市场的重新定位，很多的豪宅具备了山水资源或者是比较好的资源价格，短期内有几个影响。第三季度会出现通货膨胀的危机，因为豪宅价格上涨后，就会有风险标的作用，开发商上半年资金得到恢复，因此出现了惜售的情况，慢慢的向供不应求的情况转变。环比6只是上涨了56.86%，万科虹溪诺雅的价格太高了，实际上用加权的价格来看趋势，目前来讲还是保持平稳，虽然说卖方和开发商想提价或者是已经提价了，但是市场暂时是不帐的，很快进入了观望期。库存从高位持续的回落，其中洋房、公寓库存回落的幅度是非常大的，也给市场做小户型公寓的开发商提供了信心，市场中小户型的公寓真的不多，最近城市中心区的第一国际、德方斯、风云汇等都是以小户型为主，出货的时机是非常好的，会导致价量齐升。
后市展望：股市金融地产板块加速上行，从六月份初开始两个板块已经跳空高开，意味着这轮的通货膨胀的预期加剧，资金持续的流入股市和楼市，股市是先于实体经济或者是房地产的发展，因此后续投资的资金会持续的流入房地产中，外围股市反弹后已经进入调整性阶段，中国的A股面临较大的调整压力。恒生指数提前一、二个月进入了调整，黄金分割线的时候，阻力位很大，东京、台湾和香港以及东南亚的股市都提前A股几个月进行调整，我们意识到A股的增量是很大，由于外围的市场已经进入调整，因此A股市场的压力还是比较大的，楼市是否会受到股市的影响，经济是否会受到股市的影响，现在已经到了瓶颈，今天是3100多点，从黄金分割线来看，反弹到3300点就会差不多。剩下的一、二个月，股市很快进入调整，消息面来看，有几个方面对楼市而言是持续利空的，投资需求会有所平抑。一线重点城市会影响东莞的走势，一线城市现在是最后的疯狂，银行对于信贷的调整，会起到投资的平抑作用，房价近期会下调，东莞也会受到影响和压力。
预期东莞的交易市场会存在温和放量的态势。第三季度或现空涨危机，商品房成交缩量加速上行。第四季度优质个盘热销成为楼市风向标，房价持续反弹上行后有望站稳。很多新项目上市，产品也是非常丰富的。城区的景湖时代城和万科金域华府等项目可以感受到市场的关注度是很高的，也填补了上半年的空白。预期来看，热销是在所难免的，关注度也很高，热销的价格也会很高的，就会成为城区楼市的风向标，使得城区的房价经历了反弹后，经历了通货膨胀的危机后，真正的站稳了。下半年因为房价的热销真正的站稳，合富置业的也谈到会真正的站稳到6000元/平方米。
下半年城区二手房市场预期交投活跃并分流部分一手房需求。开发商下半年价格会出现调整的压力，下半年是分水岭，之前是一、二手房价价差很小，以前不看好东莞二手房，现在看一、二手房的价差已经有很大的价差，而且二手房的优势是地段好，产品选择的空间很大，地段很好，配套完善，价格比一手房低很多，营业税降低很多，截止到12月31日营业税的减免会告一段落，因此下半年的二手房市场很容易被激活。最近做了一手房成交面积的预测，大概是550万平方米，参考的数据来自于二个，一个是存量的消化和增量的消化，我们用存量的消化率推算下半年的消化率，得出了全面的预测数据是550万平方米，今年年初的时候，在这里也讲了报告，当时是谨慎乐观，成交量是470万平方米和480万平方米，现在的成交量来看市场有很多不可控和不确定的因素。省15条会出台，通货膨胀的预期会那么快的来到。我们无法预测市场，但是可以作为趋势作为研发的方向，下半年市场相对还是乐观的，谢谢大家！
下面有请瑞峰置业做报告。
经济讲完了，要讲政策，中国是政策导向的国家，因此我们认为政策很重要。目前的政策条件相对宽松，执行中变相放宽，《广东省针对国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中包括：加大保障性住房建设力度；进一步鼓励普通商品房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化。也就是说从救市到救企业，广东政策已经落实到开发企业的资金困难层面。5月27日公布了固定资产投资项目由35%的资本金调低到20%，意味着开发商的贷款门槛更低。5.27政策是非常有意思的，上半年东莞房地产市场迎来了小阳春，成交量不断的上升，国家在5月底突然出台了该政策，可以说是房地产的利好政策，这是奇怪的现象。国家预示到实体经济尚未复苏，但是保8%和市场的信心非常的重要，因此会拉动汽车和房地产行业，增加市场的信心，从而使GDP上涨。实体经济真正恢复的时候，房地产调控的政策会陆续出台。首先看全国的情况，众所周知全国出现了很多的地王，很多的开发商不惜一切代价拿下了很多的地王，东莞资本金不断的下调，市场不断的放大，表面看起来市场回暖，因此土地交易市场逐渐的活跃，尽管没有出现新的地王，也没有2008年流拍的情况，目前体育路地块17号马上就要推出拍卖，这是开发商竞争的宝地。发展商从过渡悲观到谨慎乐观的心态有所转变，土地市场开始活跃，政策信号，金融危机间接救了发展商，实体经济没有实质性的回升。
东莞的成交量触底反弹：东莞是住宅成交量是290万平方米，环比2008年下半年增幅约45%，同比增幅84.5%，同比07年上半年仅下降5.5%，接近2007年上半年的水平。当楼价下调30%后，经济危机的到来，国家政策层面需要房地产拉动内需，政策的修改，刺激楼市，刚性需求得到了集体的放量。奥运会后市场相对是回暖的，随着经济政策的调控，市场出现了跌落。我们认为在今年上半年的时候，随着市场信心的回升，企业搬迁政策落实，政策利好不断的出台，整个的刚性需求不断的得到释放。根据2008年房地产市场的调整，新开工面积现在放缓，2009年新增供应量没有大幅度放量，年后刚性需求的集中放量，后续产品供应不足，导致东莞房地产市场出现供不应求。
供需结构性失衡：以刚性需求集中释放快速消化存量的第二季度来看，自住型商品房70—130平方米供应量是4778套，成交量是11000套，造成市场上紧凑型自住户型可选择性缺失。价增量缩：6月份普通住宅签约达到5523元/平方米，价格优略微上涨，增幅接近10%，受周边市场的价格见底回升影响，价格得到恢复和修正，价格上升后压力比较大，出现交易量萎缩收窄的现象。资金转向房产，投资客现身：我们公司代理的几个楼盘中我们发现，从去年调查的几个项目来看，从去年下半年主城区几个以刚性需求为主的80—120平方米的楼盘投资客的比例从10%到上个月达到了20%—25%左右，说明投资客开始入市，资金出来后，转向房地产市场，预计CPI会抬头，城市中心区好的地段受投资客的青睐。
改善型住宅需求逐步释放，2008年以来改善型住宅需求一直受到压制，伴随着09年后出现的反弹航行行情，在第二季度出现逐渐释放的现象。南城市政府旁边的凯名轩、东城的帝庭园等豪宅项目销售非常的火爆。精准营销成为新宠：有主题的生活方式、有个性、有精准营销成为市场薪酬。定位不清晰的楼盘项目遭市场抛弃，定位清晰的楼盘受到热捧，如中信德方斯、大朗的万科金域蓝湾。德方斯是精装修，因此我们认为降价结束了，取代的是精准的营销方式。案例1：希尔顿广场项目。在市场不是很好的情况下，公寓销售压力比较大，因此我们果断的跟开发商协商，将前面的公寓产品变成了写字楼，最后变成销售一片火热，德方斯项目前面讲了，这里不过多的提。房地产行业情况：五大开发商市场占有率约19%，主要讲的是行业的集中度越来越高，品牌的效应越来越重要，市场格局逐渐明显。目前，通过一轮又一轮的洗牌和调控后，东莞房地产的份额越来越集中，主要还是集中在几个大的开发商。2007年下半年—2008年房地产影响相关行业，导致业务萎缩，企业亏损，业带来了大批中小企业倒闭潮，自我调整已经开始，很多企业撤出东莞，企业格局月来清晰，出现重组局面。现在的格局也越来越明显，行业也越来越集中。
下半年预测：下半年房价不会出现大幅度的上涨，调整期可能还会持续二年，今年1—4月商品房均价大涨15%，第一GDP增幅只有6.1%，房价走势一明显与宏观经济相背离，应该与宏观经济走势同步，而有时也会逆大势而行，否则根基不稳。改善型住宅逐渐活跃：政府研究开征物业税通知，将住户的刚性需求等影响，投资需求不会完全的恢复，下半年依然不是市场主流。目前市场情况来看，以占据城市核心地段、宽尺度、一流硬件、完善商务配套及尽善尽美的管理服务的城市豪宅，因产品稀缺、私密性和自住型强的高端别墅产品为主的改善型住宅会随着经济见底陆续释放出来，并会得到市场的追捧，例如凯名轩、中信森林湖、御泉山等等。很多的客户购买这些楼盘还是担心CPI增幅过大，导致通货膨胀，因此就购买高端物业抵御通货膨胀。
下半年开发量将会增加，2010年竞争压力增加：由于2008年房地产市场的调整，开发商暂停或延长项目的开工周期，导致08年到09年初的整体新开工量放缓，随着09年后的一波销售小阳春，使得开发商资金得到回笼，从过度悲观到谨慎乐观的心态转变，加之刚性需求释放导致2010年的竞争加剧。市场上成交好的楼盘客户群分析，选择楼盘区域理性，重点的将房产作为保值的工具。以前客户谈价格多少，哪里便宜就到哪里购买。客户调查的过程中，地段、产品、配套已经成为他们的首选，价格只是放在第三位，追求的是楼盘的品质和价值，因此要结合精准营销来做销售。 精准营销是下半年的主流：2009年楼市经过深度调整和存量消化压力的驱动下，精准营销年会成为亮点，从项目初始阶段，细分市场成为主流。城区销售依然好过镇区，尤其是成熟的地段，几大中心镇区的房地产依然乐观。城区由于城市地位和城市配套完善，教育资源、地段、经济都比较完善，配套比较成熟，因此主城区的房地产销售是东莞市区的热点，同样可以看得到，所谓的高埗是北部东莞城区，作为镇区来讲，中心的虎门、长安成熟配套及活跃的经济等因素，房地产业发展比较迅速，特别是松山湖因优越的自然生态环境及企业双转型所带来的刚性需求和其周边辐射镇区的大朗，房地产前景比较乐观。松山湖引进了部分企业，也占据了稀缺的资源，因此松山湖是重点地区。
轻轨将成为拉动地产新的热点：以前很多楼盘在轻轨刚出来的时候，就打轻轨牌，目前来说轻轨和城际轨道和城市轻轨的交通枢纽和站点的设置逐渐明细，东莞大道正在招标，将以西部片区快速交界，带动西部片区，例如洪梅镇和东莞的换乘点都在洪梅镇是未来新兴的城镇，道窖、麻涌不能忽视，在明年个别的项目上市后会成为置业的热点。
国庆后政府可能会从紧相应政策：下半年经济会落在保增长方面，科技支撑和改善民生的政策带动新一轮的经济增长和CPI的增长，中国今年是60大庆，中国是政治导向的国家，目前国庆前后不会有大的动作，胡锦涛访问友国搞好关系，担心国庆期间产生一系列的问题，国庆后随着第二产业为主的实体经济的逐渐的恢复和稳定，中国政府会以从紧的政策打压房地产出现的虚高和泡沫。广州和杭州等城市已经开始对二套房屋进行严格执行政策，还有银行利率的提高，谢谢大家，我的演讲到此结束。
逄总，我听了您的报告，今年上半年报社做了2009年度趋势报告会的时候，我记得瑞峰地产对大势的研判的观点，认为回暖的时间点在两头，最近有留意到八、九月份，您的判断是国庆后有所调整，目前市场对八、九月楼市可能会出现适量调整的预期，而且声音是比较大的，包括发展商以及消费者，最近市场上是以中大户型为主，价格有上升的趋势，但是大家不认可调价，时间是否在8、9月份，如果国庆后出现了调整，年底的楼市是否又会出现新的市场拐点？
去年作的市场报告是预测两头高，第一和第四季度是成交的热点，上半年第一季度的热点已经验证了该事实。国庆后国家会出台调控，去年预测第四季度销售量有所增加，这就是矛盾。大家认为9月份是敏感期，会有相应的政策出台，我公司不这样认为。毕竟今年是中国建国六十周年的大庆，中国是比较敏感的国家而言，是不允许出现任何政治和经济以及国家的问题，从目前新疆的问题可以看得到国家的态度，包括胡锦涛走访各个国家都是为了避免出现问题。实体经济在逐渐稳定，我国采取了一系列的政策，实体经济不断稳定的时候，短期内不会出现大的问题，国家下半年要保8%，有效拉动经济的就是房地产行业，因为房地产行业带动了40多个相关的产业链，一定会带来GDP的上升，因此保8%是有信心的，不会像过去9.27出台政策打压。刚才中原地产说价格有所下调，第四季度是入市最好的时机，因此成交量也会放大。
接下来有请思创动力作报告。
现在中大户型还是占有绝对的优势，下半年的供应来看，中大户型还是占据了主流，因此这是我们关注的热点。投资的需求来看，4月份慢慢的释放，尤其是中心区的物业，例如中心区的德方斯、松山湖、御泉山等豪宅，这些豪宅对价格的拉动作用很明显，中小投资客的需求没有完全的被激发出来，现在的投资客都是大型的投资客，白领和中产人士的需求需要进一步的放大。成交量鼓舞人心：3、4、5月份的成交量达到了5000以上，6月份有所下降。三个城市对比，广州、深圳、东莞的情况来看，2009年上半年的成交量超过了2007年，因此说一线城市全面的回暖。东莞上半年的成交量还没有恢复到2007年的水平。价格上涨，保持理性，广州、深圳、东莞上半年涨幅对比，东莞是理性的达到了8.5%，广州达到了20%，深圳达到了30%。价格变化基本上是在5200元/平方米左右，6月份价格上升到5700元/平方米，主要是因为豪宅销售带动的。广州09年上半年的价格接近了1万元/平方米，深圳达到了1.5万元/平方米。
土地市场外热内冷：东莞的市场还是比较谨慎的，深圳的溢价率是比较高的，达到了51%，广州的地王达到了溢价率154%，6月万科厦门地块溢价率达到了68%。东莞上半年的供应量是18宗，成交16块，成交率明显回升，3/4是以地价成交的。镇区慢半拍：镇区活跃度不够，向市区集中度是明显的，大部分镇区投资性需求没有被释放，从目前在镇区操盘的商铺和写字楼以及车位的投资来看是比较冷淡的。三级市场瘸腿依然：三级市场在调整中受伤最重，东莞的长期来看是看好的，无论是行业的规范性还是交易的透明度以及东莞消费者的置业习惯来看，东莞房地产市场仍然有很长的路要走，下半年因为价格的原因或者是供求的失衡，有可能导致刚性的需求转移到三级市场，但是量不会太大。现在深圳每天的成交量大概在200套左右，三级市场的成交量是700套左右。随着东莞开发成熟度的提高，长期来看三级市场还是看好的。
2009年下半年楼市机遇大于挑战：1、持续回暖可期。宏观经济指标来看还是经济指标来看，我国正在逐步走出谷底大家是认可的，宏观性有一定的持续性和稳定性，因此房地产的回暖是有坚实的基础。2、三市桐城改写格局。深莞惠三市一体化战略下，东莞房地产面临新的历史性机遇，镇区的购买力进一步的向城区集中。深圳发展的内在因素来讲，向外扩张性比较强，深圳会跟东莞结合的更加的密切，因此南部的机遇大于北部镇区。3、供求关系有待优化。下半年新增量将会增加，普通住宅供应有限，结构性矛盾依然存在。4、价格加速上扬。经过上半年的快速消化后，后续的供应量没有跟得上，尤其是7、8、9月份形成局部阶段供不应求，普通的住宅消化的差不多，存量来看，目前主要是以改善型大户型和别墅为主，因此拉高价格。通货膨胀对价格的拉动是明显的，因此东莞下半年的价格会创下新高。
5、成交量振荡前行。受制于新增供应的不足，成交量会出现下滑，供求关系阶段性失衡导致具备价格上涨过快的因素，房贷政策转向的预期也将影响改善性及投资性需求对市场的信心，我们相信9、10月份供应量的增加，也可以带动刚性需求进一步的爆发，下半年会迎来年度第二个高潮。心态比产品更重要，维稳是当前楼市的主题。警惕牛市思维继续作崇，2007年东莞楼市的泡沫而言，中介行业有很大的推动作用，我们没有经历过九十年代的调整，经过这一年的调整，使我们经历了完整的房地产的周期，我们才会茁壮的成长。PPT做的比较简单，因为率前期大家的数据比较多，直接阐述了一些观点，希望有更多交流的时间，大家可以进行交流。
报道中讲到下半年投资性需求会进一步的释放，特别是中小户型，目前市场的户型是属于比较紧缺的，下半年的需求对房价造成怎样的影响，合富提出下半年的价格会重上6000元/平方米，湛总您是否认同？如果房价站上6000元/平方米的话，下半年的调整期是否会出现？
谢谢湛总，刚才主要谈的是一手房市场，我有一个问题，思创的看法是，东莞二手房市场受伤最重，而且有严重的内伤，因此不会快速的回暖，如何治愈东莞的二手房市场？
从2005年东莞本土成立思创公司后我们提供的就是全方位的地产服务，地产发育的程度来看，制约的环节就在政府层面，交易周期长，费用太多，制约了行业的发展。从城市的结构来看，也不利于三级市场的发展，东莞有33个镇区，在资源配置方面，包括行业管理效率是比较低的。这就构成了东莞房地产三级市场发展的瓶颈，东莞的土地市场和一手市场应该是良性互动，三级市场并不是1：3的问题，发达的国家和城市的比例是1：5或者是1：6，今后最多的并不是增量而是存量，因此政府应该思考，因此二、三级互动才有利于房地产市场健康的发展，我来东莞已经八年了，这方面的反映速度是特别的慢，因此我在这里也进行呼吁。
接下来给我们作报告的是星彦地产。
在第一季度后半段刚性需求放缓的情况下，城区豪宅集中放量，例如南城的森林湖和御花苑等豪宅集中放量，别墅盘推出的价格被东莞的消费者所认同，形成了豪宅热销的局面，一定程度弥补了刚性需求减弱的现象。因此出现了十分火爆，这是需求的角度。市场火爆的第二个原因是国家利好政策的原因，2008年贷款基本利率和存款准备金利率持续的下调，国家在增大货币的供给量和货币的流通性，2009年各大银行也放宽了第二套房屋的限制，国家通过利好的信息有效的刺激了自住市场的需求。市场对通胀的预期：从目前来看，国家的经济形势并不是非常明朗的情况下，房地产市场出现了单边上扬的局面，走出了背离经济面的情况，经济未提振，但是房地产市场向上，这说明大家对通货膨胀产生了预期，房地产对于经济层面来讲，保值性和稳定性实际上会更强一些。房价进一步上涨的预期拉动了成交量的上涨，也带动了土地市场的活跃，这就是形成市场火爆的第三个原因。市场火爆的第四个原因就是热钱。
国家出台了4万亿元的刺激计划，大部分被央企和国企拿走了，如果这些钱完全的投入实体经济中，技术难度比较大，增值的周期比较大，放在故事中是否合适，钱只能流到楼市。昨天跟做金融的朋友聊天，他提供的一个观点是，实际上现在国企和央企现在开始炒作土地。我国积极的财政政策和宽松的货币政策使得市场货币量的增加和货币流动量增强，这些资金没有完全流入实体经济的时候，必然流向资本市场，同时推动资产的价格。全球金融危机之下，欧美央行此阶段始终是释放货币流动量，中国的经济从世界的角度来说是相对平稳的，央行释放的热钱必然会流向中国市场，通过各种渠道流向中国市场，这些钱去了哪里，去了股市风险太大了，因为中国股市还处于动荡的状态，实体经济的周期太长，国内目前低风险的机会就是房地产市场，因此热钱就通过各种渠道流入房地产市场，热钱的涌入也形成市场火爆的原因。
我们对市场是有判断的，政策一定会调整，调整的结构和力度是逐步和缓慢的，不会象2007年9.27新政那样进行调控，2009年保增长是我国基本的原则，房地产和汽车等支柱行业成为拉动中国经济增长的动力，如果一帮子将房地产市场打压下去，显然整个的经济增长会出现问题。今年是建国六十周年，在我国的政治背景下，也没有任何人敢拿社会的稳定性进行赌博，因此不会出台力度非常大的调控政策。国家开始发布利好政策的时候，从2008年开始降低利率的时候，当时市场的反应并不是很大的，随着其他政策的出台，大家感觉到利好政策逐步的放松，收紧的时候也是逐步的，这是大的原则。
东莞的市场要持续的爆发和增长，必须要有外部的作用支撑。熟悉东莞房地产的同事们都知道，东莞的房地产历史上曾经出现过两个高超，第一个是1997年，第二次是2007年上半年，当时东莞市场有大量的香港客户来炒房，短期内形成了暴涨，2007年大量的深圳客涌入东莞房地产市场，形成了短期飞涨的局面，两次爆发的高峰期都是外来的客户起到了非常大的作用，实际上对于东莞本土的客户而言都有自己的住房，他们对于住房的需求并不是非常的迫切，这就形成了东莞房地产市场除了几个高峰期外，其他都是比较平缓的。东莞的产业结构和人口结构，尽管现在每天都在喊调整，但是我们认为从产业链的调整到人口的调整以及购房需求的转变是需要比较长的过程，例如三至四年或者是更长的，市场要爆发必须要有外力支撑。投资客即深圳客再回首的可能性很大，深圳市场上的供应有30%被投资客消化，到了五、六月份上涨的趋势已经开始放缓甚至出现了下降，相反的，三级市场和二手房成交量是上扬的，为什么会出现这样的情况。
深圳的一手房市场涨势太凶猛，深圳供应的房屋据不完全的统计30%被投资客拿走了。他们又转为短线投资，主要是炒二手房，深圳二手房的流通速度是非常快的，购买了一手房后等待的时间是比较长的，要等待办理产权证，二手房一个月就可以拿到产权证，因此很多投资客转向二手房，深圳骨子里就有投资房地产的理念，深圳大量的投资客都是房地产投资的既得利益群体，实际上从九十年代深圳本土的富人都是通过炒作房地产发财的，通过这样的判断，我们认为深圳客重回东莞市场的可能性是非常大的。综合前面的几点，从短期来看，东莞房地产市场依然会上涨，但是上涨的幅度会相对平稳，局部有效的波动，不会大起大落。整个房地产的支撑动力进行分析，第一季度毫无疑问是自住型的需求，第二季度是豪宅和别墅，明年很有可能就是深圳的投资客。
东莞城区别墅市场：东莞城区别墅有三大片区，水濂片区的御泉山总共有55套一个月卖完了，御花苑53套别墅基本卖完。国际公馆10多套别墅也基本卖完。我公司代理的花样年君山处于客户升级阶段，将于近期推出，目前累计了90多个客户，只有41套别墅，但是有这么多的客户购买，说明目前的房地产市场是非常火爆的。对于别墅而言，赠送面积大行其道。别墅的基础应该是资源，目前，东莞的别墅项目在产品创新上投入的力度是越来越大，通过赠送的面积提高产品的附加价值，赠送的面积成为主流，赠送的部分包括花园、阳台、地下室、露台，我们做了两层地下室，而且全部都是赠送的。别墅客户仍以本土为主，但外来客户有增加趋势。从我们做的项目来看，90%的客户还是东莞本土的客户，他们置业的目的是以自住为主，一小部分的客户具有保值的需求。外来可有增加的趋势，我公司具备深圳总部的资源，目前很多的项目都有深圳的投资客来看，这说明投资客越来越活跃。从价值的角度来看，东莞城区的别墅市场的价格是比较合理的，也是受到市场别墅客户的认同，从销售的情况来看就可以反映趋势，另外一个角度来看，在平稳的价格上也出现了价格升高的趋势，同御泉山17000元/平方米，御花苑13000元/平方米的趋势反应，豪宅项目是逐渐升高的。
这次来的投资客不会像2007年那样疯狂，在那样飞涨的情况下，投资客没有保持清醒的的头脑，很多人都是跟随的，以前不想投资房地产，但是看到很多人在房地产市场上赚到钱，经过2008年的教训，如果深圳投资客再来，就会选择地段更好，资源稀缺的产品进行投资。东莞不可能出现2007年飞涨的局面，如果想出现飞速的上涨必须要有外力，那么就是深圳投资客，如果他们理性了，就不会有极大的投资力量。
由于时间的关系，我们今天的报告会暂告一段落。可以说，今天的报告会不仅仅是一场思维的盛宴，更为我们研判东莞房地产市场提供了一种思维方式，也为我们接下来的市场实际操作提供了切实有力的参考。在此，我们再一次以热烈的掌声感谢为我们带来精彩研究报告的合富辉煌，中原地产，瑞峰置业，思创动力，星彦地产。同时我们也感谢东莞时间网，房掌柜为我们今天的报告会作的网络图文直播。后天，也就是本周五，我们也会在东莞日报楼市周刊推出2009东莞楼市中期报告会专题，也请大家留意。
朋友们，房掌柜（f-boss.com）为你作的关于“2009年东莞楼市中期报告会”的网络视频直播到这里就结束了，请大家继续关注我们房掌柜（f-boss.com）以后的网络视频直播。祝大家心情愉快，每天有个好心情！
回放
回放
回放
粤公网安备 44010602005421号
