各地楼市消化库存压力仍大 拉低房价加速去化成要务

进入第四季后房地产市场成交整体回升，但对于庞大的可销售面积来说，目前仍是供大于求的局面。对于眼下的市场来说，消化库存的压力仍然很大。经纬行研究中心分析人士认为，1-10月全国住宅施工面积、竣工面积同比继续录得增长，而销售面积同比再降，降幅较1－9月略有回落；10月末待售面积则较9月末有收窄迹象。虽然10月楼市交易开始活跃，成交量有所上升，但住宅库存大、去化速度慢的趋势仍未有扭转。近期广州各楼盘新推货量有加大的趋势，但房企去库存压力大，年底为冲刺业绩，预计以价换量仍将持续。

庞大库存拉低房价

国家统计局公布《2014年1-10月份全国房地产开发和销售情况》，数据显示，2014年1-10月份，全国住宅投资52464亿元，同比增长11.1%，增速比1－9月回落0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.9%。

1-10月份，房地产开发企业住宅施工面积491855万平方米，同比增长8.8%，住宅新开工面积102879万平方米，同比下降9.8%，住宅竣工面积48749万平方米，同比增长5.1%。1-10月份，住宅销售面积77607万平方米，同比降9.5%；10月末，住宅待售面积38286万平方米，比9月末增加611万平方米。1-9月份，住宅销售面积67669万平方米，同比降10.3%。9月末，住宅待售面积为37676万平方米，比8月末增加629万平方米。

而据国家统计局11月18日发布最新全国房价数据，纳入监测的70个大中城市中，10月份房价环比继续无一上涨，同时房价同比下降的城市增加，已有67个城市房价同比下降（即低于2013年同期）。北上广深四个一线城市房价环比、同比均下跌，其中广州房价环比已连跌5个月。

加速去化成要务

而在广东，房地产库存同样是大问题。省房协发布的《2014年前3季度广东房地产市场分析报告》指出，截至9月期末广东商品房待售面积5091.40万平方米，同比增长22.7%；其中，商品住宅待售面积3322.32万平方米，同比增长26.4%，均创下历史新高。

从供求关系看，若将当期新增批准预售面积和期末待售面积视为供应量，则1-9月全省商品房可供销售面积至少有10909.89万平方米；将实际销售面积视为需求量，则同期实现销售5927.54万平方米，供求比为1.84：1。其中，商品住宅供求比为1.60：1。若按今年月均销售速度，完全消化可售未售的商品房库存至少需要7.6个月，其中商品住宅需要5.4个月以上，同比分别增加2.7个月和2.3个月。与近几年相比，今年的供求关系最为宽松。但由于今年销售量处于较高水平，库存去化周期较2012年度的最高水平仍少0.6个月。但当前宽松的供求关系表明去库存压力依然严峻，加速去化仍是主流。