李嘉诚40亿元买卖自家地产 或因REITs试点窗口临近

重庆解放碑大都会广场，原本是李嘉诚和记黄埔1997年开发的一个商业地产项目。如今，该项目整体将以39.1亿元人民币价格卖给一家名为汇贤产业信托的香港上市公司。港交所资料显示，汇贤产业信托的主要股东为长江实业及和记黄埔的附属公司。

无疑，交易的买方与卖方都是李嘉诚。此番“自买自卖”，除了母公司套现需求外，业内人士认为，可能还与李嘉诚押宝内地的房地产信托投资基金（REITs）相关政策“开禁”有关。

独立财经观察员彭瑞馨告据记者，当前房地产企业现金流吃紧，商业银行不良率居高不下，有关部门尝试推出REITs正当其时。中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，这一新政推出的前提，应是楼市供大于求局面逐渐扭转，地产售价与物业租金落差的逐步合理化。他预计这一时间窗口已经临近。

REITs预期再起

近日有业内人士透露，有关部门或正制定REITs试点方案，首期有望在北京、上海、广州、深圳四地试点。

一位署名“攸克”的知情人士撰文称，此次高层吹风有望令REITs新政真正落地。他认为，此轮REITs试点的主要方式是公募，而不是上一次试点框架中开列的私募。未来有望通过交易所挂牌交易，建立一套透明的运行和监管机制，为以后“真REITs”向非政策性住房领域拓展打好基础。

申银万国证券首席宏观分析师李慧勇对记者说，业界一直在呼吁推出REITs，目前面临的现实问题是楼市亟待调整以及可能出现未知风险，这对于REITs的出台是一种“倒逼”，“政策的进展可能加快。”

彭瑞馨认为，把大都会项目转到旗下房地产投资信托公司，“李嘉诚可能是嗅到了REITs的味道。”

国盛证券首席经济学家、研究所所长周明剑告诉记者，要让实体经济融资利率降下来，首先应解决资金“黑洞”问题。他认为，房地产信托投资基金以及相关资产证券化产品，都属于是较为贴近市场的做法。

通向资产证券化

截至去年末，重庆大都会广场的年度收益及租金收入约2.82亿元，总收益率约7.21%。

“大都会在重庆是地标建筑，世界500强入渝均首选大都会，它的租赁价格在重庆是最贵的。”彭瑞馨告诉记者。

不过，对于内地楼市泡沫继续膨胀的争议越来越多。大致从去年7月至今，李嘉诚已通过各种方式抛售内地房产，至少套现700亿元港币。市场猜测，李嘉诚可能将资金投向其他更高收益领域，内地楼市溢价空间或已见顶。

与此同时，当前我国商业银行的不良贷款增速依旧居高不下。2014年三季报显示，16家上市商业银行中12家的不良贷款增速超过20%，更有4家超过了40%。

彭瑞馨认为，在严控广义货币供应（M2）过快增长、银行资本新规限制、清理地方融资平台以及不良贷款升高等背景下，单纯依赖银行信贷扩张去缓解实体企业资金紧张已不现实。他认为，要控制M2过快增长，就必须控制银行资产扩张。而实施信贷资产证券化，或是缓解这一局面的主要方式。REITs是房地产证券化的一种重要手段，它把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产。