中国楼市明日危机：十年后平均一对夫妻将拥有6套房

　　此外，过去20年，中国有4亿人口从农村走到城市，从小城市走到了大城市。

　　“这一波城市化浪潮造成了中国有史以来最大的人口迁移和最大的经济版图改变，同时也带来了房价的无序快速上涨。”阳光100董事长易小迪说，但这样的人口红利已经消失不见。

　　从城镇人口看，2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人，2016年约为3.35亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约3.14亿、2.5亿。

　　“中国城镇化高速增长期已经过去，目前农村人口向城镇的转移总量已较为有限。同时，多数农村人口进城后的工资收入处于相对较低的水平，寄希望于城镇化拉动房地产购买力不切实际。”东兴证券分析师郑闵钢指出。

　　十年后谁会买房

　　如果十年后一对夫妻拥有6套房子，那么谁还会买房?

　　业内人士分析，在中国人口老龄化加剧后，祖辈和父辈的房产将由第三代继承。而在计划生育制度下，大多数家庭构成都为“421”结构。即使按照祖辈父辈家庭都仅有一套房来计算，第三代年轻夫妇结婚时拥有的房产也将有6套，这使得市场上的住房供应远远大于需求。

　　对此，天则经济研究所所长茅于轼甚至给出“年轻人可以先租房”的建议。他曾断言，10年后中国的房子会大量地剩余，商品房供过于求，想卖都卖不掉。

　　民生宏观研究院执行院长管清友指出，人口结构拐点导致房地产需求高峰已过，仅靠货币宽松政策无法逆转。

　　业内人士指出，从海外经验来看，当人口结构、城镇化等影响房地产的长周期因素出现拐点后，房地产周期也将产生深刻变化。以日本楼市为例，后者的劳动年龄人口在1992年达到峰值，仅仅一年后房地产泡沫就开始破裂。

　　在这样的人口变化中，中国楼市未来的需求总量仍存疑问。目前开发商以及决策层，都在试图了解中国未来的住房需求潜力。

　　“从我们自己做的市场调研来看，目前刚需产品已出现了供大于求的局面，尤其是保障性住房范畴的不断扩大，比如北京的自住房，这导致中低端的购买人群更倾向于购买保障房，因此我们自身的产品线已经开始向改善型调整。”北京一大型全国性房企负责人指出。

　　郑闵钢分析，由于此前楼市中大量投资、投机性需求的存在，造成房地产行业的非理性繁荣。但高房价使得现有的刚需人群购买力大幅减弱。

　　“随着购房者年龄的增长，其所购房价也随之同步上升，户型面积也逐渐增大。35岁以后则以改善型购房为主。”刘渊说，总体来看，40岁以上年龄段购房占比远低于35岁以下年龄段。