一线城市楼市春节暂“休眠” 3月将步入升温回暖通道

报告指出，2015年2月份，一线城市新建商品住宅供应量和成交量仍在走低,成交均价为23507元/平方米，环比小幅下跌2.6%，同比增长4.2%。销售市场趋于平淡，楼市春节效应显现。

易居房地产研究院研究员姚腊表示，2月份是楼市传统淡季，一线城市无论是一二手住宅、还是商业和办公用房成交量环比1月均有所回落。但相比去年春节月份，2月份一线城市二手房成交量是近六年内的次高，仅次于楼市热闹期的2013年2月。同时，一线城市中除北京外，其它城市新建商品住宅成交均价环比均有增长。由此证明，今年年初一线城市楼市并不冷，堪称春风拂面。

3月份,央行再次降息,两会又派出政策大礼包,居民自住和改善性住房需求受到政策支持与鼓励。一线城市由于处于“价值高地”，势必成为沉淀政策利好的“资金池”。随着叠加政策效应逐渐显现,以及前期积累的需求受到政策暖风得到释放,预计3月份开始,一线城市楼市将步入升温通道,楼市将现小幅复苏态势。

一、商品住宅

1、新房供求持续走低

2015年2月份，一线城市新建商品住宅供应量和成交量仍在走低。其中,新增供应面积仅为109万平方米，环比下降33.6%,同比下降25.4%;新增成交面积为141万平方米，环比下降55.3%,同比上升1.8%。2月份楼市进入传统淡季,新房入市量明显减少，但成交量比2014年同期略好。

2015年2月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交面积分别为44、39、38和20万平方米，环比增幅分别为-53.5%、-48.5%、-49.5%和-71.5%，同比增幅分别为93.0%、-6.9%、-24.0%和-16.1%。从环比值看，2月深圳市场跌幅最大。而从同比值看，北京市场较2014年同期反弹力度最大。

2、成交均价小幅下跌

2015年2月份，一线城市新建商品住宅成交均价为23507元/平方米，环比小幅下跌2.6%，同比增长4.2%。销售市场趋于平淡，楼市春节效应显现。

2015年2月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为24123、29286、15120和28213元/平方米。环比增幅分别为-12.3%、2.4%、6.7%和3.9%，同比增幅分别为-6.4%、13.7%、12.3%和-15.4%。其中除北京环比下跌外,其它三个城市环比均略有增长，预计一线城市房价回暖可期，并将领跑于全国楼市。

3、新建商品住宅库存环比降低

2015年2月份，一线城市新建商品住宅库存量为3715万平方米，环比降低0.9%，同比增长34.2%。按照“存销比=库存量/近6个月成交面积均值”的公式计算，一线城市2月份新建商品住宅存销比为11.9个月，相比1月份11.4个月的数值出现上涨。值得注意的是，2月份存销比出现上涨，主要与存销比的计算公式有关，而非去库存压力在加大。计算公式中，分母为近6个月成交量的移动平均值，2月份是传统春节，成交量大减，自然使得分母值变小，存销比上升。

2015年2月份，北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为1034、1282、990和409万平方米。环比增幅分别为-3.6%、-0.1%、2.4%和-3.8%，同比增幅分别为43.5%、23.9%、40.3%和33.7%。除广州外,其它三个城市均出现了库存环比下跌的态势。随着改善性需求的积极释放，去库存的速度有望加快。