央行要求各商业银行理性对待楼市 未来房价将如何走？

有媒体报道称，近日央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。房价未来到底怎么走？

9月按揭贷增速仍很快 房价涨过快考验金融安全

有媒体记者了解到，9月按揭贷增速仍然很快，10个房价上涨过快的城市的按揭贷占到了总按揭贷款的40%，风险急速集聚。多位银行高管对记者表示，房价上涨过快，确实对金融稳定、金融安全带来考验，容易造成产业空心化，甚至影响到社会的长远发展。

而有消息说，昨天上海市银监局也通知辖内各中外资银行，强调加强房地产信贷总量和集中度的检测和风险管控。国内楼市似乎有点一叶知秋的意思。

值得注意的是，在相对宽松的货币环境下，不少城市的房价半年涨幅就超过三成，而过热的楼市风险已经在向金融系统蔓延。过度的房产需求不仅让楼市供需进一步失衡，也让那些原本属于实体经济的流动性过度集中房地产市场，过度依赖也让风险急剧累积。

房价是否会大幅下滑？各方观点分歧较明显

对于大家最关心的问题：我们的房价到底会不会跌？如果跌，又能跌多深？尤其在本轮调控后流动性抽离后，房价会不会出现像去年股市那样的大幅下滑。从目前来看市场的观点分歧也比较明显——

继续看多的观点认为目前中国城镇化率并不高，投资渠道也相对单一，房产除了本身的价格增之外，还有额外的租金收益，目前来看难以找到比房产更好的投资品种。而调控政策也主要是以抑制过快上涨为主，并非彻底打压。

看空的观点则认为，从大周期来看中国房地产市场从未经历过合理的调整，而目前居民购房的杠杆率也过高，房产在国民经济中的占比过重，人口红利周期也已基本过去，调整已是应有之义。尤其是很多人把今年房产市场过热和去年股市相比较，很多现象具有相似性。在各个地区、中央各部委合力遏制下，房地产市场会不会上演类似去年股市的故事。这也是一个值得大家玩味的角度。

万科的董秘谭华杰认为，从城市化的规律来看，75%左右是城市化基本完成的通常水平。中国目前的城镇化率 56%。也就是说，中国房地产的发展，还在大周期，即高速增长期之内。但是他也强调，不能说城镇化率不到 75%，房价一定只涨不跌。因为在大周期阶段，房价估值逻辑可能脱离基本面，有泡沫化的可能，让大周期提前到达终点。

谭华杰还表示，类似房价租金比这样的在大周期并不适用的指标，例如从1998年到2008年，日本东京地价下跌了30%，但房价租金比始终保持稳定。同样的，从1982年到 2015年，美国新房价格涨幅频繁变动，但租金收益率却相当稳定，所以房价租金比例很难有一个确定的合理范围。

海通姜超则认为，过去几年中，中国居民新增房贷、新增地产销售额比值持续飙升，11年仅为19%，15年达到39%，16年上半年则高达50%，正是美国金融危机前的最高水平。还有就是居民杠杆率。11年以来中国居民购房杠杆率持续上行，11年约为20%，15年已突破40%，16年上半年创历史新高至50%。所以姜超认为，本轮限购出台时，居民杠杆率已远高于上一轮限购时期，居民购房潜力也已被大量透支。

此外，他还认为，从房贷占GDP的比重看，中国居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，而中国去年已经达到5.5%。美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，16年可能会是中国地产市场的历史大顶。