至此,受融资渠道封堵影响,房企融资成本也被抬升,7月,房企境外融资平均利率达8%,值得注意的是,泰禾一笔境外发行的3年期4亿美元的债券,票面年息高达15%,成本之高令外界惊叹,而此前,泰禾多笔境外发行的3年期债券,票面年息为7.875%。
催化剂:热闹的楼市地市
在房企融资监管趋严之前,楼市地市均上演了一波短暂的热闹场景,而这也直接成为本次围堵房企“输血”通道的导火索。
二季度以来,市场呈现“小阳春”行情,加之较为宽松的资金环境,迅速点燃房企的拿地热情,使得土地市场热度居高不下,高溢价拿地现象频现,个别地块溢价率逼近100%。
据中指院统计,今年上半年,全国300城土地出让金总额达22490亿元,同比增长16%,其中碧桂园拿地金额近千亿,占同期销售额约四分之一,成长型房企在土地市场上的表现则更为激进,龙湖、金地等房企拿地金额近其上半年销售金额的一半。
从城市来看,截至五月底,48个热点城市卖地金额过百亿,其中卖地金额最高的杭州(楼盘)土地出让金合计达1129亿,另外,北京(楼盘)、天津(楼盘)、上海(楼盘)、苏州(楼盘)、福州(楼盘)、重庆(楼盘)等14个城市卖地超过300亿。
以6月24日深圳(楼盘)“史诗级”土拍为例,数十家房企到场参与,当日吸金224亿,龙华“地王”可售楼面价更是高达6.7万/平方米。
对此,中原地产首席分析师张大伟曾表示,受春节后信贷市场增量增加影响,房企融资难度降低,4月份,部分城市土地市场出现复苏苗头,针对热点的住宅土地,房企拿地积极性高涨。
与火热的地市相呼应的,是楼市回温下暗藏的金融风险。根据央行发布的数据,6月新增贷款的细项中,以住房按揭贷款为主的居民部门依旧担当主力,6月新增规模同比增加超220亿元,居民部门加杠杆的趋势仍在延续。
居民部门杠杆率的攀升和房地产业过度融资带来的房地产金融化问题引发监管层面的关注,一方面房企遭遇融资收紧的调控,另一方面,作为需求方,购房者也面临着房贷利率上调的压力。
融360大数据研究院发布的《6月房贷报告》显示,6月,全国首套房贷款平均利率为5.423%,相当于基准利率1.107倍,环比上涨0.14%。
房企割肉求生
在资金就是生命之源的房地产行业,以出售项目“谋生”的情况并不罕见,如今,随着资金压力趋紧,房企转让项目股权的情况再度升温。
数据显示,今年以来,房地产项目转让信息共计40余条,“23号文”发布以来,披露的项目转让信息就达34条。不过,与此前转让主体多为维持生计的中小房企不同,近期,多家规模房企也开始频繁出手转让项目股权,包括招商蛇口、建业地产、中国金茂等均发布了项目公司股权转让计划,其中,涉及金额最高的是阳光100转让卓星集团,达43.97亿元,其次是泰禾,单一项目转让价格为32.05亿元。
以泰禾为例,今年3-6月期间,项目股权转让案例多达9条,涉及金额达98亿元。需要提醒一点的是,7月11日泰禾发行的一笔境外债,票面年息高达15%,足见对于资金的渴求程度。
同样,在积极发布项目股权转让的案例中,也不乏处于亏损状态,甚至资不抵债的企业,例如银亿股份(000981)、万通地产(600246)等。
易居研究院研究总监严跃进表示,房企转让项目有主动和被动的区别。其中,被动转让多是因为项目开发难以为继,或者迫于资金压力,需要快速回笼资金。而主动转让,则是出于产品结构调整优化或对外扩张的考虑。
据Wind数据显示,2019年下半年,房企面临到期债务7000亿元。另一个不容忽视的事实是,年报季之后,多家房地产企业收到交易所问询函,问询内容涉及企业利润情况、资金往来情况、现金流与货币资金、房企的杠杆和偿债能力等,实力印证了监管层对于房企资金安全的关注。
双重压力夹击之下,承受偿债之苦的房企不得不选择出售项目,与此同时,对于规模较大的实力房企来说,市场并购机会也相应增加,此前,世茂房地产在股东周年大会上明确表示,目前是开展并购的好时机。而根据世茂房地产披露的信息,其并购金额已近200亿元,而收购的货值接近2000亿元,规模接近全年投资计划的七成。
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