【掌柜日报】融资渠道频遭封堵 房企“卖子求生”成风潮

　　近日，国家统计局公布的数据显示，1-6月，房地产开发投资、商品房销售、房企到位资金等多个指标累计同比增速均有所回落，同时，6月全国70城房价上涨城市数量减少，年内首现20个城市二手房价集中下调，这表明，在一系列房地产调控政策影响下，市场已经有所降温。

　　回顾今年上半年，一二线城市迎来一波短暂“小阳春”行情，但随之而来的，是更为密集的调控，数据显示，上半年全国房地产调控政策高达251次，比2018年上半年的192次同比上涨31%，而给予房企更为沉重打击的是5月17日银保监会发布的要求对房地产融资乱象进行整治的“23号文”，这也被外界视为本轮房企融资收紧的信号，此后，房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限。

　　伴随偿债高峰的到来，房企面临的资金压力不言而喻，加之融资渠道的管控升级，不少房企被迫以卖项目、卖股权来换现金流，用于偿债或继续投入新项目开发。据不完全统计，仅5月中旬以来披露的房地产项目转让信息就达34条，也即平均每2天就有1个项目进行转让。

　　某房企区域营销总预计，今年下半年，房企降价促销、出售项目和股权求生的现象或将更为常见。

　　监管步步紧逼 房企融资收紧

　　去年11月，房企迎来融资窗口，随后，房企密集融资，资金之渴得以缓解。据Wind统计显示，2019年以来，房企境内外合计发债规模达6047亿元，其中境外发债2645.08亿元，上半年净增量达375亿美元，同比增幅127%。

　　这一局面在今年5月17日发布"23号文"之后迎来了拐点。23号文明确要求，商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，并将矛头直指房地产信托“明股实债”等模式。

　　两周之后的31日，央行与证监会联手按下部分房企的债券及ABS融资暂停键。此后，市场难见前两年发行火爆的以租赁住房为标的资产证券化产品。

　　6月，中国银保监会主席郭树清明确表示，“房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。”这也意味着，房地产调控从市场层面再度升级至金融层面。

　　7月11日，光大信托被曝将暂停新增融资，进行余额管控，优化结构，平滑运作。此外，银保监会对信托资金违规发放房地产贷款、违规开展房地产业务的机构展开调查、警示，据不完全统计，今年上半年，银保监局对信托机构开出罚单14张，罚金达1214.36万元。

　　此时，对于融资需求迫切的房企来说，在信托这扇门被迫关上的同时，至少还留有境外发债这扇窗。7月上旬，在国内融资收紧情况下，房企海外融资计划井喷，超20家房企发行了近150亿美元的美元债。

　　不过，很快，稳预期态度坚决的监管层就将“无形的手”伸向了这扇窗。7月12日，发改委发文要求，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，与此同时，房企还需详细披露其海外发债的具体情况和资金用途。这意味着房企融资额度将大幅缩小，大额融资将明显收紧。

　　据克尔瑞近日发布的数据，自该政策出台日起，95家房企一年内到期的中长期海外债共有53笔，折合人民币约为982亿元，覆盖有33家房企。

　　作为企业补充资金的重要来源，海外发债渠道遭遇严格监管，年内房企的资金压力将进一步加大。