房企融资杠杆不降反升 促进房地产市场逐步回归理性

      今年以来，银保监会对金融机构共开出20张罚单，罚没金额合计超过3.4亿元，其中，涉及房地产的罚单有7张，罚没金额合计超过2.6亿元。

      今年以来，房地产调控政策持续收紧，特别是对于房地产的融资监管也是历史最严，目的就是要把过高的房企融资杠杆降下来。虽然严监管取得了明显成果，但还没有达到预期目标，房地产融资仍存在着杠杆率快速上升，并且一些金融机构存在违规为房企加杠杆的风险。

      对此，业内专家指出，严监管环境下房企融资依然高烧难退的深层次原因，是过去经济增长过度依赖房地产、房地产对金融信贷资源形成巨大的“虹吸效应”等扭曲特点，导致紧缩性调控政策效果大打折扣，而要改变这种局面的关键是重构经济增长逻辑机制。

      房地产违规融资

      罚没金额超2.6亿

      自2016年“9·30”新政开始，房地产相关融资调控和监管政策发条持续趋紧，2017年下半年以来继续加码，重点是针对信贷和资本市场融资。今年年初，银保监会发布《关于规范银信类业务的通知》，要求商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产领域。年初召开的全国银行业监督管理工作会议也指出，今年要继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。

       记者根据银保监会公开信息统计，今年以来，银保监会对金融机构共开出20张罚单，罚没金额合计超过3.4亿元，其中，涉及房地产的罚单有7张，罚没金额合计超过2.6亿元。而地方银监局开出的涉及房地产的罚单更多，仅11月以来就有6张，罚款金额合计605万元。

      记者梳理与上述房地产有关的罚单案了解到，这些案包括信贷资金、同业投资、理财资金及自营投资资金等违规流入房地产市场，用于缴交或置换土地出让金及土地储备融资或资本金不足的房地产项目。

      除了银保监会对房企融资提出监管要求，今年6月，发改委会同财政部联合发文对房企境外发债提出规范要求，要求房企境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房企外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。由此可见，监管部门对房企融资始终保持着严控态势。

      房企融资杠杆不降反升

      监管部门始终强调避免违规资金流向房地产，随着信贷、信托、海外融资等多种房企融资渠道全面收紧，以及房地产市场的明显降温，不少房企开始主动选择降杠杆。目前，已有多家房企提出了降负债目标，并且减少了土地获取及其投资。不过，从全行业来看，房企降杠杆尚没有取得预期效果。

      中国社会科学院财经战略研究院副研究员高广春指出，从房企融资的余额和增额在非金融业融资中的权重走势看，房企相对加杠杆特点明显。

      中国社科院的最新报告显示，截至2018年三季度末，房企融资余额在非金融业融资余额中的权重较上年同期不降反升近2个百分点，其中房企信贷权重上升1.79个百分点、房企信托权重上升7.49个百分点，房企债券权重微跌0.01个百分点，房企股票权重微降0.29个百分点。增额权重上升幅度更为明显，房企融资增额在非金融业融资增额中的权重升幅超过7个百分点，其中细分指标全面上升，房企信贷权重上升2.09个百分点，房企债券权重上升0.79个百分点，房企股票权重上升2.12个百分点。而房企信托在信托资金投向中的相对増势尤为明显，2018年前三季度，房企信托较年初净增约6000亿元，非金融业信托增额净减少近8000亿元。这说明，相对于非房企融资，房企融资杠杆不降反升。

      “自2016年"9·30"新政开始，房地产相关融资调控和监管政策发条持续趋紧，虽然取得明显的效果，但还没有达到预计目标，房企融资杠杆不降反升。”高广春对者表示，从10多年以来房企信贷在非金融业贷款中权重的走势看，房企信贷余额权重10多年间持续上升，增额权重虽有波动但总趋势也是上升的。

      重构经济增长

      逻辑机制是关键

      对于在严监管环境下房企融资依然高烧难退的原因，高广春认为，首先是中国正处在城市化的加速期，房地产市场的红利还没有到达拐点，这样的预期方向和房企杠杆政策的指向实际是背离的。其次，房企融资的政策包括调控和监管的政策，这么多年来一直是不如预期，相反每次调控都伴随着房价泡沫和房企融资泡沫持续的双双积累，这在客观上导致市场对相关政策效果形成习惯性的无效预期。而更深层的原因是，此前将房地产作为经济增长支柱的这一定位，产生了房地产过度商品化、经济增长对房地产形成过度依赖或者经济的全面房地产化、公众日益相信房价只涨不跌的神话、楼市对金融资源特别是信贷资源形成巨大的“虹吸效应”等扭曲的特点，这就导致紧缩性的楼市调控和监管政策效果大打折扣。

      “近几年来，经济发展转向新常态实际上就是试图借助经济结构转型和建构新的经济增长支撑点，转换前述经济增长的逻辑从而摆脱对房地产的过度依赖及其一系列相关问题，但客观而言，到目前为止新经济增长的逻辑远未成形，旧的逻辑的惯性依然强大。”高广春对证券时报记者说，由此映射到房地产领域里的东西更多的是短期政策调整，而非逻辑机制重构，从而导致相关政策效果大打折扣。

      高广春认为，重构经济增长逻辑机制是政策走出此种陷阱的“牛鼻子”。他建议，第一要梳理和清算已有的关于房地产定位的文件，明确放弃房地产业作为国民经济支柱性产业的地位，重建房地产供需结构和发展路径。第二要围绕经济增长新逻辑重构金融资源配置逻辑，打破金融资源对房地产配置的惯性依赖，引导金融资源实质性增加对实体经济和创新型产业的配置比重。第三是注重商业性和保障性之间的协调和平衡，形成独立而又完善的面向兜底性领域（包括住房保障）的政策性增信体系，为投放到保障性领域中的商业性金融资源提供增信支持，进而支持保障性领域分享到经济增长新逻辑的红利。

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      观察房地产市场，不能因为个别城市出现了松动，就草率说楼市进入寒冬。也不能因为个别城市价格上涨就认定楼市反弹。未来，在“房住不炒”定位之下，房地产调控不会松懈。预计未来一段时间，楼市总体仍将继续保持平稳。

      年终岁末，关于房地产市场的消息又多了起来。有些城市房价跌了，有些城市库存多了，房地产市场进入寒冬了……类似的讨论，一直也没有停歇。针对百姓关注的焦点问题，记者采访了相关部门和专家。

      全国楼市总体平稳

      观察房地产市场，不能因为个别城市出现了松动，就草率说楼市进入寒冬，也不能因为个别城市价格上涨就认定楼市出现反弹。近一段时间，各地继续坚持因城因地制宜、精准施策，强化地方调控主体责任，促进房地产市场逐步回归理性，目前全国楼市总体平稳。

      国家统计局发布的最新数据显示，70个大中城市新建商品住宅价格有4个下降，66个环比上涨。4座城市是厦门、深圳、温州、三亚，都是过去的热点城市。一线等热点城市平稳，甚至有些城市出现下降。

      总体而言，近一段时间没有出台新的重大调控措施。房价领涨的是一些三四线城市。通常认为，二手房可能更能体现真实供需情况。从最新数据看，二手房价格与上月相比，出现下降的城市比新房多，不同城市涨跌互现，并没有出现大规模过快上涨苗头，也没有大规模下降。

      不可否认的是，个别城市楼市价格下降，甚至出现了买房人要求退房现象。市场上一些声音认为，政府不会让市场下滑，可能会托市。需要明确的是，房地产调控取得了显著成效，过去房价在一些城市过快上涨的趋势得到了遏制。未来，仍应保持战略定力，对于可能会过快上涨的城市，仍应坚持房住不炒定位，坚定不移出手调控。同时，既防止房地产过快上涨，又避免大起大落，促进市场平稳健康发展。

      有市场人士认为，一二线城市出现了库存上行苗头。房子积压了，卖不动了吗？意味着房地产市场大降温了吗？

      按照国家统计局数据，在总体库存下降的10月末，商品房待售面积52789万平方米，比9月末减少了401万平方米。其中，住宅待售面积减少了321万平方米，办公楼待售面积减少了15万平方米，商业营业用房待售面积减少了46万平方米。

      同时，对于一些城市库存出现上升，也应具体问题具体分析。过去热点城市楼市过热，房价过快上涨，是供不应求的主要矛盾所致。加大土地和商品房供给成为众多一线等热点城市控制房价的重要举措。供给的合理增加，促进了供需平衡，这正是我们乐见的。

      加强租赁市场监管

      房地产市场对经济社会发展的重要性不言而喻。因此，对于房地产市场，应该既防止过快上涨，又防止大起大落。未来，在“房住不炒”定位之下，房地产调控不会松懈。预计未来一段时间，楼市总体仍将继续保持平稳。基础性制度和长效机制建设也应进一步推进。

      推进租购并举的住房制度，被认为是长效机制建设的重要一环。2018年，有关城市加大了住房租赁管理，租赁将在解决居住问题方面发挥重要作用。

      然而，不可回避的是，当前租赁市场的发育尚不成熟，也遇到了一些问题。8月份前后北京出现过一轮房屋租赁价格快速上涨，租赁机构乱象较多，一些机构因为和金融工具掺和在一起，出现了资金链断裂的情况。

      北京市房地产中介行业协会有关负责人介绍，截至10月20日，10家租赁服务企业累计投放房源133131套（间），完成公开承诺总量的1.1倍。相比9月份，北京住房租赁市场量价继续回落，成交量环比下降约8%；在租金方面，“自如”整租租金环比下降5.5%，“相寓”租金环比下降4.3%，“蛋壳”租金环比下降0.1%。各企业出租房屋空置期均有拉长，收房日趋谨慎；针对个别企业续租涨价问题，中介协会已经开展调查，将按照协会章程对违反承诺的企业给予处理。

      当前，个别城市住房租赁市场出现的一些新问题需高度关注，加强防范。市场人士普遍认为，应该防范“租金贷”引发的社会风险。一旦代理经租企业挪用“租金贷”资金或经营不善导致资金链断裂，将严重侵害租赁当事人合法权益，扰乱住房租赁市场秩序。同时，相关部门也应防范代理经租企业哄抬租金。代理经租行业高价争抢房源的情况需要未雨绸缪，防患于未然。

      上海市有关部门表示，下一步将多管齐下，逐步规范住房租赁市场，严格规范“租金贷”业务。不久前，上海市住建委等5部门联合印发《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》，就代理经租企业与金融机构合作开展个人“租金贷”业务，提出了一系列监管要求。同时，将切实服务好本市租房群体。将充分发挥国资国企“稳定器”和“压舱石”作用，多渠道增加住房租赁市场供应，优化租赁市场供应结构。上海市将依托住房租赁公共服务平台，全面建立代理经租行业监管制度，抓紧构建本市住房租赁监测体系。

      推进行业健康发展

      改革开放40年来，特别是1998年前后住房制度改革以来，我国城乡居民住房条件不断改善。目前，全国居民人均住房建筑面积40.8平方米。我国房地产市场取得了长足发展，但不可否认的是，房地产市场也面临着许多突出问题。

      中国房地产业协会刘志峰认为，当前我国房地产面临供需不平衡，租售结构不合理，住房属性被扭曲，行业作用被放大，杠杆率过高，品质提升缓慢，企业发展持续性差，资源能源浪费大等问题。因此，应积极推进房地产行业高质量发展。

      刘志峰认为，推进房地产行业高质量发展，就是要推进绿色健康住房发展。随着群众生活水平的提高，住房需求已经不仅仅是满足睡眠的空间，而是满足绿色健康生活的需要。绿色建筑评价级别高，住宅性能认定好，采用的材料、部品都要符合绿色健康要求。没有全方位、全周期的住宅健康环境和服务，高质量就不全面，也谈不上美好居住生活，要围绕实施“健康中国”战略，让老百姓从“有房住”向“住好房”“住得健康”转变。为此，应从以下几个方面发力。

      首先，要依靠数字化改善生产。这与房屋建筑质量密切相关。应强化住宅开发的品质管理，在建造全过程跟踪，确保规范施工、安全生产，防止偷工减料、弄虚作假。

      其次，要依靠工业化提高精度。住宅质量通病得不到根治，很重要的原因是手工劳动比重大、产品精度低。采用工业化生产住宅，可大幅提升住房品质和性能，延长使用年限、降低使用成本和维护费用。

      再次，要依靠信息化、智能化做好服务。发挥互联网+、大数据的作用，将教育、医疗、旅游、大健康等信息接入社区和家庭，以满足人民群众日益增长的需求。

      此外，还要注重住房全寿命的资源能源节约和全方位服务。住房应该是成品，不应该是半成品，要努力实现全装修一步到位，减少浪费。由于住房的使用周期长，但家庭结构变化快，所以要推进空间可变的结构体系。

      （来源：证券时报、经济日报）