上市房企九月销售增速同比放缓 上涨空间进一步缩小

      近日，多家上市房企发布了9月销售数据，整体来看，上市房企9月份销售较此前两月有所回温，但增速不及上年同期。中国证券报记者统计，截至10月14日，公布9月份销售数据的30家沪深及港股上市房企，当月共计实现销售额4401亿元，同比增长37%。上述房企前9月共计实现销售额3.5万亿元，同比增长38.7%。中原地产首席分析师张大伟认为，从当下销售数据看，2018年标杆房企销售规模预计将刷新历史记录，但整体看，上涨速度相比2017年明显开始放缓。

      龙头增速放缓

      由于调控仍处高压，今年“金九”成色明显不足。中金公司数据显示，9月60个城市新房销售面积环比仅增长1%，显著低于历史同期环比平均增速；同比增幅由8月的21%大幅收窄至3%。10个重点城市推盘量同比增长68%，延续下半年强劲势头，然而去化率大幅下滑至72%，是导致销售偏弱的主要原因。

      龙头房企尽管销售增速强于平均水平，但仍有所放缓。

      恒大、万科和碧桂园前9月销售金额均超过了4000亿元。其中恒大9月集中发力实现销售金额630.1亿元，同比增长42.07%；合约销售均价为每平方米人民币1.05万元。这使得公司前9月累计实现销售金额约达人民币4480.9亿元，同比增长22%。

      而万科和碧桂园前9月分别实现销售金额4315.5亿元和4155.8亿元，同比分别增长8.90%和38.36%。两家公司9月表现较为平淡，单月销售额同比均出现明显下滑。万科9月份实现销售面积302.5万平方米，同比上升10.85%；实现销售金额434.2亿元，同比减少6.26%。碧桂园9月实现销售367.4亿元，这一数字较2017年同期475亿元的销售金额同比下滑明显。

      这或许与两家企业战略调整有关，这两家企业均提出要放慢节奏，聚焦利润。万科董事长郁亮此前表示，房地产行业真正的转折点已来，楼市的需求急剧消失，开发商面临去化压力。碧桂园总裁莫斌则表示，全年结算面积从原先目标4100万平方米调整至3700万平方米，但是毛利率的预期不会变。

      中小房企分化

      中小房企业绩表现则较为分化。融创中国9月单月实现新增预订销售额547.3亿元，创下全年月度新高，前9月实现销售金额3219.8亿元，同比增长55%。除了前述四家房企外，还有世茂地产、招商蛇口、旭辉地产、金地集团、中南建设、龙湖集团以及绿城前9月销售金额突破1000亿元。

      其他9月销售较好的房企还包括禹洲集团和远洋集团，这两家公司9月份销售额环比增速都超过了100%，其中禹洲集团以单月65.61亿元的销售额创下全年月度新高，远洋集团单月销售135.1亿元，这是远洋集团本年度第二个销售过百亿的月份。

      不过也有一些房企表现不佳，尤其是小型房企，这些房企受制于项目储备和推盘速度，项目去化放缓导致业绩增速下降，其中景瑞地产、宝龙地产、花样年、阳光100等9月销售额环比增速均呈负增长，跌幅超过10%。

      土地储备方面，中原地产数据显示，大多数房企前9月仍在积极拿地，第一梯队除万科外整体较为稳健，第二梯队房企拿地力度较大。

      不过单月数据显示，大多数9月份拿地进度明显放缓，中原地产研究院数据显示，碧桂园2018年7月单月权益拿地金额接近100亿元，拿地面积为190.9万平方米。9月权益拿地金额仅为15.91亿元，权益拿地面积下降为34.15万平方米，不到7月单月水平的2成。万科9月份拿地仍非常积极，9月万科拿地17块，权益拿地金额达到94.18亿元，权益拿地面积达到273.8万平方米，目前位列第二。不过9月的权益拿地金额已经较7月份、8月份大幅下降。张大伟认为,在调控持续加码的趋势下，市场集中度进一步攀升，做大依然是当下房企的主流选择，这意味着房企拼规模的趋势在加剧。

      10月或以价换量

      张大伟表示，随着房地产调控的深入，房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的房企普遍上涨，逐渐开始出现了龙头房企上涨速度放缓。包括多家龙头房企，销售业绩都开始出现了逐渐放缓的迹象。后续市场很可能出现加速调整的可能性。

      数据上看，个别房企出现了销售均价下降的情况。中骏9月份的销售均价为1.05万元/平方米，8月份这一数据为1.5万元/平方米，环比下降近三成。建业在9月的销售均价同比下降7.5%。龙光地产的销售均价也出现下滑。

      中金公司认为，目前，核心区域房价仍然坚挺。部分楼盘降价原因一方面来自楼市持续高压政策下购房人观望情绪加深，另一方面因开发商推盘放量后促销力度提升。未来此类区域房价仍有可能延续疲弱走势。中金公司同时预计10月销售同比增速大概率将伴随推盘量的进一步提升和基数下行较9月出现上修，预计全国商品房销售面积10月将同比增长8%，预计将高于9月。

      相关新闻：

      10月15日，融360发布《2018年9月中国房贷市场报告》（下称《报告》），《报告》显示：9月全国首套房贷款平均利率小幅微涨，涨幅连续3个月降低，利率较8月持平的城市及银行数量上升，较上月上涨的数量减少，未来房贷利率上涨空间将进一步缩小。

      融360分析认为，未来，整体房贷利率将会保持当前低速增长，直至稳定在阶段峰值水平，不排除少数银行受降准利好影响，出现利率小幅调整，但不会偏离整体利率环境趋势。同时，未来房贷申请资格界定和审核将比利率折扣申请更加严格。

      具体数据显示，2018年9月，全国首套房贷款平均利率为5.70%，相当于基准利率1.163倍，环比8月上升0.18%；同比去年9月首套房贷款平均利率5.22%，上升9.20%。

      在全国35个城市533家银行分（支）行中，有124家银行首套执行基准利率上浮10%，较上月减少1家；165家银行首套执行基准利率上浮15%，较上月减少11家；135家银行首套执行基准利率上浮20%，较上月增加7家；33家银行首套执行基准利率上浮25%，较上月增加3家；29家银行首套执行基准利率上浮30%，较上月增加1家。执行基准利率上浮25%~30%银行数保持上涨，另有3家银行首套执行基准利率上浮35%，有1家银行首套执行基准利率上浮50%。

      其中，工、农、中、建国有四大行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮16.0%水平，上期数值为15.9%。

      而全国首套房平均利率最低的城市前十分别为：上海5.19%、厦门5.39%、昆明5.39%、乌鲁木齐5.39%、大连5.44%、福州5.49%、北京5.49%、太原5.49%、海口5.58%、重庆5.62%。

      在北京，房贷利率情况趋于稳定，9月仅有部分银行上调房贷利率，整体利率水平较上期略微上涨。

      上海地区出现部分银行分（支）行停贷情况，同时仅有四大行及邮储可提供优惠利率，整体利率均值水平向全国均值水平靠拢。

      广州地区多家银行上调房贷利率，整体利率水平再次上升。深圳地区房贷利率情况近几个月趋于稳定，未来或有个别银行跟进调整，但整体大面积调整可能性不大。

      而从环比来看，近一年来，首套利率环比以及二套利率环比均表现出震荡下跌趋势，目前环比数据已处于阶段谷值位置。未来利率表现区域平稳的可能性逐渐增大，当环比数据趋于0时利率将保持平稳。

      融360认为，利率表现出当前特点，主要原因可能包含政策调控持续发力；整体市场表现不佳，房产类投资资金离场增多；降准对银行短期内流动性有所利好，额度压力有所缓解以及市场中整体资金成本暂未出现大幅上涨。

      事实上，近几个月，政策方面表现最为明显的整体调控范围已经扩展到公积金领域，各地针对公积金领域的违规行为已展开一系列监管措施。

      值得一提的是，部分城市已将治理公积金违规问题列入扫黑除恶行动范畴，表明后期对违规问题的处理将会成为大势所趋。

      融360认为，未来对公积金区域违规问题的治理或将会在全国展开，治理范围将会更广、力度将会更大。另外，整治违规问题从房企、中介再到违规提取公积金单位或人员，治理对象已经扩大，扰乱市场秩序的单位及个人均将受到处罚。

      （来源：中国证券报、第一财经日报）