城市群背景下房企谋“变形” 拿地窗口期在第四季度

      通过中指院的报告，记者也发现，棚改的货币化安置，催生了大量购房需求，推动市场规模快速增长。

      以长三角为例，浙江省整体棚改规模较大，杭州、绍兴、湖州的棚改都较为突出，2018年计划开工量均超过3万套。江苏各城市亦然，其中仅南京2018年计划实施棚户区改造的面积就达400万平方米。

      “2018年的棚改仍可观，会继续对房地产市场产生推动。也正基于此，目前房价上涨较快的城市还是在三四线城市。”张志杰指出。

      需警惕产业空心人口流失

      但伴随机遇的是风险。

      新城控股高级副总裁欧阳捷就直言，“2020年之后，如果政策对三四线城市开始从严，则可能造成断崖式的下滑。”

      为何如此，因为当三四线城市受到的政策支持（棚改为主）减弱，其人口和产业或许并没有想象中那样强大。

      张志杰也表示，整个三四线城市在棚改潮结束之后，大部分来看机会不大。

      很多三四线城市的人口、产业导入不够，这受到很多因素影响，它和城市的位置、资源有着很大关系，不是可以随机复制的。对三四线城市的产业不是很看好。

      另一方面，市场需求量会大大减少，因为三四线城市一方面人口导入能力小于新一线城市和强二三线城市，另一方面棚改会消耗城市当地人的需求，棚改结束后本地需求支撑力会明显减弱。

      如今中国的人口红利已经出现衰减，如果产业升级和产业调整支撑不起来，棚改结束后城市就可能面临无后发之力的尴尬状况。

      所以，城市的经济实力依然是核心。这也是为何一线城市周边城市的风险相对较小。如上海周边的昆山、苏州，依托上海它们已经在汽车、工业等产业领域形成了自己的经济效应，不会因为人口因素的变化，导致产业空心；相反，产业的发展也能支撑人口的量级。

      不过也要注意，短期来看，上海周边和北京周边城市的房价下跌比较明显，压力较大，企业拿地开始谨慎，所以此类三四线城市的土地流拍较为集中。

      在当前的环境和趋势下，对房企而言，近两三年或许可以从棚改量大的城市入手，快进快出打速战；但长期来看，无论快攻还是慢耕，选择城市一定要贴合“城市群”。

      欧阳捷表示，当核心城市资源及人口承载力趋于饱和后，核心城市开始更新，产业形态向坪效更高的服务业升级。出于城市发展的虹吸效应，产业与人口向周边城镇迁移，而伴随外溢效应的扩散，核心城市与周边区县联系加强，形成都市圈与城市群是经济发展的趋势。

      分析目前中国最为突出的“五大城市群”，则可谓发展各有特色。

      张志杰告诉记者，长三角、珠三角以及京津冀城市群作为领先梯队，发展相对成熟。长江中游以及成渝城市群地处长江经济带的中上游地区，城市腹地广阔，且具备承接长三角产业转移的优势。

      拿地窗口期在第四季度

      地价高是导致土地流拍主因，在未来房价没有预期的情况下，开发商拿地较为谨慎，算不过账就不去拿了。但如果在城市群里的三四线城市，经济、产业、人口、有预期导入，大家都算得过账，就会去拿。张 杰预计，到了四季度，许多城市财政压力上来，很大程度会降低土地价格，届时拿地窗口期就打开了，开发商预计地方政府会推出许多位置好，价格更好的地。

      阳光城执行副总裁吴建斌告诉记者，每家企业的能力和资源不一样，对于一类城市、二类城市都不一样，在项目的营收、汇款时间，利润率上都有要求，选择什么时机，很多区域公司要算得过账才去拿。