成都甲级办公楼市场2016年上半年租赁氛围有所回暖

　　7月14日，知名房地产服务及投资管理公司仲量联行发布2016年上半年成都房地产市场回顾报告。该报告指出，今年上半年，成都甲级办公楼市场高性价比项目及某些片区政府提供的租金补贴政策刺激租赁市场逐渐回暖，大面积租赁成交带动净吸纳量同比上涨。

　　具体而言，今年上半年成都甲级办公楼市场仅一个项目建成入市，整体空置率较2015年末降低2.3%，但仍处于高位。截至6月末，录得36.4%。

　　该报告称，持续高企的空置环境为租户赢得更高的议价能力，大部分业主依然通过降低账面租金或提供更长的免租期等方式来吸引租户。也正受益于此，多数项目的入驻率录得上涨，而部分年代较久的项目，除了性价比及推广力度不如新落成的高品质项目而导致租户流失外，其对中介或代理公司的佣金政策也通常不及新办公楼项目，这在一定程度上也削弱了中介为其推荐客户的热情。

　　此外，成都全市整体的租金仍处于下跌通道。截至6月末，甲级办公楼市场净有效含税租金录得每平方米94元/月，较2015年同期下降1.6%，较2015年年底上涨1.1%。

　　租金录得上涨主要是个人业权的办公楼租赁物业租金税率的上调导致。据成都市地方税务局规定，自2016年1月1日起，个人出租办公楼物业，租金税率将由此前的约10%上涨至约30%。多数业主把这部分成本转嫁至租户，因此这部分办公楼的实际租赁成本较此前有较大增长，导致含税租金在第一季度出现短暂回调。第二季度，甲级办公楼市场净有效租金环比下跌2.6%。

　　稳步回升的租赁需求及大面积租赁成交，带动净吸纳量同比上涨。成都办公楼市场的整体租金水平相对较低，对大部分企业而言，租金及物业管理费等办公室固定成本仅占企业总开支的约5%-15%;且甲级办公楼市场和乙级办公楼市场的租金差仅达每平方米33元/月，企业升级办公楼的成本相对较低，因此甲级办公楼市场的升级活动较为活跃。

　　成都良好的商业及居住氛围对外地/外资企业的吸引力亦保持高位，新设立需求相对旺盛。著名案例包括咪咕音乐入驻中海国际中心J座，面积约达1.6万平方米;某外资创客空间入驻来福士广场，租赁面积约达2,500平方米;某商贸企业入驻华润大厦，租赁面积约2,000平方米。

　　多项政策落地，各项目、各分区域所受影响不一。2016年上半年，多项对办公楼市场有影响的政策纷纷开始实施，对市场的影响不一。其中，租金税率的调整加大了个人业权出租物业的租赁成本，导致中大型企业更加青睐单一业权办公楼。而高新区管委会对于入驻区域特色楼宇并且落户高新区的特定类型租户的租金奖励政策，亦对区域的办公楼租赁成交有所贡献。分区域来看，2016年上半年，高新区主要对应的办公楼分区域——南部新区对全市甲级办公楼市场的净吸纳量贡献达约50%。

　　展望2016年下半年，预期新增供应将集中在市中心，短期内项目之间的竞争加剧;高空置率或提高未来项目延迟交付可能性。“2016下半年，市中心分区域将继续迎来多栋甲级办公楼交付，或进一步推高该区域的空置率，业主或提供更多优惠以提高入驻率;未来2-3年，市中心区域内的高品质办公楼项目凭借优越的地理位置、成熟的商务氛围，有望取得较好的租金及租赁表现。随着中海国际中心、银泰中心等高品质项目的落成，南部新区的办公氛围亦将进一步成熟，区域对优质租户的吸引力或将增强，加之区域整体租金水平相对较低，该区域的成交有望保持活跃态势。”仲量联行成都商业地产部总监黄璐表示，“同时，我们也看到，由于工期较慢或预租不理想，部分项目延迟交付的可能性较大”。

　　在成都零售市场方面，报告认为总体保持活跃，国际品牌继续优化店铺组合。上半年，成都优质零售物业市场继续保持活跃态势，其中不乏一些国际知名品牌。如：美国婚纱品牌Vera Wang，德国潮牌PHILIPP PLEIN以及美国女装品牌EVE BY EVE’S分别于成都国际金融中心开设新店;法国香氛品牌Roger&Gallet以及韩国品牌Line Friends则将成都远洋太古里作为登陆成都的首站。

　　此外，运动类品牌和电子类品牌也扩张迅速。如：Nike跑步体验店以及国内单车品牌轻客TSINOVA双双入驻成都远洋太古里，美国运动品牌Skechers分别入驻成都来福士广场、鹏瑞利青羊广场、王府井购物中心、成都国际金融中心等优质零售物业;小米落户银石广场，极米无屏电视旗舰店入驻成都来福士广场，微软授权店蓝坤也分别于世豪广场和成都来福士广场拓点。