房地产融资境内发债略有回暖 以价换量房企纷纷促销

      易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前境内发债的规模上升，说明政策层面也不是完全一刀切，还是有很多相对宽松的地方。尤其是宏观经济下行压力增大的情况下，各类债券融资的鼓励性政策会增加。

      根据彭博数据，1-8月，受评房地产开发商共发行境外债券353亿美元，相较于2017年1-8月的264亿美元发行量，同比增长34%。不过，自7月以来，境外债券发行继续保持清淡，8月份发行量从7月的28亿美元降至17亿美元，发行规模远低于4月的88亿美元的近期高位。

      新城控股在中报业绩会指出，海外债会成本较高，但银行票据、中短期融资成本低。下半年新增量的成本会较高，但下半年回款多，融资需求降低，融资的绝对值减少，全年会在6%上下。

      严跃进认为，海外市场近期本身就处于各类资本管制，各类发债的审批肯定较为严厉。所以总体上看，若是国内有发债的机会，很多房企还是会比较依赖此类模式的。而从发债的角度看，成功发债的房企，未来有更多的机会去拿地和优化经营模式。

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      传统的“金九银十”销售旺季已经来临，虽然近几年来，“金九银十”的成色不足，但是作为下半年最重要的业绩冲刺月份，在行业强调销售与回款的当下，房企仍很看重，加速推盘并开启促销通道。以恒大为例，9月开始对全国在售住宅楼盘推出大幅度的优惠信息，还有阳光城、新城控股也表示会有相关促销动作。

      在业内人士看来，“金九银十”期间，以价换量的房企将逐渐增多，但预计销售业绩不会有大幅提升，基本保持平缓状态。

      恒大率先促销部分项目8.9折

      今年“金九银十”最先开启促销的是恒大，折扣优惠覆盖住宅、写字楼、商铺多个业态。

      具体来看，恒大部分项目优惠是8.9折，再送30000元购房券。此外，根据付款方式不同，享有的优惠政策也不同，最高可享受9.3折。部分限量特价房还有优惠，如果按照恒大公布的优惠促销政策，个别住宅能够享受低至7.7折的优惠。但是据了解，一些必须按照备案价销售的住宅楼盘不在上述折扣范围内，此外，具体项目是否可享受优惠，还需要咨询当地的楼盘销售。

      除了恒大外，阳光城方面也表示，9月份是其冲刺千亿的月份，也是阳光城的首个千亿，会在全国开展“千亿攻势”特惠购房季，推出一系列营销活动，但是每个区域根据销售情况，具体优惠方式和力度不同。根据公告，2018年1-8月，阳光城实现销售金额930.25亿元，距离千亿一步之遥。

      新城控股副总裁欧阳捷也告诉记者，促销动作肯定有，但各地城市情况不一，暂时没有统一的促销动作。上半年销售增幅一般的禹洲地产，也将下半年的销售重点放在“金九银十”期间，在中期业绩发布会上，禹洲地产执行总裁蔡明辉表示，今年下半年预计推出的总货值是705亿元，这些货值大部分会在9、10月推出，从9月开始，苏州、南京、上海、杭州都会有大量供应推出，“销售旺季在"金九银十。”

      以价换量房企纷纷促销

      事实上，8月份开始，房企推盘节奏与让利意愿明显增强，根据克而瑞统计数据，其监控的29个重点城市商品住宅8月供应量为2345万平方米，环比和同比分别上升4%和14%。随着年内最后一个热销期的临近，部分楼盘将纷纷上市，预计9-10月间供应量将有显著提升。与此同时，8月，房地产调控依然严厉，为了解决去化问题以及偿还债务的困扰，房企纷纷采用降价促销方式，整体来看平均折扣在9.5折左右，同时，比上个月打9折以上的项目数量有所增加。

      克而瑞分析称，出现这类情况主要是因为各城市的限价政策影响，压缩了企业的项目折扣空间，而多数房企去化压力仍然很大，需要通过适当的让利优惠提升业绩。

      在易居企业集团CEO丁祖昱看来，以价换量的房企将会越来越多。欧阳捷认为，具体来看，很多大房企已经按序时进度完成计划指标，目前还在争取更高的目标，但发展速度有可能放缓。目前地价已处于高位，房企上半年拿地较多、土地储备充足，下半年土地购置也会放缓，资金需求相对稳定，大房企以价换量的需求并不迫切，中小房企即使降价促销效果也不理想，因此促销动作会带来一定效果，但优惠幅度不会太大。