房地产融资境内发债略有回暖 以价换量房企纷纷促销

      7月，房企境内债券发行量为251亿元；8月，债券发行量约为167亿元：均高于6月的111亿元。

      无论是大型还是中小房企，今年中报业绩会上都在提出，去负债、降杠杆，大力追“回款”，奉行现金为王。

      多家房企提出，下半年，房企融资成本仍会继续上升。

      一位股份行高管表示，监管层面不希望房地产突飞猛进，成为脱缰的野马，监管力度超出以往任何时候。调控政策已经实行了2年多，以前一般不超过1年，这次调控力度和决心以往任何时候都没有。

      “银行的信贷必须和国家政策保持一致。房地产的发展也进入到调整、转型和拐点时期。”该股份行高管表示。

      再融资缺口较大

      根据穆迪数据，其所评级的房地产开发商中，未来12个月内，将有约187亿美元左右的境外债券、390亿美元左右（约人民币2670亿元）的境内债券将到期或可供回售。

      穆迪认为，多数受评开发商将有足够的流动性来偿还这些债务，但一些规模较小的开发商所面临的再融资风险将增大。究其原因，随着未来房地产市场销售可能放缓，有可能削弱房企融资能力。

      多家房地产开发商在中报业绩发布会上表达了对融资的担忧，提出去负债、降杠杆。

      如，恒大集团提出，今年上半年在去年偿还永续债基础上，总负债减少了615亿元负债。公司核心指标发生重大变化。今年实际上降到127.3%，比原来140%目标还有大幅下降。

      碧桂园指出，总借贷的加权平均借贷成本为5.81%，相比2017年底上升59BP。年初就做好了收紧的准备。今年在香港的发债没有太大的动作，该公司的现金余额下降到了2000亿。“现在现金充裕，窗口不好就少买两块地了，余地还很大。”集团净借贷比率由2017年12月31日约56.9%小幅上升至2018年6月30日的约59.0%。

      阳光城则提出，积极进行CMBS、ABN、储架式REITs等创新融资方式的探索和实施，适时发行中期票据和公司债券。上半年公司平均融资成本为7.49%，比年初上升0.41%。股权融资方面会有进展，会引入战略投资人。未来三年希望净负债率降至100%。

      保利置业则提出，年初时预估融资比较困难，主要加强销售回笼，抓住市场窗口期。境外美元债获得低成本，也做了一些创新型资产证券化，之后会利用现有资源做ABN和ABS。融资成本上半年得到了很好控制，下半年融资成本预计还会上升。目前融资现金流还是正值，利用国企融资比较低，融资会在去年水平左右，应该不会有进一步下降。

      开发贷下半年继续严格调控

      工商银行行长谷澍在该行业绩会上透露，当前，房地产市场处于稳定的水平，居民的杠杆率在前几年有一个比较快的上升，这一段时间整个居民杠杆率相对稳定下来，总体上看，房地产领域的债务风险是可控的。

      下半年，一是，把握好个人住房信贷投放的区域和节奏。支持居民住房的合理的信贷需求，抑制各类炒房、炒楼的投机性需求。二是，严格把握房地产开发贷款的投向，重点支持保障性安居工程和普通的商品住房项目。三是，严格执行各项监管要求。加强贷款的资金用途和流向的管理。四是，积极稳妥的拓展住房租赁金融市场，研发符合长租房住房需求的特点的产品。

      中信银行高管表示，政策上，选择主流地产商，限额控制管理，满足刚需住宅为主，商业型介入比较少。管理层面也不断严格控制，土地、工程抵押，资金回流确保贷款还款有保证。在区域战略，对东北、西部、偏远地区、三四线过热城市从严控制，重点支持二三线和一线刚需。

      从限额管理来看，考虑下半年在上半年基础上，增幅保持零增长，尽可能维持上半年水平。综合来看，房地产资产质量即使是市场层面出现波动，也不会有大的问题。

      房企境内发债上升

      7月以来，房企境内发债略有回暖，但境外发债仍比较清淡。

      7月，境内债券发行量为251亿元，8月，债券发行量约为167亿元。均高于6月的111亿元。据Wind数据，1-8月，受评房地产开发商共发行境内债券人民币1164亿元，较2017年1-8月587亿元的发行量，同比增长94%。

      穆迪分析师黎锦雄表示，随着流动性状况的改善，年内开发商的境内发债将进一步增长以满足其较高的再融资需求。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前境内发债的规模上升，说明政策层面也不是完全一刀切，还是有很多相对宽松的地方。尤其是宏观经济下行压力增大的情况下，各类债券融资的鼓励性政策会增加。

      根据彭博数据，1-8月，受评房地产开发商共发行境外债券353亿美元，相较于2017年1-8月的264亿美元发行量，同比增长34%。不过，自7月以来，境外债券发行继续保持清淡，8月份发行量从7月的28亿美元降至17亿美元，发行规模远低于4月的88亿美元的近期高位。

      新城控股在中报业绩会指出，海外债会成本较高，但银行票据、中短期融资成本低。下半年新增量的成本会较高，但下半年回款多，融资需求降低，融资的绝对值减少，全年会在6%上下。

      严跃进认为，海外市场近期本身就处于各类资本管制，各类发债的审批肯定较为严厉。所以总体上看，若是国内有发债的机会，很多房企还是会比较依赖此类模式的。而从发债的角度看，成功发债的房企，未来有更多的机会去拿地和优化经营模式。

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      传统的“金九银十”销售旺季已经来临，虽然近几年来，“金九银十”的成色不足，但是作为下半年最重要的业绩冲刺月份，在行业强调销售与回款的当下，房企仍很看重，加速推盘并开启促销通道。以恒大为例，9月开始对全国在售住宅楼盘推出大幅度的优惠信息，还有阳光城、新城控股也表示会有相关促销动作。

      在业内人士看来，“金九银十”期间，以价换量的房企将逐渐增多，但预计销售业绩不会有大幅提升，基本保持平缓状态。

      恒大率先促销部分项目8.9折

      今年“金九银十”最先开启促销的是恒大，折扣优惠覆盖住宅、写字楼、商铺多个业态。

      具体来看，恒大部分项目优惠是8.9折，再送30000元购房券。此外，根据付款方式不同，享有的优惠政策也不同，最高可享受9.3折。部分限量特价房还有优惠，如果按照恒大公布的优惠促销政策，个别住宅能够享受低至7.7折的优惠。但是据了解，一些必须按照备案价销售的住宅楼盘不在上述折扣范围内，此外，具体项目是否可享受优惠，还需要咨询当地的楼盘销售。

      除了恒大外，阳光城方面也表示，9月份是其冲刺千亿的月份，也是阳光城的首个千亿，会在全国开展“千亿攻势”特惠购房季，推出一系列营销活动，但是每个区域根据销售情况，具体优惠方式和力度不同。根据公告，2018年1-8月，阳光城实现销售金额930.25亿元，距离千亿一步之遥。

      新城控股副总裁欧阳捷也告诉记者，促销动作肯定有，但各地城市情况不一，暂时没有统一的促销动作。上半年销售增幅一般的禹洲地产，也将下半年的销售重点放在“金九银十”期间，在中期业绩发布会上，禹洲地产执行总裁蔡明辉表示，今年下半年预计推出的总货值是705亿元，这些货值大部分会在9、10月推出，从9月开始，苏州、南京、上海、杭州都会有大量供应推出，“销售旺季在"金九银十。”

      以价换量房企纷纷促销

      事实上，8月份开始，房企推盘节奏与让利意愿明显增强，根据克而瑞统计数据，其监控的29个重点城市商品住宅8月供应量为2345万平方米，环比和同比分别上升4%和14%。随着年内最后一个热销期的临近，部分楼盘将纷纷上市，预计9-10月间供应量将有显著提升。与此同时，8月，房地产调控依然严厉，为了解决去化问题以及偿还债务的困扰，房企纷纷采用降价促销方式，整体来看平均折扣在9.5折左右，同时，比上个月打9折以上的项目数量有所增加。

      克而瑞分析称，出现这类情况主要是因为各城市的限价政策影响，压缩了企业的项目折扣空间，而多数房企去化压力仍然很大，需要通过适当的让利优惠提升业绩。

      在易居企业集团CEO丁祖昱看来，以价换量的房企将会越来越多。欧阳捷认为，具体来看，很多大房企已经按序时进度完成计划指标，目前还在争取更高的目标，但发展速度有可能放缓。目前地价已处于高位，房企上半年拿地较多、土地储备充足，下半年土地购置也会放缓，资金需求相对稳定，大房企以价换量的需求并不迫切，中小房企即使降价促销效果也不理想，因此促销动作会带来一定效果，但优惠幅度不会太大。

      “金九银十”没有惊喜

      众所周知，自2016年年底开启的房地产调控以来，全国楼市降温明显，特别是一线城市的新房市场，“金九银十”成色不足，销售不复以往火爆局面。

      而2018年下半年以来，调控政策持续升级。先是住建部等七部门在全国30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，后会议重申“遏制房价上涨”。中原地产研究中心统计数据显示，8月单月，全国楼市调控密集程度刷新历史纪录，合计超过45城市，发布了超过55次各类型房地产调控政策。叠加前7月的260次，年内累计调控次数高达315次，同比上涨超过80%。

      在此背景下，根据克而瑞统计数据显示，2018年8月，受季节性因素影响市场销售情况平稳，32家房企合计实现销售5012亿元，与7月业绩规模相比基本持平，仅同比微增0.1%。

      中原地产首席分析师张大伟分析认为，随着房地产调控的深入，房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的普遍上涨逐渐开始出现龙头房企上涨速度放缓的迹象。

      在丁祖昱看来，房企去化还是有压力的，但是预计9、10月份销售总量不会少，因为随着供货量增加，去化率虽然降低，但是总的销售量不会减少。欧阳捷亦表示，“金九银十”期间房企销售业绩不会有大幅提升，基本保持平缓状态。

      不过，也有业内人士较为悲观，位于北京（楼盘）的某地产公司相关负责人表示，强烈管控下，已经不存在“金九银十”了。据他了解，最近北京有部分限房价项目的部分楼栋以低于限售价的价格出售，但是降价并没有换来销量。在他看来，除了资格、资金层面受限外，购房者对于市场的预期也不看好，购房意愿不太强烈。

      调控趋紧房企看淡后市

      房企中期业绩披露已经全部结束，尽管利润增长情况较好，部分企业甚至出现爆发式增长，但并不能说明今年的市场状况。当下，调控趋紧、市场高压，房企对于后市的判断并不太乐观，在中期业绩发布会上，不少企业提出了加速回款、减缓拿地节奏、降负债降杠杆的要求。

      融创中国董事会主席孙宏斌表示，杠杆率、负债率水平会在今年、明年、后年持续地下降。碧桂园总裁莫斌表示，下半年的土地投资会更加谨慎。中海董事局主席兼行政总裁颜建国表示，现阶段中海会采取很谨慎的态度对待投资买地，宁愿错失机会,也不想投错几块地。

      真实的土地市场状况更能印证各位大佬的说法。随着楼市调控的深入，土地流标现象逐渐增多。中原地产研究中心统计数据显示，二线城市连续两个月土地流标创造最近几年纪录，单月流标土地高达71宗，超过7月的68宗。

      而对于此前大热的三四线城市，担忧者也不少，阳光城执行董事长、总裁朱荣斌表示，一线市场动力很强，但被调控压住了。三四线没有控，但确实有非理性的因素，持续上涨没有保证。据孙宏斌观察，市场出现变化后，三四线城市冷得更快一些，8月份三四线城市明显冷得比较快。

      据穆迪投资者服务公司发布的报告显示，预计未来12个月全国房地产合约销售将放缓，放缓的原因主要包括就银行向购房者放贷的严格监管，以及市场相较于2017年需求转弱。

      （来源：21世纪经济报道、新京报)