2018年楼市“金九银十”或难现 去库存周期已经完成

      市场预期传导至楼市需求及房价涨落，除了有政策方面的原因，也与房企资金紧张、房价和家庭债务居高不下密切相关。短期来看，无论是作为供给侧的房企，还是作为需求侧的购房者，加杠杆的可能性都不大，空间也不足。

      以往9月份、10月份都是房地产市场较为重要的时间窗口期。开发商为了缓解年终资金周转和财务报表的压力，通常会在9月份、10月份大量推盘，房地产市场销售量会明显增加。现在距离9月份已经不远，但种种迹象表明，在楼市调控政策持续加码、房价预期阶段性见顶、家庭居民负债率处于高位等情况下，预计今年楼市“金九银十”很难重现。

      时至今日，房子已成为大多数家庭最重要的资产。在房价居高难下的情况下，房价一定幅度的下调带来的开发商收入下降，往往远低于降价后需求增加带来的销售收入增长。总体来讲，仍有利于增加开发商的销售收益。此外，“提价后再打折”等伎俩让房价即便貌似打折，也总是水涨船高。所以说，楼市“金九银十”并非真正让消费者得实惠，更多的是基于消费者市场预期下的消费。

      随着近些年各地房价不断上涨，特别是房价收入比的拉大，以及国家调控力度的加大，人们对于房价上涨预期的判断也在改变。近日召开的中共中央政治局会议明确提出，坚决遏制房价上涨。时隔一周，住房和城乡建设部召开的座谈会又明确提出，对楼市调控不力的城市要坚决问责。有关部门对房地产市场的调控越收越紧，让人们对楼市的观望态度增加。近一段时间，有“最难买房的城市”之称的厦门房价就已经出现了较大幅度的回落。

      市场预期传导至楼市需求及房价涨落，除了有政策方面的原因，也与房企资金紧张、房价和家庭债务居高不下密切相关。数据显示，目前我国房企自有资金所占比例已达60％至70％。随着国家去杠杆工作的推进，房企加杠杆大量推盘的空间被限制，再加上各地的“限购限贷”政策，消费者加杠杆购房的空间也同样被限制。短期来看，无论是作为供给侧的房企，还是作为需求侧的购房者，加杠杆的可能性都不大，空间也不足。没有资金做杠杆，更难以撬动楼市“金九银十”。

      还要看到，由于房贷的原因，目前我国居民家庭负债率已经到了很高的水平，很多消费者已经不敢像以前那样无忧无虑地猛加杠杆购房。数据显示，我国家庭最新房贷债务率为34．29％，住户各类贷款占住户存款比高达63．48％，考虑到其他债务因素，居民对于推动楼市“金九银十”的资金力量已明显不足。

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      “虽然最近房地产调控政策没有放松的迹象，但房地产投资和销售却有小幅改善，1月份至7月份房地产开发投资增速反弹0.5个百分点至10.2%，整体依旧相对平稳。”摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊昨日告诉记者。

      从国家统计局发布的具体数据来看，前7个月，全国房地产开发投资65886亿元，同比增长10.2%，增速比1月份至6月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资46443亿元，增长14.2%，增速提高0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.5%。

      1月份至7月份，商品房销售面积89990万平方米，同比增长4.2%，增速比1月份至6月份提高0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长4.2%，办公楼销售面积下降5.8%，商业营业用房销售面积增长2.3%。商品房销售额78300亿元，增长14.4%，增速提高1.2个百分点。其中，住宅销售额增长16.2%，办公楼销售额下降2.1%，商业营业用房销售额增长5.5%。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日在接受记者采访时表示，房地产开发投资数据是今年表现最好的数据之一。好在两点，第一，全国房地产销售端管控如此严厉的情况下，供给端表现反而非常好，不但没有下跌，反而处于高位。第二，开发投资数据依然位于两位数的水平，说明房地产开发投资表现略偏热。一个很重要因素是，当前对于闲置土地等查处比较严厉，同时各地也在积极督促房企开工，这会带来开发投资数据表现比较强劲，利好补库存工作的开展。

      严跃进表示，从数据可以看出，商品房销售数据表现较好，目前全国房地产销售数据呈现出了“U型”的走势，也说明市场降温的特征减弱，而市场交易上升的可能性增加。今年前7个月此类销售数据同比增幅达到了4.2%的水平，说明当前全国房屋销售有一定的反弹空间。尤其是下半年随着预售证发放节奏的放缓，预计后续市场销售还是可以保持相对强劲的态势。

      7月末，商品房待售面积54428万平方米，比6月末减少656万平方米。其中，住宅待售面积减少544万平方米，办公楼待售面积减少40万平方米，商业营业用房待售面积减少48万平方米。

      中原地产研究中心数据显示，楼市库存数据已经跌至50个月最低。从整体看，全国性的去库存周期已经完成。

      严跃进表示，待售面积的市场数据非常有规律，今年7月底待售面积同比跌幅为14.3%，这说明全国房地产市场的库存规模越来越少，不过，下滑的速度是放缓的。

      （来源：经济日报、证券日报）