受供地节奏放缓影响,部分城市住宅土地成交面积已达近十年最低。
“我们国家总的来讲住宅用地供给偏低,住宅用地占耕地用地的比例中,中国2013年只有33%,美国2007年已是54%,日本2009年是61%,中国香港2014年的数据为29%,住宅用地一旦偏低则会有利可图。”6月29日,全联房地产商会创会会长、清华房地产校友会会长聂梅生在第八届产业地产论坛上表示,房地产的供给侧改革的核心就是地根、银根和财税改革三个方面。
从土地市场看,一二线“高价地”频繁出现,从北京、上海到南京、杭州等城市,均在一季度出现了多宗“高价地”,这种“高价地”频繁出现的现象,导致市场预期升温,整体一二线房价涨幅开始加速。
住宅用地供给不足
中国房价自年初以来平均上涨11%,北京、上海和深圳等所谓一线城市的房价以30%的涨幅领涨;其中,一线城市曾出现房价上涨,随后带动部分二三线城市房价普涨,甚至出现了信贷资金“加杠杆”入市炒作的迹象。众多专家认为,住宅用地供给不足极容易成为高房价的推手。
数据显示,今年前4个月,一线城市住宅用地供应明显下调,仅供应42宗,合计住宅用地建筑面积为632万平方米,是十年来的最低值,同比减少了7%,与2013-2014年相比,跌幅更是超过50%。
成交方面也随之创下新低。截至5月8日,一线城市住宅土地成交也跌到最近十年低点,仅仅成交27宗住宅用地,总规划建筑面积只有360万平方米。业内人士分析,一线城市住宅用地供应减少,导致市场逐渐出现了豪宅化的趋势。从住宅土地的供应价格看,也处于历史最高点。
值得关注的是,城镇住宅用地的供给不足在人口流入的一线城市中日益突出,且近年内进一步恶化。2009-2015年期间,中国一线城市的住宅土地供应从2009年的超过2000万平方米下降到2015年1455万平方米;而与此相对应的住宅工地楼面均价从不足6000元上升到11000元。一线城市住宅用地价格上涨超过房价上涨,成为高房价的根本推手。
有专家分析称,一线城市减少住宅用地供应,导致后续市场将出现供应短缺的风险;其中,一二线城市库存明显锐减,而土地供应的减少又影响了市场的预期,目前一二线城市的库存去化周期基本都在10个月以内,这种情况下市场价格的加速上涨趋势非常明显。
中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示,当前的房地产形势离不开经济新常态的大环境,国民经济的增长实际上在2007年以前是增长比较快的阶段,2008年以后,由于世界金融危机的大环境,我们的经济增速是放缓的。唯独房地产比较特殊,那是因为,在2008年世界金融危机以后,我们实现了宽松的货币政策,导致了大量的资金进入了房地产领域,也使不少企业进入了房地产领域,所以我们房地产企业的数量也增长很快,也导致了之后房价涨得也快。
供给侧如何补短板
供给侧改革作为中国政策话语体系中最受关注的热点词汇之一,地产的供给侧改革也成为关注焦点。
“关于供给侧改革,大家都听得很多,而且是中央非常重视的一件事,不过,房地产供给侧改革无非就是地根、银根和财税三方面的改革,这三件事做好了,房地产的供给侧改革也就做好了。”聂梅生表示,在这三件事中,地根的供给侧改革应该放在首位。
在聂梅生看来,地根的改革中又有三件事必须是由供给侧来解决的,第一,怎么使土地能够供应得更多一些,这就涉及到这一届政府讲的积极推进同地同价同权的农地入市,这已经开始了,否则不可能有增量;第二件事情是怎么样去完善、改进土地招拍挂制度,招拍挂制度已经十几年了,发展到现在,除了“高价地”就是“高价地”,为此应该反思一下,招拍挂制度是不是应该作为供给侧改革当中应该反思、应该改善的;第三是改革70年土地使用权制度,现在不得不解决的问题,就是地根问题。
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