亿翰智库分析2017年房企周转率时称,自2017年融资渠道收窄以后,部分房企开始面临着资金压力,即使在今年4月中旬央行宣布降准,所释放的信号对房企有所利好,但是部分房企资金面的压力依旧偏紧。而且房地产作为资本密集型行业,开发需要大量资金,面对这样的情况,房企开始在拿地、开发、销售上加快周转来应对资金压力。
同花顺i问财数据显示,2017年,资产负债率最高的十家企业分别是鲁商置业、中南建设、绿地控股、云南城投、中交地产、泰禾集团、天津松江、广宇发展、信达地产、新城控股。上述公司的资产负债都超过了85%,其中鲁商置业2017年底的资产负债率达到93.96%。
2017年,资产负债率同比增长最快的十家地产行业上市公司分别是大龙地产、广东明珠、世联行、电子城、宋都股份、我爱我家、皇庭国际、绿景控股、中弘股份、财信发展,上述公司的资产负债率同比增长率都达到了14%以上。其中大龙地产的资产负债率同比增长高达53.65%,降低资金成本是上述企业的迫切需求。
资产负债率同比下降幅度较高的企业中包括华联控股、深物业、中房股份等,分别下降了28.85%、28.15%、10.17%。
有业内人士指出,通过控制销售费用来降低营销成本从而提高利润率,是大部分房地产企业所追求的,不过有时为了提高周转率,企业不得不增加销售费用。
同花顺i问财数据显示,截至2017年底,136家房地产类企业中,销售费用最高的依次是62.62亿元的万科、59.67亿元的绿地控股、38.66亿元的保利地产、19.63亿元的华夏幸福、18.08亿元的金科股份、17.76亿元的新城控股、14.68亿元的招商蛇口、14.45亿元的华侨城、12.45亿元的蓝光发展、12.43亿元的金地集团等。
不过,根据记者计算,上述这些房企,销售费用比都保持在2%至5%之间,反而是一些中小型房企的销售费用比相对更高。如绿景控股和同达创业(600647,股吧)的销售费用比例达到16%。
华润保利等房企曾因安全事故被住建部点名
此前,碧桂园在业界一直流传着一些公司规则,如“4568”,即4个月卖楼,5个月回款,6个月现金流为正,8个月再投资。除了碧桂园之外,还有不少房企也都有过类似规定。
据报道,数年前,万科曾奉行“5986”原则,即是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅。2012年3月,时任万科集团董事会主席王石曾称,万科对于地产项目第一个月售出八成难以为继。不过前两个数字仍在一定程度上体现了万科的高周转。
资料显示,融创曾实行“5-9-12-15-30”办法,即拿地5个月开工、9个月开盘、12个月收回集团资金投入,实现15%的净利率及30%的内部收益率。
为了实现上述规则,奖惩是各家公司较为常见的办法。前不久曾引起争议的也正是碧桂园对于高周转的奖惩办法。今年4月,碧桂园对于部分城市提出要求:“设计当天内出图(通宵)”“项目摘牌20天后开工罚款”“3个月开盘有奖”“大于7个月开盘撤职……”
今年7月,住建部通报全国上半年建筑安全事故指出,今年上半年,全国共发生房屋市政工程生产安全较大及以上事故13起、死亡52人,比去年同期分别下降18.75%和10.34%。
据中国建设报报道,住建部最新通报的今年7月建筑安全事故报告中,7月,全国在建工程安全事故涉及俊发地产、北辰置业、中海地产、华润置地、保利地产等多家知名房企旗下项目。
而在2016年上半年,住建部通报中,中交集团、蓝光发展、和记黄埔、华润置地、福星惠誉、北辰置业、融创中国、新鸿基地产、中天城投(000540,股吧)、路劲地产、凯德置地、龙光地产等房企旗下项目均发生不同程度的工程质量安全事故。
8月3日,碧桂园举办全国媒体见面会,碧桂园总裁莫斌在回答“公司安全事故是否与高周转有关”问题时表示,安全事故与工程质量没有关系,与高周转没有关系,公司一贯强调有质量的高周转。
易居研究院智库中心研究总监严跃进称,高周转企业更要注意质量和风险把控,不能盲目下指标,压缩工期,要避免出现偷工减料的现象,以免欲速则不达。
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