房企高周转背后 二手房价格回调房价地价均合理回归

      碧桂园近期因多起安全事故站上了风口浪尖。8月3日，碧桂园召开媒体发布会，集团总裁莫斌鞠躬道歉。此前业界有声音质疑其高周转模式是引发事故的罪魁祸首，莫斌称，安全事故与高周转没有关系。

      多位业内人士向记者表示，高周转企业更要注意质量和风险把控。

      实际上，为了降低资金成本和回款周期从而提高收益，高周转已经成为了融资压力逐渐加大的房企的运作方式。记者梳理136家房地产类上市公司发现，万科、首开等房产巨头虽然体量大，流动资产多，但总资产周转率和存货周转率在整体排名中并不算靠前，反而是南都物业、深物业等成为了“黑马”。

      记者注意到，华润、保利等多家房企都被爆出过项目安全问题。

      2017年中小地产行业上市公司周转率居前

      据了解，房地产企业追求的“高周转”，一般会通过缩短项目开发周期、提高存货周转率、提高总资产周转率来实现。其中，总资产周转率反映企业资产的使用效率和企业资产的运营能力。

      同花顺i问财数据显示，截至2017年底，总资产周转率排名前十的分别是南都物业、三木集团、宁波联合、世联行、国创高新、数源科技、空港股份、亚通股份、莱茵体育、深物业，周转率在1.18至0.48之间。

      而业内耳熟能详的地产大佬们排名并不算靠前。同花顺i问财数据显示，保利地产资产周转率0.25，排名第49，万科资产周转率0.24，排名第53，华侨城资产周转率0.23，排名第58，华夏幸福资产周转率0.19，排名第83，首开股份资产周转率0.17，排名第90。

      从流动资产来看，这项可以在一年内变现或者耗用的资产指标，直接体现企业的偿债能力和变现能力。如果计算流动比率，地产巨头们仍不占优势。数据显示，广东明珠、中迪投资、中房股份分别以9.00、8.61、8.41的流动比率居前三名，前十还有中珠医疗、三湘印象、海南高速、铁岭新城、哈高科、全新好、凤凰股份。

      泰禾集团流动比率2.03，排名第49，首开股份流动比率1.96，排名第53，保利地产流动比率1.78，排名第68，招商蛇口流动比率1.71，排名74，万科流动比率1.20，排名第123。

      除了上述参考项之外，存货周转率用于反映企业存货的周转速度，周转次数越多，企业产品销路越好。

      同花顺i问财显示，截至2017年12月31日，136家房地产概念股中，存货余额最高的是万科，达到5980.88亿元，其次是绿地控股达到5146.83亿元，保利地产的存货为4390.40亿元，紧随其后的分别是华夏幸福、招商蛇口、首开股份、泰禾集团、阳光城、荣盛发展和中南建设。

      不过，如果按存货周转次数来看，上述几家地产行业上市公司数据不算高。根据同花顺i问财数据，截至2017年底，万科、绿地控股、保利地产的存货周转次数分别为0.3、0.5和0.27。存货周转次数最高的房地产类企业是南都物业，存货周转次数为1131.67，其次是世联行和ST慧球，存货周转次数分别为396.64和295.45。

      根据亿翰智库统计年报数据显示，2017年上市房企存货周转率T100中，知名大型房企排名并不靠前。碧桂园排名第14，苏州高新(600736,股吧)第15，绿地控股第19名，珠江实业(600684,股吧)第26名，招商蛇口第42名，保利置业集团第44名，华润置地第53名，万科第57名，保利地产第63名，华侨城第72名。

      亿翰智库通过统计房地产企业年报得出结论，2017年，存货超过1000亿的企业有24家，而2016年存货超过1000亿的企业仅有14家，同比增长71%。2017年整体存货相较2016年同比增加36%，其中有69家企业存货同比处于增长状态，31家企业存货有所减少。

      进入存货周转率前100的企业平均存货周转率为0.35, 而2016年企业平均存货周转率为0.36，同比下降3%。房地产行业周转让资金更容易向规模房企汇聚，同时规模房企补充存货的增加让房企的周转逐步变慢。

      鲁商置业资产负债率最高

      多位专家指出，高周转的主要目的是为了降低资金成本和回款周期、提高企业收益，而纵观136家房地产概念股，截至2017年底营收最高歌猛进的，并非万科、保利等房企巨头，而是一些中型企业。

      同花顺i问财数据显示，从营业收入的同比增长幅度来看，2017年，荣丰控股的同比增幅达到了1976.51%，稳居第一。中房股份和粤泰股份分别达到606.54%和487.12%，分别位居第二第三。排名前十的地产行业上市公司还有国创高新、铁岭新城、广东明珠、荣安地产、广宇发展、空港股份、华丽家族，营收同比增长均超过100%。

      而2017年营收达到千亿级别的三家公司：绿地控股、万科、保利地产营收同比增长幅度分别为17.4%、1.01%、-5.46%。

     在业内人士看来，降低资金成本是房企追求高周转的重要原因之一，在房地产企业通过基金、债券进行融资后，需要支付相对较高的利息，如果项目可以快速开盘，让资金尽快回笼，企业就能将利息稳定在可控范围内。

      亿翰智库分析2017年房企周转率时称，自2017年融资渠道收窄以后，部分房企开始面临着资金压力，即使在今年4月中旬央行宣布降准，所释放的信号对房企有所利好，但是部分房企资金面的压力依旧偏紧。而且房地产作为资本密集型行业，开发需要大量资金，面对这样的情况，房企开始在拿地、开发、销售上加快周转来应对资金压力。

      同花顺i问财数据显示，2017年，资产负债率最高的十家企业分别是鲁商置业、中南建设、绿地控股、云南城投、中交地产、泰禾集团、天津松江、广宇发展、信达地产、新城控股。上述公司的资产负债都超过了85%，其中鲁商置业2017年底的资产负债率达到93.96%。

      2017年，资产负债率同比增长最快的十家地产行业上市公司分别是大龙地产、广东明珠、世联行、电子城、宋都股份、我爱我家、皇庭国际、绿景控股、中弘股份、财信发展，上述公司的资产负债率同比增长率都达到了14%以上。其中大龙地产的资产负债率同比增长高达53.65%，降低资金成本是上述企业的迫切需求。

      资产负债率同比下降幅度较高的企业中包括华联控股、深物业、中房股份等，分别下降了28.85%、28.15%、10.17%。

      有业内人士指出，通过控制销售费用来降低营销成本从而提高利润率，是大部分房地产企业所追求的，不过有时为了提高周转率，企业不得不增加销售费用。

      同花顺i问财数据显示，截至2017年底，136家房地产类企业中，销售费用最高的依次是62.62亿元的万科、59.67亿元的绿地控股、38.66亿元的保利地产、19.63亿元的华夏幸福、18.08亿元的金科股份、17.76亿元的新城控股、14.68亿元的招商蛇口、14.45亿元的华侨城、12.45亿元的蓝光发展、12.43亿元的金地集团等。

      不过，根据记者计算，上述这些房企，销售费用比都保持在2%至5%之间，反而是一些中小型房企的销售费用比相对更高。如绿景控股和同达创业(600647,股吧)的销售费用比例达到16%。

      华润保利等房企曾因安全事故被住建部点名

      此前，碧桂园在业界一直流传着一些公司规则，如“4568”，即4个月卖楼，5个月回款，6个月现金流为正，8个月再投资。除了碧桂园之外，还有不少房企也都有过类似规定。

      据报道，数年前，万科曾奉行“5986”原则，即是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅。2012年3月，时任万科集团董事会主席王石曾称，万科对于地产项目第一个月售出八成难以为继。不过前两个数字仍在一定程度上体现了万科的高周转。

      资料显示，融创曾实行“5-9-12-15-30”办法，即拿地5个月开工、9个月开盘、12个月收回集团资金投入，实现15%的净利率及30%的内部收益率。

      为了实现上述规则，奖惩是各家公司较为常见的办法。前不久曾引起争议的也正是碧桂园对于高周转的奖惩办法。今年4月，碧桂园对于部分城市提出要求：“设计当天内出图(通宵)”“项目摘牌20天后开工罚款”“3个月开盘有奖”“大于7个月开盘撤职……”

      今年7月，住建部通报全国上半年建筑安全事故指出，今年上半年，全国共发生房屋市政工程生产安全较大及以上事故13起、死亡52人，比去年同期分别下降18.75%和10.34%。

      据中国建设报报道，住建部最新通报的今年7月建筑安全事故报告中，7月，全国在建工程安全事故涉及俊发地产、北辰置业、中海地产、华润置地、保利地产等多家知名房企旗下项目。

      而在2016年上半年，住建部通报中，中交集团、蓝光发展、和记黄埔、华润置地、福星惠誉、北辰置业、融创中国、新鸿基地产、中天城投(000540,股吧)、路劲地产、凯德置地、龙光地产等房企旗下项目均发生不同程度的工程质量安全事故。

      8月3日，碧桂园举办全国媒体见面会，碧桂园总裁莫斌在回答“公司安全事故是否与高周转有关”问题时表示，安全事故与工程质量没有关系，与高周转没有关系，公司一贯强调有质量的高周转。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进称，高周转企业更要注意质量和风险把控，不能盲目下指标，压缩工期，要避免出现偷工减料的现象，以免欲速则不达。

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      厦门楼市在最近几天频上热搜：“地价腰斩”、“房价跌上万元”，与此同时，一些“厦门楼市开始崩盘”的言论也开始流传，不过，这些文章和言论真实性却遭到不少业内外人士的质疑。

      厦门大学教授戴亦一则公开驳斥“崩盘论”，他表示厦门房价在2016年至2017年因素一度涨幅过大，因此自2017年以来二手房价格有20%的回调，最近也开始企稳放量。厦门政府地产限购政策至今不敢有纹丝放松。

      中原地产首席分析师张大伟则表示，厦门市场变化幅度和北京（楼盘）差不多，已经调整半年了。

      为了进一步了解厦门楼市真相，记者实地走访厦门楼市进行调查。

      买卖双方观望情绪浓厚

      按照闽南地区传统的习俗，农历的7月份不宜买卖房屋，这也是厦门地产人士熟知的“潜规则”，这段时间只能靠“熬”。

      小张在位于厦门集美区桥头片区的一家中介上班，近半年来由于成交的订单太少，离职的同事不少。“我们这行底薪比较低，就是靠卖房拿提成，没有成交就只能’吃土’了。”小张无奈的调侃，“前一段热卖厦漳泉片区（厦门周边）的均价都是从大几千到1万多左右的房源，现在这些片区的楼盘价格也下跌了，不好卖了。”

      记者了解到，在小张所处的杏林东路这片区域，最近一年关张的中介店就有好几家，目前只剩下了几家大的连锁店。

      家在杏林片区的诗敏正在计划换房搬到岛内住，她在5月初就把自家房子在中介挂牌。“一开始的心里预期是成交底价480万元，几个月过去了我也开始面对现实，如果460万元能成交就不等了。”诗敏在开始的两个月里，一边寻找新房，不断在岛内看房，一边寻找合适的接盘人（价格）。买卖双方的心理如何博弈，诗敏深有感触，“最近一个意向强烈的购房者开价466万元，我计划对方要是还价到460万元就直接成交，没想到对方就此作罢。后来从中介听说这名购房者也是要换房，最后也是花了460万元买了该片区另外一套。”

      “460万是底价，如果再低我很难在岛内买到中意的房源，现在已经是在计划用我的大套换小套了。”诗敏告诉记者，目前她所居住的片区二手房的价格普遍在3.7万元/平方米至3.8万元/平方米（2010年之后建的新房），而此前2016年至2017年高位时，这边价格一度达到了4万元/平方米。

      二手房价格回调

      按照厦门克而瑞机构向提供的数据显示，目前岛内在售的新房仅剩下5个尾盘。以其中一楼盘华尔顿为例，均价在6.7万元/平方米。新房价格依然坚挺。

      诗敏告诉记者，她在岛内看房时确实也看到了一些报价3.9万元/平方米的二手房源，但这些都多少有些“问题”，有的是安置房需要补交土地金等，有的房子太老旧或者周边是加油站高压电站等等。

      记者通过走访了解到，目前厦门二手房市场确实出现了价格回调现象，且观望气氛浓厚，但新房价格仍较为坚挺。

      来自厦门房地产联合网数据，2018上半年厦门二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套，与2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套与2017年上半年20012套相比，同比下跌55.3%；与2017年下半年相比，环比下跌25.42%。

      此外，来自厦门官方的统计数据显示，2018年上半年房结果下调14%，新建住宅没跌，最近几个月一直上行。根据中原地产整理数据显示，新建住宅2018年6月份和2017年7月份至8月份的定基指数分152.9、151.6；二手房分别为138.2、152.2。

      楼面价下行

      按照公开信息所示，2018年7月2日，厦门出让五幅商住地块（其中位于翔安新城有两幅地块），起拍价降至1.7万元/平方米至1.8万元/平方米，而一个月前，海沧马銮湾新城的两块地还在2.5万元/平方米创出新低，没想到仅仅一个月，地价又降了30%。而与2016年厦门翔安地块融侨铂樾府地块38345元/平方米等相比，无异于“腰斩”。

     对此，厦门克而瑞机构分析师胡慧荣告诉记者，“从我们长期的跟踪监测来看，近两年厦门土地楼面价确实直线下滑，2018年最新的全市平均楼面价为21879元/平方米，相比2017年下降近两成，与2016年的顶峰时期相比，则下降约三成。”

      胡慧荣表示，值得注意的是，7月2日拍卖的翔安南部新城2幅地块区位优势不如2016年融侨地块，且2016年地块容积率较低，体量较大可分批出售，并在楼市乐观预期下。对比之下7月2日出让地块不仅体量小，需一次性对外出售，且受“限价”制约。

      而张大伟则认为，2016年地块和2018年新出让地块相比，一个位于地铁环绕的热点新城，一个直线距离在2.4公里至2.8公里的非热点区域。

      “这距离是什么概念？基本就是北京国贸到四惠的距离，差一环。”厦门中原地产进一步分析认为，本次土拍地块位置相对较差，且处于房企年中贷款偿还节点，开发商资金压力较大，土拍参与相对谨慎，土地市场更多的是回归理性。

      胡慧荣进一步分析认为，行业内一般用“地楼比”来分析城市地产投资价值，地楼比越小，则意味着未来可能的利润空间越大，土地投资价值越高。2016年是厦门一级市场高峰，地楼比高达134%，即“面粉比面包贵”，但地价与房价的倒挂，本身就是不合理的市场规律，一旦房价的增速跟不上地价的涨幅，市场的风险就会暴露。尽管2017、2018年的地楼比逐渐回落，但仍高达81%、61%，也处于较高水平。从这角度来看，耸人听闻的楼面价“腰斩”的背后，“其实是地价的合理回归，是市场在政府的政策调控下回归正常和稳定，也是我们一直提倡的市场有序和健康发展。”

     （来源：新京报、证券日报）