2018年房企压力大 防止三四线城市成为风险聚集地

      截至7月31日，据同花顺统计数据显示，按照证监会行业分类，沪深两市共计56家上市房企披露2018年中期业绩预告，包括扭亏企业在内，32家房企业绩预喜，占比高达57%。从预告净利润变动幅度来看，实现增长的企业有33家，占比接近六成，剔除数据不确定性房企，仅6家亏损，其中5家是首亏。

      值得一提的是，这56家房企大多数是中小房企，但也有销售规模直指千亿元量级的房企。综合来看，2018年上半年，预计房地产板块净利润增幅尚可，但与市场高峰时相比，增幅有所收窄。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，2018年上半年，过去三、四线城市楼市的热销项目结算后，给房企扭亏为盈和提升净利润提供了重要助力。但今年下半年，房企压力将普遍增加，包括融资和还债压力，甚至包括销售回款不能达到预期的问题。

      近六成房企业绩预喜

      在已发布2018年中期业绩预告的56家房企中，仅6家亏损，5家首亏，1家续亏。此外，包括扭亏企业在内，近六成房企中期业绩预告预喜。

      从预告净利润下限来看，在已公布具体数据的56家企业中，30家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元，占比54%。而预告净利润变动幅度超过100%的房企达33家，这意味着半数以上房企净利润将翻倍。其中，增幅超过500%以上有5 家，包括阳光股份、海航投资、中交地产、三湘印象和中弘股份；增幅在100%-500%有20家，包括招商蛇口、阳光城、开发股份和银亿股份等。

      记者注意到，大型房企和区域性龙头房企盈利总额排位靠前，净利润超过10亿元的房企目前有6家，中交地产、三湘股份等房企在列。

      严跃进称，2018年上半年结算的项目多是2016年以来拿地的项目，有些房企在这一期间拿到的便宜地块，结算利润较高，但最近几年内拿地价格较高的房企，利润率水平差，接下来日子可能比较困难。

      事实上，在调查采访中获悉，过去三、四线城市的库存几乎拖住了企业发展步伐，严重侵蚀了利润。但2016年以来，三、四线城市房地产市场崛起，此前被拖住的企业均回笼了大量现金，且在有的城市，房价甚至涨了两倍。而从全国房地产新建住房市场来看，三、四线城市成为了近一年多来楼市成交的主力增长区。

      今年房企压力大

      有多位业内人士认为，2018年，房地产市场已经进入调整期，行业销售额增速将有所降低，整个房地产行业步入降温阶段，规模偏小、能力不足的房企将逐渐退出市场，而标杆性房企竞争优势凸显，销售规模仍将扩张。

      事实上，即使2017年销售业绩创下新高，但2018年销售目标仍在要求增长。“今年某龙头房企上半年销售额就超过了4000亿元，处在规模爆发期的中型房企也在快速上位。”有房企高层曾向记者表示，不过，借助三、四线城市销售火爆推高规模的房企，接下来可能较为困难，因为三、四线城市货币化棚改市场正在紧缩，估计后续改善性需求发力空间有限。

      目前来看，2018年上半年，房企销售额增长还是主基调，百强房企销售业绩骄人。但在严厉的调控政策下，楼市已经出现下行信号。经过了两年多的扩张，目前许多房企已经感受到了莫大的运营压力。多种因素叠加之下，房企资金状况普遍相对较紧，个别房企已经陷入经营不善的困境。

      事实上，鉴于项目结转周期特点，接下来房企销售将不会过于乐观。尤其有些房企近两年通过收购项目增加土地储备，这些项目虽然成本较低，但涉及股权复杂，改造等项目的周转速度将受到一定影响。周转问题其实去年已经有所暴露，接下来房企需谨慎应对。

      严跃进表示，总体来看，2018年，房地产行业在延续2017年降温格局的情况下，优势房企销售额及市占率仍将有提升空间，目前来看，百强房企市占率高达55.5%，但预计行业集中度仍将进一步提升，市场分化也将加剧。

      相关新闻：

      今年以来，房地产市场调控政策密集出台，持续政策发力之下，全国楼市整体平稳。但不同城市分化加剧，不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。在此情形下，楼市调控应从紧从严、精准出击，增强预期引导，加强秩序整顿，谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地。

      根据国家统计局数据，今年6月，在70个大中城市里，35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6.0%和4.3%，涨幅均与上月相同。丹东、遵义、南充、贵阳、大理等城市新建商品住宅销售价格出现9%以上同比增幅。