截至7月31日,据同花顺统计数据显示,按照证监会行业分类,沪深两市共计56家上市房企披露2018年中期业绩预告,包括扭亏企业在内,32家房企业绩预喜,占比高达57%。从预告净利润变动幅度来看,实现增长的企业有33家,占比接近六成,剔除数据不确定性房企,仅6家亏损,其中5家是首亏。
值得一提的是,这56家房企大多数是中小房企,但也有销售规模直指千亿元量级的房企。综合来看,2018年上半年,预计房地产板块净利润增幅尚可,但与市场高峰时相比,增幅有所收窄。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,2018年上半年,过去三、四线城市楼市的热销项目结算后,给房企扭亏为盈和提升净利润提供了重要助力。但今年下半年,房企压力将普遍增加,包括融资和还债压力,甚至包括销售回款不能达到预期的问题。
近六成房企业绩预喜
在已发布2018年中期业绩预告的56家房企中,仅6家亏损,5家首亏,1家续亏。此外,包括扭亏企业在内,近六成房企中期业绩预告预喜。
从预告净利润下限来看,在已公布具体数据的56家企业中,30家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元,占比54%。而预告净利润变动幅度超过100%的房企达33家,这意味着半数以上房企净利润将翻倍。其中,增幅超过500%以上有5 家,包括阳光股份、海航投资、中交地产、三湘印象和中弘股份;增幅在100%-500%有20家,包括招商蛇口、阳光城、开发股份和银亿股份等。
记者注意到,大型房企和区域性龙头房企盈利总额排位靠前,净利润超过10亿元的房企目前有6家,中交地产、三湘股份等房企在列。
严跃进称,2018年上半年结算的项目多是2016年以来拿地的项目,有些房企在这一期间拿到的便宜地块,结算利润较高,但最近几年内拿地价格较高的房企,利润率水平差,接下来日子可能比较困难。
事实上,在调查采访中获悉,过去三、四线城市的库存几乎拖住了企业发展步伐,严重侵蚀了利润。但2016年以来,三、四线城市房地产市场崛起,此前被拖住的企业均回笼了大量现金,且在有的城市,房价甚至涨了两倍。而从全国房地产新建住房市场来看,三、四线城市成为了近一年多来楼市成交的主力增长区。
今年房企压力大
有多位业内人士认为,2018年,房地产市场已经进入调整期,行业销售额增速将有所降低,整个房地产行业步入降温阶段,规模偏小、能力不足的房企将逐渐退出市场,而标杆性房企竞争优势凸显,销售规模仍将扩张。
事实上,即使2017年销售业绩创下新高,但2018年销售目标仍在要求增长。“今年某龙头房企上半年销售额就超过了4000亿元,处在规模爆发期的中型房企也在快速上位。”有房企高层曾向记者表示,不过,借助三、四线城市销售火爆推高规模的房企,接下来可能较为困难,因为三、四线城市货币化棚改市场正在紧缩,估计后续改善性需求发力空间有限。
目前来看,2018年上半年,房企销售额增长还是主基调,百强房企销售业绩骄人。但在严厉的调控政策下,楼市已经出现下行信号。经过了两年多的扩张,目前许多房企已经感受到了莫大的运营压力。多种因素叠加之下,房企资金状况普遍相对较紧,个别房企已经陷入经营不善的困境。
事实上,鉴于项目结转周期特点,接下来房企销售将不会过于乐观。尤其有些房企近两年通过收购项目增加土地储备,这些项目虽然成本较低,但涉及股权复杂,改造等项目的周转速度将受到一定影响。周转问题其实去年已经有所暴露,接下来房企需谨慎应对。
严跃进表示,总体来看,2018年,房地产行业在延续2017年降温格局的情况下,优势房企销售额及市占率仍将有提升空间,目前来看,百强房企市占率高达55.5%,但预计行业集中度仍将进一步提升,市场分化也将加剧。
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今年以来,房地产市场调控政策密集出台,持续政策发力之下,全国楼市整体平稳。但不同城市分化加剧,不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。在此情形下,楼市调控应从紧从严、精准出击,增强预期引导,加强秩序整顿,谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地。
根据国家统计局数据,今年6月,在70个大中城市里,35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6.0%和4.3%,涨幅均与上月相同。丹东、遵义、南充、贵阳、大理等城市新建商品住宅销售价格出现9%以上同比增幅。
须谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地。同时,三四线城市土地市场量价齐升。机构数据显示,受监测的300个城市中,三四线城市上半年土地出让金增幅较大,成交楼面均价、土地平均溢价率等数据的增长率明显高于一二线城市。
专家分析指出,部分三四线城市房价上涨,除了周期因素,也受到货币、金融、土地、人口等因素的作用。
具体来看,2016年以来,一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存已经不多的情况下,没有有针对性地及时调整完善政策,棚改货币化安置比例仍然偏高;受一二线城市调控政策的挤出效应影响,需求管控比较松的三四线城市,房价攀升;一些三四线城市成为就近城镇化的主要承载地,需求增加但没有及时增加住房供应。
品牌房企布局下沉至三四线城市,同样是推动三四线楼市上行的因素。同策咨询的数据显示,十强房企在三四线城市的销售额集中度,在2015年至2017年期间由13%提升至25%。
针对市场波动,部分三四线城市收紧调控,及时采取针对性措施,阻断不理性升温蔓延。丹东等城市继续上调首付款比例;宜昌、三明、徐州、西双版纳等城市发布“限售”政策;进入7月,佛山、临汾、大理、唐山、枣庄、西昌等三四线城市,出台了调控政策和措施。
对于三四线城市房地产市场,政府调控应加强预期引导、警示风险。专家表示,部分三四线城市人口增速整体低于全国平均增速,整体来看人口仍在流出,其房价上涨从根本上缺乏支撑。
记者调研发现,三四线城市分化正在加剧。一些边远地区、人口外流压力较大的三四线城市仍有部分库存;一些环京、环沪等热点三四线城市在严厉调控下,楼市趋稳;一些三四线城市,多方因素推动楼市升温,但住房有效供给不足,仍然面临上涨压力。
更值得警惕的是,当前多数三四线城市住宅可售面积回归合理区间,但在地方政府高涨的土地出让热情和房企拿地力度不减的情况下,一些三四线城市的住房新开工面积和施工面积攀升,这些城市很可能出现新的风险积聚。
防止三四线城市成为风险聚集地,地方政府应坚持“房住不炒”定位,落实调控主体责任,切实改善住房供求关系,确保市场稳定,兼顾棚改、调控、去库存多重目标。
要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。
在供地方面要严格避免短期行为,不能因为市场高涨,就大量供应,要从实际供需平衡出发,长远考虑市场承受力,适时调整住宅用地供应规模和结构。从宏观金融层面,则要建立社会投机资金和楼市健康发展之间的“防火墙”,对短期炒房行为严加限制。
做好三四线城市的楼市调控,使其沿着健康轨道发展,对确保全国楼市的调控成效至关重要。三四线城市要根据各地的产业优势,在新型城镇化进程中科学布局产业与住房建设,在严格遏制投机炒作的同时,支持居民自住和进城人员购房租房需求。
(来源:证券日报、新华社)
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