成都商业用房库存达520.68万平米 去化周期超过10年

　　随着市场持续升温，房地产去库存取得明显进展。但在住宅市场去库存一路高歌猛进的同时，商业地产的去库存问题也不容忽视，部分城市的商业物业去化周期远超过住宅。

　　中国房地产报记者根据易居研究院智库中心、同策咨询及各地公开数据统计后发现，在被统计的13个全国主要城市中，部分城市的商业库存量已经超过了住宅库存量。如上海2016年4月商业用房可售面积为1023.04万平方米，同期住宅可售面积为915万平方米;南京也面临同样的尴尬，2016年4月商业用房可售面积为464.66万平方米，同期住宅可售面积为361万平方米。除了绝对数额的惊人，商业地产去化周期显得更让人担忧。

　　根据2016年2、3、4月份各城市商业用房成交量平均值和可售库存面积估算，很多城市的去化周期都在4~10年时间，被统计的13个全国主要城市的商业地产平均去化周期超过7年。成都的商业地产去化周期达到167.78个月，将近14年的时间才能消化完，而每个月的新增供应还在持续增加。

　　从今年的土地供应计划来看，一些地方政府已经收紧和控制商业用地的出让，希望从减少供应的角度，严防商业地产严重过剩的问题。

　　一位业内人士表示，如果住宅的去库存是一场歼灭战，那商业的去库存就是一场持久战。“之前一些重磅政策，针对的基本以住宅市场为主，对商业项目的作用比较小，现在住宅去库存的效果明显，相信针对商业项目的政策应该已经在路上了。”

　　消化周期最长20年

　　截至2016年4月底，上海的商业用房存量高达1023.04万平方米，成为全国商业库存最高的城市。虽然上海的成交面积在全国也走在前列，但天量库存要消化完毕还需要4年半的时间。上海2016年2~4月份商业用房的成交面积分别为7.33万平方米、20.68万平方米、28.12万平方米。以2~4月份三个月的去化速度来看，上海的商业用房存量需要54.68个月才能消化完毕。

　　去年以来，深圳市的住宅销售量价齐升，但商业用房的销售却乏善可陈。2016年2~4月份，深圳商业用房的销售总计才2.52万平方米，相对于206.09万平方米的待售面积，消化周期需要246.3个月、20年之久。

　　目前，商业用房去化周期超过10年的城市还有南京。值得一提的是，今年4月，南京新建商品住宅价格指数环比增幅超过“北上广深”四个一线城市。不过，截至今年4月底，南京的商业用房存量达到了464.66万平方米，而2016年2~4月份南京商业用房的成交面积分别为2.48万平方米、3.94万平方米、4.92万平方米，以这3个月的平均销售速度，南京的商业地产库存需要122.93个月才能消化完毕。

　　天津、重庆、成都、长沙、西安等地同样存在商业用房库存偏高的情况。比如，截至4月底，天津的商业用房存量高达732万平方米，去化周期达到117.6个月;成都截至4月底商业用房存量达到520.68万平方米，需要167.78个月消化完毕。

　　住宅市场一片火热，商业地产却遭遇困境的还有宁波，截至2015年底，宁波市区办公用房可销售面积为130万平方米，商业用房可销售面积为92.8万平方米，2015年全年商办用房去化量为20.5万平方米，假如维持这个销售速度，消化完所有库存需要83.5个月，即将近7年时间。同时，宁波的商业地产市场还存在着区域供应不平衡，部分区域供需矛盾突出等现象。

　　银亿房地产股份有限公司执行总裁方宇认为，目前宁波高素质人口导入的能力不够，导致了市场刚性需求的减少，同时经济下行的压力与电子商务的发展也抑制了商业办公地产的需求，加之前期商业地产供应过多，出现商业库存高的问题也是必然的结果。