房企进入还债年触发资金危机 纷纷加速销售回流抗压

　　房企的负债已经创下了新高。Wind数据统计2017年136家上市房企年报发现，平均负债率已经达到79.1%，为13年来的最高位。

　　与此同时，融资成本也不断在升高。按照数据显示，2016年境内平均发债成本在4%5%，甚至可以达4%;而2017年普遍的成本已经处在5%，甚至6%以上。

　　企业债券融资、银行趋严的同时，相对来说成本更高的房企非标融资渠道，也在缩紧。房企非标融资渠道，主要包括信托计划、保险资管计划、券商资管计划和基金子公司资管计划等。其中，信托计划是最常见的方式。

　　来自一家做地产非标项目融资公司的人士对时代周报记者表示，目前公司只做符合“432”条件的房地产信托项目。即指四证齐全、30%为自有资金投入、二级开发资质的开发商，此外，还有道红线是前50强房企。

　　“这是行业的普遍现象。”该人士也向时代周报记者表达了无奈，“如果找不到合适的项目，要不就先停止休息，要不就在交易结构上寻求设计得更加灵活。”

　　房企的资金危机也遭到监管部门的问询。今年，上交所对华夏 幸福发出了18个问题进资金情况的追问。而后，中信银行向其提供的315亿元授信额度，缓解了华夏 幸福的资金链压力。

　　不过，离开白武士的搭救。像中弘股份(000979.SZ下称中弘)一样的小型房企就没有那么幸运了。

　　中弘6月13日晚发布公告称，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计达36.9亿元。中弘成立于2001年，为集商业地产、文化旅游地产等核心物业开发与运营为一体的地产企业。

　　中弘本次危机的导火索源自于去年年底，旗下子公司的债务利息违约。评级机构大公国际以质疑中弘银行账户资金挪作他用且怀疑“14中弘债”偿债来源，下调了对其主体评级。同时，中弘的控股股东中弘集团所持股份也因债务问题陷入司法冻结中。

　　眼下，中弘只能寻求积极与相关债权人协商妥善的解决办法，筹措偿债资金解决逾期债务问题，并在后期计划寻求重组、加快资产出售、催收应收账款等。

　　债务违约的案例，可能还会再度出现。

　　就在日前，云南省房地产开发经营(集团)有限公司(简称“云房集团”)持股51%的子公司京鹏地产，出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。截至时代周报记者发稿，两家尚未最终作出明确回复。

　　不过按照红塔证券关于云房集团重大事项临时受托管理事务报告指出，如果15个交易日内，京鹏地产不能还本付息，云房集团就需要召开债券持有人会议，如果持有人会议未能获得通过豁免，就可能触发“17省房债”的提前还本付息，或追加担保等情况。

　　来自某家房企的高管邵光(化名)对时代周报记者表示，这些房企触发资金危机，不见得跟本身企业的规模大小有关，更直接因素在于财务激进与否，“在被动中游泳，肯定会呛到或者淹死”。

　　该人士认为，反映在存货周转率上就可以看出端倪，中弘的数值从2013年起在0.050.19之间，华夏 幸福在2017年为0.16，“数值都是偏低的。”该人士对时代周报记者表示，“一般都在0.3左右，低于0.2可以说明开发销售速度过慢。”

　　加大销售回流

　　事实上，金融政策上的变化，而非房地产调控政策，已经被不少房企视为最大的不确定性。

　　融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇日前对时代周报记者在内的媒体公开表示：“房地产商经历调控，已经有了一定的抗风险能力。如何应对金融政策上的变化，是融信要作的思考。”

　　对于趋紧的融资，各家也在使出浑身解数。

　　据时代周报记者了解，对于债券的回售上，各家承销商也在积极帮助企业路演;在增量上，包括ABS、REITs等产品的推动也在同步进行。从反馈的信息来看，地产资产普遍被认为比一些周期性行业要更加好，因为即便发生风险可以有房子进行出售。