商业银行搭建住房租赁生态圈 前五月楼市调控创新高

      面向房源业主、租赁服务机构、租客搭建住房租赁服务平台，并向租客提供按揭贷款和理财产品。随着住房租赁的不断推进，商业银行的住房租赁金融，也初步形成了雏形。

      6月12日，建设银行在深圳正式发布“长租长住 减租减负”活动。该行人士介绍，该行按照轻资产的模式搭建连接银行、房主、租客、租赁机构的平台，形成银行管理中介，保证中介真实负责，专业租赁服务机构管理房源的模式。

      与此同时，商业银行的租赁金融也初现雏形，并为与房地产相关的零售金融转型提供了可能。对于一次性支付资金存在压力的租客，建行还可提供住房租赁贷款，租客闲置资金时，还可以将购买该行为租赁客户提供的理财产品。

      银行的住房租赁生态圈

      根据建行深圳分行负责人介绍，截至今年6月1日，该分行已经上线房源项目61个，上线房源合计13095套，线上线下已经共计出租842套。此外，还有储备房源项目55个，储备房源套数合计7441套，合计房源项目117个，房源套数总计20587套。

      在商业银行中，建行不仅房地产业务占比较高，而且布局住房租赁的步伐也迈得最快。去年10月末，建行率先进军住房租赁市场，设立全国首个银行系住房租赁专业公司——广东建融住房服务有限责任公司；去年11月，建行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房企签署房屋租赁战略合作协议，高调入局深圳长租房市场。

      “银行不可能买很多房子出租，无论是资本占用，还是资金投放都不允许这样做，只能做几个样板项目，为后面的项目做示范。”建行深圳分行负责人说，

      在此情况下，住房租赁的参与各方，必须根据自身情况，找准市场定位。上述建行深圳分行人士称，自从开展住房租赁业务，该行就确定了轻资产模式。具体做法是，建行作为房源、租客、专业租赁企业的连接者，建行总行负责住房租赁平台的搭建和系统开发，开通给房主、租客、租赁机构等使用。

      除了搭建服务平台和系统，建行的另外一大作用就是获取长租房源，制定物业服务标准、搭建平台、托管资金，以及配套金融服务等。在此过程中，该行将取得租赁权的房源，以建融家园的名义对外推出，形成银行管理中介，保证中介真实负责，专业租赁服务机构管理房源的模式。

      上述建行深圳分行相关人士表示，从目前来看，一些掌握大量房源的企业，由于周转较慢，导致空置率较高，并不怎么赚钱甚至亏损，反倒是一些熟悉房源、客户的小平台赚了钱。因此，其合作的住房租赁机构多为中小机构。中小机构需要银行的信用和渠道支持。

      除此之外，建行还将提供住房租赁的价格指导服务。上述建行深圳分行人士称，其总行运用大数据分析，已经研发了住房租赁价格指数，提供不同城市及城市不同区域租金估值、租金趋势分析等信息，供，租赁服务机构、租客参考。

      住房租赁金融雏形初现

      随着住房租赁商业模式探索的不断深入，商业银行的租赁金融也初现雏形，并为与房地产相关的零售金融转型提供了可能。

      在6月12日的发布会上，建设银行还宣布，将与深圳公积金中心合作，凡是符合住房公积金租房提取条件的客户，预约之后使用公积金租房，提取比例可由原来的50%提升至65%，减少租户当期负担。

      同时，银行还通过金融工具，锁定住房租赁的长期租约。具体做法是，建行月企业合作，向租客提供“减租”服务，在建行建融家园APP上签约租期达一年或以上，并且一次性付清长租租金的客户，即可获得房源企业提供的与租期对应的租金优惠。

      “对租户来说，这种方式可以稳定租赁关系；对于房源供应方来说，一次性收取租金，可以锁定长期租约，避免了频繁换租客、房屋空置的问题，还能避免催缴租金的麻烦。”上述建行深圳分行人士说。

      此外，如果一次性支付资金存在压力，建行还可提供住房租赁贷款，租金一次性进入开发商账户，租客分期还款，贷款利率按基准执行，低于目前市场上的个人住房按揭贷款利率。该行深圳分行人士称，目前其超过30%的客户使用了住房租赁贷款。

      对于银行来说，这种模式不仅拓宽了贷款业务来源，也为理财、产品销售等业务开辟了新的途径。建行人士称，租客资金闲置时，还可以将购买该行未租赁客户提供的专属普惠理财计划，收益可抵扣房租。

     如此一来，加上向房源企业、租赁服务企业提供的对公金融服务，建行的住房租赁金融已经形成完整的链条。根据业内人士分析，除了传统的信贷之外，银行在住房长租市场的业务模式，主要有租约抵押贷款、长租公寓租金收益权资产证券化、产业并购基金等，今年3月，建行已与多家业长租运营机构合作，发起首期规模20亿元不动产并购基金。

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      “摇号”与限价，是近期楼市的最热话题。

      6月13日，据北京日报报道，由于公示信息不全等原因，北京市住建委执法大队现场要求6月8日获得“预售许可预告”并在当周末开盘的两楼盘立即整改，并就两项目所涉及的违法违规行为进行立案查处。

      作为各地调控政策的重要组成部分，北京等地的限价房即将在近期迎来上市高潮，此前，一些城市的限价房出现了抢房现象，在楼市出现部分回暖的背景下，如何管理限价房，改进相关调控政策，成为关注焦点。

      预期变化微妙

      楼市正在局部回暖。

      易居研究院发布的库存报告显示，截至2018年5月底，其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42708万平方米，环比减少1.6%，同比减少8.2%。百城住宅库存已经出现了连续34个月同比下跌的现象，其中有73个城市库存规模低于去年同期水平。

      不仅是全国整体去库存的持续，在楼市风向标北京，尽管新房项目在六月才开始大规模入市，目前市场反应尚不明显，但在二手房市场，北京已经出现了复苏迹象。

      链家6月初发布数据显示，2018年以来，北京市二手房市场持缓慢回暖，除受春节影响的2月以外，其他几月的交易量均实现环比上升，而5月的增速达到17.9%，在受其检测的12个城市中排名第二。同时，当月北京中心城四区（东城区、西城区、海淀区和朝阳区）的成交均价环比上涨4.4%。

      “市场预期正在发生微妙的变化”，新城集团高级副总裁欧阳捷对21世纪经济报道记者表示，市场数据之所以局部回暖，根本原因在于住房供不应求，尤其是土地供应趋势性下降的局面仍未改变。对于热点城市而言，核心区无地可供已成定局，在“摊大饼”模式被逐渐摒弃的背景下，郊区的土地供应也开始趋紧，商品房供不应求的局面还会持续。

      在欧阳捷看来，一些政策造成了新房与二手房的价格倒挂，“利差”的出现一定程度上提升了购房者的房价预期，放大了购房需求，加剧了市场的失衡，在局部市场出现了一些热点。

      但多位受访人士也指出，去库存速度正在下滑，总体销售增速也处在相对低速，局部地区的回暖难以开启楼市新的周期。

      易居研究院副院长杨红旭则认为，在北京、合肥、苏州等城市，楼市低迷之后出现了一定程度的反弹，但由于严厉的调控仍在持续，货币与信贷也依然趋紧，很难判断这会是一个新的周期的开始，局部地区的反弹难以持久。

      争议“限价房”

      多位受访人士均指出，由于局部不断有新的热点城市出现，在“控房价”的调控基调下，各地的调控也会不断升级。

      中原地产研究中心的数据显示，2018年1-5月，全国房地产调控政策发布多达159次，比2017年1-5月增加60%。其中，5月份，全国超过40个城市发布50次调控政策，刷新历史纪录。

      在易居研究院副院长杨红旭看来，这一轮的调控政策存在几个典型特点，从区域分布来看，以弱二线和三四线城市为主，“哪里是热点，哪里出政策”；从政策手段上来看，以限售为主，加上限贷限价政策，而限购政策则只在少数几个城市出现；此外，还有一大特征，是海南、成都等个别地方的调控特别严厉。

      其中，引起讨论最多的，是部分城市推出的“限价房”政策，也被认为是上述热点城市下一步调控升级的重要方向。

      为了谋求住房市场稳定，有关部门用强有力的手段将新建商品房的价格控制在一个相对较低的水平线，并在2017年成为调控的重要方向。而限价房在2018年迎来上市高潮，4月初，链家研究院发布调研报告称，限价一定程度上可能导致同一区域新房价格低于二手房价格，“非市场”的价格带来购房者的争相抢购。

      这也直接导致了有关城市后续摇号购房政策的出台。3月以来，南京、上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州等热点城市先后出台购房摇号政策。5月底至今，深圳也有两个项目通过摇号入市。

      但摇号作为保证购房过程公平公正的手段，被认为并不能从根本上解决价格倒挂的问题。有业内人士建议，可以考虑退出限价政策，同时升级限购，从而解决倒挂问题。新加坡南洋理工大学教授黄有光此前对摇号制度的批评也引发热议。

      欧阳捷向21世纪经济报道解释，限价房实际上是高端有市场、中端有支持、低端有保障的住房体制中，中端有支持的体现，是政府通过“限房价、竞地价”实现对购房者的让利。而之所以出现倒挂，是在于政策体系的不完整，没有通过政策对限价房与普通商品房做出“划断”，“限价房的自住和商品属性与普通二手商品房没有区别，这是问题的关键”。

      欧阳捷指出，可以通过设置不同的契税税率，对流向二手房市场的限价房开征利得税、对限价房设置不同的限购时间区别等手段，区分限价房与普通商品房，从而强化限价房的自住属性，解决倒挂的问题。

      5月，北京发布《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》，规定限房价项目可售住房销售限价与评估价比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，就被认为是这一思路下解决限价房问题的探索。

     (来源：第一财经、21世纪经济报道)