房企“抢地热”幕后推手大揭秘 银行贷款利率几近倒贴

　　抢地潮正在重新席卷一、二线城市，而房企竞价举牌的底气显然还取决于其与银行的亲疏程度。

　　“大中型房企之所以能屡屡成功拿地，是因为这些房企与大多数中小房企和地方房企从最开始就不在同一个起跑线上”，一位精通房地产业务与融资的律师对记者表示，“价格竞拍只是一种程序公平，但实际上大中型房企的资金成本要比中小房企低得多，两类企业对于同一个地块测算出来的盈亏平衡点也是不一样的，报价的底气自然也不一样”。

　　数据印证了上述人士的说法。记者注意到，银行业作为资金主力支持房企融资的背后，部分开发贷的价格几近“倒贴”，如果将理财产品与揽储画上等号，那么银行的最优企业贷款基础利率(LPR)贷款已经是赔本赚吆喝了。

　　“高价地潮”卷土重来

　　房地产业去库存的呼声还言犹在耳，新一轮的抢地热似乎已经悄然来袭。

　　研究院的数据显示，4月份，全国300城土地出让金总额为1495亿元，环比增加14%，同比增加77%;其中，二线城市土地出让金总额就达到了1176亿元，占比近八成，环比增加33%，同比增加247%;三线城市土地出让金总额313亿元，一线城市仅为6亿元。土地出让金大幅增加的背后，高价地频现的“贡献”自然功不可没。

　　房地产研究中心数据统计显示，今年以来，包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的共计20逾个重点城市土地市场持续高热，“三高”(高总价、高单价、高溢价)地块频出，达118宗之多，其中有51宗地溢价率在100%以上，最高达400%。

　　数据还显示，4月份以来，全国总价排名前十名的地块平均溢价率高达106%，绝大多数地块溢价率都超过80%。其中又以南京最多，入榜地块多达6幅，地区热度可见一斑。以南京新晋单价高价地为例，葛洲坝以110%溢价率竞得河西中部G14地块，折合楼板价为4.5万元/平方米，时隔4月之后再度刷新南京高价地纪录，而4.5万元/平方米的楼板价，也超过目前该区域所有项目的在售均价。

　　从高价地身后的房企来看，保利、招商、万科等大型房企均程度不同的参与了高价地争夺。

　　据媒体报道，日前保利力挫37家房企以54.5亿元竞得浦东一地块，溢价297.8%。该地块被认为是上海史上“最严出让条件地块”。有分析人士表示，从地块的成交价来看，未来房价可能超过7万元/平方米。而在此之前，北京市的三宗地块也被拍出了高价：大兴黄村地块被首创以33.40亿元拍下，成交楼面价3.57万元/平方米;昌平南邵镇2宗宅地被招商蛇口以总计61.95亿元拍下，成交楼面价分别达到3.38万元/平方米和3.52万元/平方米。

　　银行贷款做支撑

　　单个地块动辄数十亿元，而需要在各地囤地的房地产企业显示不可能仅依靠自身的现金流支撑抢地。支撑一座座高楼大厦的，其实是银行的信贷资金。

　　记者选取了部分上市房企的财务报告梳理发现，尽管现在房企融资渠道多元化，发行信托计划、引入基金(或有限合伙企业)、境外发债成为了部分房企的融资选择，但是银行信贷或票据仍旧是房企融资的最主要渠道。

　　中粮地产在2015年年报中坦言，“房地产行业是资金密集型行业，土地储备、项目开发一系列过程占用资金量大，及时筹措资金、保障资金支付、控制资金成本是房地产企业持续生存发展的重要因素。目前公司与各家银行保持着良好的合作关系”。中粮地产2015年年报显示，一年内到期的长期借款中，涉及银行的有15笔，包括多家国有大行、股份制银行、甚至是外资行。此外,该公司金额前五名的长期借款中，有3笔借款来自银行。