开发商大方“赠送面积” 购房者当心“被违建”

      搞清楚面积从哪里“偷”来

      以免被冻结产权

      对于开发商常见的“偷面积”手段，盈科信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣评价道，对于开发商，“偷面积”作为营销噱头，有利于销售;对于购房者而言，得到了额外面积、使用率增加，故在一般情况下，双方心知肚明，不会发生争议，只有在面临投诉或房价暴跌时，业主自己投诉，才会“东窗事发”。

      如果业主以开发商没有兑现“赠送面积”为由起诉之，是否会有胜算?如果“赠送面积”实际上属于违建，情况会不会又有变化?张茂荣表示，如果业主以开发商没有兑现“赠送面积”为由起诉，几乎不会胜诉。“原因是，打官司就是打证据，依据的是双方的买卖合同，而开发商赠送面积中的不合法部分基本不会写入合同，购房者要求其实现承诺没有证据。”如果“赠送面积”属于违建，则该赠送行为本身无效，购房者更是无法胜诉。

      开发商“偷面积”是否还会带来其他法律风险?张茂荣解释，合法的“偷面积”，本质是利用购房者对相关面积计算规范的不熟悉来进行虚假宣传(如本身就该减半计算面积的，被宣传成“赠送一半面积”)，只会带来误导，未必造成损失;而违建的“偷面积”则风险巨大，一旦遭到举报，就有被政府冻结产权、不能交易的可能。

      张茂荣介绍，事实上，开发商“偷面积”的项目近年来也在逐渐减少，之所以不能一一查处，是受工作人员人力所限，只能举报后被动查处，倒也不能认为“偷面积”早年得到了政府“默许”。

      谈到开发商“偷面积”之风屡禁不止的原因，张茂荣认为，原因是多方面的：一是“偷面积”能够互利开发商和购房者，一般外人无从知晓;二是即便进入诉讼程序，购房者也很难打赢官司;三是政府执法人员有限，执法成本过高，而开发过程相对隐蔽，不易被发现。并且，一旦交房后涉及购房者人数过多，强拆的影响面又太广。张茂荣建议，政府可以采取的措施还是事先检查、防微杜渐，加强对开发商建设过程中的抽查，对违法“偷面积”及时制止，防止违建形成、木已成舟，增加执法难度。

      住宅验收后开发商改造 购房者当心“被违建”

      有关“偷面积”的相关概念，张茂荣律师曾撰文一一分析，有助于业主加以辨别。

      ●“偷面积”

      所谓“偷面积”，就是利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用、但又不计入销售面积，或者只计算一半面积的居住空间(如阳台、入户花园的面积按50%计算;层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等)，以提高单位使用率，让购房者觉得“物超所值”。“偷面积”实际是钻了《建筑面积计算方法》的空子，减少了建筑面积的套内平面面积。这样一来，可以帮助开发商减少上缴税费，在楼盘营销时，更是可以利用“偷”来的面积送给买房者，以增加项目销售亮点。

      ●“违建面积”

      部分开发商给业主的“赠送面积”，是通过擅自变更规划设计、违章搭建起来的，具体操作手法是在建设项目通过规划验收后，再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司，对房屋进行二次装修改造(即在与购房者签订商品房预售合同的同时，与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造，一旦涉诉便金蝉脱壳，违规主体还是购房者，导致购房者“被违规”)，使得房屋实际使用面积增大。

      ●“侵权面积”

      开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积实际为业主共有面积，如承诺给顶层业主的顶层阳台、底层业主的地下室空间等，根据《物权法》规定，该部分空间本来就属于业主共有，而非开发商所有。因侵犯了全体业主的权利，即便开发商赠送，在其他业主提出异议的情况下，这一“侵权面积”上的建筑物、构筑物也可能被拆除。

      （来源：南方都市报、邵枫）