中国资本加剧海外房产投资 大规模流出或致系统风险

中国之于外资的吸引能力越来越弱，海外寻求出路的欲望越来越强烈。

来自第一太平戴维斯的数据显示，截至2016年第一季度，中国资本共有95亿美金流出，主要流向美国与英国，而流入亚太地区的资本总共为21亿美金，中国吸金能力从首位掉到第四位。第一太平戴维斯补充道，数据主要针对房地产行业。

据悉，2015年中国海外投资的资本已经创新高，第一太平维斯预测， 2016年全年度的投资额可能同比增加50%。“资本流出是逐年递增，而且是越来越快的增长。”

第一太平戴维斯北京公司投资部的助理董事王尧介绍道，2011年到2012年之间是一个分水岭，在这之前对于中国来说是净流入，之后则开始反转。而走出去的资本在这几年从主权基金扩展到险资、银行、开发商、中小民企、财富管理公司及高净值个人等。

王尧表示，在当前经济环境下，如果大量资金“出海”达到一定比例的话，是会存在系统性风险。不过政府已经在慢慢控制资本的外流，以防止风险出现。“现在大型企业的资金很难出去，出去的渠道也非常少了。”

在走出的中国企业中，中最为引人关注的是保险企业，其不仅手握大量资金，更是撑起了海外房产投资的半边天。第一太平戴维斯数据显示，保险资金在2015年中国资本海外投资占比60%，2016年一季度占比更是将近80%。

早有安邦保险3月份拟65亿美元买下美国黑石集团旗下的地产信托企业，后有4月份中国人寿3.46亿英镑买下伦敦金融区一办公楼——Aldgate Tower.王尧表示，险资频频“出海”离不开背后的政策“松绑”。

2012年，中国保监会出台了中国保险公司境外投资办法，给险资走出国门打开了一扇窗，2014年，国务院下发的保险业“新国十条”提出鼓励险资尝试多形式、多渠道“走出去”；同一年，政府还提升了中资在海外投资的额度，最高可在国外投资最高10亿美元，且不需政府审批……

除却政策因素，下述几个原因也是为险资海外“扫楼”增添了几把火。王尧介绍，中国的宏观经济增长下滑，房地产行业的投资回报已不可能复制十年前的情况。而人民币又进入缓慢贬值通道，同时国内缺乏具有永久业权并且收益稳定的可投物业，成为这一波险资出海潮的大背景。

据介绍，在海外房地产投资的产品中，55%—60%为写字楼产品，20%为开发类产品，剩下的为酒店及商业。之所以更愿意投资写字楼，是因为相比其他产品，写字楼对管理需求并不高，尤其是在伦敦中，写字楼租约为15年，租金只涨不跌，是一个较好与险资匹配的产品。

从投资回报的角度看，国外的写字楼的收益也更为吸引资本。据第一太平戴维斯助理董事张航介绍，国内二三线城市写字楼市场供大于求，一线城市空置率尚可接受，但租金收益率上升势头不再持续。以北京为例，租金回报率不到4%。相比之下，伦敦、纽约等热门海外城市办公物业回报率基本可达到4.5%—5%之间。

王尧表示，目前国内保险企业产品配置上不动产投资只有2.3%，这不管是与国外险企不动产配置还是险企配置其他债权、二级市场股票等，比例都是很低的，未来几年险企对房地产的配比肯定会继续加重，有必要将比值提为10%。

不过需要注意的是，投资不动产风险不可忽视，海外不动产也被热炒，整个收益比已经被压缩到一定程度。同时，美国加息预期仍在。