营改增实施半月：二手房交易税负降低 办税流程不变

　　全面推进“营改增”试点半月，“降税减负”效应不断发酵。中新网记者调查发现，在二手房交易方面，该项改革让交易涉及的多项税收都所有降低;且实际办税地点和流程并未发生变化，方便于买卖双方进行缴税;同时，二手房交易所开具的增值税发票并无延迟，在缴纳税款且审核通过的情况下，当场就可获得。

　　房地产交易“营改增”到底改了什么?

　　中国“营改增”税制改革的初步试点还要追溯到2011年，经过五年多的实践，自今年5月起全面落实，而“营业税”也正式退出历史舞台。

　　“对于二手房交易来说，目前动静比较大的就是营业税和契税。而营改增政策后，则会体现为增值税和契税。相比其他税收来说，增值税的一个最大利好就是其为价外税，通俗地说，此类税收的计税依据是不含税价格。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新网(微信公众号：cns2012)记者解释称，防范重复征税、降低税负，正是政府此次税费改革的要点。

　　需要特别说明的是，营业税是价内税，即过去100万元房价是含税价;而增值税是价外税，要按照不含税价来征税，所以要先除以(1+5%)计算得到不含税价格，再计算缴纳增值税。

　　在税制变化的同时，原有对非一线城市的营业税优惠政策，依然可以平移过度到增值税征收过程中。

　　根据财政部2月17日《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，除北上广深四个一线城市外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

　　二手房交易契税、个税等税负受益降低

　　“营改增对一般个人买卖二手房的意愿影响不大，整体税负只减不增。”严跃进称，对于二手房交易来说，目前动静比较大的就是营业税和契税;而营改增政策后，则会体现为增值税和契税。

　　严跃进分析称，如果是交易满两年的房屋，不考虑144平方米以上的非普通住宅和免征等类型，对于营业税而言，计算方式一般是房屋买卖差价总额*5%。所以，如果此类100万元的房屋按照目前房价的全国年均7%的增幅计算，2年内房价约为114万元，那么买卖差价为14万元。这个时候营业税为14*5%即为0.7万元。而如果是换成增值税的计算方式，则为14/(1+5%)*5%即为0.67万元。

　　“如果是交易未满两年的普通住宅，则要征收全额。”北京链家地产一位中介人员告诉中新网记者，营改增之前，征收二手房交易的营业税是按照网签价*5%;换成增值税的计算方式后，就是用现在的网签价除以1.05再乘以5%。以网签价为100万元的房屋为例，可以比之前少缴税2400元。

　　“相应地，尽管5%的税率不变，但应税收入降低，契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。”严跃进指出。

　　谈及契税的变化，严跃进向记者举例说明称，目前全国100万元的房屋，面积基本上在90-144平方米的范围内，按照1.5%的契税进行计算，则契税为1.5万元;但如果按照目前新的政策，则为100/(1+5%)*1.5%即为1.4万元。