房企年报众生相：龙头拼规模扩张 掉队者临资金大考

      资金流转大考

      中泰证券首席经济学家李迅雷认为，当前房企融资成本正大幅上升，“2018年对房企的考验将是资金流转问题”。

      随着标杆房企趁势御风，强者恒强，不少中小房企却面临巨大危机，部分企业甚至已经在生死线上苦苦挣扎。

      近日，金隅集团发布2017年年报，其中，房地产板块实现主营业务收入160.80亿元，同比减少12.84%，毛利额41.12亿元，同比减少18.88%；全年实现结转面积94.86万平方米，同比减少18%，其中商品房结转面积94.25万平米，同比减少9.8%，保障性住房结转面积0.61万平方米，同比减少94.5%。记者就房地产业绩表现以及发展布局等问题致电致函金隅集团，截至发稿未获回应。

      同时根据恒盛地产2017年年报，截至2017年12月31日，集团录得34.66亿元综合销售收入，较2016年的25.73亿元上升34.7%。不过，集团录得公司拥有人应占亏损人民币26.09亿元，较2016年公司拥有人应占亏损40.21亿元下降35.1%。

      中泰证券首席经济学家李迅雷认为，当前房企融资成本正大幅上升，“2018年对房企的考验将是资金流转问题”。

      另外记者注意到，前几年信达地产频频通过杠杆资金斩获高价地块，公司负债率偏高，2017年公司在公开土地市场和并购上并无大的动作，但资产负债率依然略有上升，达到86.01%。对此，接近信达地产的人士表示，信达地产的负债水平与发展阶段相适应，财务总体稳定。从剔除预收账款的实际负债率、经营性现金流净额、账面资金等指标看，其负债水平还算可控。

      值得一提的是，年报信息显示，恒盛地产的资本负债比率为393.4%，相较于行业内的其他企业，其资本负债比率偏高。记者同时注意到，于2017年12月31日，恒盛地产若干借款的本金还款及利息付款分别为3272940000元及相关1496572000元已逾期（“逾期贷款”）。

      除以上的逾期借款外，于2017年12月31日，恒盛地产还违反了2018年到期的优先票据的若干条款及条件。恒盛地产在年报中提到：“除以上所述外，诚如有关本集团若干借款的相关贷款及融资协议所订明，本集团任何借款的违约可能会导致该等借款出现交叉违约。基于上述违约事件，于2017年12月31日，该等借款的本金金额4430823000元被视为违约，而其中为数人民币1738697000元原合约还款日为2018年12月31日以后的借款已被重新分类为流动负债。”

      同时恒盛地产披露，集团与上海地通建设（集团）有限公司（以下简称“上海地通”），一家由公司的最终控制人直系亲属控制的公司，于截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度的持续性关联交易未被独立股东于2017年12月28日及2018年3月21日举行的特别股东大会上通过。为确保遵守香港联合交易所有限公司证券上市规则，集团需重新审视相关的建筑计划并修订或取消现有的建筑服务合同。

      对此，恒盛地产表示：纵然集团已经与上海地通达成约定这些对现有的建筑服务合同的修订或取消将不会导致任何罚则，这些开发计划的改变将可能导致项目的阻碍或延误并对本集团未来的净现金流入构成不利影响。

      克而瑞研究中心分析师指出，随着房企资金面趋紧，对于部分处于扩张期的中小房企而言，可能面临资金链的风险。

     (来源：中国经营报)