成都房地产营改增税率为11% 非毛坯修住房比例或加大

　　“我”看营改增

　　对于房地产业纳入营改增试点范围，我的很多朋友都很关心。因为房地产业税负的变化，有可能会影响房价。作为企业老板，我们考虑的还有经营策略的改变。

　　“我”是谁

　　我是成都一家房地产开发公司的老板。我关心营改增后，公司的税负会怎么变化，我周围的人关心会不会影响到房价。

　　政策干货

　　房地产业将适用11%的增值税税率

　　计算增值税额的时候，开发商支付的土地价款可以从销售额中扣除

　　销售老房地产项目，以及一般纳税人出租现有不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税

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　　税负如何变?

　　计算增值税额可扣除土地价款

　　营改增后，房地产业将适用11%的增值税税率，而目前营业税税率为5%。跟其他纳入营改增的行业一样，乍一看，税率上涨这么多，吓一跳。由于营业税是基于全额征税，而增值税是基于增值额征税，且对于部分成本可以进行进项税抵扣，所以单纯比较新老税率没有意义。

　　房地产业成本中最大的一块是土地成本，以成都的平均水平为例，要占到营收的四成到五成，因此，土地价款能否抵扣或在计算时扣除，成为关键中的关键。最近，房地产业如何征收增值税细则出台，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除。我长舒一口气，看来行业税负“只减不增”不是难事。

　　以一套价值百万元的住宅为例，土地价款、建筑安装成本、毛利三项大概分别占50万元、30万元和20万元。原先按5%缴纳营业税，税金就是5万元。

　　以后征收增值税，税率为11%，国家规定销售额中不含土地价款。这样一算，所以这套房子的销售额是(100万元-50万元)/(1+11%)=45万元。那么销项税额就为45万元×11%=4.95万元。而另一大块成本就是建安部分，核算进项税额就为30万元/(1+11%)×11%=2.97万元。销项税额减进项税额后税金还不到2万元。

　　当然，税负也不一定都能降低这么多。我跟做建筑业的朋友聊过，他们抵扣有些困难，工程造价也会上涨，所以传导到我们这儿的建安成本可能会上升。但总体来说，我们还是比较乐观。

　　还有一点，我们企业规模不大，财务上对营改增的准备还不够充分，按规定，我们还可以选择一些过渡性政策。

　　财税部门规定，一般纳税人销售老房地产项目，以及一般纳税人出租现有不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率，等到销售2016年5月1日后取得的或新开发的房地产项目才适用于11%的增值税率。