【掌柜日报】燕郊推不限购商办助推金九银十 市场不买账

　　二手商办房单价降三千

　　在燕郊二手房市场整体降温背景下，二手商办房无疑也面临降温的命运。

　　记者从房屋中介处了解到，近期虽然陆续有房源挂出来，不过业主的报价都有不同程度的下调，目前燕郊商办房价格普遍在14000元/平米左右。首尔甜城MOBO国际中心单价从火爆时的17000元左右降至目前的14000元左右。鑫乐汇公寓目前单价13000元左右，限购政策前单价为16000元左右。房产经纪人也坦言，“现在二手住宅价格都在下调，商住房价格也都可以谈。”

　　尽管二手商办房报价普遍下调，但成交和市场最盛期不能同日而语。“买的人少，大家看到房价在跌，普遍买涨不买跌。”在采访中，不少销售人员坦言，商办房成交量下降明显。

　　一中介工作人员表示，他所在门店上个月共成交商办房七八套，原来一个月可成交10多套。

　　成交量的下滑或与部分银行收紧贷款有关。记者了解到，目前燕郊虽未对商办类房屋出台相关限制政策，但在买卖中，部分项目存在“不限购、但限贷”的情况。102国道附近一中介工作人员表示，“燕郊部分40年产权的商办房，银行不办理贷款”。另一销售亦表示，“二手商住银行不批贷款，一些写字楼交了首付后要等，至于银行什么时候给贷，还不知道。”

　　商办房值不值得买？

　　因限购政策失去购房资格的北京购房者，只能将眼光转向商办房。除此之外，商办项目由于单价尚在低位，面积偏小，总价可控吸引了一些投资客。

　　对此，司智表示，环京区域购房的人群中，20%-30%左右为真刚需，这类人群可能在当地生活，但由于资金有限，社保年限不够，选择商办项目过渡。其余大部分是投资客，他们认为目前是价值低点。

　　不过，有不少购房者担心环京商办房会跟随北京出台限购政策。对此，严跃进指出，从当前商住项目的改革或整顿思路来看，对于已经交付的房屋可能在整改方面力度会减少。但此类房源还是会被定性为违规建筑，所以总体上会存在很多问题。对于没有交付的房源，预计此类区域后续整改为租赁型公寓的可能性最大。

　　也有业内人士指出，环京商办房不会遭遇北京式严厉限购政策。原因在于北京需要疏导非首都功能的人群与产业，而环京区域可以承接这一需求。

　　那么商办房的前景如何？

　　一销售人员表示，现在单价15000元，一两年后房子会涨至25000元左右，如果想出售，可以比当时市场价低一两千，更好出手。

　　对此，亚豪机构市场研究部总监郭毅认为，购房者还是从保值、增值的角度去考虑资产投入，环京区域商办产品单价与总价较低，投资门槛也低，投资在商办类固定资产上，可能会带来相关收益。

　　不过，郭毅也强调，环京商办销售难度较大。对于商办类产品来说，价格上涨空间比住宅产品差。流通性也很难比得上住宅，特别是环京区域，住宅面临去化压力时，商办产品市场空间会更加狭窄。“商办类产品不适合投资，自住也不适合。投资不能只考虑账面上的增值，还需要考虑未来是否能变现。”郭毅表示。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也认为，环京商办项目投资性不强，不能因不限购就去购买。